Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler

Yanıt
Old 03-07-2009, 22:44   #181
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Hades
Özneler: 1- Malik (Kiralayan değil)
2- Kiralayan (Malik değil)
3- Kiracı

Hukuki İlişki: 1- Kiralayan ile Kiracı arasındaki kira sözleşmesi
a-Kiralayan, malike vekaleten akit yapmışsa sorun yok
b-Kiralayan (Temsilci sıfatıyla) kiracı ile kira sözleşmesi akdetmiştir
c-Kiralayan (Temsil yetkisi olmaksızın) kira sözleşmesi akdetmiştir.

A- Kiracı Açısından:
1- Kira Sözleşmesini kiralayan sıfatı ile imzalayan kişi ile kiracı arasındaki ilişki 6570 S.K. çerçevesinde geçerli ve her iki tarafı da bağlayıcı
2- Kira sözleşmesinde ismi geçmeyen malik ile kiracı arasında:
a- Temsil yetkisi olan kiralayan varsa sorun yok
b- Temsil yetkisi olmayan kiralayan ile yaptığı kira sözleşmesini malike karşı ileri süremez.
B- Kiralayan Açısından:
1- Kiracı ile ilişkisi: Kiracı ile akdettiği kira sözleşmesi 6570 S.K. kapsamında kiralayanı bağlayıcı ve birtakım hak ve yükümlükleri haiz. Bu bağlamda:
a- Kiralananı kiracıya teslim etmezse veya kira süresince kira ilişkisine uygun bulundurmazsa kiracıya karşı sorumlu olan kişi kiralayandır.
b- Kira akti kiralayan ile kiracı arasında in’ikad eden bir sözleşme olmakla ve sözleşmenin taraflarını bağlaması doğal (ve beklenen) olduğundan tabii ki “akte aykırılıktan dolayı hakları ve yükümlülükleri olan ve akte aykırılıktan tahliye” talep edebilecek olan kiralayandır.
c- Kira aktine göre kiracı, kira bedellerini kiralayana ödediğinden kira bedeli konusunda temerrüde düşeceği kişi kiralayandır. Kiralayanın, kendisine kiracı tarafından ödenen bedelleri malike verip vermemesi kiracının değil; malikle kiralayanın sorunudur. “Temerrüt nedeniyle tahliye” talep edecek olan da kiralayandır. Kira bedelinde temerrüt de aslında “akte aykırılığın” spesifik bir görünümüdür.
2- Malik ile ilişkisi:
a- Vekaleten imzalamışsa sorun yok
b- Maliki temsil yetkisi varsa ve ispatlayabiliyorsa sorun yok
c- Temsil yetkisi olmaksızın malikin taşınmazını 3.bir şahsa kiralamışsa:
Kiralayan, malike karşı kötü niyetli zilyet konumundadır. Kötüniyetli zilyet, malikin taşınmazını yetkisi olmadan kullanmasından (MALİKİN ZARARI ARANMAKSIZIN) sorumlu tutulacağına göre; kiracıdan elde ettiği kira bedellerini malike iade etmek zorunda olduğu gibi; elde ettiği kira bedelleri rayiç kullanım bedelinden aşağıda ise malik, kira bedellerinden maada bu eksik kalan kısmı dahi alacaktır.
Ayrıca kira sözleşmesi konusunda: Bir kimse temsil yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir hukuksal işlem veya sözleşme yaparsa yetkisiz temsil sözkonusu olur; üçüncü bir kişi ile başkası adına bir hukuksal işlem yaptığı zaman yapılan işlemin hüküm ve sonuçları hiçbir şekilde temsil olunanın hukuksal alanında meydana gelmez. O halde yetkisiz temsil ilişkisinde mümessilin yaptığı işlem maliki bağlamayacağı ve dolayısı ile onun leh ve aleyhinde bir borç veya alacak doğurmayacağı gibi, onun aleyhine bir tazminat da doğurmaz.
C- Malik Açısından:
6570 S.K. kapsamında:
Kiralayanın maliki temsil yetkisi vardır ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır:
nKiracı açısından: 6570 S.K. a ve içtihata binaen kiralayan da malik de bu davayı kiracıya açabilir
nKiralayan ve malik açısından:
Kiralayanın işbu davayı açma hakkı 6570 S.K. dan; malikin dava açma hakkı ise içtihattan kaynaklanmaktadır. Burada içtihaten kiralayan olmayan malike bu imkanın (dava açma hakkının)sağlanma sebebi; kiralayanın, kiracıya karşı “maliki temsil” etmesinden kaynaklıdır (malikin mülkiyet hakkından değil). Olaya kiralayan ve malik açısından yaklaşmak gerekir. Öncelikle tereddüt halinde temsil yetkisinin geniş olarak değil ve dar olarak verilmiş olduğu ve bu şekilde yorumlanması gereği hepimizce malum bir ilkedir. Temsil eden, temsil olunana zarar verecek işlemler yapabilir mi? Kiralayanın oğlunun ihtiyacı için ikame edeceği tahliye davasında malikin de oğlunun ihtiyacı söz konusu ise temsilci (malike karşı) maliki zararlandırıcı 6570 S.K. dan doğan hakkını kullanabilir mi? Bence kullanamaz.
1b- Kiralayanın maliki temsil yetkisi yoktur ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır: Kiralayanın temsil yetkisi yoksa malikin, kendisini bağlamayan ve kendisine karşı ileri sürülemeyecek olan (kısaca malik açısından geçersiz) kira sözleşmesine dayanan 6570 S.K. kapsamında düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye” istemli dava açması zaten yanlıştır. Burada malik mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu sebeple uzun uzun yazmak yerine Sayın Av. Mehmet Saim Dikici nin mülkiyete ilişkin açıklamalarına katıldığımı belirtmek isterim.
Ayrıca; burada Kiracı, kiralayandan mecuru kullanımına hazır vaziyette tutmadığından tazminat isteyecek ve zararı kalmayacaktır. Temsil yetkisi olmayan kötüniyetli zilyet kiralayanın, kendisine ve/veya oğluna fayda sağlaması da herhalde düşünülemez.
(diye düşünüyorum )

Saygılarımla...

Çok teşekkürler, sağlıklı görüşleriniz için.
Old 03-08-2009, 12:18   #182
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Belki katkısı olur diye 6570 sayılı Kanun'un gerekçesini aktarıyorum:

" Maddenin ikinci fıkrasında akar sahiplerinin, ne gibi ihtiyaç ve sebepler tahtında tahliye davası açabilecekleri sayılmaktadır. Bunların bir kısmı kiracıların vecibelere riayetteki suiniyetini önlemeye, diğerleri de mal sahiplerinin şahsi veya ailevi ihtiyaçlarının, mülklerinde tercihan tasarrufta bulunmak suretiyle tatminine ve nihayet gayrimenkullerin, bakımlarının sağlanması ve iktisaplarında güdülen maksatlara riayetin temini suretiyle kıymetlerinin ve iktisadi değer ve ehemmiyetlerinin muhafazasına matuf bulunmaktadır."
(Alıntı: Sinerji)

Görüldüğü gerekçede "kiralayan" yerine mal sahibi ifadesi kullanılmış. Kanun'un yorumunda gerekçe göz önüne alınırsa yorumcunun önü aydınlanır kanısındayım.

Saygılarımla
Old 03-08-2009, 12:27   #183
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Armağan Konyalı
Belki katkısı olur diye 6570 sayılı Kanun'un gerekçesini aktarıyorum:

" Maddenin ikinci fıkrasında akar sahiplerinin, ne gibi ihtiyaç ve sebepler tahtında tahliye davası açabilecekleri sayılmaktadır. Bunların bir kısmı kiracıların vecibelere riayetteki suiniyetini önlemeye, diğerleri de mal sahiplerinin şahsi veya ailevi ihtiyaçlarının, mülklerinde tercihan tasarrufta bulunmak suretiyle tatminine ve nihayet gayrimenkullerin, bakımlarının sağlanması ve iktisaplarında güdülen maksatlara riayetin temini suretiyle kıymetlerinin ve iktisadi değer ve ehemmiyetlerinin muhafazasına matuf bulunmaktadır."
(Alıntı: Sinerji)

Görüldüğü gerekçede "kiralayan" yerine mal sahibi ifadesi kullanılmış. Kanun'un yorumunda gerekçe göz önüne alınırsa yorumcunun önü aydınlanır kanısındayım.

Saygılarımla

Teşekkür ederim.

Özellikle de (yorumcunun) yolunu aydınlatabilecek ışık (el feneri de olabilir) için.
Old 20-10-2009, 15:27   #184
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Yetkisiz kişinin bir başkasına ait taşınmazı kiralaması halinde, bu akde rıza göstermeyen malikin kiracıya karşı müdahalenin meni davası açabileceği ve kiracıyı "kira akdine rağmen" taşınmazdan çıkarabileceğine ilişkin bir karar.



T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/12800
K. 2004/6666
T. 14.6.2004

DAVA : Taraflar arasında görülen davada İ Asliye 2. Ticaret Mahkemesi'nce verilen 01.04.2003 tarih ve 2001/1071 - 2003/314 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, davalı şirketin 3/4 oranında hissedarı olduğu taşınmazın 22.02.2000 tarihli kira sözleşmesi ile 20 yıllığına müvekkiline kiraya verildiğini, taşınmazın 1/4 hissesine sahip olan Rubabe 'nin müvekkili aleyhine açtığı men'i müdahale davası sonucu taşınmazın tahliye edilmek zorunda kalındığını, ayrıca bu şahsın ecrimsil davası da açtığını, bu davacıların ihbar edildiği davalının, sözleşme süresince taşınmazın müvekkilinin kullanımına uygun bulundurma borcunu yerine getirmediğini, diğer hissedarın kira sözleşmesine muvafakatını temin edemediğini ileri sürerek anılan davalardaki taleplerin toplamı ve taşınmazı süresinden önce tahliye etmekten kaynaklanan zararlar karşılığı 50.000.000.000 TL.nın ihtarname tebliği tarihi olan 31.01.2001 tarihinden itibaren işleyecek reeskont oranında faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davacının taşınmazın hisseli olduğunu bilerek 3/4 hissesini kiraladığını, sözleşmede müvekkilinin diğer hissedarın muvafakatını temin edeceği şeklinde bir taahhüdü bulunmadığını, taşınmazı bir yıl kullanan davacının sözleşmeyi düzenlerken basiretli bir tacir gibi davranmadığını, ödemediği borç için dava açamayacağını, kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, toplanan deliller ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, taraflar arasındaki sözleşmede davalının kendi payı dışında kalan 1/4 hisse için Rubabe nın sözleşmeye onayının sağlanacağı yönünde bir taahhüdünün bulunmadığı, 1/4 hisse sahibi tarafından kiracının taşınmazdan çıkarılması halinde bununla ilgili giderlerin ödenmesinin davalı tarafça üstlenilmediği davacının, Rubabe'ye ecrimisil ödemediği dolayısıyla davacının alacak talebiyle ilgili isteminin sözleşme koşullarına uygun düşmediği gerekçesiyle kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 22.02.2000 başlangıç tarihli 20 yıllık kira sözleşmesinin 2. maddesinde, sözleşme konusu taşınmazda müşterek mülkiyet esasının geçerli olduğu, taşınmazın 3/4 hissesinin davalı şirket, 1/4 hissesinin ise Rubabe isimli şahıs adına kayıtlı olduğu, taşınmazın tamamının M.K.'nun 624.maddesi uyarınca büyük hissedar şirket tarafından kiraya verildiği belirtilmiştir.

Kira aktinin geçerli olması için kiralayanın mecurun maliki olması gerekmez, bir kimsenin başkasına ait bir şeyi kira sözleşmesine konu yapması halinde dahi akit süresince onu kullanmaya hazır halde bulunduramaması halinde, kiracının müsbet zararlarını tazmine mecburdur. Somut olayda ise, kira sözleşmesine taşınmazda müşterek mülkiyet esasının geçerli olduğu ve taşınmazın ¼ hissesinin üçüncü şahsa ait olduğuna dair açık hüküm konulduğundan bu hususu bilerek sözleşme imzalayan ve bu üçüncü şahsın açtığı dava sonucunda taşınmazı tahliye eden davacı şirket ancak akit süresince onu kullanıma hazır bulundurmayan davalıdan ancak menfi zararlarını talep edebilir. Dolayısıyla mahkemece, taşınmazın 1/4 hissedarı Rubabe tarafından davacı aleyhine açılan ve İ 8.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/371 Esas sayılı dosyasında görülen men'i müdahale davası sonucu verilen 05.12.2000 tarihli karar nedeniyle davayı kaybeden davacının icra dosyasına ödemek zorunda kaldığı yargılama giderlerinden, sözleşme gereğince edimini yerine getirmeyen ve yaklaşık 10 ay boyunca aktin devamı suretiyle güven duygusu veren davalının davacının menfi zararlarından sorumlu olduğu gözetilmeden yazılı gerekçelerle davanın tamamen reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte belirtilen nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 14.06.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Old 03-09-2010, 15:39   #185
bona fides

 
Varsayılan

Foruma bugün üye oldum ve bu da ilk mesajım. Tüm üyelere selam ve sevgiler.
Benzer bir konuyla ilgili araştırma yaparken bu konuya rastladım ve hemen hemen tüm mesajları okudum. Sorunuma yanıt bulamamış olmakla birlikte bu konu altındaki hukuki görüşlerden oldukça faydalandığımı söylemeliyim. Bu nedenle tüm paylaşım yapan üyelere teşekkür ederim.
Araştırdığım husus benzer bir konu olduğu için yeni bir konu açmak yerine bu başlık altına yazmanın daha uygun olacağını düşündüm.

Meselenin özeti şu;
Bir taşınmaz var ve bu taşınmaz tapuda (Ş) şirketine ait ve şirketin yöneticisi ve temsilcisi (A) isimli şahıs. Ancak (K) kiracıya bu taşınmazın sahibinin (Ü) isimli şahıs olduğu söyleniyor ve kira sözleşmesine (Ü)'ye vekaleten (A) imza atıyor. Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor. Ödenmeyen bir kısım kira bedelleri nedeniyle bir süre sonra (Ü) kira sözleşmesine dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açıyor. Biz bu davada (Ü)'nün malik olmadığını, (Ü)'ye vekaleten kira sözleşmesini imzalayan (A)'nın vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmadığını ileri sürüyoruz. Bu nedenle de aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini talep ediyoruz, ancak mahkemece bu talebimiz pek kabul görmedi Bu konuda da tartışıldığı üzere kiralayan olmak için malik olmak gerekli değil bu konuda bir ihtilaf yok. (Ü) malik değil. Ancak kiralayan pozisyonuyla kira sözleşmesine göre tahliye davası açan (Ü) bizzat sözleşmeyi imzalamadığı gibi, sözleşme imzalamak üzere (Ş) şirketinin temsilcisi (A)'ya verdiği vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmuyor. Üstelik sözleşmeyi (Ü)'ye vekaleten imzalayan (A) da zaten malik (Ş) şirketinin sahibi ve temsilcisi. Biraz karışık oldu sanırım ama umarım sorunu anlatabilmişimdir. Ben burada (Ü)'nün kiralayan sıfatının olamayacağını, malik de olmaması nedeniyle tahliye davası açamayacağını düşünüyorum. Mesele ile ilgili Yargıtay kararlarını da taradım ancak benzer bir olaya hiç rastlamadım. Bu konudaki görüşlerinizi paylaşabilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkürler, iyi çalışmalar...
Old 03-09-2010, 18:13   #186
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Foruma bugün üye oldum ve bu da ilk mesajım. Tüm üyelere selam ve sevgiler.
Benzer bir konuyla ilgili araştırma yaparken bu konuya rastladım ve hemen hemen tüm mesajları okudum. Sorunuma yanıt bulamamış olmakla birlikte bu konu altındaki hukuki görüşlerden oldukça faydalandığımı söylemeliyim. Bu nedenle tüm paylaşım yapan üyelere teşekkür ederim.
Araştırdığım husus benzer bir konu olduğu için yeni bir konu açmak yerine bu başlık altına yazmanın daha uygun olacağını düşündüm.

Meselenin özeti şu;
Bir taşınmaz var ve bu taşınmaz tapuda (Ş) şirketine ait ve şirketin yöneticisi ve temsilcisi (A) isimli şahıs. Ancak (K) kiracıya bu taşınmazın sahibinin (Ü) isimli şahıs olduğu söyleniyor ve kira sözleşmesine (Ü)'ye vekaleten (A) imza atıyor. Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor. Ödenmeyen bir kısım kira bedelleri nedeniyle bir süre sonra (Ü) kira sözleşmesine dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açıyor. Biz bu davada (Ü)'nün malik olmadığını, (Ü)'ye vekaleten kira sözleşmesini imzalayan (A)'nın vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmadığını ileri sürüyoruz. Bu nedenle de aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini talep ediyoruz, ancak mahkemece bu talebimiz pek kabul görmedi Bu konuda da tartışıldığı üzere kiralayan olmak için malik olmak gerekli değil bu konuda bir ihtilaf yok. (Ü) malik değil. Ancak kiralayan pozisyonuyla kira sözleşmesine göre tahliye davası açan (Ü) bizzat sözleşmeyi imzalamadığı gibi, sözleşme imzalamak üzere (Ş) şirketinin temsilcisi (A)'ya verdiği vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmuyor. Üstelik sözleşmeyi (Ü)'ye vekaleten imzalayan (A) da zaten malik (Ş) şirketinin sahibi ve temsilcisi. Biraz karışık oldu sanırım ama umarım sorunu anlatabilmişimdir. Ben burada (Ü)'nün kiralayan sıfatının olamayacağını, malik de olmaması nedeniyle tahliye davası açamayacağını düşünüyorum. Mesele ile ilgili Yargıtay kararlarını da taradım ancak benzer bir olaya hiç rastlamadım. Bu konudaki görüşlerinizi paylaşabilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkürler, iyi çalışmalar...

Eyvah eyvah!
Sayın bona fides, uyuyan devi uyandırdınız.
Yukarıdaki mesajları okuduğunuza göre bazı meslektaşların malik olmayan kiralayanın BK ve 6570 sayılı yasadan kaynaklanan tahliye talep etme hakkının olduğunu savunduğunu, bazı meslektaşların da bunun tersini iddia ettiğini anlamışsınızdır.
Benim görüşüme göre, kiralayan, malik olmasa da tüm bu hakları kullanabilir. Sorunuzda geçtiği için söyleyeyim: Kiralayan adına bir başkasının kira sözleşmesi yapması için vekaletnamede özel yetkiye, hatta vekaletnameye gerek yoktur; bu yetki sözlü olarak da verilmiş olabilir. Malik, malik olduğunu ve kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri kendisinin yerine getireceğini, kiracının da bundan sonra hak ve yükümlülükleri kendisine karşı kullanması ve yerine getirmesini, malik olmayan kiralayanın yetkisini kaldırdığını kiracıya ihtar etmedikçe sözleşmede kiracının muhatabı malik olmayan kiralayandır. Bu nedenle (başa dönüyoruz), malik olmayan kiralayan BK ve 6570 sayılı yasaya göre tahliye talep edebilir.
Old 03-09-2010, 18:21   #187
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Cengiz Aladağ
Eyvah eyvah!
Sayın bona fides, uyuyan devi uyandırdınız.
Yukarıdaki mesajları okuduğunuza göre bazı meslektaşların malik olmayan kiralayanın BK ve 6570 sayılı yasadan kaynaklanan tahliye talep etme hakkının olduğunu savunduğunu, bazı meslektaşların da bunun tersini iddia ettiğini anlamışsınızdır.
Benim görüşüme göre, kiralayan, malik olmasa da tüm bu hakları kullanabilir. Sorunuzda geçtiği için söyleyeyim: Kiralayan adına bir başkasının kira sözleşmesi yapması için vekaletnamede özel yetkiye, hatta vekaletnameye gerek yoktur; bu yetki sözlü olarak da verilmiş olabilir. Malik, malik olduğunu ve kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükleri kendisinin yerine getireceğini, kiracının da bundan sonra hak ve yükümlülükleri kendisine karşı kullanması ve yerine getirmesini, malik olmayan kiralayanın yetkisini kaldırdığını kiracıya ihtar etmedikçe sözleşmede kiracının muhatabı malik olmayan kiralayandır. Bu nedenle (başa dönüyoruz), malik olmayan kiralayan BK ve 6570 sayılı yasaya göre tahliye talep edebilir.


Alıntı:
Foruma bugün üye oldum ve bu da ilk mesajım. Tüm üyelere selam ve sevgiler.
Benzer bir konuyla ilgili araştırma yaparken bu konuya rastladım ve hemen hemen tüm mesajları okudum. Sorunuma yanıt bulamamış olmakla birlikte bu konu altındaki hukuki görüşlerden oldukça faydalandığımı söylemeliyim. Bu nedenle tüm paylaşım yapan üyelere teşekkür ederim.
Araştırdığım husus benzer bir konu olduğu için yeni bir konu açmak yerine bu başlık altına yazmanın daha uygun olacağını düşündüm.

Meselenin özeti şu;
Bir taşınmaz var ve bu taşınmaz tapuda (Ş) şirketine ait ve şirketin yöneticisi ve temsilcisi (A) isimli şahıs. Ancak (K) kiracıya bu taşınmazın sahibinin (Ü) isimli şahıs olduğu söyleniyor ve kira sözleşmesine (Ü)'ye vekaleten (A) imza atıyor. Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor. Ödenmeyen bir kısım kira bedelleri nedeniyle bir süre sonra (Ü) kira sözleşmesine dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açıyor. Biz bu davada (Ü)'nün malik olmadığını, (Ü)'ye vekaleten kira sözleşmesini imzalayan (A)'nın vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmadığını ileri sürüyoruz. Bu nedenle de aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini talep ediyoruz, ancak mahkemece bu talebimiz pek kabul görmedi Bu konuda da tartışıldığı üzere kiralayan olmak için malik olmak gerekli değil bu konuda bir ihtilaf yok. (Ü) malik değil. Ancak kiralayan pozisyonuyla kira sözleşmesine göre tahliye davası açan (Ü) bizzat sözleşmeyi imzalamadığı gibi, sözleşme imzalamak üzere (Ş) şirketinin temsilcisi (A)'ya verdiği vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmuyor. Üstelik sözleşmeyi (Ü)'ye vekaleten imzalayan (A) da zaten malik (Ş) şirketinin sahibi ve temsilcisi. Biraz karışık oldu sanırım ama umarım sorunu anlatabilmişimdir. Ben burada (Ü)'nün kiralayan sıfatının olamayacağını, malik de olmaması nedeniyle tahliye davası açamayacağını düşünüyorum. Mesele ile ilgili Yargıtay kararlarını da taradım ancak benzer bir olaya hiç rastlamadım. Bu konudaki görüşlerinizi paylaşabilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkürler, iyi çalışmalar...

Cengiz Bey,

Tüm kiraları malik almış ise, durum değişir mi?

Burada aslında farklı bir durum var. Malik, kiralayanın akdettiği kira akdini inkar etmiyor. Kiraları kabul ederek bir nevi zımnen kira ilişkisini ve kiralayanın rızası dahilinde hareket ettiğini kabul etmiş oluyor.
Old 03-09-2010, 22:55   #188
Gemici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor.

(A)nın (K) ile (Ü) arasındaki hukuki münasebetteki tek rölü (Ü)ye vekaleten (K) ile (Ü) adına kira sözleşmesi yapmış olması.

Bunun dışında (K)nın ne (Ş)ile ne de (A)ile herhangi bir hukuki ilişkisi var; Hangi gerekçeye ve hukuki ilişkiye dayanarak kiraları (A)ya ödüyür?
'Ben malkiten başka kiralayan tanımam' düşüncesi kişilerin, yasalara ters düşmediği sürece, özgürce sözleşme yapma haklarını kısıtlıyor bence.

Saygılarımla
Old 04-09-2010, 11:09   #189
bona fides

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Gemici
(A)nın (K) ile (Ü) arasındaki hukuki münasebetteki tek rölü (Ü)ye vekaleten (K) ile (Ü) adına kira sözleşmesi yapmış olması.

Bunun dışında (K)nın ne (Ş)ile ne de (A)ile herhangi bir hukuki ilişkisi var; Hangi gerekçeye ve hukuki ilişkiye dayanarak kiraları (A)ya ödüyür?
'Ben malkiten başka kiralayan tanımam' düşüncesi kişilerin, yasalara ters düşmediği sürece, özgürce sözleşme yapma haklarını kısıtlıyor bence.

Saygılarımla

Şimdi şöyle açayım konuyu biraz daha, tabiki öncelikle yanıtları için herkese teşekkürler. (A) zaten (Ü) ye vekaleten kira sözleşmesini imzalamış ama şu enteresanlık var burada, (A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi. Dolayısıyla esasen araya (Ü)'yü sokması ve ona vekaleten kira sözleşmesi imzalamasına gerek yok. Burada biraz kandırılması söz konusu (K) nın. Siz malik olduğunuz taşınmazı neden başkasına vekaleten kiralayasınız ki. Kaldı ki önceleri (Ü) adına kiraları tahsil eden (A) (ki zaten malik, (A) nın sahibi olduğu (Ş) şirketi) daha sonra doğrudan kendisi tahsil etmeye başlıyor kiraları. Yani baştan itibaren kiraları (A) tahsil ediyor. İlk makbuzlarında (Ü) ye vekaleten tahsilat makbuzu verirken sonradan doğrudan kendi adına makbuz vermeye başlıyor. Burada M.K. 2 maddesi kapsamında herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerektiği ilkesinin uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Doğrudan kiralayan olmak için evet malikten alınacak bir vekalete gerek yok, ama malik olmayan kiralayan hesabına bir başkasının sözleşme yapması için yetki gerekmez mi? Üstelik de kiralayan adına sözleşme yapan kişi zaten malikse? Sanırım karıştırdım yine birazcık konuyu
Old 04-09-2010, 11:40   #190
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Siz malik olduğunuz taşınmazı neden başkasına vekaleten kiralayasınız ki.
Bu kimseyi ilgilendirmez. Ben istediğimi yaparım.
Alıntı:
Burada M.K. 2 maddesi kapsamında herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerektiği ilkesinin uygulanması gerektiğini düşünüyorum.
Kendi mülkünü başkası adına vekaleten kiraya vermek dürüstlük kuralına aykırı sayılmaz. ''Kiralananın malikinin kim olduğu'' kiracıyı ilgilendirmez.
Alıntı:
Doğrudan kiralayan olmak için evet malikten alınacak bir vekalete gerek yok, ama malik olmayan kiralayan hesabına bir başkasının sözleşme yapması için yetki gerekmez mi?
Yetki, malik ile kiralayan arasındaki konudur. Kiracıyı ilgilendirmez.
Alıntı:

Üstelik de kiralayan adına sözleşme yapan kişi zaten malikse?
Üstelik de kiralayan adına sözleşme yapan kişi zaten malikse yetki konusu kiracıyı daha da ilgilendirmez.
Old 04-09-2010, 11:43   #191
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Mehmet Saim Dikici
Cengiz Bey,

Tüm kiraları malik almış ise, durum değişir mi?

Burada aslında farklı bir durum var. Malik, kiralayanın akdettiği kira akdini inkar etmiyor. Kiraları kabul ederek bir nevi zımnen kira ilişkisini ve kiralayanın rızası dahilinde hareket ettiğini kabul etmiş oluyor.

Kiraları malik almamış ki.
(Ayrıntılar sayın bona fides'e yazacağım yanıtta yer alacak.)
Old 04-09-2010, 11:51   #192
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Şimdi şöyle açayım konuyu biraz daha, tabiki öncelikle yanıtları için herkese teşekkürler. (A) zaten (Ü) ye vekaleten kira sözleşmesini imzalamış ama şu enteresanlık var burada, (A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi. Dolayısıyla esasen araya (Ü)'yü sokması ve ona vekaleten kira sözleşmesi imzalamasına gerek yok. Burada biraz kandırılması söz konusu (K) nın. Siz malik olduğunuz taşınmazı neden başkasına vekaleten kiralayasınız ki. Kaldı ki önceleri (Ü) adına kiraları tahsil eden (A) (ki zaten malik, (A) nın sahibi olduğu (Ş) şirketi) daha sonra doğrudan kendisi tahsil etmeye başlıyor kiraları. Yani baştan itibaren kiraları (A) tahsil ediyor. İlk makbuzlarında (Ü) ye vekaleten tahsilat makbuzu verirken sonradan doğrudan kendi adına makbuz vermeye başlıyor. Burada M.K. 2 maddesi kapsamında herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerektiği ilkesinin uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Doğrudan kiralayan olmak için evet malikten alınacak bir vekalete gerek yok, ama malik olmayan kiralayan hesabına bir başkasının sözleşme yapması için yetki gerekmez mi? Üstelik de kiralayan adına sözleşme yapan kişi zaten malikse? Sanırım karıştırdım yine birazcık konuyu

Sayın bona fides,
Yazdıklarınız bazı hatalar içeriyor:
"(A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi." demişsiniz. Şirketlerin sahibi olmaz, ortağı olur. Bu nedenle A'nın taşınmazın maliki olduğu yönünde yazdıklarınız bu hatadan nasibini almış. Sözleşmenin tarafları K ve Ü'dür. Bu konuda ihtilaf yok. Yazdıklarınızı K, önce Ü adına A'ya kiraları ödüyor, sonra Ş'nin malik olduğunu öğrenince Ş adına temsilcisi A'ya ödeme yapıyor diye anlıyorum. Ü'nün K'ya "kiraları Ş'ye öde" diye bir beyanı yoksa, kiraların yine Ü'ye (ya da baştan beri olduğu gibi Ü adına A'ya) ödenmesi gerekirdi. Bu arada ödenmeyen kira bedelleri olduğuna göre Ü'nün bu kira bedellerini talep etmesinde, temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunmasında bir gariplik yok bence.
Old 04-09-2010, 12:07   #193
Av.Nevra Öksüz

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Foruma bugün üye oldum ve bu da ilk mesajım. Tüm üyelere selam ve sevgiler.
Benzer bir konuyla ilgili araştırma yaparken bu konuya rastladım ve hemen hemen tüm mesajları okudum. Sorunuma yanıt bulamamış olmakla birlikte bu konu altındaki hukuki görüşlerden oldukça faydalandığımı söylemeliyim. Bu nedenle tüm paylaşım yapan üyelere teşekkür ederim.
Araştırdığım husus benzer bir konu olduğu için yeni bir konu açmak yerine bu başlık altına yazmanın daha uygun olacağını düşündüm.

Meselenin özeti şu;
Bir taşınmaz var ve bu taşınmaz tapuda (Ş) şirketine ait ve şirketin yöneticisi ve temsilcisi (A) isimli şahıs. Ancak (K) kiracıya bu taşınmazın sahibinin (Ü) isimli şahıs olduğu söyleniyor ve kira sözleşmesine (Ü)'ye vekaleten (A) imza atıyor. Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor. Ödenmeyen bir kısım kira bedelleri nedeniyle bir süre sonra (Ü) kira sözleşmesine dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açıyor. Biz bu davada (Ü)'nün malik olmadığını, (Ü)'ye vekaleten kira sözleşmesini imzalayan (A)'nın vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmadığını ileri sürüyoruz. Bu nedenle de aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini talep ediyoruz, ancak mahkemece bu talebimiz pek kabul görmedi Bu konuda da tartışıldığı üzere kiralayan olmak için malik olmak gerekli değil bu konuda bir ihtilaf yok. (Ü) malik değil. Ancak kiralayan pozisyonuyla kira sözleşmesine göre tahliye davası açan (Ü) bizzat sözleşmeyi imzalamadığı gibi, sözleşme imzalamak üzere (Ş) şirketinin temsilcisi (A)'ya verdiği vekaletnamede kiraya verme yetkisi de bulunmuyor. Üstelik sözleşmeyi (Ü)'ye vekaleten imzalayan (A) da zaten malik (Ş) şirketinin sahibi ve temsilcisi. Biraz karışık oldu sanırım ama umarım sorunu anlatabilmişimdir. Ben burada (Ü)'nün kiralayan sıfatının olamayacağını, malik de olmaması nedeniyle tahliye davası açamayacağını düşünüyorum. Mesele ile ilgili Yargıtay kararlarını da taradım ancak benzer bir olaya hiç rastlamadım. Bu konudaki görüşlerinizi paylaşabilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkürler, iyi çalışmalar...

Sayın bona fides,

Alıntı:
Yazan Av.Nevra Öksüz
...B- Kiralayan Açısından:
1- Kiracı ile ilişkisi: Kiracı ile akdettiği kira sözleşmesi 6570 S.K. kapsamında kiralayanı bağlayıcı ve birtakım hak ve yükümlükleri haiz. Bu bağlamda:

a- Kiralananı kiracıya teslim etmezse veya kira süresince kira ilişkisine uygun bulundurmazsa kiracıya karşı sorumlu olan kişi kiralayandır.
b- Kira akti kiralayan ile kiracı arasında in’ikad eden bir sözleşme olmakla ve sözleşmenin taraflarını bağlaması doğal (ve beklenen) olduğundan tabii ki “akte aykırılıktan dolayı hakları ve yükümlülükleri olan ve akte aykırılıktan tahliye” talep edebilecek olan kiralayandır.
c- Kira aktine göre kiracı, kira bedellerini kiralayana ödediğinden kira bedeli konusunda temerrüde düşeceği kişi kiralayandır. Kiralayanın, kendisine kiracı tarafından ödenen bedelleri malike verip vermemesi kiracının değil; malikle kiralayanın sorunudur. “Temerrüt nedeniyle tahliye” talep edecek olan da kiralayandır. Kira bedelinde temerrüt de aslında “akte aykırılığın” spesifik bir görünümüdür.
(diye düşünüyorum )

Saygılar...
Old 04-09-2010, 12:09   #194
Gemici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan bona fides
Şimdi şöyle açayım konuyu biraz daha, tabiki öncelikle yanıtları için herkese teşekkürler. (A) zaten (Ü) ye vekaleten kira sözleşmesini imzalamış ama şu enteresanlık var burada, (A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi. Dolayısıyla esasen araya (Ü)'yü sokması ve ona vekaleten kira sözleşmesi imzalamasına gerek yok. Burada biraz kandırılması söz konusu (K) nın. Siz malik olduğunuz taşınmazı neden başkasına vekaleten kiralayasınız ki.

Sayın bona fides,
(A) ile (Ü) arasındaki iç ilişki burada söz konusu değil; Bu ilişkinin çeşitli sebepleri olabilir. Önemli olan (Ü)nün söz konusu malı kiraya verebilme yetkisi, ve bu yetki var olayımızda.

İlk mesajınızda diyorsunuz ki, 'Daha sonra kiracı (K) bu taşınmazın tapuda (Ş) şirketine ait olduğunu öğreniyor ve kira ödemelerini (Ş) şirketinin yöneticisi ve sahibi (A)'ya yapmaya başlıyor.' Bu gerekçeden 'kira sözleşmesi kimle imzalanmış olursa olsun önemli değil, önemli olan maliktir, ve malikin kirayı alma hakkı vardır; Her kiracı tapuya gidip malikin kim olduğuna bakmalı ve kirayı o nun adına yatırmalıdır' sonucu çıkıyor. Bu sonuçla mal sahibi ile kiralayan arasındaki hukuki ilişkiyi yok sayıyorsunuz. Bu sözleşme hakkını hiçe saymaktır. Ve bu gerekçe ile tüm yönetici firmaların kiralama haklarını ellerinden almış oluyorsunuz.

Saygılarımla
Old 04-09-2010, 12:48   #195
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Şimdi şöyle açayım konuyu biraz daha, tabiki öncelikle yanıtları için herkese teşekkürler. (A) zaten (Ü) ye vekaleten kira sözleşmesini imzalamış ama şu enteresanlık var burada, (A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi. Dolayısıyla esasen araya (Ü)'yü sokması ve ona vekaleten kira sözleşmesi imzalamasına gerek yok. Burada biraz kandırılması söz konusu (K) nın. Siz malik olduğunuz taşınmazı neden başkasına vekaleten kiralayasınız ki. Kaldı ki önceleri (Ü) adına kiraları tahsil eden (A) (ki zaten malik, (A) nın sahibi olduğu (Ş) şirketi) daha sonra doğrudan kendisi tahsil etmeye başlıyor kiraları. Yani baştan itibaren kiraları (A) tahsil ediyor. İlk makbuzlarında (Ü) ye vekaleten tahsilat makbuzu verirken sonradan doğrudan kendi adına makbuz vermeye başlıyor.

Anlatımınıza göre, akdin Ü ile K arasında kurulduğu kuşkusuzdur. Çünkü A'nın, Ü'ye vekaleten (temsilen) akit imzaladığı başlangıçta bellidir. (BK.32/1) Malk Ş, ticaret şirketi olup, şirketleri temsilcileri temsil ederler. (A.Ş: için TTK.317, LTD.ŞTİ. için TTK.540'a bkz.) Anlatımınıza göre bu manada A, Ş'nin yetkili temsilcisidir.

Somut olayda ise yine anlatımınıza göre, Ş'nin ortağı ve aynı zamanda yetkili temsilcisi olan A, kira akdini Ü adına kendi imzaladığı için Malik olan Şirket, akde başından itibaren vakıf olup, akde şirket (malik) adına herhangi bir itiraz da yoktur. Başka bir deyişle malik durumunda olan şirket, Ü'nün; kendi taşınmazını kiralayan sıfatıyla bir başkasına kiralamasına başlangıçta rıza göstermektedir.

Sonuç olarak, ilk günden itibaren kira tahsilat makbuzlarını Ü adına imzalayan A'nın, devam eden kiraları, hiçbir vekalet vurgusu yapmadan adını soyadını yazarak makbuzla tahsil etmesi halinde de, -kanaatimce- Ü adına kira bedellerini tahsil ettiğini kabul etmek gerekir. Aksi durum, MK.2 yasağına takılacağı gibi, temsil ilişkisinin bittiği kiracıya iletilmedikçe kiracının tahsilatın Ü adına yapıldığını kabul etmeye de haklı bir nedeni vardır.
Old 04-09-2010, 12:52   #196
bona fides

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Cengiz Aladağ
Sayın bona fides,
Yazdıklarınız bazı hatalar içeriyor:
"(A) aynı zamanda malik şirket (Ş) nin sahibi ve temsilcisi." demişsiniz. Şirketlerin sahibi olmaz, ortağı olur. Bu nedenle A'nın taşınmazın maliki olduğu yönünde yazdıklarınız bu hatadan nasibini almış. Sözleşmenin tarafları K ve Ü'dür. Bu konuda ihtilaf yok. Yazdıklarınızı K, önce Ü adına A'ya kiraları ödüyor, sonra Ş'nin malik olduğunu öğrenince Ş adına temsilcisi A'ya ödeme yapıyor diye anlıyorum. Ü'nün K'ya "kiraları Ş'ye öde" diye bir beyanı yoksa, kiraların yine Ü'ye (ya da baştan beri olduğu gibi Ü adına A'ya) ödenmesi gerekirdi. Bu arada ödenmeyen kira bedelleri olduğuna göre Ü'nün bu kira bedellerini talep etmesinde, temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunmasında bir gariplik yok bence.

Yanıtlar için teşekkürler herkese. Şirketlerin sahibi yoktur hukuken, elbette biliyorum. Ben uygulamaya göre söyledim bunu, hepimizin bildiği üzere gerçek anlamda ortaklardan oluşan şirketler çok azdır, genelde şahısların sadece şirket avantajlarını kullanmak için kurduğu ve neredeyse şahsında temsil ettiği şirketler söz konusudur. Somut olaydaki durum da böyle olduğu için böyle ifade ettim. Burada benim M.K. 2 yi ileri sürmemin nedeni de şudur; kiracı (K) ile görüşme yapan (Ş) şirketinin yöneticisi ve pay oranı en yüksek ortağı "sahibi demiyorum madem bu sefer " (A) ve bu taşınmazın (Ü) ye ait olduğunu söylüyor. (Ü) ye vekaleten de sanki taşınmaz (Ü) ye aitmiş gibi kira sözleşmesi imzalıyor. Bu kiralanan taşınmaz 10 yıl süre ile ve otel yapılmak üzere kiralanıyor. Sözleşmeye tapuda şerh şartı da mevcut. Ancak bir türlü tapuya şerh gerçekleşmeyince kiracı (K) tapu bilgilerini araştırıyor ve taşınmazın (Ş) şirketine ait olduğunu ve üzerinde (Ş) şirketinin vermiş olduğu 1.400.000,00 TL ipotek ve bir kısım hacizler olduğunu öğreniyor. Belki de baştan bu ayrıntıyı belirtmediğim için M.K. 2 den neden bahsettiğim anlaşılmadı. Bu yüzden kiracı (K) nın kandırılması söz konusu olayda. Gerçi dediğim gibi mahkeme bu hususları hiç dikkate almadı ve bize yemin teklif edip etmeyeceğimiz konusunda kesin süre verdi, ancak hukuki dayanaklarını tam olarak oturtamamış olsamda ben burada bir hakkaniyetsizlik olduğu kanaatindeyim. Saygılarımla...
Old 04-09-2010, 12:59   #197
bona fides

 
Varsayılan

Bir ayrıntıyı daha ekleyeyim; evet ödenmeyen kira bedelleri söz konusu. Onun da nedeni şu; kira sözleşmesinde karkas haldeki binanın bir kısım imalatları kalem kalem yazılarak kiralayan tarafından yapılacağı hüküm altına alınmış, ancak kiralayan tarafından bu imalatlar bir türlü yapılmayınca kiracı (K) bu imalatları yaklaşık 108.000,00 TL harcayarak kendisi yapmış ve otelini hizmete açmış. Bu yapılan harcamaların kiraya sayılması konusunda kiralayan (Ü) vekili ve malik (Ş) şirketinin yöneticisi (A) ile görüşmelerine ve (A) nın şifahen bunu kabul etmesine rağmen tahliye davası ile karşı karşı karşıya kalmış. Olayın özeti budur. Saygılarımla...
Old 04-09-2010, 13:50   #198
Av.Nevra Öksüz

 
Varsayılan

Sayın bona fides;
Anladığım kadarıyla sorunuzun özü şudur(diğer eklediğiniz bilgi ve kısımların davanız ile ilgi olmadığı kanaatindeyim ):

K(kiracı)
Ü (kiralayan)
Ş (kiralananın maliki şirket)
A(kiralayana vekaleten kira sözleşmesi akdeden ve aynı zamanda malik Ş nin yetkili temsilcisi)

K ile (Ü ye vekaleten) A arasında karkas binanın 10 yıl süreyle kiralanması hakkında kira sözleşmesi akdedilmiştir.
Kira sözleşmesinde karkas binanın birtakım imalatları kalem kalem belirtilerek, işbu imalatların kiralayan Ü tarafından yapılacağı/yaptırılacağı da yazılıp imzalanmıştır.

K, kira bedellerini A ya (başlarda verilen makbuzlarda Ü ye vekaleten A imzasıyla ve akabinde sadece A olarak imzalanan makbuzlarla) ödemiştir. Ayrıca bir kısım kira bedelleri ise (karkas binadan Ü nün yaptırma sorumluluğunda olduğu imalatların Ü tarafından yaptırılmaması nedeniyle) K tarafından yapılan 108.000 TL imalat bedeli mukabili ödenmiştir. Taraflar arasında bu bedelin kira bedeli sayıldığına dair yazılı bir belge de bulunmamaktadır.

Ü, K aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası ikame etmiştir.

Benim sorum: müvekkilinize yemin teklif edildiğine göre kira bedellerinin "iddia ettiğiniz şekillerde" ödendiğini yazılı belge ile ispatlayamadınız?

Saygılar...
Old 04-09-2010, 14:18   #199
bona fides

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Nevra Öksüz
Sayın bona fides;
Anladığım kadarıyla sorunuzun özü şudur(diğer eklediğiniz bilgi ve kısımların davanız ile ilgi olmadığı kanaatindeyim ):

K(kiracı)
Ü (kiralayan)
Ş (kiralananın maliki şirket)
A(kiralayana vekaleten kira sözleşmesi akdeden ve aynı zamanda malik Ş nin yetkili temsilcisi)

K ile (Ü ye vekaleten) A arasında karkas binanın 10 yıl süreyle kiralanması hakkında kira sözleşmesi akdedilmiştir.
Kira sözleşmesinde karkas binanın birtakım imalatları kalem kalem belirtilerek, işbu imalatların kiralayan Ü tarafından yapılacağı/yaptırılacağı da yazılıp imzalanmıştır.

K, kira bedellerini A ya (başlarda verilen makbuzlarda Ü ye vekaleten A imzasıyla ve akabinde sadece A olarak imzalanan makbuzlarla) ödemiştir. Ayrıca bir kısım kira bedelleri ise (karkas binadan Ü nün yaptırma sorumluluğunda olduğu imalatların Ü tarafından yaptırılmaması nedeniyle) K tarafından yapılan 108.000 TL imalat bedeli mukabili ödenmiştir. Taraflar arasında bu bedelin kira bedeli sayıldığına dair yazılı bir belge de bulunmamaktadır.

Ü, K aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası ikame etmiştir.

Benim sorum: müvekkilinize yemin teklif edildiğine göre kira bedellerinin "iddia ettiğiniz şekillerde" ödendiğini yazılı belge ile ispatlayamadınız?

Saygılar...

Sn. Av.Nevra Öksüz;

Evet ispat konusunda mahkemece yemin teklif edip etmeyeceğimiz sorulan ve kesin süre verilen husus budur. Yapılan imalatlara ilişkin 108.000 TL belgeli (faturalı) olmakla birlikte (Ü) tarafından bunların kira bedeline mahsup edildiği kabul edilmemektedir. Bu konuda evet yemin teklif etmek dışında bir yolumuz yok ve ancak 108.000 TL ye ilişkin olarak sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açmamız söz konusu olabilir. Bu hususu kiracı (K) ya da izah ettim.

Her ne kadar anlatılan diğer hususların konu ile ilgili olmadığını düşünseniz de ben kiracı (K) nın burada korumaya değer hukuki haklarının olduğunu ve M.K. 2. maddesinin burada uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Gerçi görünen odur ki mahkemece tahliye kararı verilecek, ancak benim vicdanım burada bir haksızlık olduğunda ısrarcı. Sadece yanlış mı düşünüyorum acaba diye siz değerli hukukçu meslektaşlarımın görüşlerini merak ediyorum.

Yukarıdaki bazı mesajlarda tapu kaydının her kira sözleşmesinde araştırılmasının mümkün omadığı beliritilmiş. Kiracı (K) da zaten başta böyle bir araştırmaya gitmemiş. Ancak uzun süreli olarak kiraladığı ve ciddi yatırım yaptığı, kiralayana ait imalatları da yine kendisinin yaptırdığı, otel olarak işleteceği taşınmazın kira sözleşmesini sözleşmede de yer aldığı üzere tapuya şerh ettirmek istemiştir. Kiracı bu aşamada kendisine (Ü) ye ait olduğu söylenen taşınmazın aslında (Ş) şirketine ait olduğunu, tapuda yüksek miktarda ipotek olduğunu öğrenmiş ve halen de doğal olarak kira sözleşmesini tapuya şerh ettirebilmiş değildir. Kiralayan tarafından sözleşmenin önemli hükümleri yerine getirilmemiş ve bir de tahliye tehdidiyle karşı kalmış kiracı (K) nın korumaya değer hiçbir hukuki hakkı yok mudur? Burada sizce de kiracı (K) nın kandırılması ve dürüstlük kuralına aykırı bir durum yok mudur? Saygılarımla...
Old 04-09-2010, 15:14   #200
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Müvekkil kiracı kirayı ödemedi. Ben ne yapabilirim?
Yaklaşık yüzlerce mesajın sonunda anladığım yukarıda yazdıklarım oldu.

Her mesajınızda soruyla ilgisiz bir başka konuyu işlediniz. Sonuçta, dizi film gibi sorunuzun özetine bakılırsa sizin yapabileceğiniz bir şey yok; bizim yapabileceğimiz bir şey yok.

Dosyanızı kapatınız. İyi bir hafta sonu dilerim.
Old 04-09-2010, 15:45   #201
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Armağan Konyalı
Yaklaşık yüzlerce mesajın sonunda anladığım yukarıda yazdıklarım oldu.

Her mesajınızda soruyla ilgisiz bir başka konuyu işlediniz. Sonuçta, dizi film gibi sorunuzun özetine bakılırsa sizin yapabileceğiniz bir şey yok; bizim yapabileceğimiz bir şey yok.

Dosyanızı kapatınız. İyi hafta bir hafta sonu dilerim.

Maalesef her mesaj bir öncekinden farklıydı.
Old 04-09-2010, 16:52   #202
bona fides

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Armağan Konyalı
Yaklaşık yüzlerce mesajın sonunda anladığım yukarıda yazdıklarım oldu.

Her mesajınızda soruyla ilgisiz bir başka konuyu işlediniz. Sonuçta, dizi film gibi sorunuzun özetine bakılırsa sizin yapabileceğiniz bir şey yok; bizim yapabileceğimiz bir şey yok.

Dosyanızı kapatınız. İyi bir hafta sonu dilerim.

Sn. Av.Armağan Konyalı eğer bu cevap bana ise (ki son mesaj benim mesajım olduğundan altındaki mesajı da buna cevap olarak kabul ediyorum) ben alıntıladığınız şekilde bir soru sormadım ve yüzlerce mesaj da yazmadım... Dizi film benzetmesini de yakışıksız bulduğumu söylemeliyim...

Alıntı:
Yazan Av.Mehmet Saim Dikici
Maalesef her mesaj bir öncekinden farklıydı.


Yine Sn.Av.Mehmet Saim Dikici; eğer bu söyleminiz bana ise benim mesajlarımda farklılık yok, sadece eksik anlaşıldığını düşündüğüm hususlarda olayın detaylarını yazdım.

Tabi ki hiçkimseden benim dosyamla ilgili olarak benim yerime bir çözüm üretmesini beklemiyorum. Sadece sorunumu paylaşıp, değerli hukukçu meslektaşlarımın görüşünü soruyorum. Sizlerin ve benim görüşlerim farklı olabilir. Ancak yukarıda alıntıladığım mesajlarda belirtilen şekilde farklı anlatımlarda bulunup, dizi film gibi olayı ajite etmek gibi bir davranışta bulunmadığım konusunda da kendimden eminim. Neticede buradaki değerli üyeleri ikna etmek benim ne işime yarar ne de bu şekilde tatmin yoluna gidecek birisi değilim. Zira burası mahkeme de değildir ki dosyayla ilgili karar buradan çıksın... Yine de herkese değerli paylaşımları için teşekkürler...

Saygılarımla....
Old 12-11-2012, 12:50   #203
Av.Ömeroğlu

 
Varsayılan

Bir konuyu araştırırken kendimi bu enfes tartışmanın ortasında buldum ve soluksuz tüm mesajları okumaya çalıştım.Konuyla dolaylı olarak ilgili olduğu için (açılan yeni konular çoğu zaman daha çok ilgi gördüğü halde) sorumu buraya eklemeyi ve tartışmayı uygun gördüm.Kiralayanın malik olmadığı haller ve malikin ölümü halinde mirasçıların durumu:
A'nın üç mirasçısı B,C ve D mevcuttur. A ölmeden önce mirasçılarından B,-A'nın bilgisi dahilinde veya değil burası bilinmiyor- tapuda A adına kayıtlı yeri K'ye kiralıyor.Kira sözleşmesinde kiralayan B olarak gözüküyor.Kısa bir süre sonra A ölüyor,K kiraları B'ye ödemeye devam ediyor.Mirasçılardan C,kiracı K'ya kendisinin taşınmazda mirasçı olduğunu ve kendi hissesine düşen bedelleri artık kendisine ödemesini ihtar ediyor.İhtara aldırmayan K ise B'ye ödeme yapmaya devam ediyor.

Şimdi sorular:
1)K'nın davranışı hukuken yerinde midir?C'nin ihtarın tebliğinden itibaren sonraki hissesine düşen kiralarla ilgili açacağı davada,K'nın ben burayı B'den kiraladım,taşınmazın maliki, mirasçılar arasındaki hukuki ilişkiler vs. beni ilgilendirmiyor,ben kira kontratı gereği ödemelerimi kiralayana muntazam olarak yaptım savunması itibar görür mü?Yoksa C'ye tekrar ödeme yapmaya mahkum olur mu?
2)Mirasçılar C ve D'nin, B'ye karşı, murisin ölümünden bu yana tahsil ettiği ve uhdesinde tuttuğu miras hisseleri oranındaki kiralarla ilgili olarak yönelteceği davanın akıbeti ne olur?
Old 12-11-2012, 15:24   #204
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Ömeroğlu
Bir konuyu araştırırken kendimi bu enfes tartışmanın ortasında buldum ve soluksuz tüm mesajları okumaya çalıştım.Konuyla dolaylı olarak ilgili olduğu için (açılan yeni konular çoğu zaman daha çok ilgi gördüğü halde) sorumu buraya eklemeyi ve tartışmayı uygun gördüm.Kiralayanın malik olmadığı haller ve malikin ölümü halinde mirasçıların durumu:
A'nın üç mirasçısı B,C ve D mevcuttur. A ölmeden önce mirasçılarından B,-A'nın bilgisi dahilinde veya değil burası bilinmiyor- tapuda A adına kayıtlı yeri K'ye kiralıyor.Kira sözleşmesinde kiralayan B olarak gözüküyor.Kısa bir süre sonra A ölüyor,K kiraları B'ye ödemeye devam ediyor.Mirasçılardan C,kiracı K'ya kendisinin taşınmazda mirasçı olduğunu ve kendi hissesine düşen bedelleri artık kendisine ödemesini ihtar ediyor.İhtara aldırmayan K ise B'ye ödeme yapmaya devam ediyor.

Şimdi sorular:
1)K'nın davranışı hukuken yerinde midir?C'nin ihtarın tebliğinden itibaren sonraki hissesine düşen kiralarla ilgili açacağı davada,K'nın ben burayı B'den kiraladım,taşınmazın maliki, mirasçılar arasındaki hukuki ilişkiler vs. beni ilgilendirmiyor,ben kira kontratı gereği ödemelerimi kiralayana muntazam olarak yaptım savunması itibar görür mü?Yoksa C'ye tekrar ödeme yapmaya mahkum olur mu?
2)Mirasçılar C ve D'nin, B'ye karşı, murisin ölümünden bu yana tahsil ettiği ve uhdesinde tuttuğu miras hisseleri oranındaki kiralarla ilgili olarak yönelteceği davanın akıbeti ne olur?

1-K'nın davranışı hukuken yerindedir. C'ye mükerrer ödeme yapması sözkonusu değildir.Çünkü C'nin tek başına icra takibi yapması mümkün değildir.

2- Hissesini tahsil edemeyen mirasçı dava açarsa, tabii ki lehine sonuçlanacaktır.
Old 19-11-2012, 16:58   #205
avrecepefe

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Suat Ergin
Ne kadar kazık soru varsa bana soruluyor zaten.

6570 Sayılı yasanın 7/ç bendi şöyledir:



Soru işyerinin tahliyesi ile ilgili olduğu için (ç) bendini de alıntıladım.



Madde kimlerin ihtiyaçlı olabileceklerini tahdidi olarak saydığı için, yukarıdaki soruya rahatlıkla; kiralayan ancak kendi oğlunun ihtiyacı için dava açabilir, diyebiliriz.


Sorunun zor ve zekice olan tarafı burasıdır. Kiralayanın dava hakkı mutlaktır. Yasadan kaynaklanmaktadır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yasayla değil; içtihaden belirlenmiştir. Mülkiyet hakkına dayalıdır.

Hem malik olmayan-kiralayan hem de kiralayan olmayan-malik ayrı ayrı kendileri veya oğulları için, dava açarsa mevzuata göre malik olmayan-kiralayana üstünlük tanımak gerekecektir. Yargıtay bir kararında, kiralayan-malik mecuru 3. kişiye satmış olsa bile, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini belirlemiştir.

Bana göre, yasa hazırlanırken sanki tüm kiralayanların aynı zamanda malik olacağı kabul edilmiş gibi kaleme alınmıştır. Aslında malik olmayan-kiralayanın dava açabilmesi için malikin onayının da aranması gerekmelidir. Aksi takdirde hakkaniyete aykırı durumlar sözkonusu olabilecektir.

İki kardeş düşünelim. Birisi Almanya'da yaşayıp ülkemizde dükkan/ev satın almış olsun. Türkiye'deki kardeş kiralayan sıfatıyla taşınmazı kiralamış olsun. Daha sonra kendi oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açsa ve davanın sonunda kazansa ve oğlu taşınmazda oturmaya başlasa, hukuki sıfatı ne olacaktır? Yani malik olan amcası kendisine tahliye davası açabilecek midir? Bence hayır. Peki fuzuli işgalden dolayı açabilecek midir?

Buyrun Sayın Saim, siz de benim soruma cevap verin de, ödeşelim.
Sayın Ergin,
Kanaatimce konunun mülkiyet hakkıyla alakalı olarak yeniden ele alınması gerekir. Zira ülkemiz uygulamaları ve koşulları dikkate alındığında kiralayanın genelde malik olmadığı, daha çok vekaletsiz iş gören gibi hareket ettiği malumdur. Bu durumda kiralayan kendi çocuğunun ihtiyacı için dava açabilirken, kiralayan sıfatını taşımayan malike bu hakkı içtihat yoluyla vermek kanunkoyucu gibi hareket etmek manasına gelir. Hükmü lafzı ile yormlamak ve burada bir kanun boşluğundan bahsetmek yerinde olacaktır. Ayrıca yapılacak bir düzenlemede kiralayan ile malikin hakları yarıştığında mülkiyet hakkından kaynaklanan bir üstünlüğü malike vermek gerektiği kanaatindeyim. Saygılarımla...
Old 24-05-2013, 15:05   #206
hukukçu emin

 
Varsayılan

Herkese selamlar,

Müvekkil, babası ile ticaret yapmak amacıyla bir dükkan kiralıyor. Dükkanın vergi levhası babası adına kayıtlı, kira sözleşmesini ise müvekkil imzalıyor. 4 sene boyunca da kiraları hep müvekkil ödüyor. Kira alacağı ile ilgili geçmiş dönemde açılan davalarda hep müvekkil adına açıldı.

Şimdi ise dükkana yağmur sularının girdiğinden bahisle önceden çektiğimiz ihtarın cevapsız kalması sonucu uğranılan zararla ilgili mülk sahiplerine dava açıldı, bu davada müvekkilin babası davacı sıfatına sahip olabilir mi?
Old 14-04-2016, 08:41   #207
Adli Tip

 
Varsayılan

Bir yangının külünü yeniden yakıp gitmek istemem ama...

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
ESAS: 2013/1656
KARAR: 2015/1160

Taraflar arasındaki “temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 9.Sulh Hukuk (kapatılan Kadıköy 1.Sulh Hukuk) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 27.12.2011 gün ve 2010/1031 E.-2011/1615 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 20.06.2012 gün ve 2012/5753 E.- 2012/9308 K. sayılı ilamı ile;

(...Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı şirketin Spor Kulübü ile yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 45.000 TL karşılığında kiracı olarak bulunduğunu, davalının ilk 6 aylık kirasını peşin ödediği halde 07.05.2010 tarihinde ödemesi gereken 6 aylık kira bedelini ödemediğinden bahisle 12.05.2010 tarihinde süreli ihtar keşide edildiğini, ihtarın davalıya 13.05.2010 tarihinde tebliğ edildiği halde ödemede bulunmadığından, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini ve 22.500 TL kira bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı ise H..Spor Kulübü ile yapılmış olan sözleşmenin geçersiz olduğunu, kiralanan yer üzerinde tasarruf hakkı sahibi olan İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı ile yapılmış olan 01.09.2010 tarihli 1 yıl süreli aylık 2100 TL bedelli kira sözleşmesi ile davacı ile aralarındaki sözleşmenin tamamen ortadan kalktığını, kiralanan yer üzerinde tasarruf sahibinin İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı olduğunu, davacı H. Spor Kulübünün taşınmazı kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme davacı Spor Kulübü ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme iptal edilmeyip hala geçerliliğini muhafaza etmekte olduğundan sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.03.2004 gün ve 2004/6-197-2004/186 sayılı ilamında da benimsenen Dairemiz uygulamalarına göre Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen cevap dilekçesinde, ihtara konu aylar kirasının İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı'na ödendiği için davacıya ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Bu nedenle alacağın tahsili ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın red edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir...)

gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağı istemine ilişkindir.

Davacı G.. K.. vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olan davalının 07.05.2010 tarihinde peşin olarak ödenmesi gereken 2010 yılı ikinci altı aylık kira bedelini 30 gün içerisinde ödemesi aksi takdirde akdin feshi ile tahliyesinin isteneceğine ilişkin 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye rağmen kira borcunu ödemediğini ileri sürerek 22.500,00 TL kira bedelinin tahsili ile temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Ç..Tekstil Sanayi Ticaret Limited Şirketi yetkilisi C..K..cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesine konu taşınmazın davacıya tahsis edilmesine rağmen daha sonra tahsisin iptal edilmesiyle dava konusu taşınmaza kayyım tayin edilen İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı tarafından kiralanan taşınmaza ilişkin olarak ecrimisil talep edildiğini, aksi takdirde yasal yollara müracaat edileceğinin bildirildiğini, ecrimisil bedelinin ödendiğini, İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığının yazıları üzerine davalı şirket ile İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında, dava konusu taşınmazla ilgili olarak 01.09.2010 başlangıç tarihli kira kontratının imzalandığını, bu nedenle davacı ile davalı arasında yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin tamamen ortadan kalktığını, davacının dava açma yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 07.06.1991 tarihinden itibaren 20 yıl süre ile davacı G.. K..ne tahsis edildiği, tahsis kararının 23.01.1996 tarihli encümen kararı ile iptal edildiği, buna göre kira sözleşmesinin düzenlendiği 07.11.2009 tarihi itibariyle davacı G.. K..'nün taşınmazın maliki olmadığı gibi taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarruf hakkının da bulunmadığı, 25.12.2001 tarihinde İstanbul Defterdarının kayyım tayin edildiği, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile ecrimisil talebinde bulunduğu, davalının talep edilen ecrimisil bedellerini ödediği, ardından davalı ile Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı tarafından vekaletsiz olarak görülmüş olan işe icazet verilmediğini, bu durumda davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçe ile oyçokluğuyla bozulmuştur.

Yerel mahkemece, önceki gerekçe tekrar edilip genişletilmek suretiyle verilen direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tahsis kararı ile taşınmazda hak sahibi olan davacı kiralayanın tahsis kararının iptal edilmesinden sonra taraflar arasında imzalanan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine taşınmazın kayyımı tarafından icazet verilmeyerek davalı ile yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin taraflar yönünden geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.
Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. 6570 sayılı Kanun'da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 gün ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.

Davacının kiralayan sıfatına karşı çıkılması halinde, kiralayan durumunda olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.
Somut olayda; Kadıköy Belediyesi’nin 07.06.1991 tarihli kararı ile 20 yıl süre ile taşınmaz sportif faaliyetlerde kullanılmak üzere davacı kulübe tahsis edilmiş, Şartnamenin 14.maddesine göre tahsis edilen yeri kısmen veya tamamen başkasına devredilemeyeceği, kiraya verilemeyeceği ve kullandırılamayacağı, 19.maddesine göre, Şartnamenin herhangi bir maddesine uyulmaması halinde tahsisin belediyece tek taraflı iptal edileceği kararlaştırılmıştır. Kadıköy Belediye Başkanlığı'nın 12.12.2011 tarihli cevabi yazısında; tahsise ilişkin kararın 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı encümen kararı ile iptal edildiği bildirilmiştir. Dava konusu taşınmaz malikleri Suudi Arabistan uyruklu olup kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.12.2001 gün ve 2001/892 E. sayılı dosyası ile İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı ile davalı arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile davalı kiracıdan ecrimisil talebinde bulunulmuş, davalı talep edilen ecrimisil bedellerini ödemiştir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12.05.2010 düzenleme tarihli ihtarname ile peşin olarak ödenmesi gereken 22.500,00 TL’nin 30 gün içerisinde ödenmesi aksi halde akdin feshi ve mecurun tahliyesi için dava açılacağı ihtar edilmiş, ihtarın 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine cevabi ihtarname ile kira ilişkisi kabul edilmeyerek kira bedelinin ödenmeyeceği bildirilmiştir. Anılan hususlarda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü, taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin mi, yoksa davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında düzenlenen 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin mi geçerli olacağının belirlenmesine bağlıdır.

Kira sözleşmesi kural olarak tarafların anlaşması, mahkeme kararı ya da kiralananın yokolması ile sona erer. Davalı şirket, davacının kiralayan sıfatına karşı çıkmakta ise de davalı şirket tarafından kira sözleşmesi gereğince peşin ödenmesi gereken kira parasının ilk altı aylık kısmı davacı kiralayan hesabına yatırılmış, bu tarih itibariyle davacının kiralayan sıfatına itiraz edilmemiştir. Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi davacı ile davalı arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmediğinden taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre zilyedi olunan taşınmazın kiralanmasına ilişkin sözleşme hükümleri taraflar yönünden bağlayıcıdır. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur ve bu nedenle kiralananın tahliyesine ve alacağın tahsiline karar verilmek gerekir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz hale geldiği, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşmenin hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olduğu, bunun aksinin düşünülmesinin fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı hakkın mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyımın, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkı bulunduğu gerekçesiyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiğini savunmuş ise de bu görüş kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

O halde, yerel mahkemece aynı yönlere işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken davanın reddine ilişkin önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.04.2015 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi

KARŞI OY YAZISI
Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davasıdır. Davacı, davalının altı aylık kira parasını temerrüt ihtarına rağmen ödemediğinden, tahliyesini ve alacağın tahsilini istemiştir. Davalı, davacıyla yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, asıl hak sahibine kayyım atanan İstanbul Defterdarlığı ile yeni kira sözleşmesi yapıldığını, davacının kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmıştır. Daha sonra davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı ilk sözleşmenin, davalı ise ikinci sözleşmenin geçerli olduğunu iddia etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü hangi sözleşmenin geçerli olduğunun tesbitine bağlıdır.
Bunun için olayların kronolojik gelişmesine bakılmasında yarar görülmüştür. Davacı taşınmazın maliki değildir. Malikin vekili de değildir. Taşınmaz üzerinde hakka dayalı zilyetliği söz konusu değildir. Fuzuli şagil durumundadır. Tapu kaydına göre malik, Suudi Arabistan uyruklu kişilerdir. Kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/892 Esas sayılı dosyası ile, İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı taşınmaza Kadıköy Belediyesinin tahsis kararıyla 7 Haziran 1991 tarihinde zilyet olmuştur. Tahsis süresi 20 yıl olarak belirlenmiştir. Ancak, tahsis kararı aynı belediyenin 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı Encümen kararı ile iptal edilmiştir. Bu tarih itibariyle herhangi bir sözleşme mevcut olmadığı da anlaşılmıştır. Başka bir ifade ile 23.01.1996 tarihli iptal kararıyla, davacının taşınmaz üzerindeki hakka dayalı zilyetliği sona ermiş, fuzuli şagil durumuna düşmüştür.
Bu açıklamalardan sonra, somut olayımıza dönersek, davacı eylemli zilyetliğine (kötü niyetli zilliyetlik) dayalı olarak davalı ile 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapmıştır. Bu durumdan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, tersine davalı kiracıya ecrimisil ihtarnamesi göndererek ecrimisil ödettirmiştir. Bunun üzerine davalı ile kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Öğretide ve Yargıtay İçtihatlarında açıklandığı üzere, kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Böyle bir sözleşme hukuk düzenince geçerli olur. Burada kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir. Ya da herhangi bir haklı nedenle onun adına davranan kişidir. Sorun, fuzuli şagilin kiraya verip veremeyeceği noktasındadır.
04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kira paralarını tahsil etmesinin, Borçlar Kanununun 414. maddesi kapsamında bir vekaletsiz iş görme olduğu açıkca belirtilmiştir.
Vekaletsiz iş görme, iş sahibinin bilgisi dışında gerçekleşen bir olgudur. İş sahibi vekaletsiz iş görenin bu işine icazet verdiği takdirde, Borçlar Kanununun 415. maddesine göre, iş gören ile kendi arasında vekalet hükümleri geçerli olur. İcazet verilmemesi halinde, iş sahibinin, kendisi adına vekaletsiz olarak görülen işin hukuksal sonuçlarıyla bağlı tutulması düşünülemez. Mahkeme tarafından kayyım olarak atanan İstanbul Defterdarının, malik hak ve yetkilerine sahip olduğu tartışmasızdır.
Davacı vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, dava konusu taşınmazı davalıya kiralamıştır. Bu sözleşme malikin sözleşmeye icazet (onay) vermesine kadar askıdadır. 818 sayılı B.K. nun 415.maddesine (6098 sayılı TBK.nun 531.md.) göre icazet verilmesiyle geçerli hale gelir. Bundan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, önce kiracıdan ecrimisil istemiş, daha sonra da kira sözleşmesi imzalamıştır. Bu durumda, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan ve hukuken askıda olan sözleşme geçersiz hale gelmiş, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşme hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olmuştur. Bunun aksinin düşünülmesi, fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından, malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen ve malik tarafından onay verilmediği için geçerli olmayan kira sözleşmesine dayalı talebin, mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi, hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı ortadadır.
Gelinen bu noktada, kira sözleşmesinin bir an geçerli olduğunu, ya da malik tarafından onay verilmesiyle geçerli olduğunu düşünelim. Bu durumda, malikin (somut olayımızda kayyım,) kiracıdan kira paralarının kendisine ödenmesini isteyip isteyemeyeceği, ödenmemesi halinde kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini isteyip isteyemeyeceği üzerinde durulması gerekir. Acaba kiraya veren olmayan malik, kira sözleşmesi devam ederken, kiracıya yapacağı bir ihtar ile, bundan böyle kira paralarının kendisine ödenmesini isteyebilir mi?
Yüksek Özel Dairenin bu konudaki görüşü çok açıktır ve istikrarlı bir şekilde uygulandığından, daire ilkesi haline getirilerek (T-16) formül olarak düzenlenmiştir. Bizim de katıldığımız ve çok isabetli bir şekilde belirlenen bu ilke aynen şöyledir.
“Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan (kiraya veren) tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesine istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.”
Somut olayda, malik hak ve yetkilerine sahip olan kayyım kira parasının kendisine ödenmesini istemiş, kiracı da ödemeyi asıl hak sahibi olan kayyıma yapmıştır. Esasen kiracının başka bir seçeneği de kalmamıştır. Kiracı bundan böyle kira paralarını kayyıma ödeyecektir. Kiracı ancak bu şekilde bir ödemeyle kira borcundan ve temerrütten kurtulabilecektir. Davacıya yapılacak ödemeler ise, kiracıyı kira borcundan kurtarmayacaktır.
Bu bağlamda, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyım, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi, kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmama hakkı da bulunmaktadır. Bu takdirde taraflar aleyhine mülkiyet hakkına dayalı olarak açacağı el atmanın önlenmesi davası ile taşınmazın tasarrufunu elde etme imkanı vardır. Ancak kayyım tercihini davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmak şeklinde kullanmıştır.
Bu nedenlerle; yerel mahkemenin usul ve yasaya uygun bulunan red kararının onanması gerekmekte iken, aksine düşüncelerle bozulmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum.
Old 14-04-2016, 14:39   #208
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Adli Tip
Bir yangının külünü yeniden yakıp gitmek istemem ama...

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
ESAS: 2013/1656
KARAR: 2015/1160

Taraflar arasındaki “temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 9.Sulh Hukuk (kapatılan Kadıköy 1.Sulh Hukuk) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 27.12.2011 gün ve 2010/1031 E.-2011/1615 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 20.06.2012 gün ve 2012/5753 E.- 2012/9308 K. sayılı ilamı ile;

(...Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı şirketin Spor Kulübü ile yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 45.000 TL karşılığında kiracı olarak bulunduğunu, davalının ilk 6 aylık kirasını peşin ödediği halde 07.05.2010 tarihinde ödemesi gereken 6 aylık kira bedelini ödemediğinden bahisle 12.05.2010 tarihinde süreli ihtar keşide edildiğini, ihtarın davalıya 13.05.2010 tarihinde tebliğ edildiği halde ödemede bulunmadığından, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini ve 22.500 TL kira bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı ise H..Spor Kulübü ile yapılmış olan sözleşmenin geçersiz olduğunu, kiralanan yer üzerinde tasarruf hakkı sahibi olan İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı ile yapılmış olan 01.09.2010 tarihli 1 yıl süreli aylık 2100 TL bedelli kira sözleşmesi ile davacı ile aralarındaki sözleşmenin tamamen ortadan kalktığını, kiralanan yer üzerinde tasarruf sahibinin İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı olduğunu, davacı H. Spor Kulübünün taşınmazı kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme davacı Spor Kulübü ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme iptal edilmeyip hala geçerliliğini muhafaza etmekte olduğundan sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.03.2004 gün ve 2004/6-197-2004/186 sayılı ilamında da benimsenen Dairemiz uygulamalarına göre Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen cevap dilekçesinde, ihtara konu aylar kirasının İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı'na ödendiği için davacıya ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Bu nedenle alacağın tahsili ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın red edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir...)

gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağı istemine ilişkindir.

Davacı G.. K.. vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olan davalının 07.05.2010 tarihinde peşin olarak ödenmesi gereken 2010 yılı ikinci altı aylık kira bedelini 30 gün içerisinde ödemesi aksi takdirde akdin feshi ile tahliyesinin isteneceğine ilişkin 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye rağmen kira borcunu ödemediğini ileri sürerek 22.500,00 TL kira bedelinin tahsili ile temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Ç..Tekstil Sanayi Ticaret Limited Şirketi yetkilisi C..K..cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesine konu taşınmazın davacıya tahsis edilmesine rağmen daha sonra tahsisin iptal edilmesiyle dava konusu taşınmaza kayyım tayin edilen İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı tarafından kiralanan taşınmaza ilişkin olarak ecrimisil talep edildiğini, aksi takdirde yasal yollara müracaat edileceğinin bildirildiğini, ecrimisil bedelinin ödendiğini, İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığının yazıları üzerine davalı şirket ile İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında, dava konusu taşınmazla ilgili olarak 01.09.2010 başlangıç tarihli kira kontratının imzalandığını, bu nedenle davacı ile davalı arasında yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin tamamen ortadan kalktığını, davacının dava açma yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 07.06.1991 tarihinden itibaren 20 yıl süre ile davacı G.. K..ne tahsis edildiği, tahsis kararının 23.01.1996 tarihli encümen kararı ile iptal edildiği, buna göre kira sözleşmesinin düzenlendiği 07.11.2009 tarihi itibariyle davacı G.. K..'nün taşınmazın maliki olmadığı gibi taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarruf hakkının da bulunmadığı, 25.12.2001 tarihinde İstanbul Defterdarının kayyım tayin edildiği, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile ecrimisil talebinde bulunduğu, davalının talep edilen ecrimisil bedellerini ödediği, ardından davalı ile Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı tarafından vekaletsiz olarak görülmüş olan işe icazet verilmediğini, bu durumda davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçe ile oyçokluğuyla bozulmuştur.

Yerel mahkemece, önceki gerekçe tekrar edilip genişletilmek suretiyle verilen direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tahsis kararı ile taşınmazda hak sahibi olan davacı kiralayanın tahsis kararının iptal edilmesinden sonra taraflar arasında imzalanan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine taşınmazın kayyımı tarafından icazet verilmeyerek davalı ile yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin taraflar yönünden geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.
Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. 6570 sayılı Kanun'da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 gün ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.

Davacının kiralayan sıfatına karşı çıkılması halinde, kiralayan durumunda olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.
Somut olayda; Kadıköy Belediyesi’nin 07.06.1991 tarihli kararı ile 20 yıl süre ile taşınmaz sportif faaliyetlerde kullanılmak üzere davacı kulübe tahsis edilmiş, Şartnamenin 14.maddesine göre tahsis edilen yeri kısmen veya tamamen başkasına devredilemeyeceği, kiraya verilemeyeceği ve kullandırılamayacağı, 19.maddesine göre, Şartnamenin herhangi bir maddesine uyulmaması halinde tahsisin belediyece tek taraflı iptal edileceği kararlaştırılmıştır. Kadıköy Belediye Başkanlığı'nın 12.12.2011 tarihli cevabi yazısında; tahsise ilişkin kararın 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı encümen kararı ile iptal edildiği bildirilmiştir. Dava konusu taşınmaz malikleri Suudi Arabistan uyruklu olup kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.12.2001 gün ve 2001/892 E. sayılı dosyası ile İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı ile davalı arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile davalı kiracıdan ecrimisil talebinde bulunulmuş, davalı talep edilen ecrimisil bedellerini ödemiştir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12.05.2010 düzenleme tarihli ihtarname ile peşin olarak ödenmesi gereken 22.500,00 TL’nin 30 gün içerisinde ödenmesi aksi halde akdin feshi ve mecurun tahliyesi için dava açılacağı ihtar edilmiş, ihtarın 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine cevabi ihtarname ile kira ilişkisi kabul edilmeyerek kira bedelinin ödenmeyeceği bildirilmiştir. Anılan hususlarda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü, taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin mi, yoksa davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında düzenlenen 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin mi geçerli olacağının belirlenmesine bağlıdır.

Kira sözleşmesi kural olarak tarafların anlaşması, mahkeme kararı ya da kiralananın yokolması ile sona erer. Davalı şirket, davacının kiralayan sıfatına karşı çıkmakta ise de davalı şirket tarafından kira sözleşmesi gereğince peşin ödenmesi gereken kira parasının ilk altı aylık kısmı davacı kiralayan hesabına yatırılmış, bu tarih itibariyle davacının kiralayan sıfatına itiraz edilmemiştir. Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi davacı ile davalı arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmediğinden taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre zilyedi olunan taşınmazın kiralanmasına ilişkin sözleşme hükümleri taraflar yönünden bağlayıcıdır. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur ve bu nedenle kiralananın tahliyesine ve alacağın tahsiline karar verilmek gerekir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz hale geldiği, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşmenin hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olduğu, bunun aksinin düşünülmesinin fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı hakkın mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyımın, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkı bulunduğu gerekçesiyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiğini savunmuş ise de bu görüş kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

O halde, yerel mahkemece aynı yönlere işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken davanın reddine ilişkin önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.04.2015 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi

KARŞI OY YAZISI
Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davasıdır. Davacı, davalının altı aylık kira parasını temerrüt ihtarına rağmen ödemediğinden, tahliyesini ve alacağın tahsilini istemiştir. Davalı, davacıyla yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, asıl hak sahibine kayyım atanan İstanbul Defterdarlığı ile yeni kira sözleşmesi yapıldığını, davacının kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmıştır. Daha sonra davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı ilk sözleşmenin, davalı ise ikinci sözleşmenin geçerli olduğunu iddia etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü hangi sözleşmenin geçerli olduğunun tesbitine bağlıdır.
Bunun için olayların kronolojik gelişmesine bakılmasında yarar görülmüştür. Davacı taşınmazın maliki değildir. Malikin vekili de değildir. Taşınmaz üzerinde hakka dayalı zilyetliği söz konusu değildir. Fuzuli şagil durumundadır. Tapu kaydına göre malik, Suudi Arabistan uyruklu kişilerdir. Kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/892 Esas sayılı dosyası ile, İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı taşınmaza Kadıköy Belediyesinin tahsis kararıyla 7 Haziran 1991 tarihinde zilyet olmuştur. Tahsis süresi 20 yıl olarak belirlenmiştir. Ancak, tahsis kararı aynı belediyenin 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı Encümen kararı ile iptal edilmiştir. Bu tarih itibariyle herhangi bir sözleşme mevcut olmadığı da anlaşılmıştır. Başka bir ifade ile 23.01.1996 tarihli iptal kararıyla, davacının taşınmaz üzerindeki hakka dayalı zilyetliği sona ermiş, fuzuli şagil durumuna düşmüştür.
Bu açıklamalardan sonra, somut olayımıza dönersek, davacı eylemli zilyetliğine (kötü niyetli zilliyetlik) dayalı olarak davalı ile 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapmıştır. Bu durumdan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, tersine davalı kiracıya ecrimisil ihtarnamesi göndererek ecrimisil ödettirmiştir. Bunun üzerine davalı ile kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Öğretide ve Yargıtay İçtihatlarında açıklandığı üzere, kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Böyle bir sözleşme hukuk düzenince geçerli olur. Burada kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir. Ya da herhangi bir haklı nedenle onun adına davranan kişidir. Sorun, fuzuli şagilin kiraya verip veremeyeceği noktasındadır.
04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kira paralarını tahsil etmesinin, Borçlar Kanununun 414. maddesi kapsamında bir vekaletsiz iş görme olduğu açıkca belirtilmiştir.
Vekaletsiz iş görme, iş sahibinin bilgisi dışında gerçekleşen bir olgudur. İş sahibi vekaletsiz iş görenin bu işine icazet verdiği takdirde, Borçlar Kanununun 415. maddesine göre, iş gören ile kendi arasında vekalet hükümleri geçerli olur. İcazet verilmemesi halinde, iş sahibinin, kendisi adına vekaletsiz olarak görülen işin hukuksal sonuçlarıyla bağlı tutulması düşünülemez. Mahkeme tarafından kayyım olarak atanan İstanbul Defterdarının, malik hak ve yetkilerine sahip olduğu tartışmasızdır.
Davacı vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, dava konusu taşınmazı davalıya kiralamıştır. Bu sözleşme malikin sözleşmeye icazet (onay) vermesine kadar askıdadır. 818 sayılı B.K. nun 415.maddesine (6098 sayılı TBK.nun 531.md.) göre icazet verilmesiyle geçerli hale gelir. Bundan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, önce kiracıdan ecrimisil istemiş, daha sonra da kira sözleşmesi imzalamıştır. Bu durumda, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan ve hukuken askıda olan sözleşme geçersiz hale gelmiş, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşme hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olmuştur. Bunun aksinin düşünülmesi, fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından, malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen ve malik tarafından onay verilmediği için geçerli olmayan kira sözleşmesine dayalı talebin, mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi, hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı ortadadır.
Gelinen bu noktada, kira sözleşmesinin bir an geçerli olduğunu, ya da malik tarafından onay verilmesiyle geçerli olduğunu düşünelim. Bu durumda, malikin (somut olayımızda kayyım,) kiracıdan kira paralarının kendisine ödenmesini isteyip isteyemeyeceği, ödenmemesi halinde kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini isteyip isteyemeyeceği üzerinde durulması gerekir. Acaba kiraya veren olmayan malik, kira sözleşmesi devam ederken, kiracıya yapacağı bir ihtar ile, bundan böyle kira paralarının kendisine ödenmesini isteyebilir mi?
Yüksek Özel Dairenin bu konudaki görüşü çok açıktır ve istikrarlı bir şekilde uygulandığından, daire ilkesi haline getirilerek (T-16) formül olarak düzenlenmiştir. Bizim de katıldığımız ve çok isabetli bir şekilde belirlenen bu ilke aynen şöyledir.
“Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan (kiraya veren) tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesine istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.”
Somut olayda, malik hak ve yetkilerine sahip olan kayyım kira parasının kendisine ödenmesini istemiş, kiracı da ödemeyi asıl hak sahibi olan kayyıma yapmıştır. Esasen kiracının başka bir seçeneği de kalmamıştır. Kiracı bundan böyle kira paralarını kayyıma ödeyecektir. Kiracı ancak bu şekilde bir ödemeyle kira borcundan ve temerrütten kurtulabilecektir. Davacıya yapılacak ödemeler ise, kiracıyı kira borcundan kurtarmayacaktır.
Bu bağlamda, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyım, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi, kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmama hakkı da bulunmaktadır. Bu takdirde taraflar aleyhine mülkiyet hakkına dayalı olarak açacağı el atmanın önlenmesi davası ile taşınmazın tasarrufunu elde etme imkanı vardır. Ancak kayyım tercihini davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmak şeklinde kullanmıştır.
Bu nedenlerle; yerel mahkemenin usul ve yasaya uygun bulunan red kararının onanması gerekmekte iken, aksine düşüncelerle bozulmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum.

Bu ülkenin hala karşı oyda kalan "hukukçulara" ihtiyacı var.

Not: Yargıtay'ın, bu kararı vermeden önce bizim bu forum konusundan bihaber olduğunu sanmıyorum.
Old 22-07-2016, 13:02   #209
Essrraa

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Mehmet Saim Dikici
Bence bu örnek tam olarak uygun olmayabilir. Çünkü intifa hakkı, mülkiyet hakkının mutlak haline getirilmiş bir sınırlamadır ve malın kullanımını, başka bir deyişle; "kira ile ilgili kısmını" intifa hakkı sahibinin kontrol ve tasarrufuna bırakmaktadır. İstisnai bir haldir ve doğal olarak intifa hakkı sahibi kiralayan olmak zorundadır. Buradaki malik ile intifa hakkı sahibi arasındaki hukuki ilişki "yasadan" doğmaktadır.

Benin bahsettiğim olayda ise, malik ile kiralayan arasındaki ilişki; "temsil" yetkisinden kaynaklanmaktadır.

Ben tekrar yazmak zorundayım ki, bir malın sahibi varsa yetkisi olmayan bir başkası onu kiraya veremez!

Saim Bey peki yetkisiz bir kişi malikin haberi olmadan konutun anahtarlarını da değiştirerek konutu kiraya verdi diyelim. Bu durumda kiracının tahliyesi için izlememiz gereken yol nedir? Kiracının iyiniyeti burada korunur mu?
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Oğlun ihtiyacı sebebiyle tahliye davası kim açacak? Kiralayan mı Oğlu mu? Av. Salim Meslektaşların Soruları 4 24-01-2011 12:38
Uyarlamada Ortaya çıkan Sorunlar II Av. Muzaffer ERDOĞAN Hukuk Sohbetleri 3 16-04-2008 15:27
Sonradan ortaya çıkan mirasçı üye19870 Meslektaşların Soruları 1 15-10-2007 10:06
iddianamede bulunmayan ama daha sonra ortaya çıkan suç av.egemen Meslektaşların Soruları 4 24-06-2007 11:26
Yapay Döllenme Sonucu Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar cüneyt tamam Hukuk Soruları Arşivi 1 05-03-2002 21:16


THS Sunucusu bu sayfayı 0,11548495 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.