tapu iptali ve mk 1023

Müvekkilim ; 2005 yılında 6000 m2 arsayı ; bu arsayı 2003 tarihinde satın alan ikinci sahibinden iyiniyetli 3. kişi olarak satın almış ve tapuda tescil işlemi gerçekleştirilmiştir.Taşınmazın ilk sahibi ; bu taşınmazın satılan ve devredilen kısmının 6000 m2 değil ; aslında 3000m2'lik hisse olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açmış bulunmaktadır.Dava tedbir istemli açılmış olduğundan;müvekkilimin söz konusu arsa üzerindeki inşaat yapım faaliyetleri durdurulmuştur.Bu durumdan dolayı müvekkilimin maddi zararı da söz konusudur.İhtiyati tedbire itiraz etmemize rağmen ; tedbir kaldırılmadı.Müvekkilim iyiniyetli 3. kişi ; ortada süratle gerçekleştirilmiş bir satım işlemi de mevcut değil ; müvekkilimin kötüniyetli olduğunu ispat yükü davacı tarafa düştüğüne göre ve davacı taraf bunu ispat edemediğine göre davanın reddedilmesi gerekmez mi?tedbiri bir an önce kaldırabilmemiz açısından ve davanın seyri açısından bana ne yapmamı önerirsiniz?

( not:davaya bakan hakim ; savcılıktan yeni geçmiş ve tayini buraya çıktığı için dosyayı yeni devralmış bir hakimdir.Yanlış karar verilip avukat olarak müvekkilime rezil olmaktan ve müvekkilimin de hak kaybına uğramasından korkuyorum )

Saygılar..

Türk Medeni Kanununun 1023. maddesine göre,tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.Fakat 3. kişinin iyiniyetinin korunabilmesi için hukuki işleme dayanak sözleşmenin asli unsurlarında herhangi bir eksikliğin olmaması gerekemektedir.Yani sözleşmenin yokluk veya butlanla sakat olmaması gerekmektedir.Olayınızda, taşınmazın ilk sahibinin satılan kısmın 6000 metrekare değil 3000 metrekarelik hisse olduğunu ileri sürdüğünü söylemektesiniz.Esas olan tapu kayıtlarıdır.Müvekkiliniz tapu kaydına bakarak mezkur gayrimenkulü satın almıştır.Müvekkiliniz iyi niyetli malik konumundadır.Eğer ki ilk satış butlan veya yoklukla sakat değilse müvekkilinizin gayrimenkul malikliği hakkına itiraz olunamaz.Böyle bir durumda Mahkemenin vermiş olduğu İhtiyati tedbir kararı hukuka aykırı bulunmaktadır ve ötesinde yapılacak olan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.Dava dosyasını ve tapu kayıtlarını inceleyerek taşınmazın ilk sahibi ile müvekkilinizin taşınmazı satın almış olduğu şahıs arasında yapılan sözleşmenin esaslı unsurlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini iyi tahlil etmek gerekiyor.

Sayın Av.Olcay Pehlivanlıoğlu;
öncelikle yanıtınız için teşekkürler.Satım sözleşmesinin esaslı unsurlarında hiçbir problem yok.Davacı dilekçesinde ; kadastro tespitinden intikal eden bir yanlışlığın bulunduğunu ; müvekkilime yapılan satış işleminin tapu sicil müdürünün göreve yeni başladığı gün ; hileli olarak ; düşük bir bedelle yapıldığını iddia ediyor.Oysa ki müvekkilim tapudaki kayda güvenerek tamamen iyiniyetle bu taşınmazı satın alan 3.kişi olup ;taşınmazı satın aldığı sırada ; tapu sicilinde taşınmazın mahkemelik olduğu ile ilgili hiçbir kayıt da bulunmamaktadır.Ayrıca ; ihtiyati tedbir talebi dava sonuçlanıncaya kadar taşınmazın 3. bir kişiye devrini engellemek amacı ile istenmiş olup ; mahkeme ; müvekkilimin inşaat yapım faaliyetlerini de durdurmuş bulunmaktadır.
Ben dosyaya vekaletimi yeni ibraz ettim(dava 17.08.2006'da açılmış) ve müvekkilim ihtiyati tedbire bilinçsiz olarak itiraz etmiş.tekrar itiraz etmem mümkün mü?Ayrıca dava hakkında neler yapmamı önerirsiniz?

-- İtirazınıza engel olmadığı kanaatindeyim
-- Teminat karşılığında ihtiyadi tedbirin kaldırılmasını isteyebilirsiniz
-- Dava sonunda zararınızı karşı taraftan alabilirsiniz.

Şu anda dosyayı tam olarak inceleme fırsatı buldum.Satış işlemi müvekkilime düşük bir bedelle yapılmış.İyiniyetimizi ispat edemeyebiliriz ve hatta iyiniyet iddiamızı dinletemeyebiliriz.Harca esas değer 7.000,00 YTL olarak belirtilmiş , satış işlemi iki yıl önce 1.000,00 YTL'ye yapılmış.
bu süre içinde o bölgenin değer kazandığını , müvekkilim yurtdışında bulunduğundan emsal arsaların ne kadardan satıldığını bilmediğini v.s ileri sürmeyi düşünüyorum.değerli fikir ve yardımlarınıza çok ihtiyacım var.
Saygılar..

İhtiyati tedbire itirazın reddi bir ara kararıdır. Her aşamada bu ara kararının yeniden gözden geçirilmesi, tedbirin kaldırılması ve değiştirilmesi istenebilir. Ayrıca teminat karşılığı da kaldırılması , değiştirilmesi istenebilir. HUMK.nun 107.maddesindeki itirazın dışında ;111. maddesi bu yoldaki başvuruya imkan tanımaktadır.

Alıcı TMK. 1023 maddesindeki korumadan yararlanır. Karşı tarafın alıcı ile satıcı arasında ittifak bulunduğunu, alıcının iddia edilen yolsuzluğu bildiği veya bilmesi gerektiğini ispat etmesi gerekir. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi tek başına aleyhe bir delil sayılmaz. ( Satış bedelinin satış tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olması , tapuca bu husus araştırıldığından pek mümkün gözükmemektedir. Bugünkü emlak vergisi değeri yüksekolabilir. ) Gerçek değer keşifle belirlenir. Bunun için kamulaştırmada olduğu gibi emsal satış araması yapılmalı. Diğer subjektif unsurların da araştırılması gerekir. Örneğin alıcı ile satıcının birbirini tanımamaları, komşu arkadaş ayni köyden olma gibi aralarında yakınlık bulunmaması , alıcının ödeme kabiliyetinin bulunması, taşınmazı alması için sebebin bulunması, satıcının satma ihtiyacının olması, taşınmazın sık sık el değiştirmemesi , gibi unsurlar iyiniyetli davranış olarak kabul edilebilir.Bunları tanıklar ifade edeceklerdir.

İhtiyadi tedbir kararının HUMK. 111 md.sine göre yeniden gözden geçirilmesi istenirken, bana göre yeni bir delile dayanmalı. Örneğin tanıklar dinlendikten sonra bu talep yapılmalı. Ne bileyim; bir inşaat mühendisinden inşaatın durmasından doğan günlük veya aylık zararın miktarı hakkında görüş alıp dilekçeye eklenmeli gibi... Yoksa hiçbir delile dayanmadan sadece hukuki gerekçelerle talepte bulunulması halinde büyük bir ihtimalle " durumda bir değişiklik olmadığından istemin reddine " şeklinde karar verilebilir. Talepler yerinde v e zamanında bilinçli yapılmalı. Diye düşünüyorum.

Saygılarımla.