Kİra AlacaĞindan Kaynaklanan Tazmİnat Davasi

Müvekkil kendisine ait arsa üzerine inşaat yapmaya başlıyor. ancak maddi durumu kötüye gidince inşaatı temelde bırakıyor. bu aşamadan sonra müvekkil bir kişi ile anlaşıyor ve bu kişi inşaatın kaba inşaatını yaptırma karşılığı, müvekkilin dükkan,asma kat ve üzeri iki katlı yerini 8 yıllığına kullanma hakkına sahip oluyor. yapılan anlaşma esasen yap-işlet-devret modeli atipik sözleşmelerden olmasına karşın müvekkil bu kişi ile noterden 8 yıllık kira sözleşmesi yapıyor ve aralarında herhangibir bedel kararlaştırılmıyor. ayrıca noterde yapılan sözleşmedeki kira bedeli ise harca esas olmak üzere komik bir rakam yazılıyor. kişi 8 yıl oturuyor ve süre bitiminde müvekkil ya çıkmasını ya da günün rayiç değerinden kira bedelini ödemesini talep ediyor. bu talep üzerine kiracı çıkacağını söylüyor ve noterden tahliye taahhütnamesi veriyor. ancak kiracı 1 yıl 8 ay daha bu yerde bedelsiz oturuyor ve tahliye taahhütnamesinin icraya konulmasıyla yeri tahliye ediyor. Bu süreçlerin hiçbirinde kira tespit davası da açılmıyor. şimdi biz bu yerle ilgili kira alacağı talep edememize rağmen, davamızı tazminat şeklinde açsak netice alabilirmiyiz? ayrıca açacağımız bu davada zamanaşımı süremiz ne kadar olur?

Sayın meslektaşım,
1)Sözleşme - Hükümleri
2)Tahliye tahhüdü
3)Taahhüt sonrası ..."1 yıl 8 ay" - Talebin dayanabileceği dönem/süre...


1)YİBGK.E. 1937/29,K. 1938/10,T. 25.5.1938:
“…haksız surette zapt ve işgal sebebiyle hukukca menfaatleri haleldar olan taşınmaz mal maliklerinin isteyebilecekleri tazminat ( ecrimisil ) davaları hakkında 126. madde hükmü uyarınca beş yıllık zamanaşımı cereyan eder.”

2)HGK.E. 2004/1-120,K. 2004/96,T. 25.2.2004:
Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle işgal tazminatı, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında "...fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği; ...haksız bir eylem sayılması gerektiği ...bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği, ... Medeni Kanunun ( eski ) 908 inci maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu..." vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.
a ) Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,
b ) Kullanmadan doğan olumlu zarar,
c ) Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda ( olumsuz zarar ) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

Saygılarımla

Burada eğer kesinleşmiş bir tahliye kararı var ise, kira ilişkisi kesinleşme anında "kiracılık" sona erer ve bundan sonraki kiralananın kullanımında "işgal"cilik başlar. Bu anlamda tahliye edilen zamanda tahliyeye ilişkin kararın kesinleşmesi anına kadar kira bedeli; tahliye ediliş tarihine kadar da ecri misil talep edebilirsiniz.

Her iki talebiniz, 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

değerli görüşleriniz için çok teşekkür ederim. ancak kafama takılan tek bir konu kaldı. yapılan sözleşmenin kira sözleşmesi olması ve 8 yılın sonunda müvekkilin sessiz kalması neticesinde 1'er yıl uzaması. bu durumda yine de ecri misil talep edebilir miyiz?

“…Davacı, yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre,davalıların sözleşmenin yenilendiğini aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir…"
6.HD.E.2010/2015,K.2010/6263,T.26.5.2010

kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.03.1998'dir. kira sözleşmesi 8 yıllık olup bitiş tarihi 01.03.2006'dır. ancak kiracı 25.07.2007 tarihinde tahliye tahhütnamesi vermiş ve 31.12.2007 tarihinde boşaltacağını taahhüt etmiştir. ancak 10.01.2008 tarihinde boşaltmıştır. yani kiracı 01.03.2006-10.01.2008 tarihleri arası bu yeri bedelsiz kullanmıştır. açacığım davanın türü konusunda tereddütlerim var..

Alıntı: av.eseralp

Alıntı: açacığım davanın türü konusunda tereddütlerim var..

Sayın av.eseralp,

"Her dava açılırken kazanılır/kaybedilir".

Tereddütünüzü,titizlik olarak yorumlayıp,takdir ediyorum.

1)Takibin kesinleştiği tarih: ?
Kiracılık ilişkisinin bittiği tarih

2)Tahliye tarihi:10.01.2008...

3)Müvekkilin bugüne kadar...Sessiz kalmış olması... MK.2 kapsamında nasıl değerlendirilebilir ?

Saygılarımla

Alıntı: Yazan av.eseralp kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.03.1998'dir. kira sözleşmesi 8 yıllık olup bitiş tarihi 01.03.2006'dır. ancak kiracı 25.07.2007 tarihinde tahliye tahhütnamesi vermiş ve 31.12.2007 tarihinde boşaltacağını taahhüt etmiştir. ancak 10.01.2008 tarihinde boşaltmıştır. yani kiracı 01.03.2006-10.01.2008 tarihleri arası bu yeri bedelsiz kullanmıştır. açacığım davanın türü konusunda tereddütlerim var..

Alıntı: müvekkil bu kişi ile noterden 8 yıllık kira sözleşmesi yapıyor ve aralarında herhangibir bedel kararlaştırılmıyor. ayrıca noterde yapılan sözleşmedeki kira bedeli ise harca esas olmak üzere komik bir rakam yazılıyor

Ortada kira bedeli (komik olsa da), belirli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralayan tahliye(usulüne uygun tahliye)anına kadar işleyecek kira aylıklarını talep edebilir. Kira sözleşmesi tarafları bağlar. Aksini(kira miktarı da dahil) iddia eden, ispatla mükelleftir. Bu nedenle, ecrimisil veya başka nam altında talepte bulunulamaz.

Sayın av.eseralp

1)02.03.2006 – 31.12.2007 = Kira sözleşmesi

2)Tahliye taahhüdünün; sözleşmenin sona erdirilmesini de içerdiğinden, bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanımı olarak kabul edilmesi gerektiği,

3)Ve bu kabulle de, kira sözleşmesinin 31.12.2007 tarihinde sona ermiş olduğu,

4)Taahhüt edilen tahliye tarihi 31.12.2007’den sonrasında, sözleşmenin uzatıldığına veya yenilendiğine dair “tahliye taahhüdü” ile aynı kuvvet ve mahiyette bir belge olmadığından, 01.01.2008 - 10.01.2008 (tahliye tarihi) arasında kira sözleşmesinin bulunmadığı,

5)(1)’deki dönem için üç yıl yedi ay sonra talepte bulunulmasının TMK.m.2 kapsamında da değerlendirilmesi
gerektiği

Görüşündeyim.

Saygılarımla

değerli görüşleriniz için teşekkür ederim. bu davada biz geçmişe dönük kira tespit davası açamıyoruz. yargıtay 6. hukuk dairesinin kararlarına göre bu tip davalarda öncelikle kira tespit davası açılıp, tespit konusu kira bedeli üzerinden icra takibi yahut dava açabileceğimiz düşünülmektedir. ancak süresi içinde açılmış bir tespit davası olmadığından ben davayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırmam doğru olur mu?

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın av.eseralp 1)02.03.2006 – 31.12.2007 = Kira sözleşmesi 2)Tahliye taahhüdünün; sözleşmenin sona erdirilmesini de içerdiğinden, bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanımı olarak kabul edilmesi gerektiği, 3)Ve bu kabulle de, kira sözleşmesinin 31.12.2007 tarihinde sona ermiş olduğu, 4)Taahhüt edilen tahliye tarihi 31.12.2007’den sonrasında, sözleşmenin uzatıldığına veya yenilendiğine dair “tahliye taahhüdü” ile aynı kuvvet ve mahiyette bir belge olmadığından, 01.01.2008 - 10.01.2008 (tahliye tarihi) arasında kira sözleşmesinin bulunmadığı, 5)(1)’deki dönem için üç yıl yedi ay sonra talepte bulunulmasının TMK.m.2 kapsamında da değerlendirilmesi gerektiği Görüşündeyim. Saygılarımla

İlk 4 cevaba kiralanan arsa oldugu icin aynen katiliyorum.

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın av.eseralp 1)02.03.2006 – 31.12.2007 = Kira sözleşmesi 2)Tahliye taahhüdünün; sözleşmenin sona erdirilmesini de içerdiğinden, bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanımı olarak kabul edilmesi gerektiği, 3)Ve bu kabulle de, kira sözleşmesinin 31.12.2007 tarihinde sona ermiş olduğu, 4)Taahhüt edilen tahliye tarihi 31.12.2007’den sonrasında, sözleşmenin uzatıldığına veya yenilendiğine dair “tahliye taahhüdü” ile aynı kuvvet ve mahiyette bir belge olmadığından, 01.01.2008 - 10.01.2008 (tahliye tarihi) arasında kira sözleşmesinin bulunmadığı, 5)(1)’deki dönem için üç yıl yedi ay sonra talepte bulunulmasının TMK.m.2 kapsamında da değerlendirilmesi gerektiği Görüşündeyim. Saygılarımla

Sayın Metin,

Her zamanki gibi yine ilginç bir bakış açısı getirmişsiniz. Ama yazdıklarınıza katılmıyorum. Öncelikle şunu vurgulamak istiyorum. 6570 S.K.da "süre bitimi" nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır. 6570 S.K.nun 11. maddesine göre, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce tebliğ edilmek kaydıyla kiralayana süre sonunda akti feshedeceğini bildirirse ve tahliye ederse, akit fesholur. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha otomatikman uzar.

Olayımızda, kira başlangıç tarihi:01.03.1998 tarihidir. Dolayısıyla kiracı tahliyeden önce bir ihtarname keşide edip, 10.01.2008 de boşaltacağım deseydi bile, tek taraflı fesih geçerli olmayacaktı.

"Süre bitimi nedeniyle tahliye davası açma hakkı" olmamakla birlikte, "tahliye taahhüdü"nü bir istisna kabul edebiliriz.Verilen tahliye taahhüdünün usulüne uygun olarak verildiği izahtan varestedir. Ancak tarihine dikkat çekmek isterim. 31.12.2007 tarihidir. Peki tam bu tarihte usulüne uygun tahliye edilseydi ne olacaktı? En azından bu forum konusu olmayacaktı. Çünkü kiracı taahhüdüne uymuştur. Ancak, taahhüdüne uymamıştır.Ve 10.01.2008 tarihinde tahliye etmiştir.

Alıntı: tahliye taahhütnamesinin icraya konulmasıyla yeri tahliye ediyor

Eğer kiralayan, tahliye taahütnamesini icra takibine konu etmeseydi, 3 Mart 2008 e kadar işleyecek kira paralarını da talep edebilecekti.

"10 günlük gecikmeden ne çıkar. MK 2 yi işletelim" dersek, bir başkası da "20-30-40 gün olsun" diyebilir. Malumunuz, tahliye taahhüdünde bulunulduğu tarihten itibaren 1 ay içinde kiralayanın dava veya takip açması gerekir.

Birikmiş kira alacaklarının 3 yıl sonra istenilmesinde de, MK 2 inci maddesinin işletilmesine katılmıyorum. Zamanaşımı süresi içinde her türlü alacak, talep edilebilmelidir.Aksi takdirde "zamanaşımı müessesinin" bir anlamı kalmazdı.

Alıntı: Av.Suat Ergin

Alıntı: Her zamanki gibi yine ilginç bir bakış açısı getirmişsiniz. Ama yazdıklarınıza katılmıyorum. Öncelikle şunu vurgulamak istiyorum. 6570 S.K.da "süre bitimi" nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır.

Sayın Ergin,

6570 kabulü ???

Alıntı: Müvekkil kendisine ait arsa üzerine inşaat yapmaya başlıyor. ancak maddi durumu kötüye gidince inşaatı temelde bırakıyor. bu aşamadan sonra müvekkil bir kişi ile anlaşıyor ve bu kişi inşaatın kaba inşaatını yaptırma karşılığı, müvekkilin dükkan,asma kat ve üzeri iki katlı yerini 8 yıllığına kullanma hakkına sahip oluyor

Saygı ve sevgilerimle

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın Ergin, 6570 kabulü ??? Saygı ve sevgilerimle

Sayın Metin,

Sorudaki şu bölüm 6570 S.K.nun uygulanması yönünde düşündürdü. Ayrıca, mecur kiracıya arsa olarak verlip de, kiracı kendi adına bir "örtülü alan" yapmamıştır. Kiralayan nam ve hesabına binayı tamamlamıştır. Soru sahibi açıklşama yaparsa memnun olurum.

Alıntı: kişi 8 yıl oturuyor ve süre bitiminde müvekkil ya çıkmasını ya da günün rayiç değerinden kira bedelini ödemesini talep ediyor. bu talep üzerine kiracı çıkacağını söylüyor ve noterden tahliye taahhütnamesi veriyor. ancak kiracı 1 yıl 8 ay daha bu yerde bedelsiz oturuyor ve tahliye taahhütnamesinin icraya konulmasıyla yeri tahliye ediyor

Diyelim ki, mecur B.K.na tabi bir yerdir. O zaman da "tahliye taahhüdüne" dayanarak, icra takibi ve dava açılamayacaktır. Yani kiralayanın yapmış olduğu icra takibinin, hukuki değeri olmayacaktır. Taraflar ancak B.K. 262 inci maddesindeki sürelere uyarak feshi ihbarda bulunacaktır. Bu durumda da kiracı haksız çıkacaktır. Çünkü 262 inci maddedeki feshi ihbar sürelerine uymadığı aşikardır.

Sayın Ergin,

Soruya göre cevap,
Talebe göre hüküm...

Sözleşme = Eser - Kira...

Saygı ve sevgilerimle

Not:
1.Zamanaşımının; hakkın kullanıma ilişkin zaman sınırı olduğu

2.Objektif iyi niyet kuralının uygulanmasında kesin sınırlar koymaya imkân olmadığından ve her olayda hakkın kullanımının, olayın özelliği nazara alınıp durumun değerlendirilmesi gerektiği

Görüşündeyim.

uyuşmazlık konu yer kiracıya verildiğinde temel ve dükkanlar yapılmış olup, kiracı kalan kaba inşaatı yaptırmıştır. sorun kira bedeli noktasında toplanıyor. kira sözleşmesinin başlangıçta harca esas yazılan değer günümüz şartlarından bir hayli düşüktür. kira tespit davası da açılamıyor.kiracının 01.03.2006-10.01.2008 tarihleri arasında bu yeri bedelsiz kullandığı gerçeği de var. bu durumda karşı taraf kiracının sebepsiz yere zenginleştiğini düşünüyorum. siz değerli meslektaşlarımın bu konuda görüşlerine ihtiyacım var...

Alıntı: Yazan av.eseralp uyuşmazlık konu yer kiracıya verildiğinde temel ve dükkanlar yapılmış olup, kiracı kalan kaba inşaatı yaptırmıştır. sorun kira bedeli noktasında toplanıyor. kira sözleşmesinin başlangıçta harca esas yazılan değer günümüz şartlarından bir hayli düşüktür. kira tespit davası da açılamıyor.kiracının 01.03.2006-10.01.2008 tarihleri arasında bu yeri bedelsiz kullandığı gerçeği de var. bu durumda karşı taraf kiracının sebepsiz yere zenginleştiğini düşünüyorum. siz değerli meslektaşlarımın bu konuda görüşlerine ihtiyacım var...

Sayın av.eseralp,

Kira sözleşmesi yapılırken, binanın çatısı tamamlanmış mıydı? Tamamlanmışsa 6570 S.K.na göre yaptığım açıklamalara bir daha göz atın.

Ya da, kontratta kira bedeline ait hükmü aynen yazar mısınız?

Yine, inşaatın kiracı tarafından "kaba inşaat" haline getirileceğine dair hüküm nasıl kaleme alınmıştır?

Alıntı: Yazan Av.Hulusi Metin Sayın Ergin, Soruya göre cevap, Talebe göre hüküm... Sözleşme = Eser - Kira

Aynen katılıyorum Üstadım. Aslında soru sahibi sizin ve benim yazdıklarımızdan yola çıkarak, elindeki olayı rahatlıkla çözebilir, sanırım. Çünkü belgeler kendisindedir. Belgeleri bizim görme imkanımız bulunmamaktadır.

Soruya göre cevap verebildiğimiz için, meslektaşımızı da yanlış yönlendirmekten korkarım.

Alıntı: av.eseralp

OLAY:
1.Müvekkil kendisine ait arsa üzerine inşaat yapmaya başlıyor. ancak maddi durumu kötüye gidince inşaatı temelde bırakıyor. bu aşamadan sonra müvekkil bir kişi ile anlaşıyor ve bu kişi inşaatın kaba inşaatını yaptırma karşılığı, müvekkilin dükkan, asma kat ve üzeri iki katlı yerini 8 yıllığına kullanma hakkına sahip oluyor.

2.Yapılan anlaşma esasen yap-işlet-devret modeli atipik sözleşmelerden olmasına karşın

3.Müvekkil bu kişi ile noterden 8 yıllık kira sözleşmesi yapıyor ve aralarında herhangi bir bedel kararlaştırılmıyor. ayrıca noterde yapılan sözleşmedeki kira bedeli ise harca esas olmak üzere komik bir rakam yazılıyor.

4.Kişi 8 yıl oturuyor ve

5.Süre bitiminde müvekkil ya çıkmasını ya da günün rayiç değerinden kira bedelini ödemesini talep ediyor. (İHTAR ?)

6.Bu talep üzerine kiracı çıkacağını söylüyor ve noterden tahliye taahhütnamesi veriyor.

7.Ancak kiracı 1 yıl 8 ay daha bu yerde bedelsiz oturuyor ve

8.Tahliye taahhütnamesinin icraya konulmasıyla yeri tahliye ediyor.

9.Bu süreçlerin hiçbirinde kira tespit davası da açılmıyor.

10.Uyuşmazlık konu yer kiracıya verildiğinde temel ve dükkanlar yapılmış olup,

11.Kiracı kalan kaba inşaatı yaptırmıştır.

12.Sorun kira bedeli noktasında toplanıyor.

13.Kira sözleşmesinin başlangıçta harca esas yazılan değer günümüz şartlarından bir hayli düşüktür.

14.Kira tespit davası da açılamıyor.

15.Kiracının 01.03.2006-10.01.2008 tarihleri arasında bu yeri bedelsiz kullandığı gerçeği de var.

Alıntı: av.eseralp

SORU:

1.Şimdi biz bu yerle ilgili kira alacağı talep edememize rağmen, davamızı tazminat şeklinde açsak netice alabilir miyiz?

2.Ayrıca açacağımız bu davada zamanaşımı süremiz ne kadar olur?

3.Biz geçmişe dönük kira tespit davası açamıyoruz.

4.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlarına göre; bu tip davalarda öncelikle kira tespit davası açılıp, tespit konusu kira bedeli üzerinden icra takibi yahut dava açabileceğimiz düşünülmektedir.

5.Ancak süresi içinde açılmış bir tespit davası olmadığından, davayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırmam doğru olur mu?

6.Bu durumda karşı taraf kiracının sebepsiz yere zenginleştiğini düşünüyorum

HUKUK:

1.Taraflar arasındaki sözleşmesinin niteliği/koşulları ?

2.Taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu taşınmazın nitelikleri itibariyle 6570 kapsamında bulunup bulunmadığı ?

3.Bedel ödemeksizin taşınmazdan yararlanılmış olan döneme ilişkin talebin yasal dayanağı?

3.1.Talebin sözleşmeyle ilişkisi

3.2.Talebin sözleşmeden ayrı değerlendirilmesi

3.3.Karma nitelikli sözleşme

Alıntı: Av.Suat Ergin

Alıntı: Soruya göre cevap verebildiğimiz için, meslektaşımızı da yanlış yönlendirmekten korkarım.

Sayın Ergin,

Bence korkmayın...
Bu vesile ile belki "Soru sorma" üzerine bir çalışma başlatılabilir:

Soru: Dünyayı nasıl görüyorsunuz?
Cevabî soru: Gündüz mü, gece mi?

Sayın katılımcılar,

Verilmiş olan bilgiyle sınırlı olarak:

Olay ve Hukuk:

1.6570/m.1>>>BK.

2.BK.m.249 hükmüne göre; kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime mecburdur.

3.Sözleşmenin yapıldığında (dükkan, asma kat ve üzeri iki katlı olması planlanan) taşınmaz tamamlanmamış değildir..! Kiracı tarafından tamamlanması kararlaştırılmıştır (BK.m.249).

4.Sözleşmenin konusu “dükkan” ile sınırlı değildir!

5.Sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralanan arsa ise, olayda BK. hükümleri uygulanır.

6.Sözleşme süresi sekiz yıldır.

7.Taşınmaz, tahliye taahhüdüne istinaden, icra yoluyla tahliye edilmiştir.

Soru:

Bu yerden “1 yıl 8 ay bedelsiz yararlanılmış” olmasının karşılığı…

A)6570 kapsamında kira alacağı mıdır?

B)BK. kapsamında
B.1.Ecrimisil midir?
B.2.Nedensiz zenginleşme midir?

Saygılarımla

Alıntı: müvekkil bu kişi ile noterden 8 yıllık kira sözleşmesi yapıyor ....ayrıca noterde yapılan sözleşmedeki kira bedeli ise harca esas olmak üzere komik bir rakam yazılıyor.

Noterde yapılan sözleşme ile belirlenen "komik" kira bedeli geçerlidir. Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. (BK m.126) Yargıtay kararlarında haksız işgal tazminatı (ecrimisil) alacakları için de kıyasen 5 yıllık zamanaşımı kabul edilmiştir.

Yargıtay kararlarının verdiği ilhamla 6570 sk hakkında görüşümü de aşağıda sunuyorum:

Kiracı bir bina yapma borcu altına girmiş ve karşılığında bu binada oturma hakkını almıştır. Kiranın konusu arsa değildir. Kiranın konusu kiralayanın izni ve isteği ile yapılacak olan musakkaf binadır. Bu nedenle kira sözleşmesi 6570 sayılı Kanun'a tabidir. (Eğer kiracı arsayı kiralamış ve bu arsaya kiralayanın izni olmadan bina yapsaydı, Borçlar Kanunu geçerli olurdu.)

Nitekim kiracı ancak tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye edilebilmiştir. Eğer sözleşme Borçlar Kanunu'na tabi olsaydı kira sözleşmesinde yazılı sürenin bitiminde başkaca hiç bir neden aranmaksızın tahliye edilirdi.

Sözleşme Borçlar Kanunu'na tabi olsaydı 1 yıl 8 aylık süre için ecrimisil istenirken eski kira ile bağımlı kalınmazdı ve rayiç kiralara göre dava açılabilirdi. Halbuki 6570 sk nedeniyle eski kira bedeli yeni dönemde de geçerlidir diye düşünüyorum.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın katılımcılar, Verilmiş olan bilgiyle sınırlı olarak: Olay ve Hukuk: 1.6570/m.1>>>BK. 2.BK.m.249 hükmüne göre; kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime mecburdur. 3.Sözleşmenin yapıldığında (dükkan, asma kat ve üzeri iki katlı olması planlanan) taşınmaz tamamlanmamış değildir..! Kiracı tarafından tamamlanması kararlaştırılmıştır (BK.m.249). 4.Sözleşmenin konusu “dükkan” ile sınırlı değildir! 5.Sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralanan arsa ise, olayda BK. hükümleri uygulanır. 6.Sözleşme süresi sekiz yıldır. 7.Taşınmaz, tahliye taahhüdüne istinaden, icra yoluyla tahliye edilmiştir. Soru: Bu yerden “1 yıl 8 ay bedelsiz yararlanılmış” olmasının karşılığı… A)6570 kapsamında kira alacağı mıdır? B)BK. kapsamında B.1.Ecrimisil midir? B.2.Nedensiz zenginleşme midir? Saygılarımla

Üstadım Sayın Katılımcılara hitap etmişsiniz ama yine ben cevap vereyim. Aslında bu konuda Sayın Admin'in cevabını çok merak ediyorum.

1- Taraflar arasında bir "kira ilişkisinin" olduğu tartışmasızdır."İstisna akdinin" -ayrıca- olabileceği tartışılabilir. Ancak tahminimize göre(tahmin, çünkü soru sahibi kontra sorulara yanıt vermemiştir)kontratta bina yapım işinin karşılığının "kira parası"na mahsup edileceği yazılmıştır. Bu şekilde "kira bedeli" düzenlenmesi mümkündür ve kira ilişkisini sakatlamaz. Asıl sorun noter onaylı kira sözleşmesinde ayrıca cüz-i bir "kira aylığı" belirlenmiştir(!). Soru sahibi lütfederse, bu çelişkileri gidermek mümkün olacak.

2- Ortada bir "kira ilişkisi" olduğuna göre, tahliye ve kira alacaklarının tahsili şartları da kira hukukuna göre olmalıdır. Bu bağlamda olaya 6570 S.K nun mu yoksa B.K.nun 249 ve müteakip maddelerinin mi uygulanacağının pek önemi bulunmamaktadır. Her iki hali de önceki mesajlarımda kendimce açıklamaya çalıştım.İki durumda da, "sebepsiz zenginleşme" ya da "ecrimisil" düşünülemez, diye düşünmekteyim. Çünkü tahliye anına kadar "kiracılık ilişkisi" devam etmiştir.

3- Sonuç olarak, sorudaki en önemli olay "kira parasının hangi miktarda" olduğudur.

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Noterde yapılan sözleşme ile belirlenen "komik" kira bedeli geçerlidir. Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. (BK m.126) Yargıtay kararlarının verdiği ilhamla 6570 sk hakkında görüşümü de aşağıda sunuyorum: Kiracı bir bina yapma borcu altına girmiş ve karşılığında bu binada oturma hakkını almıştır. Kiranın konusu arsa değildir. Kiranın konusu kiralayanın izni ve isteği ile yapılacak olan musakkaf binadır. Bu nedenle kira sözleşmesi 6570 sayılı Kanun'a tabidir. (Eğer kiracı arsayı kiralamış ve bu arsaya kiralayanın izni olmadan bina yapsaydı, Borçlar Kanunu geçerli olurdu.) Nitekim kiracı ancak tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye edilebilmiştir. Eğer sözleşme Borçlar Kanunu'na tabi olsaydı kira sözleşmesinde yazılı sürenin bitiminde başkaca hiç bir neden aranmaksızın tahliye edilirdi. Sözleşme Borçlar Kanunu'na tabi olsaydı 1 yıl 8 aylık süre için ecrimisil istenirken eski kira ile bağımlı kalınmazdı ve rayiç kiralara göre dava açılabilirdi. Halbuki 6570 sk nedeniyle eski kira bedeli yeni dönemde de geçerlidir diye düşünüyorum. Saygılarımla

Ben mesajımı yazarken, siz benden önce davranıp; konuyu kısaca derleyip toparlamışsınız. Mesajınıza harfi harfine katılmaktayım. Sayın Admin'in ismini zikrederken sizi unuttuğum için de özür diliyorum.

Alıntı: Av.Suat Ergin

Alıntı: Üstadım Sayın Katılımcılara hitap etmişsiniz ama yine ben cevap vereyim...

Sayın Ergin,
Kambersiz düğün olur mu?

Kaldı ki siz... Tartışmaya katılanların dışında değilsiniz ki!

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın Ergin, Kambersiz düğün olur mu? Kaldı ki siz... Tartışmaya katılanların dışında değilsiniz ki!

Eyvallah Üstadım.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Admin'in ismini zikrederken sizi unuttuğum için de özür diliyorum.

Sayın Ergin,
Kambersiz düğün olur mu?

Kaldı ki ben... Tartışmaya katılanların dışında değilim ki!

Sayın katılımcılar,
Sayın Admin,Ergin,Konyalı,Dikici...dahil olmak üzere

Ortak noktalardan biri:
Soru sahibi meslektaşımızın "cevabî sorularımızı" cevaplaması gerektiği...

Ve Yargıtay (6.HD.E.2011/2092,K.2011/3831,T.29.3.2011):

1.Taraflar arasında “yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

2.Uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununa mı yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olup olmadığı noktasındadır.”

3.“davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.”

Kahve molası...
Barika-ı hakikat,müsademe-i efkardan doğar...

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Sayın Ergin, Kambersiz düğün olur mu? Kaldı ki ben... Tartışmaya katılanların dışında değilim ki!

Formunuzu koruyorsunuz.

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın katılımcılar, Sayın Admin,Ergin,Konyalı,Dikici...dahil olmak üzere Ortak noktalardan biri: Soru sahibi meslektaşımızın "cevabî sorularımızı" cevaplaması gerektiği... Ve Yargıtay (6.HD.E.2011/2092,K.2011/3831,T.29.3.2011): 1.Taraflar arasında “yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 2.Uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununa mı yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olup olmadığı noktasındadır.” 3.“davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.” Kahve molası... Barika-ı hakikat,müsademe-i efkardan doğar...

Aynı fikirdeyim.

Kiralanan taşınmaz, kiralanırken ki durumu esas alınarak değerlendirilir.

Alıntı: A) TARİFİ MADDE 248 - Adi icar, bir akittirki mucir onunla, müstecire ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder. B) MUCİRİN VAZİFELERİ I - MECURUN TESLİMİ 1 - KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE MADDE 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.

Kiralayan, kiralanan şeyi kullanılabilir şekilde kiracıya teslim etmek zorundadır.

Ancak ileride kullanılabilir olmak kaydıyla yapılan akitler de geçerlidir. Bu son durumda kira akdinin başlangıç tarihi; ilk sözleşmenin yapıldığı tarih değil, mecurun kira akdine uygun çerçevede kullanılabilir hale geldiği tarih itibariyle geçerli olabilir kanaatindeyim. Aksi durumda kiralanan şey ne durumda teslim edilmişse (uygulanacak kanun bakımından) o durum esas alınabilir.

Yargıtay'ın (*), kullanılabilir olmaktan çıkan mecur için kira akdinin sona ereceğini kabul eden kararları da, " mecurun kullanılabilir durumda olmasını" akdin geçerliliği için zorunlu unsur saymaktadır. Bu bakımdan 6570 sayılı kanun çerçevesinde kullanılabilir bir mecur olmadan teslim edilen mecurun ileride o kapsama gireceğinden bahisle şimdiden 6570 çerçevesine almak kanaatimce olanaksız olur.

(*)

Alıntı: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1984/442 K. 1984/2255 T. 23.3.1984 • KİRALANANIN YIKILMASI ( Kira İlişkisinin Sona Ermesi ) • KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERMESİ ( Kiralananın Yıkılması ) • VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Mahkemenin Usule Aykırı Şekilde Verdiği Kiralananın Tamiri İzni Sonunda Yapılan İşler ) 818/m.249,251,410 ÖZET : Kiralayanlara yüklenemeyen nedenle yapının yıkılması yüzünden borcun ödenmesi kiralananın kullanılmaya yararlı bir durumda bulundurulması olanaksızdır. Dolayısıyla kira ilişkisi sona ermiştir. Davacının onarım talebi, mahkemenin ihtiyati tedbir yolu ile verilen izne müstenit bulunduğundan vekaletsiz işgörme hükümleri uygulanır.

Alıntı: Av.Armağan Konyalı

Alıntı: Sözleşme Borçlar Kanunu'na tabi olsaydı 1 yıl 8 aylık süre için ecrimisil istenirken eski kira ile bağımlı kalınmazdı ve rayiç kiralara göre dava açılabilirdi. Halbuki 6570 sk nedeniyle eski kira bedeli yeni dönemde de geçerlidir diye düşünüyorum.

Evet, soru sahibi meslektaşımızın yanıtını aradığı...

1)6570 ise>>> "eski kira bedeli yeni dönemde de geçerlidir diye düşünüyorum"

2)BK... İse,
2.1.Ecrimisil...
2.2."Nedensiz zenginleşme"...

Alıntı: Av.Mehmet Saim Dikici

Alıntı: 6570 sayılı kanun çerçevesinde kullanılabilir bir mecur olmadan teslim edilen mecurun ileride o kapsama gireceğinden bahisle şimdiden 6570 çerçevesine almak kanaatimce olanaksız olur.

Bence de...
Sözleşme geçerlidir;ancak,yapıldığı anda 6570 kapsamında değildir!



Hepinize sevgiler