Önalım Hakkı

Sayın Meslektaşlarım; müvekkil 1993 yılında noterde düzenlenen "düzenleme şeklinde zilliyetliğin devir ve temlik senedi" ile müşterek mülkiyetli taşınmazın 1/2'sini satın alıyor. Aradan geçen uzun süre boyunca da taşınmazı kullanıyor fakat tapuda devir işlemi bir türlü yapılamıyor. Bu hususa ilişkin olarak tapu iptal ve tescil konulu dava açtık, davayı kazandık ve tapuda tescil işlemi yapıldı.(Davamız Haziran 2014'te kesinleşti) Şimdi ise taşınmazın diğer hissedarı müvekkili davalı göstererek ve ön alım hakkı olduğunu iddia ederek önalım davası açtı.(Dava tarihi 1 ay önce) Müvekkilin bu taşınmazı 1993 yılında satın aldığını ve bu zamana kadar da kullandığı herkes tarafından bilinmektedir. Bu durumda ne yapmamız gerekmektedir. Ne önerirsiniz? Ayrıca satış bedeli nasıl tayin edilecektir? Müvekkil 1993 yılında satın almıştır fakat tapuya hükmen tescil olarak kayıt edilmiştir. Mahkeme kararı ile hükmen tescil olduğu için bu durumda önalım hakkı kullanılabilir mi? Hak düşürücü süreler yönünden ne düşünüyorsunuz?

a. Önalım hakkı sahibi
Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması
hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz

Merhaba Sizin olayda cebri satış yoktur. Hükmen tescil vardır. Hükmen Tescilinde önalımı engelleyici bir yönü bulunmamaktadır. Davalının taşınmazı uzun süreden beri kullanması davacının davasını etkilemeyecektir. Çünkü davacının önalım hakkını kullanabilmesi için davalının tapuda malik olması gerekmektedir.

Konuyla tam olarak örtüşmüyor ancak bir fikir vermesi açısından aşağıdaki yargıtay kararını incelemeniz faydalı olabilir.

T.C.
YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas No : 2005/8653
Karar No : 2005/11128
Tarih : 05.12.2005


ÖZET :


Dava, önalım hakkı sebebiyle önalım hakkına ilişkin payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Davacı kayden maliktir. Harici satış ve pay satmayı vaat etme ile mülkiyet hakkı devir ve temlik edilmiş sayılamaz. Davacı halen kayden paydaş olduğuna göre davanın açılıp yürütülmesinde bir usulsüzlük olmadığı gibi davacının önalım hakkından feragatı ile bu hakkın temlikine ilişkin bir belge de bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece davanın esasının incelenip neticesine göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.



DAVA :


Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın değeri hüküm tarihi itibariyle 10 Bin YTL'den az olduğundan duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR :


Dava önalım hakkı sebebiyle önalım hakkına ilişkin payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı, davaya konu parsellerde paydaş olduğunu, satış vaadi sözleşmesi ile paylarını devir eden paydaşların paylarının hükmen tescil ile davalı adına tescil edildiğini, davalı keşide ettiği ihtar ile bu durumu öğrendiğini, önalım hakkı sebebiyle davalı adına tescil edilen payların iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir. Davalı, davacının taşınmazlardaki paylarını 19.1.2001 tarihli noter de düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı Aydın Üstündağ lehine devir etmeyi vaat ettiğini, bu nedenle önalım davası açma hakkının bulunmadığını, davanın reddini talep etmiştir. Mahkeme satış vaadi sözleşmesi ile davacının payını devir ettiğinden, kendi payını yitirmiş olması nedeniyle önalım hakkını yitirdiğinden bahisle davanın reddine karar vermiştir.

Davacı kayden maliktir. Harici satış ve pay satmayı vaat etme ile mülkiyet hakkı devir ve temlik edilmiş sayılamaz. Davacı halen kayden paydaş olduğuna göre davanın açılıp yürütülmesinde bir usulsüzlük olmadığı gibi davacının önalım hakkından feragatı ile bu hakkın temlikine ilişkin bir belgede bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece davanın esasının incelenip neticesine göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.


SONUÇ :


Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.12.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Satın meslektaşım davanın kabulü yönünde fikir yürüttüğümüzde satış bedeli nasıl tespit edilecektir? Davacı Tarafın bedeli depo etmesi gerekmektedir. Hangi tarih esas alınarak satış bedeli belirlenecektir?

Alıntı: Yazan av__emrah Satın meslektaşım davanın kabulü yönünde fikir yürüttüğümüzde satış bedeli nasıl tespit edilecektir? Davacı Tarafın bedeli depo etmesi gerekmektedir. Hangi tarih esas alınarak satış bedeli belirlenecektir?

Tapu da hükmen tescil mahkeme ilamına göre tescil edildiğinden ya tescil miktarı yoktur yada dava bedeli tescil miktarı olarak yazılmıştır diye düşünmekteyim.

Siz ön alım davasında ; hükmen tescile esas alınan satış vaadi sözleşmesinin çok eski tarihli olduğunu bu yüzden ön alım davası davanın açılış tarihi itibariyle rayiç bedelin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırılmasını isteyebileceğiniz kanaatindeyim.