kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlık

Değerli Meslektaşlar,
Müvekkille birlikte apartmanda bulunan diğer daireler projeye aykırı olarak balkonlarını büyütmüşlerdir, ancak böyle olunca komşu dairenin banyo penceresi balkon sınırlarına girmiştir, doğal gazın gelmesiyle birlikte balkonları apartman sakinleri camekan yapmtırmışlardır. Komşu daire 12 yıldır bu duruma itiraz etmemiştir. Zımni kabullerinin olduğunu düşünüyorum. Zımni kabul hakkında yargıtay kararlarını paylaşabilirseniz çok teşekkür ederim, iyi çalışmalar

YARGITAY
1. Hukuk Dairesi 2002/14298 E.N , 2003/269 K.N.

İlgili Kavramlar

KOMŞULUK HUKUKU
MENİ MÜDAHALE DAVASI
MÜLKİYET
PENCERE AÇMAK VE BALKON ÇIKARMAK

Özet
KOMŞULUK HUKUKUNDAN KAYNAKLANAN BİR MENİ MÜDAHALE DAVASINDA, DAVALININ AÇTIĞI PENCERENİN DAVACI PARSELİNE DOĞRU BAKTIĞI, YAPTIĞI NİZALI BALKONUN İSE KENDİ MÜLKİYET ALANINDA KALDIĞI ANLAŞILMAKLA, MAHKEMECE ÖNCELİKLE AÇILAN PENCERE VE YAPILAN BALKONUN KOMŞU PARSEL MALİKİNE NE GİBİ BİR ZARAR VERDİĞİNİN SAPTANMASI, BİR ZARAR DOĞMUŞSA BUNUN KATLANILMASI GEREKEN VEYA HOŞGÖRÜ SINIRLARINI AŞAN BİR NİTELİĞİ BULUNUP BULUNMADIĞININ, KONUNUN UZMAN BİLİRKİŞİLER ARACILIĞIYLA ARAŞTIRILMASI VE SONUCUNA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREKİR.


İçtihat Metni

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki olduğu 45 parsel sayılı taşınmazına, davalının taşkın duvar yapmak, komşuluk hukukuna ve ruhsatına aykırı olarak da pencere açıp, balkon ve teras yapmak; ayrıca 383 parseldeki kömürlüğünün tabanını kırıp, boru geçirmek suretiyle müdahalede bulunduğunu ileri sürerek, elatmanın önlenilmesi, yıkım ve zararının tazminini istemiştir.

Davalı, tecavüzünün olmadığını, imara aykırılıktan dolayı da, davacının dava açmada hukuki yararının bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının davacının taşınmazına elatması sabit olduğu, projesine aykırı olarak pencere, balkon yapıldığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, tetkik hakimi'nin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

KARAR : Dosya içeriğine ve toplanan delillere göre, davalının öteki temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.

Ancak, bilindiği üzere; çağdaş hukuk sistemlerindeki tanımıyla mülkiyet; geniş haklar, buna bağlı yetkiler ile birlikte bazı ödevlerin oluşturduğu bir hukuksal kurumdur. Başka bir söyleyişle mülkiyet, tanıdığı geniş hak ve yetkilerin yanında bazı ödevlerde yükleyen bir ayni haktır. Medeni Kanunun 683. maddesinde "bir şeye malik olan kimse o şeyden kanun dairesinde dilediği gibi tasarruf edebilir" hükmü getirilmek suretiyle mülkiyet hakkının kanunla kısıtlanabileceğine işaret olunmuştur.

Bu doğrultuda olmak üzere, taşınmaz malikini komşusuna zarar verebilecek her türlü taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlü kılan aynı Kanunun 737. maddesi, komşuluk ilişkilerinden doğan zorunlu çıkar çatışmalarını düzenlemiş, bir arada yaşamak durumunda olan, komşu taşınmaz maliklerinin ekonomik, sosyal çıkarlarını dengede tutabilmek için onlara katlanma ve kaçınma ödevleri yüklemiştir.

O halde, bir toplumda birlikte yaşama olanağı sağlayan insancıl, gerçekçi, zorunlu temel hukuk kuralına göre, hakim; somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanmâ amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini gözönünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma, kaçınılmaz müdahaleleri yapmak suretiyle özverileri denkleştirme durumundadır.

Bunun içinde zararın niteliği, kapsamı ve ne surette giderileceği yönünde tarafların tüm delilleri toplandıktan, gerektiğinde yerinde keşif yapıldıktan sonra uzman bilirkişilerden bilim ve tekniğe uygun gerekçeli rapor alınması zorunludur.

Somut olaya gelince; davalının, davacı parseline bakan tarafa da pencere açtığı ve kendi mülkiyet alanında balkon inşaa ettiği anlaşılmaktadır. Kural olarak, bu gibi durumlar imar mevzuatı ile ilgili olup, idareyi ve idari yaptırımı ilgilendirir.

Hal böyle olunca; öncelikle açılan pencere ve yapılan balkonun, komşu parsel sahibine ne gibi bir zarar verdiğinin saptanması, bir zarar doğmuşsa bunun katlanılması gereken ve hoşgörü sınırlarını aşan bir niteliği bulunup bulunmadığının konunun uzmanı bilirkişiler aracılığıyla araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve soruşturma ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 15.1.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 5.HD. 15.01.1979 gün ve 1978/9697 E, 1979/85 K. sayılıiçtihadında
( ... DAVA KONUSU OLAN ONARIMA DAVALININ MUVAFAKAT ETTİGiNE DAİR DAVACI TARAFINDAN BİR DELiL VE BELGE İBRAZ EDİLEMEDİGİ gibi ONARlM YAPILDIGI SIRADA DAVALININ BİR İTİRAZDA BULUNMAMIŞ OLMASI DA ZIMNİ (ÖRTÜLÜ) BİR MUVAFAKATA DELALET ETMEZ) diyerek
yerel mahkeme hükmünü bozmuştur

Yargıtay Kararları Dergisi 1979, S. 648-649.

HG 00, E: 1993/000486, K: 1993/000696, Tarih: 03.11.1993
[*]ORTAK YERLERİN KULLANIMI

Yasa ile yasaklanan bir konuda uzun süre sessiz kalmak muvafakat verildiği ya da davadan vazgeçtiği anlamına gelmez. dava hakkının geç kullanılması hakkın kötüye kullanıldığını göstermez.

(634 s. KMK. m. 4, 16, 19)

Taraflar arasındaki "el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 15. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26.12.1991 gün ve 1990/963 E. 1991/1511 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesinin 18.5.1992 gün ve 2999-4090 sayılı ilamı ile; (. Kat Mülkiyeti Kanununun 4/c maddesine göre çatılar ortak yerlerden olup, aynı Kanunun 19. maddesinin değişik 2. fıkrası hükmüne göre kat maliklerinden bir bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz.

Yasa ile yasaklanan bir konuda uzun süre sessiz kalmak muvafakat verildiği anlamına gelmeyeceği gibi, esasen davacının tek başına muvafakat vermesi de yeterli olmayıp, tüm kat maliklerinin rızası yasal zorunluluktur.

Yasanın verdiği bir hakkı kullanmak hakkın suistimali olarak nitelendirilemez. Davacının uzun süre bu hakkını kullanmamış olması hakkından vazgeçtiği anlamına da gelmez.

Bu durumda ortak yerlerden olan çatı arasına sırf kendi kullanımı için davalının su deposu yapmış olması yasaya aykırılık teşkil ettiğinden bunun sökülmesi ve projeye uygun olarak eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden : Davacı vekili.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre ana yapının çatı altı boşluğu ortak yer sayılır. Aynı Yasa’nın 16. maddesine göre de bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerinde, arsa payları nispetinde maliki olup, bu yerleri mevcut arsa payları oranında kullanma hakkına sahiptirler. Bu üzerinde sabit tesis olmayan ve o nedenle de devamlılık arzetmeyen bir kullanma şeklidir. Kullanma biçimi sabit bir hal alıp devamlılık arzettiği ve tesis mahiyetini kazandığı takdirde, Yasanın 19. maddesinin tatbiki gerekir. O zaman tüm kat maliklerinin rızası gerekli olup yapılan tesisin, yaptıran bağımsız bölüm malikinin arsa payı oranının mesaha olarak karşılığını geçmemesi, tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı şekilde faydalanabileceği sahanın ayrılabilmesi ve binanın statiğine etki ve zarar yapmaması gerekir.

Olayda, çatı altına yapılan su deposuna, davacı ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin rızası bulunmadığı için sair şartların aranmasına gerek yoktur. Davacının 10 yıl gibi uzun bir süre yapılan tesise sessiz kalması hukuki sonuç doğurmaz (HGK. K. 1979/5-1981/9 sayı ve 14.1.1981 günlü) ve zımni muvafakat sayılamaz.

Ayrıca; dava açma hakkı Anayasa ile teminat altında olup, bu hakkın salt geç kullanılması hakkın kötüye kullanıldığı anlamında kabul edilemez. Aksini kabul 634 sayılı Kanunun 19. maddesindeki rıza şartının ortadan kalkmasına sebep olur ki himaye göremez.

O halde Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.11.1993 gününde ikinci görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Çatının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (m. 4/c) ortak yerlerden olduğu ve kat maliklerinden birinin bütün maliklerin izni olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerine inşaat, onarım, tesis yapamayacakları tartışmasızdır.

O halde; tüm maliklerin iznini almadan çatıya su deposu tesisatı yapan davacının eyleminin ilk bakışta yasaya aykırı olduğu yargısına varmak yanlış olmaz; mantık yoluyla varılacak böyle bir sonucun, hukukun vazgeçilmez amacı olan Adaleti gerçekleştirip gerçekleştiremeyeceği tartışılmalıdır.

Ana taşınmazın kat maliklerinden olan davacı, 3. kat 9 nolu; davalı ise çatı altı 4. kat 10 nolu dairede oturmaktadır. Davalının 15 yıl önce bütün kat maliklerinin iznini almadan kendi dairesinin üstüne gelen çatı arasına statik ve estetik yönlerden bir sakıncası olmayan fiberglas su deposu yaptırdığı; deponun kullanılmasının şimdiye kadar hiç bir sorun yaratmadığı; yapımı ve kullanılmasına kat maliklerin bir itirazı olmadığı ve bu davayı 15 yıl sonra açarak sorunu gündeme getiren davacının tesisatın yapılması sırasında açık izninin bulunduğu aksi kanıtlanmayan tartışmasız olgulardır. Kural olarak, bir hakkın doğduğu anda hemen veya bir süre sonra kullanılması, istenmesi ve yargı önüne getirilmesi zorunlu değildir; süreye bağlı olmayan bir hak herhangi bir süre sınırlaması olmadan her zaman kullanılabilir. Ancak böyle bir gecikme hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabilir; hakkın kullanılması çelişkili davranış niteliğinde ise hukuksa koruma uygun görülmeyebilir (Z. İmre, Medeni Hukuka Giriş, 2. bası, sh: 297 ve orada anılan Yargıtay ve İsviçre Federal Mahkemesi kararları; K. Oğuzman, Medeni Hukuk Dersleri, 3. bası, sh: 173; S. Edis, Medeni Hukuka giriş, 2. bası, : sh: 341 vd.).

Gerek hukuk öğretisinde ve gerekse Yargıtay uygulamasında hakkın kullanılmasında gecikmenin hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilebileceği kabul edilmesine rağmen; çoğunluk gerekmesinde "dava açma hakkı Anayasa ile teminat altında olup geç kullanılması hakkın kötüye kullanılması anlamında kabul edilemez görüşü" hukuk öğretisi ve uygulama ile çelişki yaratmıştır. Dava hakkı da her hak gibi sınırsız değildir; subjektif bir hakkın kullanılması MK.nun 2. maddesinin öngördüğü doğruluk ve güven kurallarının denetimi altındadır.

Hakkın geç kullanılmasının "kötüye kullanma" olarak nitelendirmek için başlı başına "geç kullanma olgusu" yeterli değildir; ortaya çıkan çelişkinin, özellikle hakkın kullanılmasında "her hangi bir korumaya değer yararın bulunmaması" ile güçlendirilmiş olması gerekir.

Davaya konu olayda; davacı, davalının 15 yıl önce çatı arasına yaptığı su deposuna karşı koyma bir tarafa tanıkların dile getirdiği gibi izin dahi vermiştir. Diğer taraftan su deposunun statik ve estetik bakımından hiç bir sakıncası olmadığı da bilirkişi görüşüyle kanıtlanmıştır. Daha önemlisi davacı dışında davalının bu eylemine karşı gelen başka bir kat maliki bulunmadığı gibi davacının bağımsız bölümü çatı altında değil 3. kattadır.

Tüm olgular değerlendirildiğinde; davacının, kendisine hiç bir yararı olmadığını izlenimini güçlü olarak veren böyle bir hakkı işin başında açık izne rağmen 15 yıl sonra en azından doğruluk ve güven kurallarına aykırı olarak ileri sürmesi (çelişkili davranış) hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilebilmelidir.

Ancak; yargılama sırasında ileri sürülmesine rağmen, böyle bir su tesisatının diğer bağımsız bölüm malikleri tarafından da kurulmasının gündeme gelmesi durumunda çatının herkesin gereksinimini karşılayıp karşılamayacağı ve çatının bu şekilde tümden kullanılması durumunda bir risk olasılığının bulunup bulunmadığı incelenmemiştir. Bunların da değerlendirilmesinden sonra davacının korunmaya gerektiren bir yararının bulunmamasının kesin olarak anlaşılması durumunda davanın MK.nun 2. maddesinden hareketle reddi doğru olurdu.

Bu nedenle davacının bu yoldaki hakkını kullanmasında yararı olup olmadığının kesin belirlenmesi gerekir, mahkeme kararı yalnız eksik araştırma nedeniyle bozulmalıydı.