Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Kıymet Takdiri Yapılmaması

Herkese Merhaba ,

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında dava konusu gayrimenkul ile ilgili yapılacak bilirkişi incelemesinde kıymet takdiri zorunluluğu yok mudur?

Davalı Vekili olduğum Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporu sadece arazinin imar durumu ve üzerinde ki zeytin ağaçları sayısıyla ilgili olarak geldi. Arazinin değeriyle ilgili hiçbir bilgi yok.

Dava aşamasında mutlaka kıymet takdiri yapılması gerekmez mi?

Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler..

aynen taksim kararı var mı ? belki buna dair karar var ise o nedenle değer tespiti yoktur.ancak ortaklık nasıl giderilecek mutlaka değer tespiti olmalı diye düşünüyorum.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/7174
K. 2009/7480
T. 28.9.2009
• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Taşınmaz Üzerinde Bina Gibi Bir Muhdesat Varsa Taşınmaz Üzerindeki Yapının ve Zemin Değerinin Belirlenip Yüzde İtibariyle Ne Kadarının Arsaya Ne Kadarının Muhdesata İsabet Ettiği Saptandıktan Sonra Satışın Gerçekleştirilmesi Gerektiği )
• SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Taşınmaz Üzerinde Bina Gibi Bir Muhdesat Varsa Taşınmaz Üzerindeki Yapının ve Zemin Değerinin Belirlenip Yüzde İtibariyle Ne Kadarının Arsaya Ne Kadarının Muhdesata İsabet Ettiği Saptandıktan Sonra Satışın Gerçekleştirileceği )
• TAŞINMAZ ÜZERİNDE BİNA GİBİ BİR MUHDESAT OLMASI ( Taşınmaz Üzerindeki Yapının ve Zemin Değerinin Belirlenip Yüzde İtibariyle Ne Kadarının Arsaya Ne Kadarının Muhdesata İsabet Ettiği Saptandıktan Sonra Satışın Gerçekleştirilmesi Gerektiği )
• ARSA ÜZERİNDE YAPI BULUNMASI ( Ortaklığın Giderilmesi - Taşınmaz Üzerindeki Yapının ve Zemin Değerinin Belirlenip Yüzde İtibariyle Ne Kadarının Arsaya Ne Kadarının Muhdesata İsabet Ettiği Saptandıktan Sonra Satışın Gerçekleştirilmesi Gerektiği )
4721/m.684
ÖZET : Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde bina gibi bir muhdesat varsa; taşınmaz üzerindeki yapının ve zemin değerinin belirlenip yüzde itibariyle ne kadarının arsaya, ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzde oranlarına göre saptandıktan sonra satış gerçekleştirilmelidir.

DAVA : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, dava konusu 876 Ada 239 Parselde paydaş olduklarını, taşınmazın üzerinde bulunan daireleri anlaşarak taksim edemediklerini, bu nedenle taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesini istemiş, davalı vekili 03.09.1986 günlü davacılar murisi ile davalı arasında imzalanan sözleşme gereği dairelerin kullanıldığını belirterek bu fiili taksim göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Mahkemece dava konusu taşınmaz üzerindeki binaların taksiminin mümkün olmaması gerekçesi ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu kaydındaki ve veraset ilamındaki hisseleri oranında taraflara ödenmesine karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Satış yolu ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina v.s gibi muhdesat varsa bunlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi uyarınca arzın nütemmim cüzü ( bütünleyici parçası ) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilmelidir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o taktirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarıyla ayrı ayır değerleri tesbit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarıyla ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir. Satış bedelinin dağıtımında, bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; 03.09.1986 günlü Ali ve Mahmut tarafından düzenlenen “müşterek yapım anlaşması”nda zemin kat ( 45/375 pay ) Mahmut’a 1. Kat ve 2. Kat ( 230/375 pay ) Ali adına kat irtifakı ve iskandan sonra kat mülkiyeti kurulmasının kararlaştırıldığı, yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda ise bodrum kattaki 1 no’lu bağımsız bölümün davacılar tarafından zemin kattaki ve 1. normal kattaki dairelerin ise davalı tarafından kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece müşterek yapım anlaşması göz önünde tutularak bağımsız bölümlerin ne zaman ne şekilde yapıldığı, gerekirse tanık da dinlemek suretiyle belirlendikten sonra bağımsız bölümlerin ve zeminin değeri tek tek belirlenip ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının arza ne kadarının muhtesata isabet ettiği saptanarak satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhtesata isabet eden kısım sadece muhtesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara veren ek rapor alınmadan eksik incelemeyle hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.09.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Dava konusu gayrimenkul imar alanı dışında kalan bir zeytinlilk , gelen bilirkişi raporunda sadece zeytin ağacı sayısı ve arazinin imar durumuyla ilgili bilgiler mevcut , herhangi bir değer tespiti yok .

Mahkeme değer tespiti yaptırmadan nasılsa satış memurluğunca değer tespiti yaptırılacak diye ortaklığın giderilmesi kararı verebilir mi?

Mahkeme değer tespiti yaptırmadan nasılsa satış memurluğunca değer tespiti yaptırılacak diye ortaklığın giderilmesi kararı verebilir mi?[/quote]

Bence verilebilir.Hiçbir ortaklığın giderilmesi davasında
"..İli...İlçesi...mevkiinde kayıtlı Ada/P. Sayılı taşınmazın şu bedelle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine" karar verilmiştir demez.Ortaklığın giderilmesi davlarındaki keşfin asıl amacı yer ve imar durumlarının tespitidir.Mahkeme satış aşamasında keşif yapılması zorunlu olduğundan bunu eksiklik olarak görmeyip karar verebilir.

Mahkeme ortaklığın giderilmesi davalarında imar durumuna, aynen taksimin mümkün olup olmadığına, vs. bakar. yoksa mahkeme kararında da taşınmazın satışa esas alınacak değeri ayrıca gösterilmez. mahkeme satış kıymet taktirini yapar.. mahkeme satış kararı verir. satışın hangi değerle yapılacağını belirlemez.

usul böyleyse eğer nedne dava aşamasında bedel tespiti de yapılıyor ?

[quote=denizizm]usul böyleyse eğer nedne dava aşamasında bedel tespiti de yapılıyor ?[/quot
Eskiden kalmış bir alışkanlık.Daha önceleri eğer kararın üzerinden iki sene geçmemiş ise mahkemece yapılan kıymet takdirine göre satış yapılabiliyordu.Bu nedenle mahkeme aşamasında bedel belirleniyordu.Artık satış memurunca kıymet takdiri zorunlu olduğu için mahkemece kıymet belirlenmesinden de vazgeçilmeli.Böylece rapor tebliği ile uğraşılarak zaman kaybıda yaşanmamış olacak.

Sayın Avukat934, sorunuzda da belirttiğiniz gibi, taşınmaz imar alanı dışında ve üzerinde zeytin ağaçları mevcut. Zeytin ağaçlarının kime ait olduğuna ilişkin taraflardan herhangi birisinin de bir iddiası yok. Hal böyle olunca zeytinlerin taşınmaz ile birlikte taşınmazın parçası olarak satılacak ve bedel taraflara hisseleri oranında paylaştırılacaktır. Muhdesat iddiasının olmaması nedeniyle değerin bilirkişilerce ayrıca belirlenmesine gerek yoktur. Nasılsa satış aşamasında kıymet takdiri yapılacaktır. Tarafların satış aşamasında da kıymet takdirinden sonra anlaşmaları mümkündür. Dosyanın satış memurluğuna tevdi edilmiş olması da mutlaka satışın yapılacağı anlamına gelmemektedir. Satış talep edenin anlaşma doğrultusunda talebinden vazgeçmesi yeterli olacaktır.

Sanırım dosyanın davacı vekili benim

pekiii... elimde çok ilginç bir dosya var... dava tarihine göre yapının ve zeminin değeri ayrı ayrı hesaplanıp oran belirlenmiş... Örneğin; yapı 3 birim, zemin 7 birim.. ve muhdesat sahibinin satış bedelinden alacağı pay 3/10... Ama satış aşamasına geçilinceye kadar muhdesatın değeri eskimeden dolayı düşerken, zeminin değeri artıyor... Ve de satış dosyasında alınan b.kişi raporunda evin değeri yine 2 birimken, zeminin değeri 28 birime çıkıyor... yani yeni oran 2/30 oluyor... Eğer buna rağmen dava sırasında belirlenen oranı esas alırsak, bina sahibi lehine fahiş bir sebepsiz zenginleşme olmaz mı... Zemin sahipleri aleyhine olan bu durum nasıl çözülür ? Kıymet takdirine itiraz yoluyla mı ? Örnek kararı olan varsa çok hora geçer... Teşekkürler...

yanıt verebilecek yok mu (

Satış aşamasındaki kıymetler esas alınır. Kıymet takdirine itirazın ne gibi fayda sağlayacağını anlayamadım. Zaten sizin bahsettiğiniz gibi binanın değeri azalmış, arsanın değeri artmış. Bina değeri zaten bina sahibine verilecek, arsa değeri ise paydaşlar arasında paylaştırılacak. Herhangi bir sorun olacağını düşünmüyorum.

elbette satış aşamasındaki değer önemli ama, mahkeme kararında belirtilen bir oran var... o oranı nasıl değiştireceğiz ? sorun burada... bina sahibi lehine ciddi bir fazla hak geçiyor... diğer arsa sahipleri zarara uğruyor...