Müteahhit'le 3.kişi arasında yapılan protokol'ün hukuki gücü ?

Müteahhit, arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıyor noter huzurunda. Buna göre inşaatın periyodik şekilde yapılmasına göre arsa sahibi peyder pey arsa satışı hakkında yetki veriyor müteahhite. Şöyle ki; temel atıldığında müteahhit'in payına düşen (mesela) 10 daireden 1'inin satış hakkı, kaba inşaat bittiğinde 2'sinin satış hakkı vs gibi. Müteahhit inşaatın tamamını bitirmeden ve daha ortada satış yetkisi dahi yokken kendi üzerine düşen ama satış yetkisi olmayan dairelerin satışını protokol'le üçüncü kişilere taahhüt ediyor.

Şimdi; standart bir Türkiye'de müteahhit'ten daire alımına ilişkin örnek olan bu durumda 3.kişinin müteahhitle yaptığı bu protokol'ün gücünü merak ediyorum ben. Mesela noter huzurunda olmaması bu protokolün kıymetini yok eder mi ? Sorumu şöyle açayım; müteahhit sözkonusu satış yetkisi dahilinde henüz olmayan ve payına düşen dairelerden birisini bir borcuna karşılık senetle (x) kişisine borçlanıyor. Senette meblağ var ve senedin arkasında söz konusu bu senedin falanca dairenin satışından doğan alacağa tekabül ettiği yazılıyor. Buna mukabil müteahhit daha önce yapmış olduğu protokol ile bu daireyi 3.kişiye satma vaadinde bulunuyor.

(x) kişisi borcu ödenmeyince senedi icraya koyuyor ve daha sonra tüketici mahkemesinde müteahhitin kendisine vaat ettiği dairenin tapusunun tarafına tescili için dava açıyor. Dava diyelim ki (x) kişisinin lehine kabul edildi, bu durumda 3.kişi ile müteahhit arasındaki protokolün hiç mi hükmü yok ? 3.kişi hakkını ne şekilde koruyabilir ? tapunun tescilinin iptalini isteyebilir mi ?

Sayın eser_29

Sorunuza bildiğim kadarıyla yanıt vermek ya da daha doğru bir ifadeyle sorunuz hakkında biraz fikir yürütmek isterim...

BİR... Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi payına düşen daireleri bir başkasına satmasını Yargıtay, -arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından- "alacağın temliki" olarak kabul ediyor. Müteahhit ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından ise hem satış vaadini hem de eser meydana getirmeyi içeren birleşik bir sözleşme olarak görüyor. Bu halde arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından "yazılı şekil" yeterli olup noterde bir işlem yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Yani arsa sahibi 3. kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olduğunu, noterde yapılması gerektiğini aksi halde geçersiz olduğunu ileri süremiyor...

İKİ... Somut olayda müteahhit y adlı kişiyle bir protokol yapıyor ve sözleşmeden kaynaklanan alacağını temlik ediyor. Bu işlemde aynı zamanda daire satışını da vadediyor.

ÜÇ... Müteahhit bu işlemi gerçekleştirdek sonra x adlı kişi lehine bir senet tanzim ediyor. Senedin arkasına düştüğü notla da senet bedelinin ".. dairenin satış bedeline denk geldiğini" şerh ediyor. Kanımca bu işlem iradeyi açık olarak yansıtmadığı için "alacağın temliki" ya da "dairenin satış vaadi" olarak nitelenemez.

DÖRT... x adlı kişiyle yapılan işlem "alacağın temliki" ve "satış vaadi" olarak kabul edilirse bu halde iki durum gündeme gelebilir.

Eğer temlik edilen alacak, arsa sahibinin borcunun tamamına denk geliyorsa ilk tarihli temliğe geçerlik tanımak gerekir. Bunun nedeni alacağın temlikinin tassarruf işlemi olmasıdır. Müteahhit ilk temlikle alacağını malvarlığından çıkarmıştır. Bu halde ikinci işlemde var olmayan bir alacağı temlik etmiş olur ki bu sona ermiş alacağın temliki mümkün görünmemetkedir.

Buna karşın temlik edilen ilk alacak arsa sahibinin borcunun bir kısmına denk geliyorsa ve ikinci temlik kalan alacakla sınırlı olmak üzere geçerlidir. Ancak eğer her iki temliğin konusu da belirlenmiş bir daireyse örneğin 3. katta bulunan daire gibi ikinci temlik arsa sahibine karşı hüküm ifade etmez.

BEŞ... Buna rağmen yargılama sonunda x adlı kişi lehine tescil yapılırsa iyi niyetli arsa sahibi borcundan kurtulur. Bu halde y adlı kişi koşulları varsa yargılamanın yenilenmesi yolunu veya sebepsiz zenginleşme hükümlerini işletebilir/işlettirebilir. Ya da protokol geçerli bir satış vaadi olarak kabul edilirse müteahhide karşı talepte bulunulabilir. Arsa sahibi iyi niyetli değilse borçtan kurtulmayacağı için borçlunun da sorumluluğuna gidilebilir. Her bir yolun kullanılıp kullanılamayacağını ya da ne şekilde kullanılacağını değerlendirmek için hem detay bilgiye hem biraz kafa yormaya hem de bu konularda uzman site üyelerimizin desteğine ihtiyaç var.

ALTI... x lehine tescil yapılmamışsa arsa sahibi durumda haberdar edilmelidir. Bu halde alacaklının kim olduğuna ilişkin bir çekişme mevcut olacağından arsa sahibi tevdi ile borcundan kurtulabilir.

Alıntı: Yazan eser_29 Müteahhit, arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıyor noter huzurunda. Buna göre inşaatın periyodik şekilde yapılmasına göre arsa sahibi peyder pey arsa satışı hakkında yetki veriyor müteahhite. Şöyle ki; temel atıldığında müteahhit'in payına düşen (mesela) 10 daireden 1'inin satış hakkı, kaba inşaat bittiğinde 2'sinin satış hakkı vs gibi. Müteahhit inşaatın tamamını bitirmeden ve daha ortada satış yetkisi dahi yokken kendi üzerine düşen ama satış yetkisi olmayan dairelerin satışını protokol'le üçüncü kişilere taahhüt ediyor. Şimdi; standart bir Türkiye'de müteahhit'ten daire alımına ilişkin örnek olan bu durumda 3.kişinin müteahhitle yaptığı bu protokol'ün gücünü merak ediyorum ben. Mesela noter huzurunda olmaması bu protokolün kıymetini yok eder mi ? Sorumu şöyle açayım; müteahhit sözkonusu satış yetkisi dahilinde henüz olmayan ve payına düşen dairelerden birisini bir borcuna karşılık senetle (x) kişisine borçlanıyor. Senette meblağ var ve senedin arkasında söz konusu bu senedin falanca dairenin satışından doğan alacağa tekabül ettiği yazılıyor. Buna mukabil müteahhit daha önce yapmış olduğu protokol ile bu daireyi 3.kişiye satma vaadinde bulunuyor. (x) kişisi borcu ödenmeyince senedi icraya koyuyor ve daha sonra tüketici mahkemesinde müteahhitin kendisine vaat ettiği dairenin tapusunun tarafına tescili için dava açıyor. Dava diyelim ki (x) kişisinin lehine kabul edildi, bu durumda 3.kişi ile müteahhit arasındaki protokolün hiç mi hükmü yok ? 3.kişi hakkını ne şekilde koruyabilir ? tapunun tescilinin iptalini isteyebilir mi ?

Biraz karışık sormuşsunuz. Anladığım kadarıyla yanıtlamaya çalışayım. Yüklenicinin satış yetkisi yokken 3 kişilerle yaptığı adi sözleşmenin hukuken hiçbir değeri yoktur(sebepsiz zenginleşme hükümleri saklıdır)Bu bir...

Yüklenici, satış yetkisi olsa bile, KKİS ne aykırı davrandıysa ve taşınmaz sahibi dava açarsa, 3. kişinin yine bir hakkı yoktur.Bu İki...

Alıntı: x) kişisi borcu ödenmeyince senedi icraya koyuyor ve daha sonra tüketici mahkemesinde müteahhitin kendisine vaat ettiği

Neden tüketici mahkemesi. Bu Üç...

Alıntı: (x) kişisi borcu ödenmeyince senedi icraya koyuyor ve daha sonra tüketici mahkemesinde müteahhitin kendisine vaat ettiği dairenin tapusunun tarafına tescili için dava açıyor

Senedin arkasına derç edilen bu yazının hukuken değeri yoktur.Bu Dört...

Alıntı: Dava diyelim ki (x) kişisinin lehine kabul edildi, bu durumda 3.kişi ile müteahhit arasındaki protokolün hiç mi hükmü yok ? 3.kişi hakkını ne şekilde koruyabilir ? tapunun tescilinin iptalini isteyebilir mi

Bu yazdıklarınız sadece fantezi ya da hukuk faciası olur. 3. kişi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, verdiklerini geri isteyebilir.Bu da Beş

Olay zaten karışık bir de ben karışık anlattım gecenin bir vakti sanırım

KİŞİLER:

Arsa sahibi (A)
Müteahhit (M)
3.Kişi (X)
Tepeden inmeci (T) – Sanırım bunun kim olduğunu anlamak zor değil !

Kısaltmaları bu şekilde belirleyelim öncelikle. Ve biz (X) kişisinin müvekkiliyiz...!

OLAY:
(a)rsa sahibi ile (m)üteahhit “kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi” yapıyor noter huzurunda. Daha sonra (a)rsa sahibi ile (m)üteahhit yine noter huzurunda ek bir sözleşme yaparak arsa sahipleri ile müteahhidin payına düşen daireleri belirlerler. Ve bu ek sözleşmeye müteahhit’in kendi payına düşen daireleri hangi periyotlarla (mesela hafriyat alındığında, her kat çıkıldığında, tuğla örüldüğünde vb.) kaç daireyi satış yetkisine sahip olacağını da belirlemişlerdir.

(M)üteahhit hakkına düşen (misal 22 dairenin) dairelerin peyder pey tapuda satışını yapmış, arsa sahipleri de buna yetki vermiştir. Gelgelelim (M)üteahhit kaba inşaatı yapıp dairelerin iç sıvasını ve alçısını yaptırdıktan sonra bir takım işleri yapmamıştır ve işleri aksatmıştır.

(X) 3.kişi ise (M) ile henüz inşaat yapım aşamasında iken kendi aralarında protokol yaparak blok ve katını belirledikleri 2 dairenin satış vaadi hususunda anlaşmıştır. Ve protokol gereği (X) 3.kişi’nini daire bedeli olarak belirledikleri meblağı ödeyip karşılığında da o miktarı kapsayan ve arkasında “iş bu senet protokole bağlı olarak geçerlidir.” İbaresi olan bir senet almıştır.

(M) işlerinin kötü gitmesi üzerine (T) adlı kişiden borç para alıp karşılığında senet vermiştir. Daha sonra senetler ödenmeyince (T) söz konusu senedi icraya koyup söz konusu inşaatta (M)’nin payına düşen dairelerden rastgele ikisinin üzerine haciz koydurmuştur. (Ki bu dairelerin satış vaadini müteahhit 3.kişilere daha önce yapmıştır.) Söz konusu hacze (A)rsa sahibi itiraz etmiştir. Bunun üzerine (T)epeden inmeci kişi mevzubahis daireleri müteahhidin kendisine satmayı vaat ettiğini, buna karşılık bedeli ödediğini ve senet aldığını fakat müteahhidin vaadini yerine getirmeyince “Tüketici Haklarını İhlal” ettiği gerekçesiyle mahkemeye başvurmuş ve müteahhidin satış yetkisi olduğu ve dolayısıyla tapunun tarafına tescilini talep etmiştir. Yani (T) söz konusu senetlerin daire satışı mukabilinde tarafına verildiğini ileri sürmüştür. (A)rsa sahibi ise (M)üteahhidin henüz ek sözleşmeye göre yapması gereken işi tamamlamadığını ve satış yetkisi olmadığı iddiası ile davaya katılıp taraf olmuştur ve itirazda bulunmuştur. Bunun üzerine mahkeme keşif yapmıştır ek sözleşmedeki yükümlülüklerinin ne kadarını müteahhit yerine getirmiştir, daire satış yetkisi var mıdır vs. diye. İşte dava bu aşamadadır.


SORULARIM :
1. (X) 3.kişi; (T)’nin mahkemede talep etmiş olduğu dairelerden birisinin esasında daha önce kendisine vaat edildiğini ve arada protokol olduğunu (protokol yazılı olarak müteahhit ve 3.kişi arasında bir şahit huzurunda yapılmıştır.) iddia edip bu davaya katılabilir mi?
- (X)’in elindeki bu protokol arsa sahibi değil ama (T)epeden inmeci bir başka 3.kişi nezdinde hukuki yaptırıma sahip midir?
2. Sayın büyüğümüz “neden tüketici mahkemesi ?” demiş sanırım bir nebze yukarıdaki olay izah edici olmuştur. Ve birde tüketici mahkemesinde sanırım harç ödenmiyor! Miktar yüksek olduğu için bu yola başvurulduğunu düşünüyorum! Sizin bu hususta ki düşünceleriniz nedir?
3. Diyelim ki dava bir şekilde (M)üteahhidin lehine veya aleyhine sonuçlandı. Bu durumda (X) 3.kişisi alacağı için protokole dayanarak ilamsız icra kanalı ile haciz yoluna başvurup müteahhidin üzerine düşen başka veya o inşaatta ki dairelerine aynı şekilde haciz koyabilir mi ? Yani (X) 3.kişisi protokol gereğince yapmış olduğu ödemeleri (ki elinde senette mevcuttur.) hangi yollarla en sağlam olarak isteyebilir ?
4. Diyelim ki (X) 3.kişisi ile (M)üteahhit arasında sadece protokol var, senet yok. Bu durumda ilamsız icra’da (M)üteahhid alacağa itiraz etti, bu durumda (X) 3.kişisinin izlemesi gereken yol nedir ?

Alıntı: Yazan Engin Özoğul Sorunuza bildiğim kadarıyla yanıt vermek ya da daha doğru bir ifadeyle sorunuz hakkında biraz fikir yürütmek isterim... BİR... Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi payına düşen daireleri bir başkasına satmasını Yargıtay, -arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından- "alacağın temliki" olarak kabul ediyor. Müteahhit ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından ise hem satış vaadini hem de eser meydana getirmeyi içeren birleşik bir sözleşme olarak görüyor. Bu halde arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından "yazılı şekil" yeterli olup noterde bir işlem yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Yani arsa sahibi 3. kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olduğunu, noterde yapılması gerektiğini aksi halde geçersiz olduğunu ileri süremiyor...[/font] İKİ... Somut olayda müteahhit y adlı kişiyle bir protokol yapıyor ve sözleşmeden kaynaklanan alacağını temlik ediyor. Bu işlemde aynı zamanda daire satışını da vadediyor. ÜÇ... Müteahhit bu işlemi gerçekleştirdek sonra x adlı kişi lehine bir senet tanzim ediyor. Senedin arkasına düştüğü notla da senet bedelinin ".. dairenin satış bedeline denk geldiğini" şerh ediyor. Kanımca bu işlem iradeyi açık olarak yansıtmadığı için "alacağın temliki" ya da "dairenin satış vaadi" olarak nitelenemez. DÖRT... x adlı kişiyle yapılan işlem "alacağın temliki" ve "satış vaadi" olarak kabul edilirse bu halde iki durum gündeme gelebilir. Eğer temlik edilen alacak, arsa sahibinin borcunun tamamına denk geliyorsa ilk tarihli temliğe geçerlik tanımak gerekir. Bunun nedeni alacağın temlikinin tassarruf işlemi olmasıdır. Müteahhit ilk temlikle alacağını malvarlığından çıkarmıştır. Bu halde ikinci işlemde var olmayan bir alacağı temlik etmiş olur ki bu sona ermiş alacağın temliki mümkün görünmemetkedir. Buna karşın temlik edilen ilk alacak arsa sahibinin borcunun bir kısmına denk geliyorsa ve ikinci temlik kalan alacakla sınırlı olmak üzere geçerlidir. Ancak eğer her iki temliğin konusu da belirlenmiş bir daireyse örneğin 3. katta bulunan daire gibi ikinci temlik arsa sahibine karşı hüküm ifade etmez. BEŞ... Buna rağmen yargılama sonunda x adlı kişi lehine tescil yapılırsa iyi niyetli arsa sahibi borcundan kurtulur. Bu halde y adlı kişi koşulları varsa yargılamanın yenilenmesi yolunu veya sebepsiz zenginleşme hükümlerini işletebilir/işlettirebilir. Ya da protokol geçerli bir satış vaadi olarak kabul edilirse müteahhide karşı talepte bulunulabilir. Arsa sahibi iyi niyetli değilse borçtan kurtulmayacağı için borçlunun da sorumluluğuna gidilebilir. Her bir yolun kullanılıp kullanılamayacağını ya da ne şekilde kullanılacağını değerlendirmek için hem detay bilgiye hem biraz kafa yormaya hem de bu konularda uzman site üyelerimizin desteğine ihtiyaç var. ALTI... x lehine tescil yapılmamışsa arsa sahibi durumda haberdar edilmelidir. Bu halde alacaklının kim olduğuna ilişkin bir çekişme mevcut olacağından arsa sahibi tevdi ile borcundan kurtulabilir.

Alıntı: Yazan Engin Özoğul

Sizin yazdığınız şekliyle (Y) ile (M)üteaahhit arasındaki protokolün “alacağın temliki” niteliğine sahip olup daha sonra (X)’ce dava yolu ile haczedilip veya tapu tescili talebi yapılıp (X)’in üzerine kaydedilmesine mani olması için “noter huzurunda yapılmış bir satış vaadi” olması gerekmiyor mu? Yani (Y) ve (M) arasındaki sözleşme sadece iki taraf arasında yazılı bir sözleşme olsa dahi (X)’in talebini engelleyebilir mi? Böyle bir durumda kötü niyetli (M) herhangi biri ile geçmiş tarihli bir protokol hazırlayıp borcundan kurtulmak için bunu danışıklı dövüş olarak ileri sürdürebilir! Bu protokolün “alacağın temliki” sayılıp hukuki yaptırım gücüne sahip olabilmesi için bir takım şartlar olmalıdır bence.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yüklenicinin satış yetkisi yokken 3 kişilerle yaptığı adi sözleşmenin hukuken hiçbir değeri yoktur(sebepsiz zenginleşme hükümleri saklıdır)Bu bir...

Sizin bu dediğiniz husus Engin bey’in 1.numaralı paragrafı ile zıt. Bu konuyu biraz açabilir misiniz? Diyelim ki yüklenicinin satış yetkisi var ve önce (A)’ya yazılı protokolle vaatte bulunuyor ardından da (Z)’ye vaatte bulunuyor. (Z) erken davranıp dava yolu ile tapunun tarafına tescilini talep ettiğinde bu davaya (A) ne şekilde müdahale edebilir? (A) ; hakkını sadece “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanarak (M)üteahhit’ten mi isteyebilir? Yani (M)üteahhit ve sonraki protokol tarafı olan (Z) kötü niyetli ise (A) tapu üzerine herhangi bir hak iddiasında bulunamaz, öyle mi? Bunun bir açar yolu yok mu?

Alıntı: Biraz karışık sormuşsunuz. Anladığım kadarıyla yanıtlamaya çalışayım. Yüklenicinin satış yetkisi yokken 3 kişilerle yaptığı adi sözleşmenin hukuken hiçbir değeri yoktur(sebepsiz zenginleşme hükümleri saklıdır)Bu bir...

Ben bu görüşe katılamıyorum. Müstakbel alacakların temliki mümkün kabul edilmektedir. Bu nedenle "alacağın temliki" olarak kabul edilecek işlem de geçerli kabul edilebilir. Arsa sahibinin devir borcu doğmamışsa alacağın temliki işlemi nedeniyle üçüncü kişiye ifada bulunması da zaten söz konusu değildir. Kısaca işlem hukuken geçerlidir ancak arsa sahibinin devir borcu doğmamıştır görüşündeyim(eğer müteahhit arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemişse).

Ancak Suat Abi bu konuların uzmanı olduğundan onun yazdıklarına itibar etmekte fayda var...

Sayın eser_29,

İlk mesajınızda diyorsunuz ki;

Alıntı: daha ortada satış yetkisi dahi yokken kendi üzerine düşen ama satış yetkisi olmayan dairelerin satışını protokol'le üçüncü kişilere taahhüt ediyor

Sonra 4 no lu mesajınızda;

Alıntı: (M)üteahhit kaba inşaatı yapıp dairelerin iç sıvasını ve alçısını yaptırdıktan sonra bir takım işleri yapmamıştır ve işleri aksatmıştır.

Yukarıdaki iki anlatım sorunuzun cevabını tamamen ters çevirecek nitelikte açıklamalar.
Akabinde diyorsunuz ki;

Alıntı: (M)üteahhit hakkına düşen (misal 22 dairenin) dairelerin peyder pey tapuda satışını yapmış, arsa sahipleri de buna yetki vermiştir.

sonra da;

Alıntı: (X) 3.kişi ise (M) ile henüz inşaat yapım aşamasında iken kendi aralarında protokol yaparak blok ve katını belirledikleri 2 dairenin satış vaadi hususunda anlaşmıştır

Yani müteahhit elan tapuda kendi üzerine olmayan daireleri –öncesinde- 3.kişi (X) e mi satmıştır (aslında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi)? Veya tapuda sattıklarının dışındaki dairelerden biri mi söz konusu?
Ayrıca;

Alıntı: (M) işlerinin kötü gitmesi üzerine (T) adlı kişiden borç para alıp karşılığında senet vermiştir. Daha sonra senetler ödenmeyince (T) söz konusu senedi icraya koyup söz konusu inşaatta (M)’nin payına düşen dairelerden rastgele ikisinin üzerine haciz koydurmuştur.

Yani (T) ile (M) arasında kambiyo senedine ve/veya adi senede dayalı alacak-borç ilişkisi var; yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yok mu? Ya da var mı?Senette gayrimenkul için olduğu mu yazılı; ya da ek protokol mü var?
Yine demişsiniz ki; (X) ile (M);

Alıntı: blok ve katını belirledikleri 2 dairenin satış vaadi hususunda anlaşmıştır

1- Bu daireler elan tapuda kimin üzerine
2- (T) ile (M) arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde (varsa tabii) daireler belirlenmiş mi ve (X) e vaat edilen dairelerle aynı mı?
3- Tüketici Mahkemesinde ikame edilen dava ilamsız takip yapıldı da itiraz üzerine mi açıldı? Ya da (T) ile (M) arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi var da (“konut satımı” nedeniyle Tüketici Mahkemesi görevlidir) bu nedenle mi açıldı? (T) davayı gayrimenkul satışı olduğuna dayandırıp (M) de itiraz etmedi mi?
Yine;

Alıntı: (a)rsa sahibi ile (m)üteahhit yine noter huzurunda ek bir sözleşme yaparak arsa sahipleri ile müteahhidin payına düşen daireleri belirlerler. Ve bu ek sözleşmeye müteahhit’in kendi payına düşen daireleri hangi periyotlarla (mesela hafriyat alındığında, her kat çıkıldığında, tuğla örüldüğünde vb.) kaç daireyi satış yetkisine sahip olacağını da belirlemişlerdir

demişsiniz ki (A) ile (M) dairelerin satışına ilişkin periyodu belirleyip daireleri de tefrik mi etmişler? Yani mesela su basmanı seviyesinde A Blok 1 no lu daire v.b.
+ inşaatın şu anki bitirilme seviyesine göre (M) nin kaç dairesini satış hakkı var?
Saygılarımla...

Sayın Hades

ilk mesajım olayı tam manasıyla izah edemediğinden tekrar kurguyu yazma gereği doğdu ve bunun üzerine iki mesajda zıtlıklar var gibi gözükmekle birlikte aynı olaydan bahsediyorum.

Sizin için şöyle izah edeyim; (M)üteahhit, arsa sahibi ile aralarındaki “kat karşılığı inşaat sözleşmesi-kkis”ne dayanarak satmaya hak kazandığı (tamamını kazanamamıştır zira inşaat tamamen bitmemiştir) dairelerin bir kısmını 3.kişilere satmıştır. Bir takım 3.kişilere ise henüz satış yetkisi olmadığından sadece arada yazılı protokolle vaatte bulunmakla yetinmiştir, tapuda satışını yapamamıştır. Anlaşmazlık olan kısım buradan doğmaktadır.

Yani zaten tapu üzerinde satışı gerçekleşen daireler üzerinde bir sıkıntı yok. Sıkıntı (M)üteahhidin, protokolle satış vaadinde bulunduğu fakat henüz işlerini tam olarak bitirmediğinden ve dolayısıyla arsa sahipleri ile yaptığı KKİS’e göre satış yetkisi olmayan dairelere (T) tarafından bir senet alacağı için haciz konulması talebinden kaynaklanmaktadır. (T), (M)’nin arsa sahipleri ile yaptığı KKİS’e göre payına düşen dairelerin tespitini ve satış hakkı var ise bu daireler üzerine alacağı oranınca haciz konulmasını önce icra yolu ile sonra icraya itiraz olması üzerine “tüketici mahkemesi” nezdinde girişimlerde bulunmuştur.

Arsa sahibi, T’nin talebine karşılık olarak müteahhit’in hâlihazırda satış yetkisine sahip olmadığı daireler olduğunu zira edimini tam olarak yerine getirmediğini iddia etmiştir. Dolayısıyla mahkeme heyeti işin ne kadarlık kısmının bittiğini ve müteahhidin ne kadarlık dairenin satışına yetkili olduğunu tespit için keşfe çıkmıştır, keşif raporu henüz sonuçlanmamıştır.

Sorum ise 3.kişi olup, müteahhit ile arasında adi bir yazılı kağıt üzerinde satış vaadi hususunda protokol yapan vatandaşın hakkını ne şekilde arayabileceğidir. Zira (T), (M)’nin 3.kişi (X)’e satmayı vaat ettiği daire üzerine haciz koymak veya tapu tescilinde bulunmak istemektedir. Umarım açıklayıcı olmuştur.

1- Sorunuzun cevabı; daireler halihazırda arsa sahibi üzerine tapuda kayıtlı. Fakat (T) bunun (M) üzerine kaydettirilmesini ve dolayısıyla alacağına karşılık tarafı üzerine tescili talep etmektedir. Uyuşmazlık budur.


2- (T) ile (M) arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde (varsa tabii) daireler belirlenmiş mi ve (X) e vaat edilen dairelerle aynı mı?

İki farklı duruma göre bir cevap verebilir misiniz ?

3- Tüketici Mahkemesinde ikame edilen dava ilamsız takip yapıldı da itiraz üzerine mi açıldı?

EVET

Ya da (T) ile (M) arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi var da (“konut satımı” nedeniyle Tüketici Mahkemesi görevlidir) bu nedenle mi açıldı? (T) davayı gayrimenkul satışı olduğuna dayandırıp (M) de itiraz etmedi mi?

M herhangi bir itirazda bulunmamış, arsa sahipleri itiraz etmiştir henüz (M)’nin satışa hakkı yoktur diyerek.

Yine;

Alıntı:

(a)rsa sahibi ile (m)üteahhit yine noter huzurunda ek bir sözleşme yaparak arsa sahipleri ile müteahhidin payına düşen daireleri belirlerler. Ve bu ek sözleşmeye müteahhit’in kendi payına düşen daireleri hangi periyotlarla (mesela hafriyat alındığında, her kat çıkıldığında, tuğla örüldüğünde vb.) kaç daireyi satış yetkisine sahip olacağını da belirlemişlerdir

demişsiniz ki (A) ile (M) dairelerin satışına ilişkin periyodu belirleyip daireleri de tefrik mi etmişler?

Evet, daireleri tefrik etmişler.

Yani mesela su basmanı seviyesinde A Blok 1 no lu daire v.b.
+ inşaatın şu anki bitirilme seviyesine göre (M) nin kaç dairesini satış hakkı var?

Kaç daire satış hakkı olduğu hususu anlaşmazlık konusu zaten. (T)’nin talebine (A)rsa sahibi henüz o kadar satış yetkisi olmadığı ve hatta kendisine KKİS’e göre fazladan bile satış yetkisi verildiğini ileri sürmüştür.

Sayın eser_29,
Mahkeme dosyasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin bir örneği vardır ve öncelikle bu sözleşmeden bir örnek alıp incelemenizi öneririm.
KKİS tefrik var demektesiniz lakin “sanırım” anlatamadım; tefrikten kastım DAİRE NUMARALARI İLE belirtme durumu var mı idi; ki anladığım kadarıyla yok. Sadece 1 daire; 2 daire v.s. şeklinde belirleme var. Oysa ki müvekkiliniz (X) e (M) tarafından vaat edilen daire tefrik edilmiş durumda (blok ve daire numarasıyla). (M) ye karşı tapu iptal-tescil, olmazsa ödenen bedelin iadesi için dava açabilirsiniz (vaad sözleşmesi konusu konut ise Tüketici Mahkemesinde ikame edeceksiniz); veya (X) in elindeki senet için ilamsız takip başlatıp (X) in ödediği parayı geri alabilirsiniz. Davanızda şayet (M), müvekkilinize sattığı daireyi inşaat seviyesine göre satış yetkisi olduğu aşamada ise (X) e vaad edilen dairenin tapu iptal tescili mümkündür; ki burada örn: inşaat seviyesine göre (M) bir daire daha satımına hak kazandı ise (X) dairesinin tapu iptal-tescilini yaptırabilir ve (M) nin eksik işlerini tamamlamak gibi bir yükümü de olmaz (çünkü –M- den aldığı daire –M- nin satım yetkisi doğmuş olan dairedir); lakin –M- nin satım yetkisi henüz doğmamışsa o zaman Mahkemede tapu iptal-tescil için –M- nin eksik bıraktığı kısımların bedelini Mahkeme veznesine depo etmeniz istenecektir ki zannımca bu müvekkilinizin işine gelmez. 3.kişilerle (M) nin muvazaalı işlem yapmasına gelince öncelikle belirtmek isterim ki müvekkiliniz (X), kendisine satımı vaad edilen daire hakkında tapuya şerh verdirebilirdi.
(T) ile (M) arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi (gmsvs) varsa ve bu satımı vaat edilen daire ile müvekkiliniz (X) in dairesi aynı daireler ise satım vaadi sözleşmelerinin tarihine bakılır; önce olan tapu iptal tescili, sonra olan ödediği parayı ister.
Tüketici Mahkemesinde ikame edilen davanın itirazın iptali davası olduğunu söylemişseniz de anlatımınıza göre (T), (a)rsa sahiplerini tapu tesciline zorlamakta??? Zannımca dosya hakkındaki bilginiz müvekkilinizin anlatımı ile sınırlı???
Dosyaları inceleyip durumu netleştirmeniz halinde alacağınız cevaplar sizin için daha verimli ve doyurucu olacaktır (diye düşünüyorum )
Saygılarımla...

Bahsettiğim noter huzurunda yapılan ek sözleşmede; ki elimde mevcut her bir arsa sahibinin payına düşen daire tek tek belirtilmiştir şu blok bu kat x numaralı daire diye. aynı şekilde müteahhit'in de kkis gereğince üzerine düşen daireler belirtilmiştir. İşte müteahhitin payına düşen b.blok 6.kattaki 1.numaralı daire farz-ı muhal (X) ile arasındaki protokole göre satış vaadi yapılmış dairedir. ve (T) şahsıda bu daire üzerine haciz koydurmuştur, bunun üzerine arsa sahibi itiraz etmiş, (T)'de tüketici mahkemesinde dava açmıştır.

Dosya hakkında bilgilerim gerek arsa sahibi gerekse müvekkilim (X)'in bilgilerine dayanmaktadır zira dosya şu aşamada heyette olduğundan kalemde inceleme şansım bulunmamaktadır. Bir vesile ile müteahhitin borçlu olduğu tüm dosyaları tespit ettirip icra dosyalarından tek tek araştırma imkanımdan ötede bir somut bilgiye sahip değilim.

Takdir edersiniz ki daha mesleğinin başında olan ve somut olarakta dosyaya ulaşamayan bir avukatın vereceği bilgilerde en fazla bu kadar net olabilmektedir.

Sabır ile yazdıklarımı okuyup cevaplama gayretini gösterdiğiniz için teşekkür ederim.

Yalnız son yazdıklarınız ışığında şöyle bir soru sormak istiyorum; demişsiniz ki "(T) ile (M) arasında GMŞVS var ise ve buradaki daire ile müvekkilinize vaat edilen aynı daire ise..." diyelim ki var; var olup olmadığını bilmiyorum lakin bildiğim müvekkilim ile müteahhit arasındaki protokol noter huzurunda yapılmış değil. Dolayısıyla ne derece yaptırım gücüne sahip bu kafama takılıyor ? Siz bu ayrımı belirtmeden tarihe bakılır demişsiniz. Bu durumda mahkeme muvaza olup olmadığına nasıl kanaat getirebilir ? Mesela müvekkilim müteahhit'le beraber muvazaa yapıyor olamaz mı ? Her ileri tarihli adi belgeye mahkeme itibar eder mi bu manada ?

Evet, (T) arsa sahiplerini tapu tesciline zorlamaktadır. Önce icra kanalı ile senetlerini tahsil etmek istemiş, müteahhidin hak kazandığını düşünüp (zira icra dosyasına müzekkere ile tapudan KKİS'ni istetmiş ve orada ek KKİS'den müteahhit'in payına düşen iki daireye haciz koydurtmuştur. ve bu haciz şu an durmaktadır.) söz konusu 2 daireye haciz koydurmuştur. Arsa sahiplerinin karşı çıkmasıylada hakkını garantilemek adına sanırım tüketici mahkemesinde dava açmıştır müteahhit satış hakkına sahip mi değil mi, sahipse dairelerin tapuda tarafına tescili talebinde bulunmuş.

Sayın eser_29,

Öncelikle (T), tapuda (M) adına kayıtlı olmayan gayrimenkullere haciz koyduramaz (borçlusu sadece M ise). (T) nin haciz talebi “gayrimenkullerin tapuda (M) üzerine kaydını müteakip” tir ve tapudaki hacizler de bu şekliyle işlenmiştir. Veya (T) nin haciz talebi gayrimenkullerin haczidir, tapu kaydına haciz işlenmiştir ve bu şekildeki talebe mesnetle işlenen hacizler yasal değildir. Yasal olmayan bu hacizlerin kaldırılması istemi (a)rsa sahipleri tarafından “icra memurunun işlemini şikayet” olarak ileri sürülür. Veya (T) nin başkaca bir işlemi var. Neticeten dosyayı incelemeniz elzemdir. Dosyayı incelemeden müvekkilinize bilgi vermenizin de doğru olmadığı kanaatindeyim .

Alıntı: Yalnız son yazdıklarınız ışığında şöyle bir soru sormak istiyorum; demişsiniz ki "(T) ile (M) arasında GMŞVS var ise ve buradaki daire ile müvekkilinize vaat edilen aynı daire ise..." diyelim ki var; var olup olmadığını bilmiyorum lakin bildiğim müvekkilim ile müteahhit arasındaki protokol noter huzurunda yapılmış değil. Dolayısıyla ne derece yaptırım gücüne sahip bu kafama takılıyor ? Siz bu ayrımı belirtmeden tarihe bakılır demişsiniz. Bu durumda mahkeme muvaza olup olmadığına nasıl kanaat getirebilir ? Mesela müvekkilim müteahhit'le beraber muvazaa yapıyor olamaz mı ? Her ileri tarihli adi belgeye mahkeme itibar eder mi bu manada ?

GMSVS “alacağın temliki” hükmündedir. (M), (A)rsa sahiplerinden sözleşmeye konu gayrimenkullerin mülkiyetinin naklini istemek hakkını rızai (akdi) temlik ile (X) e vermektedir. Borçlar Kanunu 163.maddesi uyarınca alacağın temlikinde yazılı şekil şartı vardır. Noter vasıtasıyla alacağın temliki sözleşmesi yapılması tarafların seçimidir. Bu sebeple yazılı olarak GMSVS yapılmış olması geçerlidir. Mahkemenin muvazaa incelemesine gelince: bu sorunuza, affınıza sığınarak soruyu sorma şekliniz ve mesajlarınızdan çıkardığım sonuç sebebiyle cevap vermek istemiyorum .

Saygılarımla...

Sayın eser_29,

Dava dosyasını incelemediğiniz için, sorduğunuz sorular ve verilen yanıtlar sağlıklı olmamaktadır. Bence dosyayı inceleyin ve ona göre sorularınızı sorun. Bu aşamada size yardımcı olmam mümkün değil.

Alıntı: Yazan Av. Suat Ergin verilen yanıtlar sağlıklı olmamaktadır

Yanıtlar, soru(nu)nuza cevap olmayabilir anlamında (diye düşünmek istedim )??? Değilse yanıtlar neden sağlıklı olmasın

Saygılar...

Alıntı: Yazan Hades Yanıtlar, soru(nu)nuza cevap olmayabilir anlamında (diye düşünmek istedim )??? Değilse yanıtlar neden sağlıklı olmasın Saygılar...

Aynen anladığınız şekilde demek istedim.

Sayın eser_29,
Dosyayı incelemeden önce ve incelemeniz akabinde gerekli araştırmaları da yapacağınıza emin olmakla beraber konunun kafanızda netleşmesine yardımcı olacağını düşündüğüm bir kararı ekliyorum:

Alıntı: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 18.02.2008 T., 2008/518 E., 2008/1796 K: "Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan mülkiyet aktarımı istemine ilişkindir. Davalılardan yüklenici Muhittin Yeşilyurt savunmada bulunmamış, diğer davalı arsa sahiplerinden olan Cevat Şahin yüklenicinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmediğini sözleşmede ona devri kararlaştırılan 333 payın yüklenici tarafından küçültülerek yapıda daha fazla bağımsız bölüm meydana getirildiğini, kendisine verilmesi öngörülen altı adet bağımsız bölümden ancak ikisini teslim aldığını açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca davacıya teslim yapılmadığından, bu haliyle davacının dayandığı adi yazılı 01.11.2001 günlü sözleşme geçersiz olduğundan, dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. Eldeki davanın özelliği gereği üzerinde öncelikle durulması gereken sorun yüklenicinin yaptığı temlik işleminin geçerli olup olmadığıdır. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162-181. maddelerinde düzenlenmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi ( rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı ( yüklenici )ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 162/1'deki "Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir" hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu ( BK. m.364 ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. m.163 ) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; çekişmenin esasının incelenerek bir hüküm kurmak olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılmak suretiyle davacıya teslim yapılmadığından, sözleşmede bundan ötürü geçersiz olduğundan söz edilerek istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru değildir. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.

Saygılarımla...

Bu konuyu bundan daha "net" ifade edemem. Değerli avukat büyüklerim; şansınızı zorlamayın Bahsi geçen davanın duruşması yarın. O hususu size arz edeceğim.

Alıntı: OLAY: (A)rsa sahibi ile (M)üteahhit kat karşlığı inşaat yapım sözleşmesi (KKİYS) yapıyorlar. Bu sözleşmeye göre yapılacak daireler tefrik edilip müteahhit'in payına düşen daireler belirleniyor. Fakat KKYİS'ye göre müteahhit bu dairelerin "satım yetkisi"ni inşaatın periyodik ilerleyiş safhasına göre elde edecektir. Mesela; su basmasını bitirdiğinde payına düşen 2 daireyi, 4 kat çıktığında yine 2 daireyi kaba inşaat bittiğinde 2 daireyi vs. Böylece inşaat tamamlanınca payına düşen son 2 daireyi de satış yetkisine sahip olacaktır. (M)üteahhit'le 3.kişiler arasında (M)üteahhit'in payına düşen dairelerin satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Biz 3.Kişi (X) tarafıyız. (M) ile (X) arasında 2005 yılında 1.parsel'de inşaatı başlanan 4.blokluk site içinde iki farklı bloktaki 2 daire üzerine satış vaadi anlaşması yapılıyor 55.000 X 2 = 110.000 TL toplam bedelli. İnşaatın bitim ve tapu teslim tarihi yazılı sözleşmeye göre 2007 yılı olarak belirleniyor ve her geciken ay karşılığı daire başına 500 TL kira bedeli olarak cezai şart öngörülüyor. 2007 yılına geldiğinde dairelerin henüz inşaatı tamamlanmamış ve tapu teslimi yapılamamıştır. Buna mukabil (M) ile (X) arasında 2.bir satış vaadi sözleşmesi yapılıyor. Buna göre 2.parsel'den yapılacak herhangi 2 daire için 180.000 lira peşin verilmiş oluyor ve 33.000 lira'da tapu tesliminde (X) tarafından (M)'ye teslim edilecektir. (Fakat burada yazılı satış vaadi sözleşmesine geçmeyen bir sözlü anlaşma var ki; o da şudur: İlk sözleşmede kararlaştırılan ama henüz tapusu verilmemiş dairelerden birisi karşılığında 2.parsel'deki 2 daire verilecektir. Yani yapımı tamamlanmış ilk sözleşmedeki 1 dairenin karşılığında Müteahhit, (X)'e 2 daire verecektir 2.parsel'den. (X)'te üste 33.000 tl daha verecektir.) Yapılan 2.sözleşmeye göre sanki 180.000 lira peşin elden verilmiş olarak gözükmekte ve ilk sözleşmeye herhangi bir atıfta bulunulmadığı gibi (M)üteahhit'in teslim etmesi gereken ilk dairelerden birisi karşılığında bu yeni sözleşmenin yapıldığı da belirtilmemiştir. (M) ile (X) arasında yapılan sözlü anlaşmaya göre geri verilen daire (M) tarafından (A)rsa sahibinin muvafakati ile bir başka kişiye satılmıştır. İlk sözleşmeye göre vaat edilen diğer daire ise henüz (A)rsa sahibi adına tapuda kayıtlıdır. İkinci sözleşmeye göre yapılıp satılması vaat edilen 2 daire ise henüz ortada yoktur, arsa hala tarla durumundadır ve 2.sözleşmeye göre (M)üteahhit buradaki daireleri 2008 Aralık ayında teslim etmek mecburiyetindeydi. Yazılı sözleşmeye hukuken bakıldığında (X)'in hem ilk hemde ikinci sözleşmeye dayanarak 'şer olmak üzere toplam 4 daire alacağı olmakla birlikte esasen yapılan sözlü anlaşmayla birlikte önceki sözleşme yerinden 1 sonraki sözleşme yerinden 2 olmak üzere toplam 3 alacağı bulunmaktadır. Müteahhit; (A)rsa sahibi ile olan KKİYS'de temerrüde düşmüş ve inşaatı henüz tamamlayamamıştır. Bunun üzerine (M)üteahhit'ten alacaklı olan bir başka 3.kişi (Z) Tüketici Mahkemesinde tefrik edilmiş dairelerden bir kaçı üzerinde tapu tescili talepli dava açmıştır. (M)üteahhit (Z)'den borç para almış, vakti zamanında ödeyemeyince aralarında anlaşma yaparak söz konusu inşaattan 2 dairenin satış vaadi sözleşmesini yapmışlardır. Ve (Z)'de buna dayanarak Tüketici Mahkemesinde "satım sözleşmesi"ne dayanarak tapu tescili talebinde bulunmuştur. (A)rsa sahibi (Z)'nin, (M)'ye karşı açtığı davaya; (M)'nin henüz KKİYS'deki edimini yerine getiremediği ve dolayısıyla "tapu tescili" talebinin yerinde olmadığı yolunda itirazda bulunmuştur. Buna mukabil mahkeme "keşif heyeti" göndererek inşaatın durumu hakkında tespitte bulunmuştur; dava şu an bu tespit raporunun sunulması safhasındadır. SORU: 1.) (X); (M)'ye ilk sözleşmedeki 1 dairesi için ve ikinci sözleşmedeki 2 dairesi için nasıl bir hukuki yol izlemelidir ? a.) Satış vaadi sözleşmesine dayanarak 1.sözleşmedeki 1 dairesi için Tüketici Mahkemesinde "tapu tescili" veya bu mümkün değilse teslim tarihindeki (yahut dava tarihindeki.) daire bedelinin tarafına ödenmesi talebinde bulunan terditli bir dava mı açmalıdır ? b.) İkinci sözleşmedeki alacağı olan ve henüz ortada olmayan 2 dairenin bedelini icra marifetiyle talep edip icra kesinleştikten sonra (M)üteahhit'in inşaat halinde payına düşen ve henüz satış hakkı olmayan dairelerine haciz mi koydurmalıdır ? 2.) (X) ile (M) arasında 2 sözleşme bulunmaktadır. Bu sözleşmelerin her ikisinde de (M) mütemerrit durumdadır. Dolayısıyla (X) ikinci sözleşmenin, birinci sözleşmedeki vaat edilen dairelerden birine karşılık yapılması dolayısıyla 2. sözleşmeyi temerrüt nedeniyle fesih ettiğinde bir başkasına satılan buna karşılık 2.sözleşmede 1,5 daire olarak 180.000 bedel biçilen daire için alacağını aynen ifa olarak talep edemeyeceğinden yine "bedel" mi talep edecektir ? Bu durumda "batık" durumda olan müteahhitin ödeme yapması hayatın olağan akışında hemen hemen imkansız olduğunda yine müteahhitin payına düşen 1,5 dairenin üzerine haciz koydurup tapu tescilini mi talep edecektir. ? 3.) Müteahhit'ten Satış Vaadi Yolu İle Daire Alımı Sözleşmesi Yapan 3.Kişi'ler; tapu tescili talebinde bulunup bu hakkı elde etmek için (M)'nin (A) ile yapmış olduğu KKİYS'nin (M) üzerine düşen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması şartı arandığında ve ortada da bu şart yerine getirilmediğinde izlenmesi gereken en mantıklı yol nedir ? İçtihat kararlarında bu durumda tespit yapılıp; inşaatın safhasının artık (A)rsa sahibi içni sözleşmenin feshi'ni gerektirmeyecek ve eksikliklerin katlanılabilecek boyutta olması ve bu eksikliklerinde 3.kişi tarafından (M)'ye rücu şartıyla tamamlanmasıyla tapu tescili hakkının doğacağı belirtilmiştir. Bu genel içtihata göre 3.kişinin tamamlaması gereken eksiklik 4 bloktan oluşan tüm dairelerin eksiklikleri midir ? Ki bu durumda 3.kişinin tüm eksiklikleri yapması kendi alacağının kat be kat üstünde çıkabilir. Yoksa sadece kendi payına düşen dairenin eksikliklerini tamamlaması mıdır ?

Sayın eser_29,

Alıntı: Yazan eser_29 (M)üteahhit (Z)'den borç para almış, vakti zamanında ödeyemeyince aralarında anlaşma yaparak söz konusu inşaattan 2 dairenin satış vaadi sözleşmesini yapmışlardır

Bu sözleşmenin tarihini de öğrenebildiniz mi?

Alıntı: Yazan eser_29 (Z)'de buna dayanarak Tüketici Mahkemesinde "satım sözleşmesi"ne dayanarak tapu tescili talebinde bulunmuştur.

1.sözleşmede (X) e satışı vaadedilen daireler mi?

Alıntı: Yazan eser_29 Bahsi geçen davanın duruşması yarın

(X) in davaya müdahillik durumu mu var?

Saygılarımla...

1.Bahsettiğiniz sözleşme 2008 yılına aittir,tam olarak ay ve gününü bilememekteyim. Yani (M) ile (X) arasında yapılmış olan her iki sözleşmeden sonra.

2. Dava dosyasını inceleyemediğimden hangi daireleri talep etmiş bilmiyorum. Bildiğim şey; (Z) daha önce icra takibi yapıp (X)'e satışı vaat edilmeyen ancak (M)üteahhit'in payına düşen başkaca daireler üzerine ihtiyati haciz koydurmuştur. Bugün tapuda yaptığım incelemede (X)'e vaat edilen ilk dairelerden birisi başkaca kişiye satılmış (sözlü anlaşma uyarınca bu konuda sıkıntı yok x tarafından.) diğer daire ise arsa sahibi üzerine kayıtlı durumdadır halen ve herhangi bir haciz yoktur.

3. Davaya müdahillik şu an yok fakat hukuki manada dava dosyası ne aşamada bilmediğimizden ve müdahillik (X) açısından ne yarar getirir öngöremediğimizden bu hususu ayrıca düşünmekteyiz. Buna dair öngörülerinizi ve tavsiyelerinizi ayrıca belirtirseniz sevinirim.

Sayın eser_29,

Alıntı: Yazan eser_29 Yani (M) ile (X) arasında yapılmış olan her iki sözleşmeden sonra.

Mazur görünüz lakin (X) in (M) ye (ve tabii ki arsa sahipleriyle beraber ) dava ikame etme hususunda şimdiye dek neden beklediğini anlamakta güçlük çekiyorum;

Alıntı: Yazan eser_29 hangi daireleri talep etmiş bilmiyorum

Yine affınıza sığınarak bu konuda müvekkiliniz (X) in bilgisi olmamasına rağmen neden bu dosya (X) için bu kadar önemli hale geldi onu da anlayamadım
Kanaatimce:
(X) in 1.sözleşmesi için tapu-iptal tescil, olmazsa bedel talepli;
2.sözleşmesi için de bedel talepli dava ikame ediniz.
Şayet dava ikameniz akabinde (Z) nin ikame ettiği dava konusu daireler ile müvekkilinizin daireleri çakışmakta ise (Z) nin dosyasına müdahale talep ediniz.
(diye düşünüyorum )

Saygılarımla...

(X);sizin ima ettiğinizi umduğum şekliyle gayet "saf"tır. Buna benzer bir vak'ası daha olup onu da satış vaadinden bulunan bir başka müteahhit'in dairesinin tapusunun yarısını alaraktan kendinden beklenmeyecek feraset örneği sergilemiştir Dolayısıyla kendisini kınamayıp bunca badireden sonrada olsa hukuki menfaatini koruma adına gösterdiği çabadan dolayı toplumumuza kazanma yolunda desteklerinizi bekliyorum )

Mahalle Dedikodusu'nun etkisi üzerine sizin deneyiminiz veya bilginiz benden fazlacadır; (X) söz konusu dairelerin olduğu inşaat alanına gidip gelirken orada gerek arsa sahiplerinden gerekse diğer 3.kişilerden (müteahhit'le kendisi gibi arsa satım vaadi sözleşmesi yapan.) edindiği bilgiyle böyle ir sürecin olduğunu sonradan öğrenmiş ve dairelerin bazılarına haciz konulduğunu, dolayısı ile kendi hak ettiği daireninde başkaca kişiler tarafından haciz marifetiyle yok olacağı korkusu ancak ve ancak şu 2 haftadır hasıl olmuştur.

(X)'in iyi niyeti konusunda sizleri temin ederim. Bu konuda kafanızda herhangi bir soru işareti kalmasın; zira eldeki yazılı sözleşmelere göre her ne kadar 4 daire alacağı var gözükse de müteahhit ile arasında yaptığı "sözlü" sözleşmeye göre takas ettiği bir daireyi mahkemede "KUL HAKKI" mucibince istemememizi özellikle belirtti. Yani hukuken daha kendi 3 dairesini bile alması zor olsa da nefsi olarak "İNTİKAM" duygusuyla hareket edip 4 daire talebinde bulunabilirdi.

Bu dosya müvekkilim tarafından olduğu kadar benim tarafımdan da ilgi çekici olacaktır. Zira (Z) ile aynı hukuki yolu izleyeceğimizi düşünüyorum. Dolayısıyla bir çok hususta o dava dosyasından yararlanıp hukuki süreci hızlandırabileceğimize inanıyorum. Mesela keşif raporunu o dosyadan talep edebiliriz sanırım,değil mi ? Dolayısıyla bu bize zaman ve para konusunda epeyce tasarruf sağlayacaktır.Ayrıca (X) acaba tapuda haciz koydurmamış olsa da benim dairemi mahkemede istemiş olabilir mi şüphesindedir. Ki bu şüphede haksız değil sanırım.

1. Sözleşme için Tüketici Mahkemesinde tapu iptal-tescil talebi veya bu mümkün değilse bedel talepli terditli bir dava;

2. sözleşme için ise asliye hukuk'ta "sebepsiz zenginleşme" nedeniyle alacak talebinde bulunmamızı mı tavsiye ediyorsunuz ? Şöyle birşey sorayım; 2.sözleşme için önce icra yoluyla takipte bulunsak ve alacağa itiraz edilmezse kesinleşip daha hızlı haciz yoluna geçsek; eğer itiraz olursa itirazın iptali ve dolayısıyla %40 icra inkar tazminatı talebinde de bulunsak olmaz mı ?

Alıntı: Yazan eser_29 Mahalle Dedikodusu'nun etkisi üzerine sizin deneyiminiz veya bilginiz benden fazlacadır

Sayın eser_29,

Yazdıklarımı (X) in şahsına algılamayınız; takdir edersiniz ki bizim için (X), x'tir. Anlattığınız vakıa üzerine hukuki mütalaa yapmaktan başkaca hiçbir niyetim olamaz. Yaptığım değerlendirmeleri hukuki çerçevede değerlendirirseniz; böyle bir durumun genelde muvazaalı konularda karşılaşılan durumlar olduğunu anlatmaya çalıştığımı anlayacağınıza "eminim". Başarılar...

Saygılarımla...

Sayın Hades; "mahalle dedikodusu" lafı sizin şahsınıza dair değildir. Etraftaki laflardan etkilenip hukuken hakkının elde gitmekte olduğunu ancak idrak edebilen (X)'edir. Elbetteki (X) sizin nazarınızda herhangi bir (X)'tir ve muvazaa hususu da aklınıza gelmektedir. Lakin ben (X)'in yakınıyım ve bu konuda herhangi bir şüphenin olmadığını size belirttim. Ve hatta hakim tarafından da (X) (Z)'nin davasına müdahil olsa hakimce (M) ile arasında yaptığı sözleşme muvazaalı addedilebilir mi diye sordum ve bunun üzerine bana muvazaa şüphesi varsa (X)'den uzak durun kabilinden nasihat verildi. bende buna müteakiben (X)'in yakınım olduğunu ve muvazaalı iş yağmadığını belirttim.

Sanırım sözlerim şahsınıza karşı yanlış anlaşılabilecek bir durumda; bundan ötürü özür diler ve yüksek anlayışınıza sığınarak son mesajdaki bahsettiğim şekilde hukuki yol izlememe dair düşüncelerinizi açıklamanızı bekliyorum.

Alıntı: Yazan eser_29 Sayın Hades; "mahalle dedikodusu" lafı sizin şahsınıza dair değildir. Etraftaki laflardan etkilenip hukuken hakkının elde gitmekte olduğunu ancak idrak edebilen (X)'edir. Elbetteki (X) sizin nazarınızda herhangi bir (X)'tir ve muvazaa hususu da aklınıza gelmektedir. Lakin ben (X)'in yakınıyım ve bu konuda herhangi bir şüphenin olmadığını size belirttim. Sanırım sözlerim şahsınıza karşı yanlış anlaşılabilecek bir durumda; bundan ötürü özür dilerim.

Saygılarımla...

Sayın Eser, davanız ne aşamada, benzer konuda başvuru aldım.

Müvekkillerim, Müteahhit ile sözleşme yapan 3. kişiler...

sözleşmeden 1 yıl geçmesine karşılık M inşaat projesini bile almamış, galiba borca batık... Müvekkiller sözleşmeye bağlı senetleri hala ödüyorlar...

Tapu kaydında arsa durumuna henüz bakamadım...

Ne tavsiye edersiniz? Davanın süreci hakkında bilgi verme imkanınız var mıdır?

Selim Bey; söz konusu dosyanın taraflarından X ile vekalet ilişkisi kuramadığımızdan akıbetini takip etmedik. Sizin dosyanızın süreci nasıl işledi, nasıl sonuçlandı ?