Taşınmaz vaadi sözleşmesi, müdahalenin meni ve ecrimisil

Sayın meslektaşların sizlerin tecrübelerinden yararlanmak istediğim konu şu:

Öncelikle dosyanın içeriği ile ilgili biraz ön bilgi vereyim. Olayda iki dosya birincisi 2002 yılında kesinleşmiş Tapu iptali ve tescil davası, ikincisi ise temyiz aşamasında olan kararlı müdahalenin meni ve ecrimisil davası. Dosyalar bana yeni intikal etti, başka avukat tarafından bu güne kadar takip edilmiş vaziyette.

Olay şöyle gelişiyor: müvekkil A 1996 yılında mütaahhitle B( müteahhit de arsa maliklerinden aldığı vekalete dayalı olarak) ile noterde yaptığı taşınmaz vaadi sözleşmesi ile ilgili parsellerde yapılacak binanın giriş katında x sokak girişindeki dükkanın 5/52 hissesine tekabül eden taşınmazın mülkiyetini A ya devretmeyi taahhüt etmiştir.

Müteahhit B, inşaata başlamış fakat binayı imarsız ve ruhsatsız olarak kaçak nitelikte kaba inşaat olarak yapmış. Bunun üzerine ilgili belediye tarafından birkaç kez yıkım kararı alınmış fakat infaz edilmemiştir. 1998 yılında müteahidin işlerinin kötü gitmesi üzerine inşaatı tamamlanamayacağı kanaati oluşmuş, bunun üzerine arsa sahipleri ile müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde Sözleşmenin Feshi ve İbralaşma protokolü düzenlenmiş, protokolün içeriğinde de müteahhitten daire alanların haklarının korunacağına yönelik ibareler mevcuttur. Daha sonra arsa sahipleri ve fiili daire sahipleri toplanarak kendi aralarında yeni bir protokol düzenlemişler ve inşaatın tamamlanması için para toplanmasına karar vermişler. Müvekkilde buna uyarak 25000 dolar ek para vermiş makbuz karşılığında, ayrıca kendisi de dükkan için tekrar harcamalar yapmış, dükkan kendisine teslim edilmiş, elektriğini suyunu vs. bağlatmış ve fiilen kullanmaya başlamış, kiraya vermiş.

Müvekkil 1998 yılında elindeki taşınmaz vaadi sözleşmesine dayalı olarak, arsa sahipleri aleyhine tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Mahkeme tarafından yargılama yapılmış,keşfe gidilmiş, bilirkişi raporu düzenlenmiştir. Raporun kanaat kısmı aynen şöyle: mevcut tespitler yapıldıktan sonra, ‘ sözkonusu arsa üzerinde bulunan bina imara ve ruhsata aykırı olarak yapılmış olmakla kaçak niteliktedir. (İlgili belediye
Dosyası da dosya içinde) bu durum kamu düzenine ilişkin olduğundan davacının bu yöndeki talebi yerinde değildir’ biçiminde kanaat bildirmiştir. Mahkemede bu rapora istinaden müvekkilin açtığı tapu iptal ve tescil davasını reddetmiş, karar 2002 yılında kesinleşmiştir. Müvekkil hala fiili olarak kullanıma devam etmektedir.

Arsa sahipleri 2008 yılında müvekkil aleyhine müdahalenin men’i ve ecrimisil davası açmışlar ve bu dava da mart ayında sonlandı ve müdahalenin meni ile 66000 TL ecrimisile karar verdi.

Ben bu aşamada dosyaya vekalet sunacam.

• ­Öncelikle, tapu iptali ve tescil davasında mahkeme yanlış karar verdiği kanaatindeyim. Karar kesinleşmiş durumda bunun için ne yapabilirim.
• Arsa sahipleri ile yapılan protokol gereği müvekkilin ödediği 25000 doları nasıl alabiliriz( zamanaşımı süresi dikkate alınarak)
• Müteahhit ile yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve daha sonra yapılan protokolun hiç mi hükmü yok. Her iki mahkeme de bununları dikkate almamış müvekkil açısından.

Şimdiden teşekürler..

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.Yüklenicinin sözleşme gereğince daire kazanabilmesi, inşaatı imar mevzuatına uygun eksiksiz ve ayıpsız teslim etmesine bağlıdır.İnşaat kaçak ve imara aykırı ise ve aykırılığın giderilmesi mümkün değilse daire kazanamaz ve kazanamadığı bir daireyi de başkasına devredemez..İmara aykırılık kamu düzenin ilgilendirdiği için yasa tarafından himaye görmez..

Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi tapu iptal ve tescil isteyemez.Yüklenicinin halefi konumundadır ve yüklenicinin haketmediği bir daireyi taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak talep edemez...Bu nedenle tapu iptal ve tescil davasının reddi doğrudur..

Kaldı ki yüklenci ile arsa sahıpleri karşılıklı irade uyuşması ile sözleşmeyi feshetmişlerdir ve bu fesih geçerlidir..

Eğer arsa sahipleri ile üçüncü kişi arasında protokol varsa bu protokol gereğince üçüncü kişi bir takım haklar talep edebilir.İnşaat için verdiği masrafları isteyebilir.Her ne kadar inşaat kaçak ise de dükkan tamamlanmış kiraya verilebilir durumdadır ve arsa sahipleri için haksız zenginleşme söz konusudur.Dürüstlük kuralı gereği inşaat için yaptığı masrafları isteyebilir.

Dükkanın satış bedelini kendi akidi yükleniciden isteyebilir..Zamanaşımı defi ile karşılaşmazsa bedeli alabilir..

Diye düşünüyorum...