fuzuli işgal nedeniyle tahliye

Merhabalar, bir stajyer avukat olarak karşılaştığım bir durumla ilgili görüşlerinizi almak istiyorum.
A şahsı 3-4 sene önce bir ahbabı olan B'ye dairesini kiraya veriyor. Aralarında yazılı bir sözleşme yok. Sözlü bir şekilde anlaşıyorlar. B şahsı da taşınmazda 1-2 sene kaldıktan sonra taşınmazı terk ediyor. Ancak B şahsı taşınmazı terk ettikten sonra da A'ya kira ödeniyor. Kirayı kimin ödediği ise meçhul. Son 5-6 aydır ise hiç kira ödenmiyor ve A şahsı taşınmazında tanımadığı birilerinin kaldığını, evin garsoniyer olarak kullanıldığını öğreniyor. B'ye hiç bir şekilde ulaşamayan A, uğraşlarına rağmen evi şu anda kimlerin kullandığını, kimlerin gelip gittiğini de öğrenemiyor.
Olayı kısaca bu şekilde özetlemeye çalıştım. Bu durumda A nın ne yapması gerekir? Fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açtığı takdirde husumet kime yöneltilmeli? Ya da müdahelenin men-i davası mı açılmalıdır? Taşınmazı kimlerin kullandığı nasıl tespit ettirilir?
Özetle A'ya bu durumda ne önerirsiniz? Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim.Saygılarımla...

Sayın meslektaşım,
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun hükümlerince eğer şartlar varsa valiliğe/kaymakamlığa başvuru yapabilirsiniz öncelikle. Ancak bunu öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde yapmış olmanız gerekiyor.
Ancak süreyi geçirdiyseniz savcılığa şikayet edersiniz, bu şikayet ile zaten kullananın kim ya da kimler olduğu ortaya çıkar, bu kişilere de müdahalenin men'i ve ecrimisil talepli bir dava açarsınız diye düşünüyorum.

Sayın HAtipoğlu'na katılıyorum. Evin yasa dışı fiiller için klullanıldığı ihtimali olduğunu da ileri sürerseniz Savcılık bu konuda zabıta tahkikatı yaptıracaktır.

Alıntı: Yazan Av. Hilal Ceren HATİPOĞLU Sayın meslektaşım, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun hükümlerince eğer şartlar varsa valiliğe/kaymakamlığa başvuru yapabilirsiniz öncelikle. Ancak bunu öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde yapmış olmanız gerekiyor. Ancak süreyi geçirdiyseniz savcılığa şikayet edersiniz, bu şikayet ile zaten kullananın kim ya da kimler olduğu ortaya çıkar, bu kişilere de müdahalenin men'i ve ecrimisil talepli bir dava açarsınız diye düşünüyorum.

Savcılığa hangi suç nedeniyle şikayette bulunulacak?

Alıntı: Yazan Av.Suna SOYDAŞ Sayın HAtipoğlu'na katılıyorum. Evin yasa dışı fiiller için klullanıldığı ihtimali olduğunu da ileri sürerseniz Savcılık bu konuda zabıta tahkikatı yaptıracaktır.

Anlatılan olayda, "yasadışı fiiller" hangisidir?

TCK Madde 154 - (1) (Değişik fıkra: 25/02/2009 - 5841 S.K./1. md.)(*) Bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden veya sınırlarını değiştiren veya bozan veya hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kimseye, suçtan zarar görenin şikayeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adli para cezası verilir.

(2) Köy tüzel kişiliğine ait olduğunu veya öteden beri köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş bulunduğunu bilerek mera, harman yeri, yol ve sulak gibi taşınmaz malları kısmen veya tamamen zapt eden, bunlar üzerinde tasarrufta bulunan veya sürüp eken kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır.

(3) Kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır.

Yasa dışı fiilerde kullanılma ihtimali olabileceğini söylemiştim. En basitinden ahlaka aykırı fiiller için evin kullanılması halinde evin de mühürlenme ihtimali söz konusu olmaktadır. Evin rıza dışında kullanılması ve kimin ne maksatla kullandığı belli olmadığı için çeşitli ihtimalleri düşünmek gerekir diye yazdım.

Alıntı: Yazan Av.Suna SOYDAŞ TCK Madde 154 - (1) (Değişik fıkra: 25/02/2009 - 5841 S.K./1. md.)(*) Bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden veya sınırlarını değiştiren veya bozan veya hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kimseye, suçtan zarar görenin şikayeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adli para cezası verilir. (2) Köy tüzel kişiliğine ait olduğunu veya öteden beri köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş bulunduğunu bilerek mera, harman yeri, yol ve sulak gibi taşınmaz malları kısmen veya tamamen zapt eden, bunlar üzerinde tasarrufta bulunan veya sürüp eken kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır. (3) Kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır.

Soruya göre, kiralayan A mecuru, B'ye 3-4 sene önce kiralamış. B 1-2 sene oturmuş ve kira paralarını ödemiş. B çıkmış, 1-2 sene kiraları başkası ödemiş(yani kiralayan 1-2 sene başka kiracılara müsamaha göstermiş) ancak son 6 ay kira paraları ödenmemiş. Bu kiralar da ödense muhtemelen kiralayan yine ses çıkarmayacak.

Benim senaryom şu:
Kiralar ödenmeyince kiralayan bu defa merakla kiracılarının kim olduğunu öğrenmek istiyor. Konu-komşuya soruyor. Onlar da "Valla biz de bilmiyoruz ama daireye bir sürü kadın getiriyor, rahatsız oluyoruz" demişlerdir.

Bu nedenle dayanak yaptığınız maddeden şikayet edilirse kovuşturmaya yer olmadığına karar verilecektir.

Sonuçta kovuşturmaya yer olmadığına ilişkin karar verilecek olsa bile , ki bundan emin değilim, en azından bu kararda evde kimin kaldığına ilişkin bilgi olacaktır. Bu halde en azından yapılacak hukuki işlemlerde muhatap bilinecektir.

Alıntı: Yazan Av.Suna SOYDAŞ Yasa dışı fiilerde kullanılma ihtimali olabileceğini söylemiştim. En basitinden ahlaka aykırı fiiller için evin kullanılması halinde evin de mühürlenme ihtimali söz konusu olmaktadır. Evin rıza dışında kullanılması ve kimin ne maksatla kullandığı belli olmadığı için çeşitli ihtimalleri düşünmek gerekir diye yazdım.

Ben mesajı yazarken siz bu mesajı yazmışsınız. Soruda mecurun garsonyer olarak kullanıldığı yazılmışsa da evlilik dışı ilişkiler "ahlaka aykırı fiil" sayılmaz. Mecurda "fuhuş" yapıldığı yazılsaydı ve ispatlansa size katılırdım.

Ben de olayda ahlaka aykırı fiil derken suç kapsamında "fuhuş"fiilinden bahsetmek istemiştim, eksik anlatım yapmış olabilirm. Evlilik dışı ilişkiler tabi ki konu kapsamında değil. Ama meslekdaşımız çözüm aradığı için bir parça yardımcı olabilmek amacıyla kendi düşünceme göre cevap veriyorum. Burada ceza kanunu açısından bir fiil söz konusu olmasa da en azından muhatabın tespiti ile gerekirse kat mülkiyeti kanunu kapsamında -rahatsızlık verme babında-tahliye imkanı var ise o yol da denenebilir diye düşünüyorum

Öncelikle olayda bir alt kira ilişkisinin olup olmadığı araştırılmalıdır.. Böyle bir ilişki mevcutsa, kiracı geçerli bir kira akdine dayanarak orada kalıyor olacaktır ki böyle bir durumda kanunda(6570 veya BK; hangisine tabi bir taşınmaz ise)aranan şartların varlığı halinde kiracı kiralanan yerden çıkarılabilecektir.
eğer alt kira ilişkisi mevcut değilse; bu durumda haksız işgalden söz edilebilecektir.
Bence takip edilmesi gereken yol daha önceki kiracı ile yapılmış olan kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespitini istemektir.. Bu davanın kabulünden sonra Suna Hanım ın bahsettiği gibi 3091 sk.a başvurulabilir veya meni müdahele davası açılabilir.
Bu arada kira sözleşmesinin yazılı yapılması şart değildir, pekala sözlü de olabilir.