Zirai Gelir Metodu / Sulak Arazide Münavebe Ürünleri

Yanyana parsellerle ilgili kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedelin tazmini ve ecrimisil dosyamda, birim fiyatı ve fiyatlandırma gerekçeleri birbiriyle aynı bilirkişi raporları geldi.

Raporlarda taslaların sulak arazide (dere kenarı) olduğu bildiriliyor, sulu tarım yapılacağı da kabul ediliyor; ancak gelir metodu 3 yıllık üretim ortalamasından yararlanılarak uygulanırken şöyle birşey yapılmış:

1. Yıl Lahana_________net gelir 1.065 TL/da
2. Yıl T.Fasulye_______net gelir 1.292 TL/da
3. Yıl Buğday________net gelir 141 TL/da

Buğday'ın bu fiyatla hesaba girmesi, arazinin fiyatını %26 düşürüyor. m2 fiyatı 20,47 den 16,26 ya düşüyor...

Sulak arazide buğday ekilmeyeceği, ilçenin zaten bir sürü kuru tarım arazisi bulunduğu ve onlarda bile buğdaydan çok çiçek-mercimek ekildiği yönünde raporlara itiraz ettik.

Bilirkişi ise haricen bize hiçbir hesabın buğday kullanılmadan yapılamayacağını, buğdayın mutlaka hesaba dahil olması gerektiğini sehven belirtti...

...belirtti de ben hiçbir yerde arazi sulu da olsa hesaba mutlaka buğday katılacağına dair bir kural-içtihat vs. göremedim.

Niyetim, rapordan net geliri 141 TL olan buğday-saman ürününü çıkartıp yerine 1261 TL/da gelirli mısır-lahana ürününü sokturmak... Böyle olursa 3 yıllık net gelir ortalaması 810 lira yerine 1184 lira olacak-ki bu %46 değer artışı anlamına geliyor...

Elinde sulu arazi ile ilgili içinde buğday bulunmayan hesaplama ile verilmiş rapor,karar,içtihat olan meslektaşım varsa raporu, kararı, içtihadı görmeyi çok ama çok isterim. İlgilenenlere teşekkürler..

Eğer sadece buğday ve kuru tarım arazisi ürünleri esas alınmış olsaydı haklı olabilirdiniz. Ancak, lahana, fasulye,buğday (hatta buna dometes de eklenebilirdi) münavebesi sulu arazi de kabul edilebilir bir üçlü...

Bu nedenle mahkemenin ya da Yargıtay'ın bilirkişinin bu takdirine müdahale edeceğini sanmıyorum..

Neden ama? aynı bölgede bir sene önce başka bir genel kamulaştırma oldu, o bölge kuru tarım arazisiydi ve buğday-soğan dışına çıkmadılar.

Kuru tarım arazisine lahana koymuyorsa, sulu tarım arazisine de buğday koymaması lazım...

Neticede ana ilke çiftçinin emeğini en rantabl şekilde değerlendireceği şekli bulmak değil midir?

Üstelik rapora esas aldığı verim buğdayın ortalama verimi... Madem bir acemilik yaptık sulu araziye buğday ekiyoruz, o halde en yüksek verimden hesaplaması gerekmez mi?

Yani ana ilke her bilirkişi raporuna imza gibi yapışmış şekilde yazılan maksimum emek değerlendirme... O halde buğday ne? Bari bir yıl için de mısır-fasulye eklesin 4 yıllık münavebeye soksun... Bir yılda alacağı buğday 4 yıl yeter o köylüye zaten

Alıntı: Yazan AV.SEDAT Neden ama? aynı bölgede bir sene önce başka bir genel kamulaştırma oldu, o bölge kuru tarım arazisiydi ve buğday-soğan dışına çıkmadılar. Kuru tarım arazisine lahana koymuyorsa, sulu tarım arazisine de buğday koymaması lazım... Neticede ana ilke çiftçinin emeğini en rantabl şekilde değerlendireceği şekli bulmak değil midir? Üstelik rapora esas aldığı verim buğdayın ortalama verimi... Madem bir acemilik yaptık sulu araziye buğday ekiyoruz, o halde en yüksek verimden hesaplaması gerekmez mi? Yani ana ilke her bilirkişi raporuna imza gibi yapışmış şekilde yazılan maksimum emek değerlendirme... O halde buğday ne? Bari bir yıl için de mısır-fasulye eklesin 4 yıllık münavebeye soksun... Bir yılda alacağı buğday 4 yıl yeter o köylüye zaten

Buğday ile lahanayı aynı kefeye koyamayız.

Uygulamada da dekar başına ortalama verim alınır, aksi takdirde karar bozulabilir.

Bir yıl önce kuru arazi nasıl sulu arazi olmuş? Ancak DSİ ya da özel idare tarafından kurulan bir kanal yapılmışsa böyle bir şey olabilir. Aksi takdirde idare kuru arazi olduğu itirazında bulunur. Bu durumda kıymeti çok düşecektir.

Bu davalarda 18. ve 5. hukuk daireleri içtihatları kökleşmiştir..

Alıntı: Yazan Av.Adnan Koray Bir yıl önce kuru arazi nasıl sulu arazi olmuş? Ancak DSİ ya da özel idare tarafından kurulan bir kanal yapılmışsa böyle bir şey olabilir. Aksi takdirde idare kuru arazi olduğu itirazında bulunur. Bu durumda kıymeti çok düşecektir.

Yok anlatamadım tam; aynı köyün bu defa kuzey tarafında eğimli ve kuru tarım yapılan yerde kamulaştırma olmuştu; orada buğday-mercimek ekiliyordu, hesap da onlara göre yapılmıştı... Burada ise buğday hiçbir şekilde ekilmemesine rağmen hesaba buğday koyuyorlar...

T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi

E:2003/7039
K:2003/8532
T:03.11.2003

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Tarım arazisi nitelikli dava konusu taşınmazın değerlendirilmesine esas bilirkişi kurulu raporlarında, üç yılda 5 ürün üretimi üzerinden hesap yapılmış, münavebeye alınan sebze türleri mevsimlere göre en yüksek fiyatları ile satılan ürünler seçilmiş ve her iki ürünün de 12 aylık süreler içinde istihsal edilmiş gibi değerlendirme yapılarak arazinin değeri çok yüksek biçimde abartılarak bulunmuştur. Oysa amaç, ortalama değeri bulmaktır.
İklim koşullarının elverdiği bazı yorelerde bir ürün idrak edildikten sonra toprak yeniden hazırlanıp hemen akabinde ikinci uygun ürün ekilebilmekte ise de, bunların ekilip hasat edilmeleri 12 aylık bir süreye sığdırılması mümkün degildir. O halde münavebe iki yıl ve daha fazla süre icin alınırken bu ürunlerin aynı yıl istihsal edilmis olmalarının ımkansızlığı karşısında daireye intikal eden birçok dosyada olduğu gibi, yıllık net gelir hesap edilirken, ürünlerin yıllık net gelirlerinin toplamı değil, istihsalde 12 aylık süreyi takip eden 12 aylık süreye sirayet ederek taşınmazını karşılamak ( dengelemek ) üzere herbirinin en çok %75'inin alınması gerekir.
Mahkemece bu hususlar gözönünde bulundurularak her iki bilirkişi kurulundan en çok iki yılda üç veya üc yılda dort ürün münavebesi uygulanan ( bilirkişi kurullarınca münavebeye bugday ürünü de mutlak alınmak koşulu ile ) ek raporlar alınmaması,
2-Net gelirin belirlenmesinde münavebeye alınan ürünlerin dekar başına verimi, uretim gideri ve satıs fıyatları Yargıtay'da yerleşmiş uygulamalara göre ortalama değerleri ifade ettiği bilinen o yer Tarım Müdürlüğünden alınacak verilere göre saptanır. İlçe Tarım Müdürlüğünden resmi veriler getirtilmeden Antalya İl Tarım Müdürlüğünün Merkez için hazırladığı verilerin esas alınması suretiyle taşınmazın değerinin belirlenmesi, Doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 3.11.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Konunun üzerinden çok zaman geçmiş ancak siz sorularınıza yanıt bulabildiniz mi? Benzer bir sorunda benim elimdeki dosyada var. Arazi sulu arazi, hem de öyle böyle değil. Bilirkişi 2 yılda 3 ürün mübavelesi olur demiş ürünleri de buğday,saman ve fiğ olarak seçmiş tam anlamıyla devlete bilirkişi kıyağı olarak görüyorum. Eğer sonuç alabildiyseniz bizimle de paylaşır mısınız?

Alıntı: Yazan mehtaptt Konunun üzerinden çok zaman geçmiş ancak siz sorularınıza yanıt bulabildiniz mi? Benzer bir sorunda benim elimdeki dosyada var. Arazi sulu arazi, hem de öyle böyle değil. Bilirkişi 2 yılda 3 ürün mübavelesi olur demiş ürünleri de buğday,saman ve fiğ olarak seçmiş tam anlamıyla devlete bilirkişi kıyağı olarak görüyorum. Eğer sonuç alabildiyseniz bizimle de paylaşır mısınız?

Bilirkişinin, seçtiği ürünlerden ziyade, uyguladığı kapitalizasyon faiz oranı önemlidir ki, arazinin değerini bu oran artıracak veya indirecektir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, kuru tarım arazisinin değerlendirilmesinde kapitalizasyon faiz oranı, % 6 olarak alınmaktadır.

Sizinki, hem de öyle böyle olmayan sulu tarım arazidir.
Hâl böyle olunca, Yüksek Yargıtayın, sulu araziler hakkında uygulanmasını istediği kapitalizasyon faiz oranını araştırıp bulun ve bulduğunuz bu oran üzerinden iddia ve savunmalarınızı geliştirin. Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan mehtaptt Konunun üzerinden çok zaman geçmiş ancak siz sorularınıza yanıt bulabildiniz mi? Benzer bir sorunda benim elimdeki dosyada var. Arazi sulu arazi, hem de öyle böyle değil. Bilirkişi 2 yılda 3 ürün mübavelesi olur demiş ürünleri de buğday,saman ve fiğ olarak seçmiş tam anlamıyla devlete bilirkişi kıyağı olarak görüyorum. Eğer sonuç alabildiyseniz bizimle de paylaşır mısınız?

Mehtap hanım, bana çok saçma geldi sizdeki dosyaya yapılan uygulama.. benimkinden de saçma.. o bilirkişiler hiç mi bilirkişilik yapmamışlar daha önce...

3 ürün dediklerinizden zaten buğday-saman münavebe değil, saman buğday'ın yan ürünü ve son yıllarda -bu davaları alan meslektaşlar bilirler- saman olmasa buğday zarar ediyor zaten.. dA başına 180 tl gibi bir saman geliri yazıyorlar, o da zaten net gelir oluyor. yani "çiftçi saman elde edebilmek için buğday ekiyor" bir yoruma geldi iş güldüğüme bakmayın çok üzücü bir durum aslında... Fiğ de buğdaydan beter, yem için yetiştirilen bir bitki işte, ne kadar geliri olur ki..

İyisi mi siz başka bir heyetten rapor aldırın... Hakim de zaten eğer konuya biraz hakimse re'sen heyeti değiştirecektir.

keşif anında ekili bulunan ürünleri, müvekkilinizin geçmişte o tarladan çıkarıp ofise tariş'e, ne bileyim hal'e falan sattığı ürünlerin teslim fişlerini verin onların alınmasını isteyin..

Kapitalizasyon faizi çok önemli değil an itibarı ile.. çok özel bir coğrafyada değilse zaten büyük ihtimal %5 alınmıştır... bölgenizde ekili tarım arazisi azlığı gibi bir durum varsa o konuyu da gündeme getirip %4 alınmasını sağlayabilirsiniz ama, oran doğu karadeniz için bile max %3 e kadar düşüyor, o anlamda fazla bir hareket alanınız yok...

Benim aldığım sonucu sormayın, hala alamadık çünkü.. bir karar çıktı evet; neredeyse kavga ederek içinde buğday da olan 4 yıllık münavebeye soktuk zorla.. benim davam el atma olduğu için tazminata ve nisbi ücret-i vekalete hükmedildi.. karayolları her zamanki gibi icraya ödemeyi "ecel vade"ye bağladı o arada kanun değişti bizim nisbi oldu maktu.. vs.vs. anlatmak değil romanını yazmak lazım bizim dosyaların

Haklısınız kapitalizasyon faizini %5 olarak belirlemişler, Yargıtay'ın yöredeki sulu arazilere kabul ettiği oran da bu zaten. Bu rapor bozmadan sonra geldi, bozmadan önceki rapor 3 yılda 5 ürüne dayanıyordu içinde yine buğday ve saman vardı ama söylediğiniz gibi saman yan ürün olarak yer almıştı. Yargıtay bu çok olmuş diye bozunca seçilen yeni heyet de aman az olsun diye elinden geleni yapmış. Sulu arazide buğday zaten saçma gelirken, ama bir nevi zoraki olarak kabullendiğimiz bu duruma bir de samanla fiği eklemişler. Ben de merak ettim bu fiğ neymiş diye yemmiş meğer! Akılara zarar bir durum...Bir önceki raporda kavundan 600, fasülyeden 575 net gelir hesaplanarak rapor verilmişken şimdi samanla fiğle uğraşıyoruz.

Alıntı: Yazan mehtaptt Haklısınız kapitalizasyon faizini %5 olarak belirlemişler, Yargıtay'ın yöredeki sulu arazilere kabul ettiği oran da bu zaten. Bu rapor bozmadan sonra geldi, bozmadan önceki rapor 3 yılda 5 ürüne dayanıyordu içinde yine buğday ve saman vardı ama söylediğiniz gibi saman yan ürün olarak yer almıştı. Yargıtay bu çok olmuş diye bozunca seçilen yeni heyet de aman az olsun diye elinden geleni yapmış. Sulu arazide buğday zaten saçma gelirken, ama bir nevi zoraki olarak kabullendiğimiz bu duruma bir de samanla fiği eklemişler. Ben de merak ettim bu fiğ neymiş diye yemmiş meğer! Akılara zarar bir durum...Bir önceki raporda kavundan 600, fasülyeden 575 net gelir hesaplanarak rapor verilmişken şimdi samanla fiğle uğraşıyoruz.

Sonuç olarak, iş bu araziler, hangi ilçede ve köyde nerede, yola ve ilçeye yakınlığı ile bilirkişilerin dekar başına biçtikleri değeri (dönüm = 1000 m2) buraya yazar mısınız?
Öte yandan, bilirkişi, belki de yıllardır uyguladığı, elindeki formül rapora göre hareket etmiştir. Kolay gelsin...

Fethiye Yakabağ köyü, ilçe merkezine 50 km, köy merkezine 2 km. Bilirkişiler ise m2 başına 3,89 TL demişler Sayın Okyay...

Alıntı: Yazan mehtaptt Fethiye Yakabağ köyü, ilçe merkezine 50 km, köy merkezine 2 km. Bilirkişiler ise m2 başına 3,89 TL demişler Sayın Okyay...

Yargıtay, bu çok olmuş deyince; bu sefer de böyle olmuş!
Belirttiğiniz yer, ıklim şartları ve tarlanın verimliliği göz önüne alındığında, çok az olmuş değerli meslektaşım...
Rapor, bana, İç Anadolu, kurak yerdeki, iki senede bir ekin alınan arazileri anımsattı. Kolay gelsin...

Yargıtay bu tip kamulaştırma davalarında ilçe tarım verilerine itibar ediyor ve münavebe ürünlerini ilçe tarım müdürlüğü ÇKS kayıtlarındaki ürünler ile kısıtlıyor. Yine Yargıtay kararlarında buğdayın ana münavebe ürün olması gerektiği belirtiliyor. Arazide en verimli sebze de yetişse ilçe tarım kayıtlarında yoksa münavebeye alma deniyor. Sulu ve kuru tarım arazilerinde aynı kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesi yanlış diye düşünüyorum. Orta karadeniz civarında yapılan kamulaştırmalarda sulu arazi %4, kuru arazi %5 olarak değerlendirilmişti.

Alıntı: Yazan C_OKYAY Yargıtay, bu çok olmuş deyince; bu sefer de böyle olmuş! Belirttiğiniz yer, ıklim şartları ve tarlanın verimliliği göz önüne alındığında, çok az olmuş değerli meslektaşım... Rapor, bana, İç Anadolu, kurak yerdeki, iki senede bir ekin alınan arazileri anımsattı. Kolay gelsin...

Aynen öyle Sayın Okyay, Ankara'da yolu olmayan ancak arazi aracı ile keşfine gidebildiğimiz, sulama imkanı dahi olmayan yere 4-5 sene önce bunun kat be kat mislini almıştık.
Buğday hala saçma geliyor bana, ayrı ilçe tarım yörenin her türlü tarımsal faaliyete uygun olduğunu her türlü ürünün yetiştirildiğini bildirmiş. Ancak davalı nihayetinde devlet olan bir davada, devletin ziraat mühendisleri bilirkişi olur, devletin ilçe tarımının bildirdiği cevaplara da dayanılırsa böyle olur!