kooperatifin eski hale iade istemi

Sayın meslektaşlarım kat mülkiyetine henüz geçilmemiş bir kooperatifte, bağımsız bölüm maliklerinden birinin projeye ve ruhsata aykırı değişiklikler yaptığı 1 yıl önce tespit edilmiştir.Eski hale getirma davası konusunda, kat mülkiyetine geçilmediği için ticaret mahkemesine kooperatif dava açabilir mi?Bu tür davalarda zamanaşımı ne kadardır

Sayın meslektaşım,

Kat mülkiyetine geçilmemiş ise,bağımsız bölüm maliki olunamaz.

Son var olan durum,kat irtifakı krulmuş,arsa paylı mülkiyet midir?

Yoksa tüm taşınmazlar sadece kooperatif adına kayıtlı olup,tahsis mi mevcuttur?

Ayrıntılı cevap halinde doğru sonuca ulaşabiliriz.Var olan durumu net yazınız..

Saygılarımla

Gamze Hanım ilginize teşekkür ederim.
Taşınmaz halihazırda kooperatif adına kayıtlı olup, üyelere tapu devri başlamış ancak bu üye henüz borçlarını ödemediğinden tapu devri kendisine yapılmamıştır.Kat irtifakına geçilmiştir ancak dediğim gibi taşınmaz halen kooperatif adına görünmektedir.
Saygılarımla

Sayın Av.Aylin Kaya,

KMK 33. maddesi gereği projeye aykırılıkların giderilmesi için hakimin müdahelesine dair davalar,kat maliki/bağımsız bölüm malikine karşı açılan davalardır.

Bağımsız bölüm koooperatif adına kayıtlı olup,zannederim tahsis edilmiş ve zilyetliği,kullanımı mustakbel kat malikine bırakılmış,bu kat maliki projeye aykırı tadilat gerçekleştirmiştir.

Kimse kendi aleyhine dava açmaya zorlanamayacağına,projeye aykırılıkların giderilmesi için,zilyetlik devir dahi edilmiş olsa,bağımsız bölüm maliki olmayan zilyede dava açmanın da mümkün olmadığına göre farklı bir yol izlemek gerekecektir.

Üstelik bu projeye aykırılıkların ilgili belediye tarafından tespiti halinde kooperatif her türlü cezai ve hukuki sorumluluğun muhatabı olacak ve başı ağrıyacaktır.

Eğer mümkün ise,zilyede derhal ihtarname gönderilmeli ve projeye aykırılıkların belirlenen süre içinde giderilmesi,aksi halde yasal olarak mülkiyet hala kooperatif adına kayıtlı olduğundan projeye aykırılıkların kooperatif tarafından giderileceği ve masrafın tahsili için ilgilisine dava açılacağı ihtar edilmelidir.Bu çağrıya cevap alınamazsa,aykırılıklar delil tespiti olarak bilirkişi marifetiyle belirlenmeli ve tekrar ilgiliye bu tespit tebliğ edilmeli ardından bana göre yıkım projeye aykırılıklarla sınırlı olmak üzere kooperatif tarafından yapılmalıdır.

Bu işin dava yoluyla çözümlenmesi KMK. hükümlerine göre mümkün değildir.Sadece yıkım sebebiyle oluşabilecek zarar ziyan davası olarak olaya bakılabilir.İntifa hakkı sahibinin projeye aykırılıklar için dava açmak hakkı bulunmadığına ilişkin Yargıtay kararını sunuyorum.Bu hak sadece kat malikine tanınmıştır.

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/88

K. 2005/2176

T. 14.3.2005

• KAT MÜLKİYETİ YASASINA AYKIRI KULLANIM ( İntifa Hakkı Sahibinin Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinden Yararlanmasına Etkili Olmayan Değişikliklere Karşı Dava Açma Hakkına Sahip Olmadığı )

• ORTAK YERE MÜDAHALE VE PROJEYE AYKIRILIK ( İntifa Hakkı Sahibinin Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinden Yararlanmasına Etkili Olmayan Değişikliklere Karşı Dava Açma Hakkına Sahip Olmadığı )

• İNTİFA HAKKI SAHİBİ ( Ana Taşınmazın Ortak Yerlerinden Yararlanmasına Etkili Olmayan Değişikliklere Karşı Dava Açma Hakkına Sahip Olmadığı - Açması İçin Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkını Ne Surette Engellediğini Veya Kısıtladığını İspat Etmek Zorunda Olduğu )

634/m. 33


ÖZET : İntifa hakkı sahibi, bağımsız bölümün zilyedi olup taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Hak ve yetkileri, intifa hakkının konusu ile sınırlıdır. İntifa hakkı sahibi, ana taşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına etkili olmayan değişikliklere karşı dava açma hakkına sahip değildir. Bu tür davaları açma hakkı, bağımsız kat maliklerine aittir. Bu durumda intifa hakkı sahibi. ortak alana müdahalelerin ve projeye aykırılıkların ortak yerlerden yararlanma hakkını ne surette engellediğini veya kısıtladığını ispat etmek zorundadır.
DAVA : Dava dilekçesinde, Kat Mülkiyeti Yasası'na aykırı kullanımın, karşı davada projeye aykırı değişikliklerin eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın ve karşı davanın kabulü cihetine gidilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalılardan Av. M.T.O. ile Av. Z.F.S. geldiler.
Aleyhine temyiz olunan davacı adına gelen olmadı. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan M'nin, anataşınmaza ait ortak yerlere müdahale edip tesis ve değişiklikler yaptığını, bahçeyi ve eski kalorifer dairesini üçüncü kişilere kiraladığını, bahçe duvarına reklam panolarının asılmasına izin verdiğini, ayrıca; yine dava konusu apartmanda II numaralı çekme kat maliki olan Ayşe'nin terastaki çamaşırlık sahasını bağımsız bölümüne kattığını iddia ederek ortak yerlere vaki müdahalelerin önlenmesine, buralara yapılan tadilat ve tesislerin yıkılmasına, işgalin sona erdirilmesine, projeye ve yönetim planına aykırılık teşkil eden hususların eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir. Yargılama sırasında davalı Ayşe vekili, davacının da balkonunu projeye aykırı biçimde kapattığını iddia ederek balkona yapılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemiyle karşı dava açmıştır. Davacı vekili yargılama sırasında K. aleyhine açtığı davadan feragat ettiğini bildirmiş, mahkemece, tüm bu hususlar dikkate alınarak davacı ve davalı-karşı davacı aleyhine açılan davaların kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içindeki belge ve bilgilerden; davacı E., dava konusu apartmanın ikinci katında bulunan 20/200 arsa paylı 5 numaralı bağımsız bölümün tamamının intifa hakkı sahibidir. Bu dairenin mülkiyeti davacının oğlu dava dışı B'ye aittir. Davalı karşı davacı Ayşe'nin, anataşınmazın tapuda, 16/200 arsa paylı çekme kat 11 numaralı mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümünün maliki olduğu anlaşılmıştır.
Mahkemece, anataşınmazın projesi de uygulanmak suretiyle mahallinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 12.11.2003 günlü raporda; davalılardan Ayşe'nin, maliki olduğu 11 numaralı dairenin dışındaki terasın bir kısmının üst ve yan taraflarını alüminyum doğrama ile kapatarak bağımsız bölümüne kattığı, projeye aykırı olarak mevcut pencereyi kaldırıp yerine, duvar üzerine yeni bir pencere açtığı, terasın diğer bir bölümüne yatay ve dikey demir profillerden bir tesis yaptığı, davacı E'nin ise kullandığı 5 numaralı dairesinin balkonunu projesine aykırı şekilde pimapen doğrama ile kapatıp bağımsız bölümüne eklediği, dava konusu apartmanın, tapuda mesken olan 3 numaralı bağımsız bölümünün "K. Emlak" tarafından işyeri olarak kullanıldığı ve burasının emlak bürosuna dönüştürülmesi sırasında iç mekan ile balkonda projeye aykırı tarzda bir kısım ilave ve değişiklikler yapıldığı, anataşınmazın ön ve yan cephelerine reklam panolarının asıldığı, yine dava konusu anayapının tapuda mesken olan 1 numaralı bağımsız bölümünün, S. Otomotiv San. A.ş. tarafından oto galerisi şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, bu dairenin arka kısmında kalan ve projesinde ortak yerlerden sığınak ile kömürlük olarak gözüken kısımlarının, tadilatla bu bağımsız bölüme dahil edilip kullanıldığı, ayrıca; projesinde mevcut olduğu halde 1 numaralı dairenin apartman içindeki giriş kapısı ile merdiven altındaki boşluktaki kapının iptal edildiği, ortak yerlere geçiş sağlayan ara koridorun da bağımsız bölüme katılıp kullanıldığı, ön cephedeki pencerelerin de projesine aykırı olarak büyütülüp vitrin ve kapı şekline dönüştürüldüğü, anataşınmazın bahçesinin de oto galerisi ve otopark şeklinde düzenlendiği belirlenmiştir.
Dosya içerisindeki 23.05.2002 gün ve 42254 yevmiye numaralı, B. Altıncı Noterliği tarafından düzenlenmiş, davalı E'ye ait muvafakatname içeriğinden; dava konusu anataşınmazın bahçesini, S. Otomotiv Sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi'nin kullanmasına ve burada tadilat yapmasına rıza ve muvafakatinin bulunduğunu beyan ve ikrar ettiği anlaşılmaktadır.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Yukarıda belirtildiği gibi asıl davanın davacısı E. dava konusu anataşınmazda malik değil, intifa hakkı sahibidir. İntifa hakkı sahibi, bağımsız bölümün zilyedi olup, taşınmazı kullanmak, ondan yararlanmak ve onu idare etmek haklarına sahiptir. Bağımsız bölümdeki bu hakları nedeniyle anataşınmazdaki tüm ortak yerlerden yasa ile kendisine tanınan yararlanma hakkı kendisine ait ise de; bu hak ve yetkiler, intifa hakkının konusu ile sınırlıdır. İntifa hakkı sahibi, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi kapsamında olan ve anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına etkili bulunmayan konularda dava hakkına sahip değildir. Kat Mülkiyeti Yasası, bu tür davaları açma hakkını salt bağımsız bölüm malikine tanımıştır. İntifa hakkı sahibi, bu hakkı nedeniyle sadece bağımsız bölümünden ve anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasını engelleyen hususlardan dolayı ve bunlarla sınırlı olarak dava açma hakkına sahiptir. Yukarıdaki açıklamalar karşısında, davacı intifa hakkı sahibinin sözünü ettiği ortak alanlara vaki müdahalelerin, projeye aykırı olarak yapılan tesis ve değişikliklerin, onun bağımsız bölümünden veya anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanma hakkını ne suretle kısıtladığını ya da engellediğini kanıtlamak zorundadır.
Öte yandan; davacı E., yukarıda da açıklandığı gibi dava konusu anataşınmazın bahçesini S. Otomotiv Sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi'nin kullanmasına, tadilat yapmasına rıza ve muvafakatinin bulunduğunu beyan ve ikrar ettiği anlaşılmaktadır. Muvafakatin kapsamında bulunan hususlarda dava açılması her konuda aranan ve mahkemece de doğrudan doğruya göz önünde bulundurulması gereken Türk Medeni Yasası'nın 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kuralıyla da bağdaşmaz.
Şu halde mahkemece, anataşınmazın bir bağımsız bölümünde intifa hakkı sahibi olduğu anlaşılan davacı E'nin açtığı dava konusunda yukarıda açıklanan hususlar göz önünde tutularak gerekli incelemenin yapılması ve kanıtların buna göre değerlendirilmesi suretiyle oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalılar yararına takdir edilen 400.000.000.- TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı taraflara verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, 14.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.