DÜzenleme Şeklİnde Gayrimenkul SatiŞ Vaadİ Ve Kat KarŞiliĞi İnŞaat SÖzleŞmesİnde Fesİh

Müvekkillerim A ve B, kendilerine ait olan arsa üzerinde inşaat (apartman) yaptırmak istemektedirler. Müteahhid M ile anlaşarak, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparlar. 27 mart 2012 tarihli Sözleşmeye göre bu yapının inşasına sözleşme tarihinden itibaren maksimum 4 ay içinde başlanacak ve ruhsat tarihinden itibaren maksimum 18 ay içersinde inşaatlar anahtar teslimi bitirilip mal sahiplerine teslim edilecektir. Ancak bu güne kadar müteahhid, tek bir iş bile yapmaz, arsa olduğu gibi halen durmaktadır.
A ve B, M ile yaptıkları sözleşmeyi feshetmek istemektedirler. Ayrıca, ikinci bir müteahhidle anlaşarak bir an önce dairelerine kavuşmak istemektedirler. Ben bu arada 45 gün önce bir tespit yaptırıp 1 ay içinde müteahhit M nin inşaata başlamasını ve inşaat ruhsatını almasını aksi halde 1 ay içinde inşaata başlamaz ve ruhsat almaz ise temerrüt nedeniyle doğan seçimlik haklarımızı kullanacağımıza dair noter ihtarı gönderdim. Hala inşata başlanmadı ve ruhsat alınmadı.
Soru: 1- "Eser sözleşmelerinde, akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde diğer tarafın karşı çıkması veya üçüncü şahıslara pay devri olasılığı gibi nedenlerle sözleşmenin feshi yargılamayı gerektirmesi.... (YARGITAY Onbeşinci Hukuk Dairesi E: 2005/1712 K: 2006/1639 T: 21.03.2006) " şeklindeki içtihat, tek bir çivi çakmayan inşaata başlamayan ve ruhsat dahi almayan müteahhid için de geçerli olur mu? Yani sözleşmenin feshi için mutlaka dava mı açmalıyız?
2- A ve B, sözleşmenin feshi için M'ye dava açtıklarında, dava esnasında ikinci bir müteahhidin arsalarında inşaata başlaması uygun mudur, sakıncalı mıdır, neden? Sakıncalı ise ikinci bir müteahhidle beraber bu sakıncalar nasıl giderilebilir?

TBK. MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

TMK. m.692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Sayın avhaga,

Sözleşme yasal koşullara uygun ve tapuya tescil edildi ise...
Tapu K.m.26 dikkate alınmalıdır.

Saygılarımla

Sayın Hulusi Metin Bey; Ben aradığım cevabı alamadım. Benim sorum fesih tek taraflı noter beyanı ile mi yapılacak? (diğer taraf yüklenici görüşmeye gelmiyor) Yoksa Mahkeme aracılığı ile mi yapılacak? En önemli sorum bu. Ayrıca şu bilgiyi de ekleyeyim: Taraflar birbirlerine ayni ya da nakdi kazandırmada bulunmamışlardır. yüklenici de hiç inşaata başlamamıştır. Saygılar.

Alıntı: Yazan avhaga Sayın Hulusi Metin Bey; Ben aradığım cevabı alamadım. Benim sorum fesih tek taraflı noter beyanı ile mi yapılacak? Yoksa Mahkeme aracılığı ile mi yapılacak? En önemli sorum bu. Ayrıca şu bilgiyi de ekleyeyim: Taraflar birbirlerine ayni ya da nakdi kazandırmada bulunmamışlardır. yüklenici de hiç inşaata başlamamıştır. Saygılar.

Fesih iradelerinin (feshe ilişkin mutabakatın) "usulde paralellik" ilkesi gereği yine noter eli ile belgelenmesi, mümkün olmuyorsa mahkeme kararı gerekmektedir (diye biliyorum).

Sayın Avhaga, mevcut durum şu an benim müvekkilimin başında, siz nasıl hareket ettiniz acaba?