TBK m.344/2 ARTIŞ BULUNMAYAN KİRA SÖZLEŞMESİNDE YENİ DÖNEM BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Merhabalar sayın meslektaşlarım, aşağıda açıklayacağım bir hususta görüş ve tecrübelerinizden faydalanmak isterim. Kiraya veren müvekkil, kiracısı ile 01/08/2020 tarihinde 3 yıl süre ile aylık 30 bin TL'den kira sözleşmesi imzalıyor ancak sözleşmede kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm yok. Kiracıyla yapılan şifahi görüşme neticesinde nisan 2022 tarihinden itibaren aylık 40 bin TL, mart 2023 tarihinden itibaren ise aylık 60 bin TL aylık kira ödemesi yapılıyor ancak bunlara ilişkin yazılı herhangi bir protokol yok, yalnızca banka üzerinden ödeniyor. Gelecek yeni kira dönemi olan 01/08/2023 tarihi için TBK m.344/2 hükmü uyarınca "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir" dava açmak istiyor. Burada sizce mahkeme tarafından son ödenen kira bedeli olan 60.000 TL'den mi artış hesaplanır yoksa mahkemece sözleşmede artış hükmü bulunmayıp 3 senelik 33.000 TL'den anlaşıldığından artışın 33.000 TL'den hesaplanması gerekir mi denir. Şimdiden teşekkür ederim.

Kiracının ödediği kira bedeli "kabul" anlamına gelir ve kiracıyı bağlar. Dolayısıyla artış şartı olmasa dahi, kiracı kirayı arttırdıysa, artık arttırdığı döneme ilişkin olarak artış şartı olmadığı iddiasını ileri süremez.

Ancak bir sonraki döneme ilişkin kira tespit davası açacaksanız " yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması" şartına uymak zorundasınız (BK 345/2).

Dolayısıyla mesela şu anda ihtar çekerek 01/08/2023'de kira tespit davası açıp, 344/2'nin uygulanmasını isteyebilirsiniz ve hakim bu davada endeks uygulayacaktır. Ancak 1.8.2022'de zaten yenilenmiş bulunan (içinde bulunduğunuz dönem için) kira tespiti istemezsiniz, çünkü bunun için 1.8.2022'den önce ihtar çekmeniz (veya dava açmanız) gerekirdi.

Alıntı: Yazan Admin Kiracının ödediği kira bedeli "kabul" anlamına gelir ve kiracıyı bağlar. Dolayısıyla artış şartı olmasa dahi, kiracı kirayı arttırdıysa, artık arttırdığı döneme ilişkin olarak artış şartı olmadığı iddiasını ileri süremez. Ancak bir sonraki döneme ilişkin kira tespit davası açacaksanız " yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması" şartına uymak zorundasınız (BK 345/2). Dolayısıyla mesela şu anda ihtar çekerek 01/08/2023'de kira tespit davası açıp, 344/2'nin uygulanmasını isteyebilirsiniz ve hakim bu davada endeks uygulayacaktır. Ancak 1.8.2022'de zaten yenilenmiş bulunan (içinde bulunduğunuz dönem için) kira tespiti istemezsiniz, çünkü bunun için 1.8.2022'den önce ihtar çekmeniz (veya dava açmanız) gerekirdi.

Yanıtınız için teşekkür ederim. Sorumda gelecek yeni kira dönemi olarak 01/08/2023 yazmak istersen 01/08/2022 olarak yazmışım. O halde son ödenen kira bedeli üzerinden artırım talep edebileceğiz.

burada anlamamız gereken şu mudur;" kira sözleşmesinde artışa ilişkin herhangi bir şart ve madde yoksa ve kiracı her yıl kira bedelinde artış yaptıysa yeni kira dönemi girmeden en geç 30 gün içinde bildirimde bulunmak şartı ile yeni dönemin kira bedelinin tespitini isteyebilir. "

Benim olayımda kira konusu yer işyeri ve kiracı 6 yıldır dükkanda kiracı durumda. her yıl kira bedelini arttırmış (kira sezonluk ödeniyor) ancak kira sözleşmesinde artış şartı yok. müvekkil ise taşınmazın yeni maliki.taşınmazı 2023 mayıs ayında almış ve işyeri ihtiyacı sebebi ile tahliye davası devam ediyor. Kira bedelinin tespitini talep etmek istiyor çünkü önceki malik kiraların bir kısmını elden almış, bankaya yatan kısmı çok cüzi.kiracı da bankaya yatan kısmı baz alarak artış talebimize karşı çıkıyor. Bu durumda 2023 yılı için kira tespiti talep etmem için ihtarnameye gerek yok değil m.? Bir de en son bankaya yatan miktara göre mi hesaplama yapar mahkeme yoksa sözleşmedeki bedele göre mi

Alıntı: Yazan Av.bozkara Bu durumda 2023 yılı için kira tespiti talep etmem için ihtarnameye gerek yok değil m.? Bir de en son bankaya yatan miktara göre mi hesaplama yapar mahkeme yoksa sözleşmedeki bedele göre mi

Kira sözleşmenizde artış şartı varsa kira tespit davanızı her zaman açıp, içinde bulunulan dönemi talep edebilirsiniz.

Kira sözleşmenizde artış şartı yoksa, yeni dönemin başlangıcından 30 gün içinde dava açarak, yeni dönemin kirasının belirlenmesini talep edebilirsiniz.

Kira sözleşmenizde artış şartı yoksa, -otuz günlük süreyi de kaçırdıysanız- içinde bulunulan dönemin kirasının tespitini talep edemezsiniz.

Kira sözleşmenizde artış şartı yokken kira tespit davası açarsanız, hakim kirayı bir sonra izleyen dönem için belirleyecektir. (BK 345)

BK 344/3'ün şartları varsa, yeni dönem kirası belirlenirken "emsal (taşınmazın boş kira değeri)" hesaplanır, bunun üzerinden eski kiracı için küçük bir hak ve nısfet indirimi yapılır.

BK 344/3'ün şartları yoksa, bir önceki dönemim kirasına TÜFE 12 aylık ortalama uygulanır. Bu senaryoda elden verileni yazılı delille ispat edemezseniz, burada da bankaya yatan rakam dikkate alınacaktır.