İnşaatı Zamanında Teslim Etmeyen Müteahhit

Sevgili Meslektailarım;
Müvekkiller ile müteahhit arasında, Noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ve söz konusu arsa, müvekkiller tarafından müteahhite devredilmiştir. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmemiştir. Aradan bir süre geçtikten sonra müteahhit, teslimat süresi gelmesine rağmen ikinci bölüm inşaatlarını teslim etmemiştir. İnşaatın yalnızca kaba inşaatını bitirmiş ve kaba inşaatını yaptığı daireleri üçüncü kişilere satmaya başlamıştır. Ayrıca bazı kaba inşaatı bitmiş daireler üzerine, müteahhitin borcu nedeniyle çeşitli hacizler konulmuştur. Bu aşamada, kötü niyetli davranan ve yükümlülüğünü yerine getirmeyen müteahhite karşı neler yapılabilir? Katkıda bulunacaklara şimdiden teşekkürlerimi sunarım. Saygılarımla.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/4201

K. 2001/5806

T. 13.12.2001

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Süresinde Tamamlanmayan İnşaat Dolayısıyla Eksik İşler Bedeli İle Kira Tazminatı İstemi - Kaçak Kısımlar İçin Eksik Ve Kusurlu İşler Bedelinin İstenmesi O Kısımların Yasallaştırılması Anlamına Geleceği )

• KAÇAK YAPI ( Yasal Hale Getirilmedikçe Davacı Arsa Sahipleri Ancak Sözleşmenin Feshini Ve Kaçak Kısımların Yıkılmasını İsteyebileceği - Süresinde Tamamlanmayan İnşaat Dolayısıyla Eksik İşler Bedeli İle Kira Tazminatı İstemi )

• İMARA AYKIRI İNŞAAT ( Yasal Hale Getirilmedikçe Davacı Arsa Sahipleri Ancak Sözleşmenin Feshini Ve Kaçak Kısımların Yıkılmasını İsteyebileceği - Süresinde Tamamlanmayan İnşaat Dolayısıyla Eksik İşler Bedeli İle Kira Tazminatı İstemi )

• ARSA SAHİBİNİN HAKLARI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Teslimin Gecikmesi Halinde Yapının Hukuki Durumuna Bakılmaksızın Sözleşmeye Dayanılarak Gecikme Tazminatı İstenebileceği )

• TESLİMDE GECİKME HALİNDE TAZMİNAT HAKKI ( Yapının Hukuki Durumuna Bakılmaksızın Sözleşmeye Dayanılarak İstenebileceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

818/m.355

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde tamamlanmayan inşaat dolayısıyla eksik işler bedeli ile kira tazminatı istemine ilişkindir.Kamu düzeninden olan imar kurallarına aykırı kaçak kısımlar yasal hale getirilmedikçe, davacı arsa sahipleri ancak sözleşmenin feshini ve kaçak kısımların yıkılmasını isteyebilirler. Kaçak kısımlar için eksik ve kusurlu işler bedelinin istenmesi o kısımların yasallaştırılması anlamına gelir.
Teslimin gecikmesi halinde, yapının hukuki durumuna bakılmaksızın sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı istenebilir.
DAVA VE KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde tamamlanmayan inşaatın eksik işler bedeli ile kira tazminatı istemine ilişkin olup mahkemece ortak yerlerdeki eksiklerden davacılar payına isabet eden 838.235.294.- TL.'nin tahsiline, normal katlar imara aykırı olduğundan, eksik iş ve kira bedelleri istemlerinin reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki 10.1.1997 tarihli sözleşmeye göre binanın, bir bodrum, bir zemin, dört normal ve bir çekme kattan ibaret yapılması kararlaştırılmış ise de, 14.5.1997 tarihli yapı ruhsatı 1 Bodrum + Zemin + 2 Normal Katlı olarak düzenlenmiş, inşaata 4 normal katlı şekilde devam edildiğinden, Belediyesince 18.8.1998 tarihli yapı tatil tutanağı düzenlenerek proje ve ruhsata aykırı inşaat faaliyeti durdurulmuştur. Yapıdaki 3 ve 4. normal katların kamu düzeninden olan imar mevzuatına aykırı olduğu açıktır. Kaçak kısımlar yasal hale getirilmediği sürece arsa sahipleri, ancak sözleşmenin feshini ve kaçak kısımların kal'ini isteyebilirler. Davacı arsa sahipleri, kaçak inşaattaki ortak alanlardan, bu bölümlerin yasallaştırılması anlamına gelecek şekilde eksik ve kusurlu işler bedelini isteyemezler. O halde, 838.235.294.- TL. istemin reddi yerine, kabulü doğru olmamıştır. Karar, bu nedenle davalı yüklenici yararına bozulmalıdır.
3- Davaya konu inşaatın 5.5.1998 tarihinde teslim edileceği konusunda bir uyuşmazlık yoktur. Dairemizin yerleşik uygulamasına göre, teslimde gecikme halinde yapının hukuki durumuna bakılmaksızın sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı istenebileceği kabul edilmektedir. Davacıların kira tazminatı istemleri, bilirkişilerin mevcut görüşleri doğrultusunda değerlendirilmeli ve istemin bu bölümü hakkında sonucuna uygun bir karara varılmalıdır. Bu bölüm istemin reddi doğru olmadığından karar, bu nedenle de davacı arsa sahipleri yararına bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bentte yazılı nedenlerle davalı, ( 3. ) bentte yazılı nedenlerle davacılar yararına kararın BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 13.12.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.