Kira sözleşmesinde artış oranı ve muacceliyet.

Bu konuyla ilgili net bir içtihat bulamadım bu yüzden açıyorum bu başlığı. Müvekkil 2009 yılında işyeri olarak kullanmak üzere bir dükkan kiralıyor;
1.Sözleşmede her sene tüfe veya üfeden en yüksek olanının kira artış oranı olarak uyulanacağını fakat herhalükarda artış oranının %25'ten aşağı olamayacağı belirtilmiş. İlk uzayan yıl (2010-2011) için %25 uygulanmış, ikinci yıl (2011-2012) için %25 geçerli olur mu?
2.Sözleşmede herhangi bir kira bedelinin ödenmemesi halinde herhangi bir ihtara erek kalmaksızın diğer kira bedellerinin de muaccel olacağına ilişkin kayıt var, bu kayıt geçerlimidir? Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler.

'Sözleşme zımni olarak yenilendiği için ve'her sene ......' yazan bir madde olduğu için yine &25 zam uygulanır.Sözleşmede yer alan muacceliyet şartı da geçerlidir.

Ek olarak yeni 6098 sayılı Borçlar Kanunu

IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezakoşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında düzenlenmiş bu hüküm geçici 2. madde gereği 01/07/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süre ile uygulanmaz.