Kooperatif

Sn Meslektaşlarım

müvekkil 2002 yılında bir yapı kooperatifine üye oluyor. Tapu Kaydı A şahsına ait arsa üzerinde müteahhit B tarafından inşa edilecek olan binanın 24+6 ay olarak olarak tasarlanmıştır. bu iş için bir ödeme planı çıkarılmış. 5000 YTL peşinat ve her ay 500 YTL aidat bunun yanında birde yılda iki defa olmak üzere 1000 YTL ara ödeme alınacağı aylık taksit miktarıda üyelerin belirleyeceği miktarda arttırılabileceği yönünde ortaklık ve arsa sözleşmesi düzenlenmiştir.
aylık 500 ytl aidatlar dönem dönem arttırılarak 1000 YTL ye çıkarılmıştır. ve aradan geçen zaman dilimi içerisinde müteahhit 2008 yılında daireleri üyelere teslim edebileceğini, bu zamana kadar kimi üyelerin düzenli olarak aidatlarını ödemediklerinden inşaat yapımının bu ödeme güclüğü nedeniyle uzadığını beyan etmektedir. bununla beraber sözleşmede üyelere ait olacağı belirtilen bir dairede müteahhit tarafından üyelerin izni olmadan arsa sahibine satılmıştır.

bu konuda kooperatife, arsa sahibine ve müteahhide karşı ne tür hukuki yollara başvurmayı önerirsiniz
Saygılarımla

Sayın Meslektaşım;
Sanırım ne müteahide ve nede arsa sahibine yapılabilecek pek fazla bir şey yok. Çünkü; Aslında anlattığınız olay, müteahit bir arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapmakta ve kendisine isabet eden bölümleri 3.kişilere projeden satmaktadır. Ancak, müteahit bunun yerine; bir kooperatif kurmuş ve muhtemelen kooperatif yöneticiside kendisi olup Kooperatifler Yasasına göre işi yürütmektedir. Kooperatifler Yasası yönünden, müteahidin konumu önemli. kooperatif yönetimi- müteahhit yani yüklenici ile sözleşme yapmışsa, işin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle kooperatif müteahide karşı dava yoluna gidebilir. Sözleşmeyi feshini dahi talep edebilir. Ama müteahhit aynı zamanda kooperatif üyesi ve yönetici ise, bu sefer inşaat kooperatif yönetimi vasıtasıyla emanet usülü yapılıyor demektirdi, kooperatifin zaten bir müteahhidi yoktur. Diğer taraftan "sözleşmede üyelere ait olacağı kararlaştırılan bir dairenin mal sahibine müteahhit tarafından satıldığını" söylemişsiniz ki; bu durum kooperatif ortaklarının bilgisi olmadan söz konusu olamaz. Çünkü, kooperatife ait taşınmazlar ancak genel kurul kararıyla ve hatta genel kurulda asgari değeride belirlenerek satılabilir. Genel kurul satış hususunda yetki vermişse, artık buna yapacak bir şey yok. Ama yetki alınmadan ve satış bedeli belirlenmeden satış yapılmışsa, bu yoklukla maluldur, bunun için yine kooperatif yönetimi tarafından dava ve şikayet yoluyla ileri sürülebilir. Ortaklar, kooperatif yönetimi hakkında savcılığa suç duyurusunda da bulunabilir.
Daha açık bilgiler verirseniz sanırım daha çok yardımcı olabiliriz.
Kolaylıklar dilerim

Sayın Kozan
Sözleşmeden anladığım kadarıyla kooperatif yöneticisi ile müteahhit aynı şahıslar. müvekkilin beyanlarına göre ise son 6-7 aydır herhangi bir genel kurul toplantısı yapılmamıştır. ancak sözleşmede üyelere verileceği kararlaştırılan dükkanlardan birtanesi haricen arsa sahibine satılmıştır. sözleşmede süre olarak 24+6 ay olarak belirtilmesine rağmen aradan takriben 4 yıl gibi bir zaman geçmiş ve bu zaman içerisinde üyelerden aidat tahsil edilmiştir. kooperatif genel kurul kararları elimizde mevcut değil. sistemin ne şekilde işletildiğini de bilmiyoruz. bu genel kurul kararlarına ulaşmak için nasıl bir yol izlememiz gerekir. kaldı ki müvekkillerimizle yapılan sözleşme noterde yapılmamış. adi yazılı sözleşme şeklinde taraflarca imzalanmıştır. ancak müvekkilimizin elinde sözleşmenin bir nüshasıda bulunmamaktadır. bu konuda neler yapabiliriz. öncelikle yapmamız gereken genel kurul kararları ve müvekkilimizin kooperatif uyeliğinin tespitinimi istememiz mi gerekir.

Sayın Meslekdaşım;
Kooperatif genel kurulu, her hesap yılı bitiminde, ilk 6 ay içerisinde (yani Haziran ayı sonuna kadar) yapılması gerekir. Sanırım müvekkilinizin kooperatife üye olup, olmadığından da emin değilsiniz. İl Ticaret Müdürlüklerinde, kooperatiflerin genel kurul kararlarının örneği olmak zorundadır. İl ticaret müdürlüğünden incelemeye başlayabilirsiniz sanırım. Sanırım durum tahmin ettiğim gibi, müteahhit kooperatifi kendisi kurmuş ve yöneticide kendileri. Bu durumda kooperatif emanet usülü inşaatı kendisi yapıyormuş gibi görünmekte. Dolayısıyla inşaatın zamanında teslim edilmemesinden dolayı sorumlu olacak bir müteahhit yok gibi görünüyor. Kanaatimce, önce İl Ticaret Müdürlüğünden kooperatif genel kurul toplantı tutanakları ve hazirun listelerini kontrol edebilirsiniz. Müvekkiliniz üye olarak gözükmüyorsa o zaman ortaklığın tespiti davasını öncelikle açmanız gerekecektir.
Kolaylıklar dilerim

Sayın Kozan
Ticaret ve Sanayi odasından yapmış olduğumuz soruşturmaya göre arsa ve ortaklık sözleşmesinde belirtilen S.S A.... KONUT YAPI KOOPERATİFİ'inin anteti kullanılarak sözleşme müteahhit, arsa sahibi ve üye tarafından imzalanmış, ancak böyle bir kooperatif kaydı yok, sanırım kooperatif olmadığı için arada hatır gönül işide olduğundan, müvekkil tüm aidat ödemelerini müteahhide ödemiş bu arada müteahhitte başka bir B..... İNŞAAT YAPI KOOPERATİFİ adıyla makbuz kesmiş, ve bu zamana kadar hiç bir genel kurul toplantısı yapılmamış ve müvekkilede usulunce bir toplantı çağrısında bulunulmamıs. Bütün bu olaylar ışığında aşağıda belirttiğimiz hususların tespitini istedik mahkemeden

1. Öncelikle müteahhidin kurucusu olduğu Kooperatifin ana sözleşmesine bakılarak B....İNŞAAT YAPI KOOPERATİFİ üyeleri olduğunun tespiti ile .... Aralık ayından bu yana kooperatife ödemiş oldukları aidatların ne miktar olduklarının tespitini,
2. Aralık .... tarihinden bu yana takip eden hesap dönemlerine ilişkin genel kurul toplantılarının düzenli olarak yapılıp yapılmadığını, yapılan genel kurul toplantılarının dönemlerin sürelerinin hangi dönemlere rastladığının tespitini
3. Müvekillerimizden ve diğer Üyelerden talep edilen ara ödemelere ilişkin dayanak genel kurul kararlarının olup olmadığının, talep edilen ara ödemelerin ihdası hakkında alınmış genel kurul kararlarının mahiyetinin ne olduğu ve alınan kararlar için genel kurul üyelerinin 3/4'ünün Rızasının alınıp alınmadığının, tespitinin Şirketler Muhasebesi Konusunda Uzman Bilirkişi Veya aracılığı ile kooperatif kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak tespitini
4. Müvekillerimizin 2001 Aralık ayından itibaren 24+6 aydan fazla ödeme yükümlülüğü bulunmamasına rağmen her iki müvekkil bakımından fazladan ödemiş oldukları aidatların ayrı ayrı tespitini
5. Müvekillerimize noter kurasıyla teslim edilen daireler zamanında teslim edilememiş süresinden sonra teslim edilen dairelerde birçok eksik iş bulunması nedeniyle bu eksikliklerin uzman bilirkişi vasıtasıyla mahallinde araştırılıp tespiti talebinde bulunduk

Ancak;

belirtilen tespit taleplerimizin çok kapsamlı olduğu ve müvekkillerimizin bu hususların tespitinde hukuki yararının bulunmadığı söylenerek tespit talebimizin reddine karar verildi, ancak gerekçeli kararı henüz tarafımıza sunulmamıştır.

değerli görüş ve önerilerinize sunuyorum saygılarımla

Av. Selim HARTAVİ

Sayın Meslektaşım;
Kooperatifler aleyhine ortakların tespit ve eda davası açma hak ve yetkileri vardır. Ancak yasaya göre, Eda davası açılabilecek durumlarda tespit davası açılamaz. Tespit kararlarının icrai gücü olmadığından,sanırım bu karlarla karşılaşmışsınız. Ve istemleriniz farklı hususlara ilişkin. Bana mahkemenin red kararı yerinde gibi göründü. Açıklamalarınıza göre ;
Sanırım müvekkilirinizin elinde ortaklık senedi yok. Sadece müteahhitden ödeme üzerine aldıkları B kooperatifinin ünvanını taşıyan makbuzlar var. Yanlış anlamadıysam başka bir şey yok müvekkillerinizin elinde.
Ancak bir de noter kurasından bahsetmişsiniz. Müvekkillerinize düşen bağımsız bölümler Noter kurasıyla mı tespit edilmiş? Eğer öyleyse, müvekkilleriniz zaten kooperatifin ortağı demektir. O noktada anlattıklarınız arasında çelişki oluşuyor. Noter kurası varsa elinizde, taşınmazda tarafınıza teslim edilmişse,"eksik ve ayıplı imalatları "tespit ettirip, tazminat davası açabilirsiniz.
Size tavsiyem :
1- Öncelikle sicilde kayıtlı bir A Koop. yok ise zaten bu kooperatif tüzel kişilik kazanmamış demektir. Kooperatifler Yasası açıktır, tescil ve ilan edilmeden tüzel kişilik kazanılamaz. Hatırla olacak işler değil bunlar. Eğer müvekkilleriniz elinde para ödediklerine dair makbuz- belge var ise (bu makbuz ve belgeler sicilde kaydı olmayan A Koop. adına düzenlenmişse) ortada bir nitelikli dolandırıcılık olabilir. Bu sözleşme örneği sicile nasıl sunulmuş, kooperatifin kuruluşu için müracaat edilmiş, kuruluş yapılmamış mı?
2- Başka bir ihtimal, B koop.yaptığı arsa ve inşaatı bitirmiş ve bu söz konusu ikinci arsayı yani sizin müvekkillerinizi ortak yaptıkları yeni almış ve buraya başlamış olabilir mi? Bu durum da B koop. aynı ünvanla üye kaydı yapmaya devam edecektir.
3- Öncelikle bu B..İnşaat Yapı Koop.de müvekkilleriniz ortak olarak kayıtlımı bunu inceleyin. Bu sefer önce, Sicilden B kooperatifinin son genel kurul tutanağı ekinde ortaklar listesini gösteren "hazirun listesini" inceleyin ve müvekkilleriniz ortak olarak kayıtlı olup olmadığına bakın. Eğer müvekkilleriniz bu B Koop. listesinde ortak olarak adları varsa;
a- bu kooperatifin ortağı oldukları için, kooperatifin hesaplarını tetkik etme, genel kurul kararlarını inceleme hak ve yetkileri vardır. Bu genel kurul toplantı tutanakları ve alınan kararları inceleyin.
b- Müvekkillerinizle yapılan sözleşmeler genel kurul kararlarına geçmiş mi, müteahidin yada yönetimin bu nevi sözleşyme yapma yetkisi genel kurulca verilmiş mi bunları inceleyin
c- Eğer sözleşmeler geçerli nitelikteyse, b kooperatifi aleyhine fazla ödenenlerin iadesi, eksik eşler bedeli için tazminat davası açabilibilirsiniz.
4- Eğer bu B kooperatifinde de müvekkilleriniz ortak olarak gözükmüyorsa, elinizde mevcut aidat ödeme makbuzları bu B koop. adına ise, bu hususta başkaca delilleriniz var ise B koop. aleyhine "ORTAKLIĞIN TESPİTİ" davası açmanız gerekir. Sair işler bu davanın akibetine bağılı olur.
Ortaklığınız tespit edilir ise, artık sözleşme gereği hak ve yetkileriniz kullanılır.
Ancak kooperatif ortağı olmadığınız sonucuna varılır ise, kooperatiften hiç bir talepte bulunamazsınız. Ancak, ödemeler kime yapılmış ise ondan istenerek, koşulları dairesinde suç duyurusunda bulunabilirsiniz.
Kolaylıklar dilerim.

Sayın Meslektaşım; yaptığımız incelemeler neticesinde ödeme makbuzlarında adı geçen koooperatifin ticaret sicilinde herhangi bir kaydı bulunmamıştır. yani bu isimde bir kooperatif kurulmamıştır. müteahhit kendi soyadını kullanarak ve yanına kooperatif ünvanını ekleyerek kooperatif kurulmuş gibi hareket edip sözleşme yaptığı ve üye gibi gösterdiği şahıslardan kendi kafasına göre aidat talep etmiş. müvekkillerimize ait yazılı bir sözleşme bulunmamaktadır. ancak başka bir üyeye ait imzalamış olduğu sözleşme elimizde mevcut bu sözleşmede ne kadar sürede işin tamamlanıp aylık ne kadar ödemelerin yapılacağı belirtilmiştir.

2001 yılından bu yana müvekkilimizin yapmış olduğu ödemelere ilişkin makbuzlar var işin tamamlanması için belirlenen süre aşılmış ve bu süreden sonra da müvekkilimizden aylık ödemeler tahsil edilmiştir. şimdi bu fazladan yapılan ödemelere ilişkin olarak icra takibi başlatmayı düşünüyorum. büyük olasılıkla itiraz edecekler itirazın iptali aşamasında mahkemece diyelim ki müvekkilimizin ödemeleri 70.000 YTL oysa dairenin maliyeti de 75.000 YTl çıktı böyle bir durumda mahkeme müvekkilimiz sözleşmede belirlenen salt 24+6 aylık ödemelerdenmi sorumlu olacak yoksa yapılan işin gideri dikkate alınarak talebimiz reddedilebilecekmi? ve bir başka husus 3,5 yıl içinde dairenin teslim edileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen daire zamanında teslim edilmediğinden dolayı kira tazminatı istenebilir mi? Sözleşmede dairenin geç teslim edilmesiyle ilgili herhangi bir madde bulunmamaktadır.

Sayın Meslektaşım;
ortada bir kooperatif olmadığını saptamışsınız. Bu durumda, müteahittin eylemi nitelikli dolandırıcılık netieliğinde olabilir. Ortada bir kooperatif olmadığına göre, her şeyden önce müvekkiliniz neye dayanarak ödeme yapmış olacak ve neye dayanarak konut isteyeceksiniz??
Kooperatif mevcut olmadığına göre, olmayan kooperatif adına borçlandırıcı işlem yapılamaz ve taahhütte de bulunulamaz. Yapılan bütün sözleşmeler geçersiz nitelikte olabilir. Bu hususa dikkat etmeniz gerektiğini hatırlatmak isterim.
Müteahhidin arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeyi temin edin ve inceliyin derim. Taşınmaz müvekkilinize teslim edilmiş mi???
Eğer taşınmaz müvekkilinize teslim edilmiş ise, tıpkı kat karşılığı sözleşmeler gibi; haricen yapılmış ve ifa edilmiş sözleşmelere dayanarak hareket etmenizde faydalı olacaktır diye düşünüyorum.
Bu hususları biraz daha açıklarsanız, sanırım daha net görüş bildirebilirim.
Kolaylıklar dilerim...

müvekkillerimizden birine verilecek olan daire noter kurasıyla tespit edilmiştir. bu belge elimizde mevcut ancak diğer müvekkille verilecek olan daire de noter kurasında müteahhit adına görünmektedir. müteahhit daha sonra bunu bir şekilde müvekkilimize teslim edeceğine dair söz vermiş. sizinde belirttiğiniz gibi kooperatif mevcut değil, ancak müteahhit kooperatif kurmuşum diye beyanda bulunmuş müvekkillere bu durumda kendi adına bir taahhütte bulunmuş sayılmıyor mu? ve yine anlayamadığım bir husus noter kurasında da kooperatif kelimesi geçiyor ancak bu kooperatifin adı geçmiyor sadece kooperatif diye geçmiş kayıtlara burada noterinde sorumluluğu bulunmaz mı? neye dayanarak kooperatif kelimesini geçirmiş onuda bir türlü anlayamadım... yine bahsettiğimiz sözleşme zaten müteahhit, arsa sahibi ve diğer bir üye tarafından imzalanmıştır. matbu sözleşmeler bastırılmış üyelere imzalatılmış ancak bizim müvekkilerimiz kendi sözleşmelerini kaybetmiş diğer bir üyenin sözleşmesini sundular bana

Sayın meslektaşım;
İnşaatın projelerine- ruhsatına baktınız mı kime ait? Belediyeden inşaat ruhsatı kimin adına çıkmış? Arsa sahibi kim?, müteahhidi kim? bence onlarıda bir inceleyin.
Kooperatif kurdum demekle olmaz ki, kooperatif ancak tescil ve ilanla tüzel kişilik kazanır. Olmayan bir tüzel kişilikde hak- fiil ehliyeti olmayacağı için, tasarruf ve borçlandırıcı işlemde yapamaz. Olmayan tüzel kişiliği temsil ediyor gibi davranan ise, ancak dolandırıcı- sahtekar olabilir. Kooperatif yoksa, noter nasıl kura çeker??? nasıl bir zabıt hazırlar??
Bence, inşaat ruhsatını da bir inceleyin, tapuda taşınmazın maliki hala arsa sahibimi onuda bir kontrol edin. Ve tapuda görünen malik ile müteahhit aleyhine hem tescil davası açın, hemde sözleşmeye göre fazla yapılan ödemeler için müteahhitten istirdadını isteyin. Ancak, bu kadar sahte evrak kullanılmış,ise ortada dolandırıcılık fiilide olabilir, suç duyurusunda da bulunabilirsiniz.
Anlayamadım bir türlü, kooperatif yokken, tescil ve ilanı yapılmamışken nasıl olurda ortak kaydı yapar, kura çeker. Bunlar açıktan sahtecilik olur ...
Kolaylıklar dilerim

Sayın Meslektaşım;
Bahsettiğiniz şekilde suç duyurusunda bulunmayı düşünüyorum. ancak müvekkillerimizden birisine çekilen kuradan herhangi bir daire verilmemiş daha dogrusu kurada müvekkillerimizin birinin adı geçmiyor. şimdi suç duyurusunda bulunduğumuz taktirde ilgili şahıs kesinlikle daire vermeye yanaşmayacaktır. ödenen makbuzlara dayanarak tescil davası açabilecekmiyiz? bu tescil davası neleri içermelidir. Göstermiş olduğunuz ilgi için
şimdiden tşkler

Sayın Meslektaşım;
Ortada bir kooperatif olmadığına göre, kura listesinden de bahsetmek yersiz. Anlattığınız olay da bir sürü karanlık husus var. Müteahhit olan kişi iyi niyetliyse, yani taahütlerini yerine getirecekse, ozaman bir tek sonuç çıkarabiliyorum: müteahhit inşaatın yapılma aşamasında kooperatiflerin yararlandığı kolaylıklardan yararlanabilmek için sahtecilik yapmış olabilir.
Şimdi böyle bir durumda, sonuç alabilmek için harekete geçtiğinizde, tüm yolsuzlukları ortaya çıkarmanız gerekecektir. Ve olayı kooperatifler hukuku değil, genel hükümlere göre değerlendirin. Yukarıda sorunuza yanıt yazmıştım.Kolaylıklar dilerim...