Vefa Hakkinin İlerİ SÜrÜlme Şeklİ

Üzerinde tapuya şerh edilmiş vefa hakkı bulunan bir taşınmaz üçüncü kişiye satılıyor. Tapu müdürlüğü tarafından vefa hakkı sahibine taşınmazın vefa hakkı şerhi bulunduğu halde üçüncü bir kişiye satımının gerçekleştiği bildiriliyor. Bu durumda vefa hakkı sahibi olarak ne yapmamız gerekir. Vefa hakkını kullanmanın şekli ve usulü nedir? Saygılar...

Aşağıdaki karardan da anlaşılacağı üzere; vefa hakkı tapuya şerh edilmekle ayni hak gücünü kazandığından taşınmazın yeni malikine karşı da ileri sürülebilir, şekle tabi değildir, ancak ispat açısından noter vasıtasıyla kullanılması daha uygun olur...


T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1987/464
K. 1987/912
T. 9.12.1987
• VEFA HAKKI ( Taşınmaz Malın Malikinin Temlik Ettiği Bu Malını Önceden Sözleşme İle Belirlenen Koşullarla Yeniden Satın Alma Hakkını Saklı Tutması )
• TAŞINMAZI YENİDEN ALMA HAKKINI SAKLI TUTMA ( Ortada Vefa Hakkının Varlığının Olması )
• TAPU SİCİLİ ( Vefa Hakkının Şerh Edilmesiyle Ayni Hak Gücünü Kazanması )
• VEFA HAKKININ SON BULMASI ( Hakkın Konusu Olan Malın Yok Olması Hak Sahibinin Feragati gibi Durumlarda Sona Ermesi )
• VEFA HAKKI ( Tapu Siciline Şerh Edilmesinin Etkisi )
• ŞERH ( Vefa Hakkının Tapu Siciline Şerh Edilmesinin Etkisi )
• AYNİ HAK GÜCÜNÜ KAZANMA ( Vefa Hakkının Tapu Siciline Şerh Edilmesi )
• ŞEKLE TABİ OLMAMA ( Vefa Hakkının Kullanılmasında )

ÖZET : Taşınmaz bir malın maliki temlik ettiği bu malını önceden sözleşme ile belirlenen koşullarla yeniden satın alma hakkını saklı tutmuş ise ortada vefa hakkının varlığından sözedilir.Vefa hakkı tapu siciline şerh edilirse ayni hak gücünü kazanır ve hakkın ilişkin bulunduğu süre içerisinde taşınmaz malı iktisap eden herkese karşı ileri sürülebilir.Vefa hakkı sahibi bu hakkı kullandığını borçlusuna açıklamasıyla birlikte mülkiyet hakkının vefa hakkı sahibine geçmesini sağlayan hukuksal durum meydana gelir.Vefa hakkı, hakkın konusu olan malın yok olması, veya hak sahibinin feragatiyle, münhasıran hak sahibinin şahsı gözönünde tutularak vefa hakkı kurulmuşsa hak sahibinin ölümü sonucu veyahut ta tapu siciline şerh edilmeme halinde malın üçüncü kişiye satılmasıyla birlikte vefa hakkı sona erer.

DAVA : Taraflar arasındaki davadan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla, ......... Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 14/03/1985 gün ve ............ sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulundan çıkan 18/02/1987 gün, 1986/6-188 esas, 1987/107 karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulunca dilekçe düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra, gereği görüşüldü:

KARAR : Taşınmaz bir malın maliki temlik ettiği bu malını önceden sözleşme ile belirlenen koşullarla yeniden satın alma hakkını saklı tutmuş ise ortada vefa hakkının varlığından sözedilir. Bu koşullar satış bedeline, vefa hakkının süresine vs. ye ilişkin olabilirler. Vefa hakkı tapu siciline şerh edilirse ayni hak gücünü kazanır ve hakkın ilişkin bulunduğu süre içerisinde taşınmaz malı iktisap den herkese karşı ileri sürülebilir. Vefa sözleşmesi özel sözleşmelerden olup Medeni Kanunda bu konuda ayrıntılı düzenleme getirmemiştir. Satış sözleşmesiyle büyük benzerlikler gösterir. Diğer taraftan şu hususun da bu konuda özellikle belirtilmesi gerekir: Vefa hakkı şuf’a hakkı gibi kurucu ( inşai ) haklardan olup vefa hakkının kurulmasından sonra yani vefa hakkı sahibi ile borçlusu arasında bu yoldaki hukuki ilişkinin meydana gelmesinden itibaren hakkın kullanılmasında borçlunun herhangi bir yetkisinden söz edilemez. Vefa hakkı sahibi bu hakkı kullandığını borçlusuna açıklamasıyla birlikte mülkiyet hakkının vefa hakkı sahibine geçmesini sağlayan hukuksal durum meydana gelir. Vefa hakkının kullanılması da şuf’a hakkında olduğu gibi herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Uygulamada noter aracılığı ile veya başka yazılı bir usulle kullanılması ispat kolaylığı açısından mütalaa olunmalıdır. Vefa hakkı, hakkın konusu olan malın yok olması, veya hak sahibinin feragatiyle, münhasıran hak sahibinin şahsı gözönünde tutularak vefa hakkı kurulmuşsa hak sahibinin ölümü sonucu veyahut ta tapu siciline şerh edilmeme halinde malın üçüncü kişiye satılmasıyla birlikte vefa hakkı sona erer. Vefa hakkına ilişkin sözleşmede süre öngörülmüşse bu sürenin dolması veya şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçmekle hak düşer ( Dr. Suat BERTAN, Aynı Haklar, Ankara, 1976, Sh. 801 ve devamı ).

Olayda her şeyden önce şu husus belirtilmelidir ki, vefa hakkı davacı Hazine tarafından süresi içerisinde kullanılmıştır. Bu yön tartışmasızdır. Akit tablosunda lüzumu halinde aynı bedelle T.C.D.D. İşletmesi’ne devredilmek ve bu husus temin etmek için Medeni Kanununun 660. maddesi uyarınca vefa hakkı tanımak ve aynı madde uyarınca tapu siciline kaydedilmek..." şeklindeki düzenleme, davacı Hazinenin vefa hakkının mutlak niteliğini ortadan kaldırmamaktadır. Davalı vefa hakkını kuran sözleşmeyi serbest iradesiyle yapmıştır. Ayrıca vefa hakkının ilişkin bulunduğu taşınmaz üzerinde davalının değeri çok yüksek tesisler kurmuş olması vefa hakkının kullanılmasını sınırlayıcı bir gücü haiz bulunamaz. Davalı vefa hakkının koşullarını önceden bilmekte idi; davranışının sonuçlarına katlanmak durumundadır. Kaldı ki davalı bu konuda sözleşmedeki koşulları da aşarak hareket etmiştir. Bu davranışı vefa hakkının kullanılmasını engelleme yolunda hukuki himaye isteğinde bulunamaz. Mahkemece bu hukuki müessesenin mahiyetiyle bağdaşmaz düşüncelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : Bu ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerle HUMK.nun 440. maddesinde yazılı sebeplerden hiç birisine dayanmayan ve yerinde olmayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, 2790 sayılı Yasanın 2. maddesinin 3. fıkrası hükmünce takdiren ( 3.500.- ) lira para cezasının ve ( 5.000. ) lira harcın düzeltme isteyenden alınmasına, 09/12/1987 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Alıntı: Yazan PINAR YILMAZ Üzerinde tapuya şerh edilmiş vefa hakkı bulunan bir taşınmaz üçüncü kişiye satılıyor. Tapu müdürlüğü tarafından vefa hakkı sahibine taşınmazın vefa hakkı şerhi bulunduğu halde üçüncü bir kişiye satımının gerçekleştiği bildiriliyor. Bu durumda vefa hakkı sahibi olarak ne yapmamız gerekir. Vefa hakkını kullanmanın şekli ve usulü nedir? Saygılar...

Aşağıdaki karar da size yardımcı olacaktır. İyi çalışmalar.


T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 1984/5382

K. 1984/7302

T. 18.6.1984

• VEFA HAKKI TESİS EDİLEN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ DEĞERLİ TESİSLER HAZİNENİN TİCARET BORSASINA SATTIĞI TAŞINMAZ ÜZERİNDE VEFA HAKKI TESİSİ

• VEFA HAKKI, KAMULAŞTIRMA KANUNU İLİŞKİSİ

• ZAMANAŞIMI ( Vefa Hakkı )

• KÖTÜNİYET ( Vefa Hakkının Kullanılmasında )

743/m.660

ÖZET : Vefa hakkı, bir taşınmazı satan kimseye, satın alan tarafından tanınan ve satana tektaraflı olarak geri alma hakkı veren bir yenilik doğuran ( inşai ) haktır. Davacının isteği de bu hakka dayanılarak yapılmıştır. Bu bakımdan davanın 6830 sayılı İstimlâk Kanunu hükümlerine göre değil, vefa hakkına göre incelenmesi zorunludur.

DAVA VE KARAR : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan Vefa davasına dair kararın temyiz incelenmesi duruşmalı olarak davacı Hazine ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle; dosyadaki bütün kâğıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, Vefa hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescili isteminden ibarettir.

Mahkemece red kararı verilmiş ve hüküm davacı Hazine vekilleri ile davalı Ticaret Borsası vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı Hazine, Samsun Limanı dolgu sahasında bulunan 854 ada 40 parsel sayılı 15910 m kare. yüzölçümlü taşınmazın davalı Samsun Ticaret Borsası'na satışının uygun görülerek tapuda 21.3.1973 tarihli resmi senette belirtilen şekilde Vefa hakkı tesis edildiğini bu hakka dayanılarak taşınmazın iadesi isteminin semeresiz kaldığını ileri sürerek davalı adına olan tapunun iptalini ve Vefa hakkı nedeniyle taşınmazın adlarına tescilini talep etmiştir. Davalı Ticaret Borsaları ise, kendilerinin tüzel kişiliği olup vaki anlaşma üzerine taşınmazın ihtiyaçlarına binaen kendilerine satıldığını ve yine anlaşma gereğince üzerine 526 milyon lira değerinde tesisler yaptıklarını ve vefa sözleşmesinde bu hakkın lüzumu halinde kullanılacağının belirtildiğini ve bu lüzumun fiilen ve hukuken doğmadığını, halen liman tesisi projesinin hazırlanmaması, İmar plânının projeye göre tadil edilmemesi, proje sahasının satın alınıp istimlâk olunmaması ve liman yapacak idareye tahsis edilmemesi, ihale ve emanet usulü ile işin başlamaması, finansının ve tahsisat sorunlarının çözümlenmemesinin bunu gösterdiğini ve davacının vefa hakkını kullanmada mutlak yetkisi olmadığını ve taşınmazın değerinin çok üstünde olan tesislerin kıymetini yok edecek şekilde sürenin bitimine çok az bir zaman kala vefa hakkının kullanılmasının iyi niyetle bağdaşmayacağını savunmuştur. Mahkemece davanın çözümü için Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesi üzerinde durulmak gerektiği ve ilgili kamu tüzel kişileri ile kamu kuruluşunun taşınmaza olan gereksiniminin daha fazla bulunması ile ve anlaşma yoluyla davalıya satıldığı ve vefa hakkı olmasa dahi bu hususun kabulüyle taşınmazın davalı idareye geçeceği ve 10 senelik sürenin son günlerinde, üzerindeki milyonluk tesislerle taşınmazın eski bedel üzerinden alınmak istenmesinin MK. nun 2. maddesi gereğince himaye edilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Tapu sicil muhafızlığının 21.3.1973 tarihli resmi senedinde: 1 - Hizmet binası, alım satım salonu, laboratuvar ve tartı mahalli gibi tesisler inşa edilmek, 2 - Borsa binası iki katlı, diğer tesisler bir katlı inşa olunmak ve üçüncü şahıslara intikal ettirilmeyerek borsa uhdesinde bırakılmak, 3 - Liman sahasındaki mevcut ve yapılacak depolardan yararlanılmak, 4 - Lüzumu halinde aynı bedelle TCDD. İşletmesi'ne devredilmek ve bu hususu temin etmek için MK. nun 660. maddesi uyarınca vefa hakkı tanınmak ve aynı madde uyarınca tapu siciline kaydedilmek üzere, vefa hakkı tesis olunmuştur. 19.11.1977 tarihli re'sen tanzimli noter senedi ile de vefa hakkı sözleşmesi tapu sicil muhafızlığındaki hususlar mahfuz kalmak üzere, yeniden teyit edilmiştir.

Vefa hakkı, bir taşınmazı satan kimseye, satın alan tarafından tanınan ve satana tek taraflı olarak sattığını geri alma hakkı veren bir inşai haktır.
Davacının talebide bu hakka dayanılarak açılmıştır. Dava konusu taşınmaz içinde, vefa hakkı tapu siciline tescil olunmuştur. Bu bakımdan davanın 6830 sayılı İstimlâk Kanunu hükümlerine göre değil, vefa hakkına göre incelenmesi zorunludur. MahkeMenin davanın reddine gerekçe yaptığı 6830 sayılı Yasa’nın 30. maddesi kamulaştırmaya yetkili kamu tüzel kişileri ve müesseseleri arasında, bir idareye ait taşınmazın diğer idareye verilmesi şartlarını düzenlemektedir. Davalı Ticaret Borsaları kamu tüzel kişisi ve müessesesi olmayıp kamu kurumu niteliğinde bir meslek teşekkülüdür ve kamulaştırma kararı almayada yetkili değildir. Bu bakımdan mahkeMenin belirtilen maddeye istinaden davayı red etmesinde isabet bulunmamaktadır.

Tapu sicilindeki resmi senet münderecatına göre; taşınmazda yapılacak tesisler ve inşa şartları ve istifade şekli belirtilerek, taşınmazın lüzumu halinde aynı bedelle TCDD. İşletmesi'ne devredilmek ve bu husus temin edilmek üzere vefa hakkı tesis edilmiştir. Bu tesisteki lüzumu halinde şeklindeki ifade, davacı idarenin bu hakkını kullanma bakımından konulmuş olup, vefa hakkı davalı bakımından mutlak olarak tesis edilmiş kabul edilmek gerekir. Zira davalı Borsa, taşınmazı alma şartlarını kabul edip, vefa hakkını tanımakla bu hakkın kullanılması yetkisine sahip değildir. Lüzumu halinde vefa hakkını kullanma yetkisi davacı Hazine’ye aittir. Davacı Hazine’de takdir hakkını kullanarak taşınmazı geri almak istemektedir. Kaldı ki dosyaya Hazine tarafından ibraz edilen belgelere göre, aradan geçen zaman zarfında liman hizmetlerinin gelişmesi sonucu planlı yatırımların uygulanabilmesi için taşınmazın bulunduğu sahanın düzenlenmesi zorunluğu bulunduğu ve 10 yıllık master plandaki taleplerin asgari düzeyde karşılanabilmesi için liman geri sahası olarak kullanılması zaruretinin doğduğu anlaşılmaktadır. Vefa hakkı taraflar arasındaki anlaşma hükümleri gereğince kullanılır ve hal edilir. Davalı Borsa lehine, tesis edilen Vefa hakkında bir şart bulunmamaktadır. Vefa hakkı davalı Borsa için mutlaktır. Aksi hal, davalı Borsa için BK. nun 214 maddesinde yazılı şartlı satış olur. Bu bakımlardan davacı idare'nin Vefa hakkını, belirtilen şekilde kullanması mümkündür.

Davacı Hazine, vefa hakkını kullandığını 18.3.1983 tarihli yazı ile davalıya ulaştırmış ve davasını 21.3.1983 tarihinde açmıştır. Dava, anlaşma gereği 10 yıl içinde açılmıştır. Davanın açılma süresinin dolmasına yakın bir zamanda açılmış olması davacı Hazine’nin iyi niyetli olmadığını göstermez. Olayların ve davanın niteliğine göre davacı Hazine’ye kötü niyet izafesi de, mümkün değildir. MahkeMenin bu yoldaki gerekçeside isabetsizdir.

Tapu sicilindeki kayda göre, Vefa hakkı, aynı bedelle geri alma şartıyla tesis olunmuştur. Taşınmaz üzerine yapılacak tesisler de tarafların anlaşmalarında belirtilmiştir. Davalı Borsa, bu anlaşma hükümleri gereğince vefa hakkını kabul etmiş olmakla üzerindeki tesislerin kıymetinin yüksek olması davaya etkili değildir. Vefa sözleşmesinde, bedel gösterilmese bile, ilk satış bedeli geri satın alma bedelidir. Bu bakımdan davalı Ticaret Borsasının bu hususa ve vekalet ücretinin muhdesat bedeli de nazara alınarak takdiri gerekeceğine yönelik temyiz itirazları da yerinde bulunmamaktadır.

Bu cihetler nazara alınarak davalı Borsa vekilinin temyiz itirazlarının reddine ve davacı Hazine’nin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün belirtilen sebeplerle bozulmasına karar verilmesi gerekir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine ve hükmün davacı Hazine’nin temyizi üzerine onun lehine ( BOZULMASINA ), oybirliğiyle karar verildi.

Geri Alım hakkı ile ilgili bir sorum olacak müsadenizle

1) Geri Alım (Vefa) hakkının bulunması, Önalım (Şufa) hakkının kullanılmasına engel teşkil eder mi?

2) (Satış tarihinde geri alım şerhi bulunmayan) paylı taşınmazın satılması sonucu, paydaşlardan birinin açmış olduğu Önalım davası devam ederken, alıcı ve satıcı noterden geri alım sözleşmesi yaparak önalım davasının önüne geçebilir mi?

Teşekkürler