Peşin ödenen kira - Taşınmazın satılması

Sayın üyeler merhaba. Sorum Şu ki; müvekkil bir taşınmazı 5 yıllığına kiralıyor. Sözleşmeye göre ödemeler 1 yıllık peşin yapılmalı fakat müvekkil sözleşmenin ikinci yılı dolmadan 5 yıllık kiranın tamamını mal sahibine ödemiş ve makbuzlar mevcut. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş. Mal sahibi taşınmazı oğluna satıyor ve yeni malik de kira bedellerini talep eden bir ihtarname yolladı tarafımıza. Müvekkilin, mükerrer kirayı ödeyecek durumu olmadığından hakkında ödeme ve tahliye davası açıldı. bu durumda eski malike karşı fazla ödemeler hususunda bir alacak davası açmayı düşünüyorum. Sizlerin de değerli görüşlerini almak istedim.

Meslektaşım aşağıdaki karar işinize yarayacaktır.

Ancak birkaç hususa değinmek isterim.

1- Kira ödemeleri 1 yıllık peşin olarak kararlaştırılmış ancak; 5 yıllık peşin ödeme yapılmış. Normalde yeni malik bunu kabul etmeyebilirdi fakat YENİ MLİK İLE EKİ MALİK BABA OĞUL OLDUĞUNDAN; KİRA BEDELİNİN ÖDENDİĞİNİ BİLEMEYECEK DURUMDA DEĞİLDİR. BUNU İDDİA ETMESİ DE KÖTÜNİYETTİR.

2- Eski malike karşı dava açmaktansa; yeni malike karşı genel mahkemede menfi tespit davası açmak daha uygun olur kanaatindeyim. Zira alttaki kararda; "önceki malike akit gereğince peşin ödenen kira parasını yeni malikin bunu tekrar kiracıdan istemeye hakkı yoktur. Ancak, satış gününden sonraki zamana ait kira parasının haksız iktisabı halinde yeni malikin bu devreye ait parayı satıcısından dava etme hakkı vardır." denilmekte. Ayrıca icra hukuk mahkemesi dar yetkili olduğundan; 5 yıllık peşin ödeme ve baba oğul ilişkisini fazla dikkate almayacaktır, bu nedenle genel mahkemede açmak daha doğru olur diye düşünüyorum



T.C YARGITAY
11.Hukuk Dairesi
Esas: 2001/ 6742
Karar: 2001 / 9537
Karar Tarihi: 03.12.2001

TEMYİZ İSTEMİ - ÖNCEKİ MALİKE PEŞİN ÖDENEN KİRA PARASINI YENİ MALİKİN TEKRAR KİRACIDAN İSTEMEYE HAKKI OLMADIĞI - DAVA EDİLEN TÜM DÖNEME İLİŞKİN RAYİÇ KİRA BEDELİNİN DAVALILARDAN TAHSİLİNE KARAR VERİLMESİNİN DOĞRU OLMADIĞI - HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Dairemizce de benimsenen Y.H.G.K.nun ….gün ve ….sayılı ilamında da belirtildiği üzere, önceki malike akit gereğince peşin ödenen kira parasını yeni malikin bunu tekrar kiracıdan istemeye hakkı yoktur. Ancak, satış gününden sonraki zamana ait kira parasının haksız iktisabı halinde yeni malikin bu devreye ait parayı satıcısından dava etme hakkı vardır. Mahkemece, ….tarihinden itibaren başlayan altı ay için davacının davalılardan kira bedeli istemeye hakkı bulunmadığı gözetilerek, talebin bu döneme ilişkin bölümün reddine; altı ayın sonu ile işbu dava tarihi arasında geçen döneme ilişkin talebin haklı olduğu dikkate alınarak ve rayiç kira bedeli ek rapor ile tesbit edilerek, davalılardan …. A.Ş’nden tahsiline karar verilmek gerekirken, dava edilen tüm döneme ilişkin rayiç kira bedelinin davalılardan …. A.Ş’nden tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davalılardan …. A.Ş yararına bozulması gerekmiştir.

(6570 S. K. m. 7)

Taraflar arasında görülen davada Bakırköy Asliye 4. Hukuk Mahkemesi’nce verilen 20.04.2001 tarih ve 1999/760 - 2001/268 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi davacı ve davalı … Tekstil San. A.Ş vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi …. tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin 7 katlı işhanını 09.06.1994 tarihinde satın aldığını ve eski malikin kiracıları olan davalılara tahliye ihtarı çektiğini, ancak davalıların tahliye etmemeleri üzerine başka mahkemeye tahliye davası açtığını ileri sürerek, emsal binalara göre 7 katın aylık bir milyar lira üzerinden 10 aylık (satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre için) kira bedeli olan 10 milyar liranın faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı …. A.Ş vekili, müvekkilinin ilk malikten 01.01.1992 tarihinden itibaren 5 yıllığına aylık 25 milyon lira üzerinden kiraladığını ve peşin ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar vekilleri, alt kiracı olduklarını ve kira bedellerini diğer davalıya ödediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen 06.05.1996 ve 07.10.1998 tarihli kararlar, Dairemizin 23.01.1997 tarih ve 1996/8794 - 1997/188 sayılı ve 08.06.1999 tarih ve 207 - 5035 sayılı ilamları ile davalılardan … A.Ş.nin kiracısı olduğu kira sözleşmesine ilişkin tapuya konulan şerhin, 07.06.1994 tarihinde yani davacının satın aldığı tarihten önce, tapudan terkin edildiğine ilişkin Tapu Sicil Müdürlüğü yazısı dikkate alınarak ve bu yazının dayanakları getirtilerek değerlendirilip, sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yaptırılan araştırma sonunda, şerhin terkininden sonra davacının satın aldığı, bu durumda ilk malikin kira bedellerini davalılardan tahsilinin davacıyı etkilemeyeceği, davacının iyiniyetli olduğu, dolayısıyla satış tarihinden itibaren kira bedeline hak kazandığı, benimsenen bilirkişi raporuna göre 2.354.500.000 lira kira bedeli hesaplandığı gerekçeleriyle, davanın davalılardan …. A.Ş bakımından dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte kısmen kabulüne, diğer davalıların bu davalının alt kiracıları olduğundan, bu davalılar bakımından davanın husumet bakımından reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili ile davalılardan ….. A.Ş vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin tüm, davalılardan …. A.Ş vekilinin, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı satın aldığı 09.06.1994 tarihi ile işbu davanın açıldığı 16.03.1995 tarihi arasında geçen süre için davalardan rayiç kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan ….. A.Ş’nin, 01.01.1992 başlangıç tarihli, aylığı 25 milyon lira üzerinden 5 yıllık ücreti peşin ödenmiş, imzaları noterce onaylı kira sözleşmesi ile bu taşınmazın tamamını davacının dava dışı eski malikinden kiraladığı, diğer davalıların bu davalının alt kiracıları olduğu noktalarında bir çekişme yoktur.

Uyuşmazlık, davacının davalılardan kira bedeli isteyebilecek ise, bunun davalıların eski malik ile yaptıkları sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden mi, yoksa rayiç kira bedeli üzerinden mi isteyebileceği noktasında toplanmaktadır.

6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-d madde, fıkra ve bendi hükmü uyarınca yeni malik eğer, satın aldığı taşınmaza ihtiyacı bulunduğu iddiasında ise, eski malikin kiracısını, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek koşulu ile altı ay sonra tahliye davası açma hakkını haizdir.

Davacı, davalılardan ….. A.Ş’ne, süresinde tebliğ ettirdiği ihtarnamede, yukarıda sözü edilen yasa hükmüne atıf yaparak, iktisap tarihinden itibaren altı ay sonunda, taşınmazın boş olarak teslimini istemiştir. Olumlu cevap alamayınca, 6 ay bekledikten sonra, Bakırköy 3. Sulh Hukuk Hakimliğine açtığı tahliye davası davacı lehine sonuçlanmış ve 25.11.1996 tarihinde kesinleşmiştir. Öte yandan, davacının taşınmazı takyidatsız olarak satın aldığı ikinci bozma sonrasında yapılan araştırma sonunda anlaşıldığı gibi, HUMK’un 299. maddesi uyarınca da, imzası noterden tasdikli bir kira sözleşmesinin yeni malik davacıya karşı ileri sürülebileceği de açıktır.

Dairemizce de benimsenen Y.H.G.K.nun 14.08.1961 gün ve 6 - 49/46 sayılı ilamında da belirtildiği üzere, önceki malike akit gereğince peşin ödenen kira parasını yeni malikin bunu tekrar kiracıdan istemeye hakkı yoktur. Ancak, satış gününden sonraki zamana ait kira parasının haksız iktisabı halinde yeni malikin bu devreye ait parayı satıcısından dava etme hakkı vardır.

Bu durumda; mahkemece, 09.06.1994 tarihinden itibaren başlayan altı ay için davacının davalılardan kira bedeli istemeye hakkı bulunmadığı gözetilerek, talebin bu döneme ilişkin bölümün reddine; altı ayın sonu ile işbu dava tarihi arasında geçen döneme ilişkin talebin haklı olduğu dikkate alınarak ve rayiç kira bedeli ek rapor ile tesbit edilerek, davalılardan …. A.Ş’nden tahsiline karar verilmek gerekirken, yazılı gerekçelerle, dava edilen tüm döneme ilişkin rayiç kira bedelinin davalılardan …. A.Ş’nden tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davalılardan …. A.Ş yararına bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenle, davacı vekilinin tüm, davalılardan ….. A.Ş vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılardan ….. A.Ş yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı fazla alınan 28.560.000 lira harcın isteği halinde temyiz eden davacıya iadesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz eden davalıya iadesine, 03.12.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Musa Bey ben de İcra Hukuğun dar yetkisinden dolayı, genel mahkemede eski malike karşı alacak davası açmayı düşünmüştüm.kaldı ki müvekkile yapılmış bir icra takibi zaten yok. Sadece ihtarname ile ödeme için 30 gün süre verilmiş. Akabinde de kira alacağı ve tahliye davası açıldı Sulh Hukukta. Sizin öneriniz de gayet mantıklı geldi. Peki tarafların art niyetli oluşu göz önüne alınırsa art niyet tazminatı doğar mı lehimize?

Alıntı: Yazan bazbey Musa Bey ben de İcra Hukuğun dar yetkisinden dolayı, genel mahkemede eski malike karşı alacak davası açmayı düşünmüştüm.kaldı ki müvekkile yapılmış bir icra takibi zaten yok. Sadece ihtarname ile ödeme için 30 gün süre verilmiş. Akabinde de kira alacağı ve tahliye davası açıldı Sulh Hukukta. Sizin öneriniz de gayet mantıklı geldi. Peki tarafların art niyetli oluşu göz önüne alınırsa art niyet tazminatı doğar mı lehimize?

Karşı dava açarsanız birlikte görülür.

Ben baba oğul ilişkisi nedeniyle bilecek durumda olduğu ve bu nedenle kötüniyetli olduğu kanaatindeyim.