Kira Uyarlama mı Davasımı yoksa Kira Tespit davasımı açmalıyım?

Merhaba,
Müvekkil 6 yıllık süreli 15.4.2014 kira başlangıç tarihli yıllık 20.000tl ye kiraya verilmiş ve sözleşme süresi içerisinde kira artış şartı bulunmayan ve bu husus kiralananın tapu kütüğüne şerh edilmiş bir gayrimenkulü (KARDEŞİNDEN) satın alıyor.
Kiralananın emsallerine göre yıllık kira bedelinin 400.000-450.000tl olması gerekiyor
Müvekkil gayrimenkulün kira bedelinin 400.000TL ye çıkarılmasını istiyor.
bu durumda kafamı karıştıran sorun, kira bedelinin mevcut şartlara göre uyarlanmasını içeren bir davamı açmalıyım yoksa kira tespiti konulu bir ihtarname gönderip 15.4.2018 yılı kira dönemi için geçerli olacak bir kira tespit davasımı açmalıyım? aradaki fark oldukça fahiş olduğundan ahde vefa ilkesi gereği açacağım davanın reddolması yönünde ve kardeşten geçen taşınmaz yönünden muvazaa olgusu yönünden tereddütlerim var.
Elimden geldiği kadar ayrıntılı açıklamaya çalıştığımdan cümle düşüklüklerini dikkate almamanızı rica ederim. Saygılar

Hukuk Genel Kurulunun 2014/13-1614 E. 2014/900 K. 12.11.2014 T. ilamında ‘’ ..... İşlem Temelinin Çökmesi ilkesinin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususu da irdelenmelidir. Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir. ....Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta,Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir.Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.’’ denerek, ekonomik kriz koşullarının bile uyarlama davası için yeterli bir sebep olmadığı belirtilmiş ve öngörülemez dış olay kavramı oldukça dar yorumlanmıştır.

Olayımızda ise; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.03.2005 tarihinde düzenlenmiş olup, 10 yıl sürelidir. Kira bedelinin tespiti istenen dönem sözleşmenin sona ermesinden önceki dönemdir. Kira sözleşmesinin 01.03.2015'de sona ereceği, kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olmasının özel neden sayılması gerektiği, kira sözleşmesinde belirlenebilir kira artış şartının yer aldığı, kira sözleşmesinin sonuna dek kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre o oranla sınırlı olarak artırılacağı, artış şartının tarafları bağladığı, talep edilen dönem için kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereğince tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Yukarıda da belirtildiği üzere, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Davacının istemi kira bedelinin tespiti olup kira uyarlaması istemi bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Anladığım kadarıyla malik ve kiralanan kardeşler ve müvekkiliniz satın alan. İspatlayabilecekseniz muvazaa iddiası daha mantıklı diye düşünüyorum. İşlem temelinin çökmesine sebep olacak öngörülemez bir durum yok, sözleşme süresi de devam ettiğinden kira bedelinin tespiti için de başvurabileceğinizi düşünmüyorum. Eğer ki, kardeşler arasında kira bedelinin daha yüksek olarak kararlaştırıldığı ancak sözleşmeye yansımadığına dair bir iddianız olabilir.(diye düşünüyorum naçizane)