İspatlanamayan Kira Sözleşmesi- İcra Dairesine İtiraz

Sayın meslektaşlarım,
Yazılı olmayan kira sözleşmesine dayanarak icra takibi yaptım. Kiracı hem böyle bir kira sözleşmesi yoktur, hem de tüm borca itiraz ediyorum diye dilekçe vererek takibi durdurdu. Kira sözleşmesini ve miktarını ispatlayamıyorum. Bu konuda herhangi bir belge yok.
Şimdi İtirazın iptali için dava açsam kira akdini ispatlayamacağım için kaybedeceğim.
Ecrimisil kurallarına dayanarak dava açmam doğru mu olur ve ya ne yapmalıyım veya buna benzer olay yaşayana bu konuda fikri olan meslektaşlarım varsa şimdiden teşekkür ediyorum.

Değerli meslektaşım böyle bir davada ispat sorunu yaşayabilirsiniz.kanaatimce ecrimisil olgusuna dayanmanız yerinde olacaktır.Eğer kiracı kiracılık sıfatını kabul etmiyorsa bu arada herhangi bir hukuki ilişki-nedenin bulunmadığınıda kabul anlamına gelir.Bu durumda sebepsiz yere işgal ettiği taşınmaz için ecrimisil ödemesi gerekecektir.

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/5976
K. 2005/6701
T. 2.6.2005
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olmasının Hiçbir Biçim Koşuluna Bağlı Olmadığı Yazılı Veya Sözlü Yapılabileceği Gibi Zımni de Yapılabileceği - Tarafların Esaslı Unsurlarında Anlaşmış Olmaları Gereği )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Bir Hukuki Fiil "Vakıa" Değil Bir Hakkın Doğumuna Değiştirilmesine Veya Ortadan Kaldırılmasına Neden Olma Niteliği İtibariyle Bir Hukuki İşlem "Muamele" Olduğu )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Davacının Dükkanının Üstü Açık Kısmını Kapatma ve Onarma Masrafı Karşılığında 3 Yıl Süre İle Davalı Kullanımına Bıraktığı Rızası Olmadan Diğer Davalıya Kiralandığı Sürenin Sonunda Kendisine Ecrimisil Ödenmediği İddiası )
• TANIKLA İSPAT YASAĞI ( Belli Tutardaki Kira Sözleşmesinin Varlığının Ancak Yazılı Delille İspat Edilebileceği - Sözü Edilen Miktarın Yıllık Kira Tutarına Göre Tespit Olunacağı )
1086/m. 288
818/m.248, 276
ÖZET : Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki bulunduğu 856 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 192 m2'lik dükkanın 80 m2'lik üstü açık kısmını, kapatma ve onarma masrafı karşılığında 3 yıl süre ile davalı Zekeriya'nın kullanımına bıraktığını, Zekeriye'nın kendi rızasını almadan burayı diğer davalı Cihan'a kiraladığını, bu sürenin sonunda kendisine ecrimisil ödenmediğini ve işyerine ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüp elatmanın önlenmesi ve 900.000.000.TL ecrimisil istemiştir.

Davalı Zekeriya, davacı ile aralarında herhangi bir kira ilişkisi bulunmadığını, davacının mülkünü işgal etmediğini, dava konusu yeri Cihan'a kiralamasına aracılık ettiğini, davada kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davalı Cihan, çekişmeli yeri arsa olarak davacıdan kiraladığını, yapacağı masraf karşılığında kira bedeli ödemeden oturma konusunda anlaştıklarını, henüz masraf kadar kira bedeli tahakkuk etmediğinden kira ödemediğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu gerekçesi ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ulak'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, kiracılık ilişkisinden sözedilerek görev nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 120 sayılı parselin davacı adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davalı Cihan'ın işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı Cihan kiracılık, savunmasında bulunmuş, mahkemece bu savunmaya değer verilmiştir.

Bilindiği üzere; Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural 18.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

SONUÇ : Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesine ve 3 yıllık sürenin dolduğu Eylül 2003 tarihinden itibaren ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 2.6.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

yarx

Sayın Roni,
İspat sorunu elbette var.Takibe konu dönem ilk kira dönemi midir? Değilse, muhatap müvekkilinize herhangi bir ödeme yapmış mıdır? Herhangi bir ihtarname keşide edilmiş midir? İtirazı, belirttiğiniz gibi sadece "kira ilişkimiz yoktur, borca itiraz ediyorum" dan mı ibarettir? Takibe konu dönem ilk kira dönemi,önceki tarihli makbuz,dekont ya da kayıt yok,itirazından da bir ip ucu yakalanamıyorsa/yakalanamıyacaksa Sayın Bursa'nın önerisi yerinde görünüyor. Konu biraz açılabilirse, ihtimaller tartışılabilir.Selamlar.

Alıntı: Yazan hskaraca Sayın Roni, İspat sorunu elbette var.Takibe konu dönem ilk kira dönemi midir? Değilse, muhatap müvekkilinize herhangi bir ödeme yapmış mıdır? Herhangi bir ihtarname keşide edilmiş midir? İtirazı, belirttiğiniz gibi sadece "kira ilişkimiz yoktur, borca itiraz ediyorum" dan mı ibarettir? Takibe konu dönem ilk kira dönemi,önceki tarihli makbuz,dekont ya da kayıt yok,itirazından da bir ip ucu yakalanamıyorsa/yakalanamıyacaksa Sayın Bursa'nın önerisi yerinde görünüyor. Konu biraz açılabilirse, ihtimaller tartışılabilir.Selamlar.

Sayın Karaca,
İtiraz cümlesi aynen şu şekilde: "Ben bu şekilde bir sözleşme ve anlaşma yapmadım. Kira borcum altında ve yöndetim gideri altında bir borcum yoktur ve bu meydana gelen faize de itiraz ederim." (adında yerine sanırım altında yazmış ben aynen olsun diye yine de yazıldığı gibi yazdım."
İşyerini yaklaşık 8 yıldır kullanıyor. Ödemeler hep elden yapılmış. Sadece bundan 6 yıl önce o da borçlunun baldızı sanırım bir ödeme karta yapmış ama çok cüzi bir miktar.
Ben de düşündüm ki: Zaten müvekkil genelde yurt dışında, kira ilişkisi olur diye izin vermiş ama kira ilişkisi olmamış. Nihayetinde Yargıtay kira ilişkisi esaslı unsurlarda anlaşma olursa geçerlidir demektedir. Yine Yargıtay zamanın uzun olması zımni rıza olarak kabul edilmez diyor. BU bağlamda ecrimisil devreye sokulabilir mi diye düşündüm. Çünkü itirazın iptaline gitsem kesin olan şu kira ilişkisini ispatlayamıyorum.
Teşekkürler ve saygılar...

Sayın roni,

İşyeri ise, mutlaka Vergi Dairesi ile ilgili bir iz bulabilirsiniz.(Tamamen kaçak değilse) Vergi Dairesine kira ile ilgili bir beyanı vardır. Bu tarafını araştırın derim.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın roni, İşyeri ise, mutlaka Vergi Dairesi ile ilgili bir iz bulabilirsiniz.(Tamamen kaçak değilse) Vergi Dairesine kira ile ilgili bir beyanı vardır. Bu tarafını araştırın derim. Saygılarımla

Sayın Ergin,
Doğrudur büyük ihtimalle vermiştir ama rızamız dışında ve imzamız taklit edilmiştir ve miktar da oldukça düşüktür. Onu kabul etmemiz zararımıza olmaz mı?
Saygı ve teşekkürler

Sayın roni,

Elinize çok iyi bir koz geçirmiş olacaksınız. Kiracınıza savcılığa şikayet edeceğinizi bildirin. İcra takip dosyasına kiracı değilim, sözleşme imzalamadım diyen birisinin savcıya ne diyeceğini çok merak ediyorum.

İkinci koz ise, takip dosyasına kiracı değilim diyen borçlu, imza size ait olmasa bile resmi bir merciye kiracınız olduğunu beyan etmiş olmaktadır. Daha iyi bir ıspat vasıtası olabilir mi?

Geriye kira aylığının miktarı sorunu kaldı. Gerçekte kira aylığı ne kadar?

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın roni, Elinize çok iyi bir koz geçirmiş olacaksınız. Kiracınıza savcılığa şikayet edeceğinizi bildirin. İcra takip dosyasına kiracı değilim, sözleşme imzalamadım diyen birisinin savcıya ne diyeceğini çok merak ediyorum. İkinci koz ise, takip dosyasına kiracı değilim diyen borçlu, imza size ait olmasa bile resmi bir merciye kiracınız olduğunu beyan etmiş olmaktadır. Daha iyi bir ıspat vasıtası olabilir mi? Geriye kira aylığının miktarı sorunu kaldı. Gerçekte kira aylığı ne kadar? Saygılarımla

Sayın Ergin,
İlginiz için teşekkürler. Yani Savcılığa mı verin diyorsunuz hiç uğraşmadan? Gerçek kira miktarı 650 YTL ve 13 aydır ödemiyor. Elektrik borcu da kendi adınaymış şimdi öğrendim ve yaklaşık 40.000,-YTL civarı borcu var ve enteresandır elektrik kurumu kesmemiş elektriği.
Saygılar