mecurda tadilat yapan kiracının tahliye sırasında masrafları talep etmesi

Herkese merhaba,

Kiraladığı gayrımenkulü uzun süreli kiraladığı zannı ile hareket eden kiracı mecurda tadilat yapmış ise, ancak daha sonra beklediğinden erken tahliye edilmiş ise ; kiracı yapmış olduğu tadilatları talep edebilir mi? (Sözleşmede yazan yapılacak tadilatlar için bir proje oluşturulacak , kiralayana sunulan projeye kiralayan tarafından onay verildiğinde masraflar kiralayan tarafından karşılanacaktır şeklinde bir hüküm bulunmaktadır.) Ancak tadilatlar yapıldıktan sonra hiçbir uyarı yapılmamış , sözleşme 3 yıl sürmüş, bir 3 yıllık daha yenilenmiştir. Sözlü olarak kiracının tadilat yapması hususunda anlaşılmış, ayrıca zaten tadilat yapılmadan mecura girmek mümkün değilmiş, sadece kolon ve kirişlerden ibaret olan yere kiracı oldukça fazla masraf yaparak neredeyse yeniden bina inşa etmiştir.

Bu konuda bana yardımcı olabilecek Yargıtay kararı ve görüşlerinizi paylaşabilirseniz sevinirim.

Başarılar dilerim.

Bu konuda faydalı masraf-zaruri masraf ve lüks masraf ayrımını incelemenizi öneririm.Zaruri ve faydalı masraf kiralayandan talep edilebilir.Faydalı masrafın istenebilmesi için mecurun değerine değer katmış olması gerekmektedir.Size tavsiyem;masrafların tutarı ve niteliği konusunda bir tespit yaptırıp, bilirkişi raporuna göre hareket etmenizdir.

Kiralayanın rızası ile yapılan bu tadilatlar hem faydalı hem de zaruri tadilatlar olduğu için aşağıdaki Yargıtay kararına göre tadilatlar için yapmış olduğunuz masrafların bedelini kiralayandan isteyebileceksiniz.

T.C. YARGITAY

13.Hukuk Dairesi

Esas: 2000/7424

Karar: 2000/8904

Karar Tarihi: 23.10.2000

　

ALACAK DAVASI - HASAR BEDEL
İNİN TAHSİLİ İSTEMİ - TAŞINMAZA YAPILAN TEZYİNAT MASRAFLARI - İLAVE VE FAYDALI MASRAFLAR - SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME

ÖZET :Kira sözle

şmesinde özel hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır.

(818 S. K. m. 62, 266)

Dava: Taraflar aras
ındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:

Karar: Davacı Ergin şahin davalı kiracı Kale A.Ş.nin en son aylık 600.000.000 lira bedelle kiracı iken 5 aylık kirayı vermeden kiralananı tahliye ettiğini ve ayrıca kiralananda 1.869.250.000 liralık da zarar meydana getirdiğini belirterek 3.000.000.000 lira birikmiş kira alacağı ile 1.869.250.000 lira hasar bedelinin davalı kiracıdan faizi ile tahsilini istemiştir.

Davalı Kale A.Ş., kiralananda yaptıkları iyileştirme ve eklentiler karşılığında davacının da 5 aylık kira bedelini almayacağı hususunda davacı ile anlaştıklarını savunmuş ve davanın reddini dilemiştir.

Birleştirilen İstanbul 10 Asliye Ticaret mahkemesinin 1999/538 esas sayılı davasında ise davacı Kale A.Ş. kiralananda 15.322.000.000 liralık iyileştirme ve yenilik yaptığını, bu miktardan 1.000.000.000 lira davalı Ergin'in zararı ile 3.000.000.000 lira kira alacağının düşümü sonucu alacaklı olduklarını belirterek, 11.322.000.000 liranın davalı Ergin Şahin'den tahsilini istemiş, davalı Ergin ise kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri uyarınca yapılan yenilik ve ilavelerin istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece her iki davanın birleştirilerek yapılan yargılaması sonunda; davalı- karşı davacının kira bedelinin istenemeyeceğine dair savunmasını ispat edemediği, birleşen dosyada davalı kiracının mecurda meydana gelen zarar miktarını 1.000.000.000 lira olarak kabul ettiği, 5 aylık kira bedeli 3.000.000.000 liranın ödenmediğini, davalı-karşı davacının kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri gereğince kiralananda yaptığı eklentilerden dolayı talepte bulunamayacağı gerekçe gösterilerek, asıl davanın kısmen kabulüyle 3.000.000.000 lira kira alacağı ve 1.000.000.000 lirada hasar bedeli olmak üzere toplam 4.000.000.000 liranın davalı kiracıdan faiziyle tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı-karşı davacı Kale A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı- karşı davacı Kale A.Ş.nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalı açtığı ve bu davayla birleşen davasında davacıya ait kiralananda ilaveten ve tadilatlar yaptığını ve bunların davalı kiralayana bırakıldığını davalının da yapılan bu ilaveler ve tadilatları benimsediğini belirtip, bedellerinin tahsilini istemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10. maddeye dayanılarak davacının bu isteği reddedilmiştir. Kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10 numaralı özel hüküm "kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bitiminde hiçbir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeğe hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır" şeklinde düzenleme getirmiştir. Bu hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır. Mahkemece, davacı şirketin bu talebiyle ilgili olarak işin esasına girilerek, taraf delilleri değerlendirilip neticesine göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davalı-karşı davacı şirketin bu isteğinin reddine karar vermesi usule ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı Kale A.Ş.nin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent gereğince temyiz olunan hükmün davalı-karşı davacı Kale A.Ş. yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.10.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)