Tahliye Talepli İcra takibi

Herkese iyi çalışmalar.
Daha önce yapmadığım bir işlem olan tahliye talepli icra takibi örnek:13 hakkında bilgisi olan meslektaşlarımın yardımını rica etmekteyim. Şöyleki; müvekkilimin kiracısıyla 2019 yılına ait adi bir kira sözleşmesi var. Kiracı sözleşmeyi kendi eliyle doldurmuş olmasına rağmen imzası mevcut değil. Ayrıca sözleşme de aidat, elektrik ve su giderlerinden kiracının sorumlu olduğu belirtilmiş. Abonelikleri üzerine almadan ödemeleri ilk zamanlarda gerçekleştirmiş. Son 15 aylık kira, son 10 aylık aidat ve yine son dönemlere ait elektrik su faturaları ödenmemiş durumda. Müvekkilim de elektrik su ve aidat borcunu ödemek zorunda kalmıştır. Borçluyla whatsapp üzerinde ki konuşmalarda borcumu ödeyeceğim vs. Tarzında konuşmaları da mevcut. Bu durumlardan önce sormak istediğim;
Müvekkil ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin 17.maddesinde;
Aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedelleri muaccelliyet kesbeder ve bu hal kiracı tarafından gayrimenkulün tahliyesi sebebi larak peşinen kabul edilir. şeklinde belirtilmiştir. Sizce bu maddeye dayanarak kiracıya tahliye için bir ihtar çekmek yeterli mi? eğer kiracı ihtara uyup evi boşaltırsa Kira bedelleri içinde normal biz ilamsız takibi açılabilir mi? Herhangi bir önerisi olan meslektaşlarım varsa sevinirim.
Bu madde haricinde sormak istediğim;
1- Örnek:13 başlattığımızda Borçlu sözleşmeye itiraz ederse itirazın kaldırılması+ tahliye için sulh hukuka mı icra hukuka mı başvurmak gerekiyor?
2- Bu ilamsız takipte kira sözleşmesinden kaynaklı olan aidat, elektrik su faturaları da alacak kalemi olarak eklenip talep edilebilir mi?
3- Kira sözleşmesi için bugüne kadar herhangi bir damga vergisi ödenmemiştir. Takibi açmadan önce damga vergilerini ödemek durumunda olduğumuzun farkındayım. Damga vergilerinin ödenmesi sonrası dosya içerisinde sunmuş olduğumuz makbuzlarla damga vergisi için ödenen bedelde istenebilir mi?

Ayrıca yukarıda da belirttiğim gibi ilk kez bu işlemi yapacak olmam nedeniyle siz değerli üstatlarımın bu işlem de dikkat etmem gereken, bilmem gereken önemli herhangi bir husus varsa onu belirtebilirseniz çok sevinirim
Şimdiden herkese çok teşekkürler😊

Öncelikle kiracının imzasını taşımayan yazılı kira sözleşmesi geçerli olmadığından bu sözleşmeye dayanamazsınız. Dolayısıyla damga vergisi vs sorularınıza da verilecek cevap belli; yatırılmasına gerek yok.

1- Bildiğiniz üzere; kira sözleşmesinin yazılı olmasına gerek yok. Bu nedenle sizin durumunuzda olduğu gibi, sözlü kira akdine dayanarak da 13 örnek icra takibi yapabilirsiniz. Zaten daha önce ödenmiş kira bedelleri ve elinizdeki mesajlar da buna delil.

2- Ayrıca ihtara gerek yok, icra takibi ihtar yerine geçer. 2 aydan fazla kira bedeli ödenmediğinde benim yaptığım ve genel uygulama şu şekilde;
öncelikle 13 örnek icra takibi açılır,
7 gün itiraz ve 30 günlük ödeme süresi tanınır,
itiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava açılır.
karar verildiğinde icra dairesine sunulur ve tahliye işlemlerine başlanır. Uygulamada, birinci defa eve gidilir ve borçluya süre tanınır. Borçlu kendi tahliye etmezse, ikinci defa hamal nakliye depo ayarlanarak tahliye işlemi gerçekleştirilir.

2- Borçlu sadece borca itiraz ederse; ödediğini ispat yükü borçludadır.
Borçlu kira ilişkisine itiraz ederse; sözlü kira sözleşmesi daha önce ödemiş olduğu kira bedellerine ilişkin dekontlar ve mesajlar ile ispatlarsınızç

3- Aidat elektrik su gibi alacak kalemlerini sözleşmede yazmadıkça 13 örnekte icra takibinde talep edemezsiniz. Ki sizin durumunuzda yazılı bir sözleşme dahi olmadığından siz de talep edemezsiniz.
YARGITAY
12.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/ 8153
Karar: 2014 / 11453
Somut olayda, takip talebinde borcun sebebi olarak “yıllık gider katılım payı ve elektrik, su ve diğer giderler” açıklamasına yer verildiği görülmektedir. Takip dayanağı kira sözleşmesinde, takipte talep edilen alacakların kira parasından sayılacağı ve ödenmemesi halinde tahliye nedeni olacağına dair bir düzenlemede bulunmadığına göre bu alacak kalemleri için borçluya örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilmesi usul ve yasaya aykırıdır. O halde mahkemece şikayetinkabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

4- Yazılı kira sözleşmeniz olmadığından; icra dairesi sizden damga vergisi istemeyecektir.

Alıntı: Yazan Av. Musa TAÇYILDIZ Öncelikle kiracının imzasını taşımayan yazılı kira sözleşmesi geçerli olmadığından bu sözleşmeye dayanamazsınız. Dolayısıyla damga vergisi vs sorularınıza da verilecek cevap belli; yatırılmasına gerek yok. 1- Bildiğiniz üzere; kira sözleşmesinin yazılı olmasına gerek yok. Bu nedenle sizin durumunuzda olduğu gibi, sözlü kira akdine dayanarak da 13 örnek icra takibi yapabilirsiniz. Zaten daha önce ödenmiş kira bedelleri ve elinizdeki mesajlar da buna delil. 2- Ayrıca ihtara gerek yok, icra takibi ihtar yerine geçer. 2 aydan fazla kira bedeli ödenmediğinde benim yaptığım ve genel uygulama şu şekilde; öncelikle 13 örnek icra takibi açılır, 7 gün itiraz ve 30 günlük ödeme süresi tanınır, itiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava açılır. karar verildiğinde icra dairesine sunulur ve tahliye işlemlerine başlanır. Uygulamada, birinci defa eve gidilir ve borçluya süre tanınır. Borçlu kendi tahliye etmezse, ikinci defa hamal nakliye depo ayarlanarak tahliye işlemi gerçekleştirilir. 2- Borçlu sadece borca itiraz ederse; ödediğini ispat yükü borçludadır. Borçlu kira ilişkisine itiraz ederse; sözlü kira sözleşmesi daha önce ödemiş olduğu kira bedellerine ilişkin dekontlar ve mesajlar ile ispatlarsınızç 3- Aidat elektrik su gibi alacak kalemlerini sözleşmede yazmadıkça 13 örnekte icra takibinde talep edemezsiniz. Ki sizin durumunuzda yazılı bir sözleşme dahi olmadığından siz de talep edemezsiniz. YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 8153 Karar: 2014 / 11453 Somut olayda, takip talebinde borcun sebebi olarak “yıllık gider katılım payı ve elektrik, su ve diğer giderler” açıklamasına yer verildiği görülmektedir. Takip dayanağı kira sözleşmesinde, takipte talep edilen alacakların kira parasından sayılacağı ve ödenmemesi halinde tahliye nedeni olacağına dair bir düzenlemede bulunmadığına göre bu alacak kalemleri için borçluya örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilmesi usul ve yasaya aykırıdır. O halde mahkemece şikayetinkabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir. 4- Yazılı kira sözleşmeniz olmadığından; icra dairesi sizden damga vergisi istemeyecektir.

Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim meslektaşım.

Kira sözleşmesinde bahsetmiş olduğumuz giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmiş. Ancak kira sözleşmesinde ki durumun ben de farkındayım. Sadece sözleşmedeki yazıların kiracıya ait olması, sözleşmeye uygun şekilde 10 ay boyunca düzenli olarak kira, aidat, faturaları ödemesi haline karşılık kiracı sözleşmeye itiraz etse de sözleşmenin varlığı ispatlanabilir mi acaba diye bir düşünce uyandırdı bende.
Peki bu durumda sizce yapabileceğimiz tek durum tahliye ve kira bedellerinin tahsili amacıyla ör:13 başlatmak mı? Müvekkil tarafından ödenen Diğer alacakların tahsili için herhangi bir öneriniz var mı?

Alıntı: Yazan av.semakeles Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim meslektaşım. Kira sözleşmesinde bahsetmiş olduğumuz giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmiş. Ancak kira sözleşmesinde ki durumun ben de farkındayım. Sadece sözleşmedeki yazıların kiracıya ait olması, sözleşmeye uygun şekilde 10 ay boyunca düzenli olarak kira, aidat, faturaları ödemesi haline karşılık kiracı sözleşmeye itiraz etse de sözleşmenin varlığı ispatlanabilir mi acaba diye bir düşünce uyandırdı bende. Peki bu durumda sizce yapabileceğimiz tek durum tahliye ve kira bedellerinin tahsili amacıyla ör:13 başlatmak mı? Müvekkil tarafından ödenen Diğer alacakların tahsili için herhangi bir öneriniz var mı?

1- 10 ay boyunca düzenli ödeme kira ilişkisinin varlığını ispatlar. Kira sözleşmesini geçerli kılmaz.

2- Diğer alacaklar için 7 örnek icra takibi yada direkt alacak davası açabilirsiniz meslektaşım

Alıntı: Yazan Av. Musa TAÇYILDIZ 1- 10 ay boyunca düzenli ödeme kira ilişkisinin varlığını ispatlar. Kira sözleşmesini geçerli kılmaz. 2- Diğer alacaklar için 7 örnek icra takibi yada direkt alacak davası açabilirsiniz meslektaşım

Cevaplarınız ve ilginiz için teşekkürler meslektaşım. İyi çalışmalar dilerim

Kiralananın konut olduğu varsayımıyla:

1- Kiranın iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde muacceliyet doğacağı ile ilgili sözleşme maddesi yasaya aykırı. Daha gelmemiş ayların kira bedelleri talep edilemez. Kira ödenmedi diye sözleşme de feshedilemez. Önce süre verilmeli.

2- Bir kiranın hiç ödenmemesi ya da eksik ödenmesi dahi TBK md. 315 uyarınca kiraya verene, kiracıya ödeme için süre vermek ve verilen sürede ödemenin yapılmaması halinde sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Bunu örnek 13 ile yapıyoruz. 13 ile verilen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılıyor. Sözleşme mahkeme kararı ile feshediliyor.

3- Aidat, su, elektrik, doğalgaz, vs gibi ödemeler yan giderdir. Bunların ödenmemesi de TBK md. 315 dayanağı ile sözleşmenin feshi imkanı sağlar. Yine süre verilir şüphesiz. 13 örnek icra takibinde bu yan giderler de yazılabilir. Hatta sadece su faturasının ödenmemesi nedeniyle 13 örnek icra takibi yapılıp süre vermek, süresinde ödemenin yapılmaması halinde tahliye davası açmak mümkündür.

4- İcra dairesi konutlara ilişkin kira sözleşmelerinde, sözleşme yazılı da olsa, damga vergisini kontrol etmiyor. Sözlü sözleşmede zaten damga vergisi yok. Dolayısıyla damga vergisi ödenmeden de icra takibi başlatılabilir. Eğer sözleşmede damga vergisinden kiracı sorumlu tutulduğu halde ödemeyi kiraya veren yapmışsa, bu konu dışı ayrı bir alacak kalemi doğurur. Örnek 7 ile ayrıca istemek doğru olacaktır.

Dolayısıyla 2 yol mevcut:

1- Ödenmeyen kira(1 ay yeterlidir) ve yan giderler kalem olarak yazılıp tahliye talepli 13 örnek icra takibi yapılır. Takip talebi oluştururken, talep ve takip yolu kısmında tahliye istendiği belirtilmeli, takipte tahliye edilecek konutun adresi de yer almalıdır. Açılmış bir takibi örnek alarak yapmak faydalı olacaktır. 30 günlük sürede kalemler ödenirse bu icra takibi ilk ihtar anlamına gelir. Ödenmezse tahliye talepli olarak icra hukuk mahkemesinde 6 ay içerisinde dava açılabilir. 6 aylık süre, 30 günlük sürenin bitiminden başlar. Tahliye kararı alındığında karar icra dairesine verilir ve tahliye için gün alınıp işlemler yapılır.

2- 30 günlük sürede kalemler ödenirse artık tahliye istenemez. Ancak devam eden ayların kira ödemelerinde sorun yaşanırsa, bir kez daha icra takibi yapılır. 30 gün içinde ödeme yapılsa dahi artık kiraya verenin elinde 2 ihtar mevcuttur. Kira dönemi sonundaki 1 ay içerisinde TBK madde 352/2 uyarınca kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Merhabalar,

Herkese iyi yıllar. Tahliye talepli icra takibi taşınmazın ilinde mi açılmak zorundadır?
Teşekkür ederim.