Sözleşmenin bitimi ve kiralananın tahliyesi

Sayın Meslektaşlarım,
Müvekkilimin aynı apartmanda iki ayrı kiracısı vardır. Her ikisiyle de 01/09/2006 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme yapmış ve kira artırım koşulu olarak yıllık %15 artış yapılacağı belirlenmiştir. Her iki kiracı da kiralarını düzenli ödememekte (bir ay ödenmiyor fakat öbür ay 2 aylık kira ödeniyor), apartman sakinlerini rahatsız etmekte ve eve zarar vermektedirler. Kira sözleşmesinde aynı dönemde iki ay üst üste kira parasının ödenmemesi halinde tüm kiraların muaccel olacağı kaydı vardır. Bu kiracıları tahliye etmek için;
1-Tahliye istemli ödeme emri göndersem kira borcunu hemen yatırırlar bu nedenle en kısa olarak ne yapabilirim?
2-Yargıtay kararlarında süresi biten kira sözleşmelerinin ancak 1 yıl daha uzayacağı kabul edilmektedir. Bu durumda taraflar yenilememişse kira sözleşmesindeki hususi şartlar hala geçerli olur mu?

Kira sözleşmesindeki hususi şartlar yenilenen ilk dönem için geçerli olacaktır.

Size konuyla ilgili üç Yargıtay Kararı ekliyorum


1.si Muacceliyet Kaydı ile ilgili

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 1991/3160

K. 1991/3535

T. 13.3.1991

• TAHLİYE DAVASI ( Temerrüt Halinde İhtarname Tebliğine Rağmen Borcun Ödenmemesi )

• TEMERRÜT NEDENİYLE AKDİN FESHİ VE TAHLİYE ( Kira Parasının Ödenmesinde Temerrüt Halinde )

• MUACCELİYET ŞARTININ GEÇERLİLİĞİ ( Kira Sözleşmesinde Yer Alan )

• KİRA AKDİNİN FESHİ ( Temerrüt Halinde Gönderilen İhtarnameye Rağmen Borcun Ödenmemesi )

818/m.101/2,260

ÖZET : Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aylık kira parasının işlemeden, peşin ödeneceğine işaret edildikten sonra özel 4. maddesinde, "aylık kiranın zamanında ödenmemesi halinde aynı dönemin diğer aylık kira paralarının muaccel hale geleceği" kabul edilmiştir. Sözleşme ile kabul edilen bu muacceliyet şartı geçerlidir. Bu muacceliyet şartında herhangi bir ihtar öngörülmemiştir. Öbür taraftan, doğrudan doğruya aktin feshi ve tahliye sonucu doğuran ve özel bir temerrüt halini düzenleyen aynı Kanunun 260. maddesinde de muaccel kira paraları için bu maddede öngörülen içerikli ihtarname gönderilip bu ihtarname ile verilen en az otuz günlük süre içinde ödeme gerçekleşmemesi halinde davacı, aktin feshini ve tahliye isteyebilir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, Dairemizin 14.1.1990 gün ve 16471-20 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti.Bu kararın tashihen tetkiki davacı tarafından süresi içinde istemiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, temerrüt nedeniyle tahliye davası olup mahkeme davanın reddine karar vermiştir. Karar, süresinde davacı tarafça temyiz edilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin özel 4. maddesindeki muacceliyet şartına dayanarak davalıya, BK.nun 260. maddesi anlamında ihtarname gönderip borçluyu bu maddeye göre mütemerrid duruma düşürdüğü iddiası ile taşınmazın tahliyesini istemiştir.
Davalı; 1990 yılı Ağustos ayı kira parasının ihtarname keşidesinden bir gün sonra 16.2.1990'da ödediğini, temerrüt halinin söz konusu olmadığını savunmuş, davanın reddini istemiştir.
Taraflar arasındaki 1.6.1989 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; aylık kira parasının işlemeden, peşin ödeneceğine işaret edildikten sonra özel 4.maddesinde, "aylık kiranın, zamanında ödenmemesi halinde aynı dönemin diğer aylık kira paralarının muaccel hale geleceği kabul edilmiştir. Sözleşme ile kabul edilen bu muacceliyet şartı geçerlidir. Bu muacceliyet şartında herhangi bir ihtar öngörülmemiştir. Esasen BK.nun 101/2. maddesindeki genel ilkeye göre miktarı ve vadesi belli olduğundan kira alacakları ihtarsız vadesinde ödenmemesi ile borçlu genel anlamda mütemerrid duruma düşer. Davalının her ay peşin uygulamalara göre ayın 3'üne kadar ödenmesi gereken Ağustos ayı kira parasını ödememiş olması sözleşmedeki özel muacceliyet şartına göre aynı döneme ait diğer aylara ait kira paraları da muaccel olmuş sayılır. Öbür taraftan, doğrudan doğruya aktin feshi ve tahliye sorunu doğuran ve özel bir temerrüd halini düzenleyen aynı Kanunun 260. maddesinde de muaccel kira paraları için bu maddede öngörülen içerikli ihtarname gönderilip bu ihtarname ile verilen en az 30 günlük süre içerisinde ödeme gerçekleşmemesi halinde davacı aktin feshini ve tahliye isteyebilir. Olayımızda da, 1990 Ağustos ayından sonraki diğer ay kira paraları içinde bu olgu gerçekleştiği halde tahliye yerine davanın red edilmesi yukarıda açıklanan gerekçelere aykırı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ilk HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halin de peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.3.1991 tarihin de oybirliğiyle karar verildi.

2.si İki haklı ihtar ile ilgili
6570 sayılı kanunun 7.maddesi e fıkrası aşağıdaki gibidir.

Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde
kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara
hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,
Tahliye davası açabilirler.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 1998/6835
K. 1998/6808
T. 10.9.1998
• İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE ( İhtarların Şekle Tabi Olmaması )
• ŞEKİL ŞARTI ( İki Haklı İhtara Dayalı Tahliyede İhtarların Şekle Tabi Olmadığı )
• KİRACILIK SIFATI ( Davalının Temyize Gitmemesiyle Kesinleşmesi )
6570/m.7/e, 11
ÖZET : 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin ( e ) bendinde ihtar için bir şekil şartı kabul edilmemiştir. Süresinde ödenmeyen kira paralarının istenmesi yeterlidir.

Davalı, davanın dayanağı olan ihtarlara konu aylar kiralarından birini ihtarın tebliğinden sonra diğerini ise hiç ödemediğinden ihtarlar haklıdır. Bu durumda 2 haklı ihtar olgusu gerçekleştiğinden kiralanan tahliyesine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava 2 haklı ihtar sebebiyle kiralananın boşaltılması istemine ilişkindir. Mahkeme davayı red etmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı, bir kira yılı içerisinde davalının 2 haklı ihtara sebebiyet verdiğinden bahisle kiralananın tahliyesi istemidir.

Davalı, husumetin kendine yöneltilmesinin yanlış olduğunu, ihtarların şekil şartlarına uygun olarak tanzim edilmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme 2 haklı ihtar sebebiyle açılan davalarda çekilen ihtarlarda şekil şartlarının aranmadığı görüşüne katılmadıkları gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Davalı ile eski malik arasındaki yazılı kira sözleşmesi 1.3.1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Aylık kira paralarının her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmış olup, 9.3.1998 tarihinde açılan iş bu dava süresindedir.

6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin ( e ) bendinde ihtar için bir şekil şartı kabul edilmemiştir. Süresinde ödenmeyen kira paralarının hatırlatılması ve istenmesi yeterlidir.
Davalı, kiracılığa itiraz etmiş ise de; mahkeme davalının kiracılığını kabul edip davayı esasdan red etmiştir. Davalı hükmün gerekçesini temyiz etmediğinden davalının kiracılık sıfatı kesinleşmiştir. Davalı davanın dayanağı olan ihtarlara konu aylar kiralarından birini ihtarın tebliğinden sonra diğerini ise hiç ödemediğinden ihtarlar haklıdır. Bu durumda 2 haklı ihtar olgusu gerçekleştiğinden kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.9.1998 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3.sü Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi ile ilgili


T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6810
K. 2005/11463
T. 4.7.2005
• KİRA BORCU ( Kiracıya 1 Ay Önceden Yazılı İhbarda Bulunarak Sözleşmeyi Fesih Ve Tahliye Hakkı Tanınması/Kiracının Taşınmazı Tahliye Edip Anahtarı Davalı Vekiline Teslim Etmesi Yazılı Feshi İhbar Anlamında Olduğu - Buna Uyulmadan Yapılan Tahliyede Sadece 1 Aylık Kira Borcundan Sorumlu Olduğu )
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kiracıya 1 Ay Önceden Yazılı İhbarda Bulunarak Sözleşmeyi Fesih Ve Tahliye Hakkı Tanınması - Buna Uyulmadan Yapılan Tahliyede Kiracının Sadece 1 Aylık Kira Borcundan Sorumlu Olduğu )
• FESHİ İHBAR ( Kiracıya 1 Ay Önceden Yazılı İhbarda Bulunarak Sözleşmeyi Fesih Ve Tahliye Hakkı Tanınması - Buna Uyulmadan Yapılan Tahliyede Kiracının Sadece 1 Aylık Kira Borcundan Sorumlu Olduğu )
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİR YIL YENİLENMESİ ( Yenilenmiş Sayılsa Da Kiracıya 1 Ay Önceden Yazılı İhbarda Bulunarak Sözleşmeyi Fesih Ve Tahliye Hakkı Tanınması Halinde Buna Uyulmadan Yapılan Tahliyede Kiracının Sadece 1 Aylık Kira Borcundan Sorumlu Olduğu )
6570/m.11
ÖZET : Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, 6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde öngörülen şekilde davacı tarafından feshi ihbarda bulunulmadığından, 1.9.2001 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilenmiş ise de, kira sözleşmesinde kiracıya 1 ay önceden yazılı ihbarda bulunarak sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkı tanındığına göre, kiracının 27.8.2001 tarihinde taşınmazı tahliye edip anahtarı davalı vekiline teslim etmesi, yazılı feshi ihbar anlamındadır. Bu durumda davacı, 2001 yılı Eylül kirasından sorumludur. Bunun dışındaki aylar kirasını ve davacının tahliyesinden sonraki aylara ait su borcunu davalı kiralayan, davacıdan talep edemez.

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalıya ait taşınmazı 1.9.2000 başlangıç tarihli ve aylık 300.000.000.- TL bedelli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, uzman doktor olup 2001 yılı Ağustos ayı ortasında Mardin Devlet Hastanesine tayini çıkması sebebiyle davaya konu kira sözleşmesini feshederek mecuru 27.8.2001 tarihinde tahliye edip anahtarı teslim ettiğini, iade edilmeyen 1000 USD depozito bedelinin davalı kiralayandan tahsili için başlatılan takibe vaki haksız itirazının iptali, takibin devamı ile %40 inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davacının süresinde feshi ihbarda bulunmadığından kira akdinin bir yıl yenilenerek uzadığını, 2001 yılı Eylül ayı sonunda anahtarı teslim ettiğinden Eylül ayı ve yenilenen dönem sonuna kadarki kiralar ile ödenmediği için ödemek zorunda kaldığı borçları da kendisi ödediğinden bunlardan davacı kiracının sorumlu olduğunu ve davacının alacağı bulunmadığını bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalının icra takibine vaki itirazının kısmen iptaline, takibin 236 dolar üzerinden devamına, fazla talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacı tarafından, davalıya ait taşınmazın 1.9.2000 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 300.000.000.- TL. kira ile kiralandığı, kira sözleşmesini kiralayan vekili olarak A. Hakan'ın imzaladığı, dosyada örneği olan kira sözleşmesinden anlaşılmaktadır. Yine kira sözleşmesinin 5. maddesinde, taraflarca kiracının daireyi boşaltmadan bir ay önce daire sahibine yazılı olarak haber vereceği kararlaştırılmıştır. Davacı, tayini çıkması nedeniyle daireyi boşaltıp anahtarı 27.8.2001 tarihinde davalı vekiline teslim ettiğini savunarak, anahtarı teslim ettiği ve kira sözleşmesini de davacı adına imzalayan A. Hakan'ın imzasını taşıyan 27.8.2001 tarihli belgeyi ibraz etmiştir. Kira sözleşmesini davalı kiralayan vekili olarak yapıp imzalayan kişinin tahliye halinde de anahtarı teslim almaya yetkili olduğunun kabulü gerekir. Bu belge ile davacı, taşınmazı 2001 yılı Ağustos ayı sonunda tahliye ettiğini kanıtlamıştır. Mahkemenin kabulü de bu doğrultudadır.

Kira sözleşmesi, 6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde öngörülen şekilde davacı tarafından feshi ihbarda bulunulmadığından, 1.9.2001 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilenmiş ise de kira sözleşmesinde kiracıya 1 ay önceden yazılı olarak ihbarda bulunarak sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkı tanındığına göre, 27.8.2001 tarihinde taşınmazı tahliye edip anahtarı davalı vekiline teslim etmesi, yazılı feshi ihbar anlamındadır. Öyle olunca, davacı, 2001 yılı Eylül kirasını ödemekle sorumludur. Bunun dışındaki aylar kirasını davalı kiralayan davacıdan talep edemez. Öte yandan, İSKİ faturalarından da, su borcunun davacının tahliyesinden sonraki aylara ait olduğu anlaşıldığından, bunlardan da davacının sorumlu olmaması gerekir.

Mahkemece, davacının sorumlu olduğu 2001 yılı Eylül ayı kirası depozitodan mahsup edilerek, kalan miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : 1. bent gereği davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent gereği kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 4.7.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan TRINITY ; 1-Tahliye istemli ödeme emri göndersem kira borcunu hemen yatırırlar bu nedenle en kısa olarak ne yapabilirim? 2-Yargıtay kararlarında süresi biten kira sözleşmelerinin ancak 1 yıl daha uzayacağı kabul edilmektedir. Bu durumda taraflar yenilememişse kira sözleşmesindeki hususi şartlar hala geçerli olur mu?

Sayın Av.ezo sizin konu ile ilgili sunduğunuz Yargıtay Kararları özellikle kira sözleşmesinin yenilenmesi başlığı adı altındasunduğunuz Yargıtay Kararının konu ile hiç bir ilgisi bulunmamaktadır.Bu kararda özetle kiracının sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkından bahsedilmektedir.
Oysa ki somut olayda kiraya verenin kiracıyı tahliyesinin koşulları değerlendirilmek istenmekdedir.Kiracı halinden memnun vaziyette,kiraya veren de taşınmazı tahliye ettirmek istemektedir.