Ihtiyaç Nedeni Ile Tahliye Davasi

Müvekkilim bir ev satın alıyor.Müvekkilime evi satan kişi de
bu evi halen evin içinde bulunan kişiden satın alıyor.Yani Evin içinde bulunan kişi kiracı değil.İlk malik . İlk malikle kendisinden evi satın alan aradaki malik arasında da kira sözleşmesi yok.Bu durumda müvekkilim evin içinde bulunan kişi kiracı olmadığı için ilk malik olduğu için ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilirmi.Buna ilişkin yargıtay kararları varmıdır.

T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/3307
Karar: 2012/7044
Karar Tarihi: 10.05.2012


TAHLİYE DAVASI - İKTİSAP VE İŞYERİ İHTİYACI - DAVALININ YERİ KİRALAMA ANINDA NE ŞEKİLDE VE NE İÇİN KULLANILMAK ÜZERE KİRALADIĞI - DAVACIYA KİRA BAŞLANGICININ VE SÜRESİNİN KESİN DELİLLERLE KANITLAMASI GEREĞİ

ÖZET: Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Davalının bu yeri kiralama anında ne şekilde ve ne için kullanılmak üzere kiraladığı dosyadaki mevcut bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Mahkemece öncelikle davalı tarafa dava konusu taşınmazın ne için kiralandığı, kiralama anındaki durumu açıklattırılmalı, gerektiğinde yeniden mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi aracılığıyla kiralananın hakim vasfı tespit edilmeli ve kiralananın Borçlar Kanunu ya da 6570 sayılı yasa kapsamında olup olmadığı kesin olarak tespit edilmelidir. Mahkemece elektrik vs. aboneliğinin başlangıç tarihi esas alınarak kira başlangıcının belirlenmesi doğru değildir. Yazılı bir kira sözleşmesi ibraz edilemediğine göre kira başlangıcını ve süresini davacı kanıtlamalıdır. Davacıya kira başlangıcını ve süresini kesin delillerle kanıtlaması için imkan tanınmalıdır. Davacı, kira başlangıcını ve süresini kesin delillerle kanıtladığı takdirde bu tarih, kanıtlanamaz ise davalının bildirdiği tarih esas alınarak kira başlangıcı ve dava süresinin belirlenmesi, taşınmazın Borçlar Kanunu kapsamında kaldığı tespit edildiğinde ise bu kanundaki süreler ve esaslar gereğince değerlendirme yapılması gerekir.

(6570 S. K. m. 7) (2004 S. K. m. 272)

Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının İİK. nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiracı olduğu taşınmazı 15.10.2009 tarihinde satın aldığını, davalıya 12.11.2009 tarihinde tebliğ edilen ihtar gönderildiğini, dava konusu yere davacı şirketin traktör teşhir ve bakım yeri olarak kullanmak üzere ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davanın süresinde açılmadığını, dava konusu yerde 01.11.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını, ayrıca taşınmazın 6570 sayılı yasa kapsamında olmayıp, arsa vasfında olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, tahliye isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekili, açıkça davasını 6570 sayılı yasanın 7/c ya da 7/d maddesine dayandırmamıştır. Davacı yeni malik olup, önceki malik ile davalı arasında düzenlenen herhangi bir kira sözleşmesi ibraz edememiştir. Davalı, 01.11.1999 başlangıç tarihli sözleşme gereğince kiracı olduğunu savunmuş ancak yazılı kira sözleşmesi ibraz edememiştir. Davalı ayrıca taşınmazın 6570 sayılı yasa kapsamında olmadığını, arsa vasfında olduğunu savunmuştur. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporu hüküm vermeye elverişli değildir. Zira bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın niteliği ayrıntılı olarak belirlenmemiştir. Taşınmaz mevcut tapu kaydında atölye ve benzin istasyonu vasfı ile kayıtlı olup, halen taşınmaz üzerindeki bazı binaların yıkıldığı, bu yerlerin arsa vasfında olduğu ve bir idare binası bulunduğundan bahsedilmiş, ancak taşınmazın hakim vasfı açıklanmamıştır, yani taşınmazdaki arsa olan kısım ile idare binasının yüz ölçümleri tespit edilmemiştir. Ayrıca davalının bu yeri kiralama anında ne şekilde ve ne için kullanılmak üzere kiraladığı dosyadaki mevcut bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Mahkemece öncelikle davalı tarafa dava konusu taşınmazın ne için kiralandığı, kiralama anındaki durumu açıklattırılmalı, gerektiğinde yeniden mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi aracılığıyla kiralananın hakim vasfı tespit edilmeli ve kiralananın Borçlar Kanunu ya da 6570 sayılı yasa kapsamında olup olmadığı kesin olarak tespit edilmelidir. Kiralananın 6570sayılı yasa kapsamında kaldığı tespit edildiğinde davacıya, 6570 sayılı yasanın 7/c ya da 7/d maddelerinden hangisine dayandığı açıklattırılmalı, davanın süresinde açılıp açılmadığı üzerinde durulmalıdır. Mahkemece elektrik vs. aboneliğinin başlangıç tarihi esas alınarak kira başlangıcının belirlenmesi doğru değildir. Yazılı bir kira sözleşmesi ibraz edilemediğine göre kira başlangıcını ve süresini davacı kanıtlamalıdır. Davacıya kira başlangıcını ve süresini kesin delillerle kanıtlaması için imkan tanınmalıdır. Davacı, kira başlangıcını ve süresini kesin delillerle kanıtladığı takdirde bu tarih, kanıtlanamaz ise davalının bildirdiği tarih esas alınarak kira başlangıcı ve dava süresinin belirlenmesi, taşınmazın Borçlar Kanunu kapsamında kaldığı tespit edildiğinde ise bu kanundaki süreler ve esaslar gereğince değerlendirme yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç; Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.05.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Alıntı: Yazan recepav Müvekkilim bir ev satın alıyor.Müvekkilime evi satan kişi de bu evi halen evin içinde bulunan kişiden satın alıyor.Yani Evin içinde bulunan kişi kiracı değil.İlk malik . İlk malikle kendisinden evi satın alan aradaki malik arasında da kira sözleşmesi yok.Bu durumda müvekkilim evin içinde bulunan kişi kiracı olmadığı için ilk malik olduğu için ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilirmi.Buna ilişkin yargıtay kararları varmıdır.

"İhtiyaç nedeniyle tahliye" davası açabilmek için, taşınmazda oturanın "kiracı" olması gerekir. O nedenle bu hukuki nedene dayanarak dava açamazsınız. Fuzuli işgal nedeniyle dava açabilirsiniz. Benzer konu tartışıldı, arama yaparak faydalanabilirsiniz.