Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

iyi günler,
konu hakkında ths de sorguladığım halde cevabını bulamadım.
1.Arsa sahibi ile müteahit noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyorlar. sözleşmede dairelerin üçüncü kişilere devri durumunda bu ana sözleşmenin üçüncü kişilerce kabul edileceği hükmü var. ancak arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu sözleşmede belirtilmiyor.
2.müvekkilim (3.kişi) müteahitle haricen sözleşme imzalayıp, 2 daireyi 100.000 er TL den toplam 200.000 TL den satın alıyor. her daire için 50.000 TL toplam 100000 TL yi de peşin ödeyip, karşılığında da 2 ayrı bono düzenliyorlar.
3.müteahit arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeye göre 5 katlı bir bina (ve de teferruatları) yerine bir kat inşa edip ortadan kayboluyor.
budurumda;
müteaahide karşı icra takibi başlatsak da veya dava açsak da takibin sonuçsuz kalacağı ve açılan davanın kabulü durumunda bile müteahitten bir şey tahsil edemeyemizden; arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşmeden dava açabilir miyiz? hangi yolu takip etmeliyiz?
cevaplar için şimdiden teşekkürler.

Alıntı: Yazan lawyer_721 iyi günler, konu hakkında ths de sorguladığım halde cevabını bulamadım. 1.Arsa sahibi ile müteahit noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyorlar. sözleşmede dairelerin üçüncü kişilere devri durumunda bu ana sözleşmenin üçüncü kişilerce kabul edileceği hükmü var. ancak arsa sahibinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu sözleşmede belirtilmiyor. 2.müvekkilim (3.kişi) müteahitle haricen sözleşme imzalayıp, 2 daireyi 100.000 er TL den toplam 200.000 TL den satın alıyor. her daire için 50.000 TL toplam 100000 TL yi de peşin ödeyip, karşılığında da 2 ayrı bono düzenliyorlar. 3.müteahit arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeye göre 5 katlı bir bina (ve de teferruatları) yerine bir kat inşa edip ortadan kayboluyor. budurumda; müteaahide karşı icra takibi başlatsak da veya dava açsak da takibin sonuçsuz kalacağı ve açılan davanın kabulü durumunda bile müteahitten bir şey tahsil edemeyemizden; arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşmeden dava açabilir miyiz? hangi yolu takip etmeliyiz? cevaplar için şimdiden teşekkürler.

Aradan zaman geçmiş, ne yaptınız bilmiyorum ama sorunuz cevapsız kalmasın. Müvekkiliniz ile müteahhit arasındaki "harici" sözleşme, muhtemelen "helvacı kağıdı" diye tabir edilen bir sözleşme olduğu için, geçersizdir. Dolayısıyla arsa sahibinden bir şey talep etmek mümkün değildir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Aradan zaman geçmiş, ne yaptınız bilmiyorum ama sorunuz cevapsız kalmasın. Müvekkiliniz ile müteahhit arasındaki "harici" sözleşme, muhtemelen "helvacı kağıdı" diye tabir edilen bir sözleşme olduğu için, geçersizdir. Dolayısıyla arsa sahibinden bir şey talep etmek mümkün değildir.

Bence;
Alacağın temliki+adi yazılı şekil=geçerli sözleşmedir.

Alıntı: Yazan Av.Özlem PEKSÜSLÜ Bence; Alacağın temliki+adi yazılı şekil=geçerli sözleşmedir.

Yani siz bu belgeyle (inşaat yapılıp bitmiş olsaydı ve müteahhit tapuyu devretmeye yanaşmasaydı) 3.kişinin tapu iptal ve tescil davası açıp, kazanabileceğini mi, iddia ediyorsunuz?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yani siz bu belgeyle (inşaat yapılıp bitmiş olsaydı ve müteahhit tapuyu devretmeye yanaşmasaydı) 3.kişinin tapu iptal ve tescil davası açıp, kazanabileceğini mi, iddia ediyorsunuz?

Ben sadece;

Müteahhitin arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine düşen daireleri resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satması halinde alacağın temliki söz konusu olduğundan ve alacağın temliki sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılabileceğinden buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olduğunu söylüyorum.

Alıntı: Yazan Av.Özlem PEKSÜSLÜ Ben sadece; Müteahhitin arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine düşen daireleri resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satması halinde alacağın temliki söz konusu olduğundan ve alacağın temliki sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılabileceğinden buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olduğunu söylüyorum.

Müteahhit edimini yerine getirmediği için(5 kat yerine 1 kat yapmış) 3. şahıs arsa sahibinden bir şey talep edemez, diye düşünüyorum.

Alacağın temliki konusunda Yargıtay'ın sürekli görüş değiştirdiği kararları mevcuttur. 1988 tarihli HGK kararına göre, bu tür harici taşınmaz satışları geçersiz sayıldığı halde(başkaca daire kararları da var), bu işlemi alacağın temliki olarak nitelendirip 3. kişinin(inşaatın tamamlanması halinde)arsa sahibine dava açma hakkı olduğunu belirleyen kararlar da var. Hatta, arsa sahibinin müteahhite satış vekaletnamesi vermiş olmasını da arsa sahibinin zımni muvafakatı olduğunu belirleyen bir karar da gördüm.

Bence, Yargıtay müteahhitlerin vatandaşı mağdur etmesi nedeniyle 3.kişi lehine bu tür kararlar vermiş.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Müteahhit edimini yerine getirmediği için(5 kat yerine 1 kat yapmış) 3. şahıs arsa sahibinden bir şey talep edemez, diye düşünüyorum. Alacağın temliki konusunda Yargıtay'ın sürekli görüş değiştirdiği kararları mevcuttur. 1988 tarihli HGK kararına göre, bu tür harici taşınmaz satışları geçersiz sayıldığı halde(başkaca daire kararları da var), bu işlemi alacağın temliki olarak nitelendirip 3. kişinin(inşaatın tamamlanması halinde)arsa sahibine dava açma hakkı olduğunu belirleyen kararlar da var. Hatta, arsa sahibinin müteahhite satış vekaletnamesi vermiş olmasını da arsa sahibinin zımni muvafakatı olduğunu belirleyen bir karar da gördüm. Bence, Yargıtay müteahhitlerin vatandaşı mağdur etmesi nedeniyle 3.kişi lehine bu tür kararlar vermiş.

Ben aslında sözleşmeleri,şartlarını bilemediğim için çok da dava ile ilgili yorum yapmak istemedim.Ama bana göre bu tür sözleşmeler geçerlidir.(adi yazılı şekil şartı yerine getirilmiş olması şartıyla tabii)En azından son dönemlerde kararların bu yönde istikrar kazandığını anımsıyorum.

Saygılar

Sayın lawyer_721,

Alıntı: Yazan lawyer_721 Arsa sahibi ile müteahit noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyorlar... ...müvekkilim (3.kişi) müteahitle haricen sözleşme imzalayıp, 2 daireyi ... satın alıyor...

Arsa sahipleri ile müteahhidin akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS)'nde müteahhidin olması kararlaştırılan daireler, KKİS’nde müteahhide ödenecek bedeldir; yani müteahhit, KKİS'ne göre kendisine bırakılacak daireler üzerinde kişisel hakkı haizdir. Dolayısıyla müteahhidin KKİS mucibince kendisine düşeceği kararlaştırılan dairelerden birini 3. kişi müvekkilinize satması konulu sözleşme “alacağın temliki” hükmündedir. Böylece müvekkiliniz ile müteahhit arasındaki sözleşme BK m.163/TBK m.184 gereği tahriri/yazılı şekilde akdedilmekle geçerlidir.

Alıntı: Yazan lawyer_721 ...arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşmeden dava açabilir miyiz?...

Müteahhidin, arsa sahibinden KKİS bedelini talep edebilmesi için KKİS'de kendisine düşen yükümlülüklerini ifa etmiş olması gerekir. Alacağı temellük eden (müteahhidin halefi konumundaki) müvekkilinizin de arsa sahibine karşı hak iddia edebilmesi (müteahhit gibi) KKİS vecibelerinin ifa edilmiş olmasına bağlıdır.

Alıntı: Yazan lawyer_721 ...müteahit arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeye göre 5 katlı bir bina (ve de teferruatları) yerine bir kat inşa edip ortadan kayboluyor...

Müteahhit, edimini ifa etmemiş olmakla; arsa sahibinden, ifa etmediği edimin bedelini talep edemeyeceğine göre müvekkiliniz 3.kişi de arsa sahibinden hak talep edemez.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın lawyer_721, Arsa sahipleri ile müteahhidin akdettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS)'nde müteahhidin olması kararlaştırılan daireler, KKİS’nde müteahhide ödenecek bedeldir; yani müteahhit, KKİS'ne göre kendisine bırakılacak daireler üzerinde kişisel hakkı haizdir. Dolayısıyla müteahhidin KKİS mucibince kendisine düşeceği kararlaştırılan dairelerden birini 3. kişi müvekkilinize satması konulu sözleşme “alacağın temliki” hükmündedir. Böylece müvekkiliniz ile müteahhit arasındaki sözleşme BK m.163/TBK m.184 gereği tahriri/yazılı şekilde akdedilmekle geçerlidir. Müteahhidin, arsa sahibinden KKİS bedelini talep edebilmesi için KKİS'de kendisine düşen yükümlülüklerini ifa etmiş olması gerekir. Alacağı temellük eden (müteahhidin halefi konumundaki) müvekkilinizin de arsa sahibine karşı hak iddia edebilmesi (müteahhit gibi) KKİS vecibelerinin ifa edilmiş olmasına bağlıdır. Müteahhit, edimini ifa etmemiş olmakla; arsa sahibinden, ifa etmediği edimin bedelini talep edemeyeceğine göre müvekkiliniz 3.kişi de arsa sahibinden hak talep edemez. Saygılar...

Nevra hanım, cevabınız için buradan da teşekkür ediyorum.