Teminat ipoteğinin devrini dava yoluyla sağlamak.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. İnşaatlara başlanıp kat irtifakı kurulduğunda sözleşme uyarınca müteahhide ait olacak dairelerin tapuda devri yapılır ve yine sözleşmeye göre arsa sahibine ait 20 dairenin tamamlanmasının teminatı olmak üzere, müteahhide devredilen dairelerden 10 tanesi üzerinde ipotek tesis edilir.

Bir zaman sonra arsa sahibi, üçüncü bir kişiyle kendisine ait bir daireye ilişkin noterde satış vaadi sözleşmesi yapar. Satış vaadi sözleşmesinde arsa sahibinin "satışını vaadettiği daireye ilişkin olarak, müteahhitle yaptığı sözleşmedeki haklarını da üçüncü kişiye devrettiği" yazılıdır. Arsa sahibi bir süre sonra da satış vaadine konu daireyi tapuda o üçüncü kişiye devreder.

Ancak müteahhit daireleri tamamlamaz. Üçüncü kişi, müteahhide karşı dairedeki eksikliklerin tazmini için dava açar, kazanır, karar kesinleşir ve tazminat tutarını icra takibi ile talep eder. İcra takibinde müteahhidin dairelerine haciz konulur ama öncesinde birçok haciz ve arsa sahibinin ipotekleri olduğundan satış istemez, tazminatı tahsil edemez.

Arsa sahibi de kendi dairelerindeki eksikliklerin tazmini için dava açar, dava çeşitli nedenlerle uzar ve halen derdesttir. Arsa sahibi bu davayı kazanıp, teminat ipoteklerinden yararlanarak tazminatı tahsil edecek.

Ama ya üçüncü kişi?

Üçüncü kişi, arsa sahibinin satış vaadinde "müteahhide karşı olan haklarını o daireye ilişkin olarak" kendisine devretmesinden nasıl yararlanabilir? Zira o ipotekler, birini kendisinin satın aldığı dairelerin tamamlanmasının teminatı. Teminat ipoteklerinin, kendi dairesine ilişkin kısmını arsa sahibinden dava yolu ile nasıl devralabilir? (20 daire için 10 daireye ipotek. Bir daire için ipotek nasıl bölünecek?) Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davaya müdahil olabilir mi? (Bence anlamsız.)

Kısaca; üçüncü kişi, satış vaadi sözleşmesindeki hükme dayanılarak teminat ipoteğinin bir daireye düşen kısmının (?) kendi adına tescili için dava açabilir mi?

Sayın Aladağ,

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. İnşaatlara başlanıp kat irtifakı kurulduğunda sözleşme uyarınca müteahhide ait olacak dairelerin tapuda devri yapılır ve yine sözleşmeye göre arsa sahibine ait 20 dairenin tamamlanmasının teminatı olmak üzere, müteahhide devredilen dairelerden 10 tanesi üzerinde ipotek tesis edilir. Bir zaman sonra arsa sahibi, üçüncü bir kişiyle kendisine ait bir daireye ilişkin noterde satış vaadi sözleşmesi yapar. Satış vaadi sözleşmesinde arsa sahibinin "satışını vaadettiği daireye ilişkin olarak, müteahhitle yaptığı sözleşmedeki haklarını da üçüncü kişiye devrettiği" yazılıdır. Arsa sahibi bir süre sonra da satış vaadine konu daireyi tapuda o üçüncü kişiye devreder. Ancak müteahhit daireleri tamamlamaz. Üçüncü kişi, müteahhide karşı dairedeki eksikliklerin tazmini için dava açar, kazanır, karar kesinleşir ve tazminat tutarını icra takibi ile talep eder. İcra takibinde müteahhidin dairelerine haciz konulur ama öncesinde birçok haciz ve arsa sahibinin ipotekleri olduğundan satış istemez, tazminatı tahsil edemez. Arsa sahibi de kendi dairelerindeki eksikliklerin tazmini için dava açar, dava çeşitli nedenlerle uzar ve halen derdesttir. Arsa sahibi bu davayı kazanıp, teminat ipoteklerinden yararlanarak tazminatı tahsil edecek. Ama ya üçüncü kişi? Üçüncü kişi, arsa sahibinin satış vaadinde "müteahhide karşı olan haklarını o daireye ilişkin olarak" kendisine devretmesinden nasıl yararlanabilir? Zira o ipotekler, birini kendisinin satın aldığı dairelerin tamamlanmasının teminatı. Teminat ipoteklerinin, kendi dairesine ilişkin kısmını arsa sahibinden dava yolu ile nasıl devralabilir? (20 daire için 10 daireye ipotek. Bir daire için ipotek nasıl bölünecek?) Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davaya müdahil olabilir mi? (Bence anlamsız.) Kısaca; üçüncü kişi, satış vaadi sözleşmesindeki hükme dayanılarak teminat ipoteğinin bir daireye düşen kısmının (?) kendi adına tescili için dava açabilir mi?

Arsa sahiplerinin, müteahhitten, 20 dairenin tamamlanması konusunda bir alacağı vardır; işbu alacak için ipotek kurulmuştur.

Alacağın kısmen temliki mümkün olduğuna göre; arsa sahibi, noter sözleşmesinde "satışını vaadettiği daireye ilişkin olarak, müteahhitle yaptığı sözleşmedeki haklarını da üçüncü kişiye devrettiği"ni yazmakla müteahhitten olan "sözleşmeye konu dairelerin eksiksiz tamamlanması" konusundaki alacağının bir kısmını, daireyi satın alan 3. kişiye temlik etmiştir. Alacağın devredilmesiyle alacağı teminat altına alan ipotek de kendiliğinden alacağı devralana geçer. Ayrıca 4721 S.K. m.891 (İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir.) mucibince ipotekle temin edilmiş alacakların devri konusunda özel bir geçerlik şekli de öngörülmemiştir.

Bu çerçevede elimizde üçüncü kişinin, arsa sahibinden alacağın temliki ile elde ettiği ve işbu alacağın fer'i niteliğinde ipotek hakkı vardır diyebiliriz (diye düşünüyorum ).

P.S 1:
(Sayın Av.Kaan'ın : http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=55103 adresindeki 5 no'lu mesajında yer alan Yargıtay kararı):

Alıntı: Yazan Av.Kaan ....Sözleşme gereği davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümler 14 daire 1 dükkandan ibarettir. Davacılar kendilerine ait bu bağımsız bölümlerden 6 adedini dava tarihinden önce 3. kişilere tapuda devrettiklerinden mahkemece dava tarihindeki mülkiyet durumu gözetilerek satılan 6 adet daire yönünden eksik ve kusurlu işler bedeline ilişkin davacılar talebi reddedilmiş ise de, davacılar bu bağımsız bölümleri eksik ve kusurlu işlerin varlığı nedeniyle daha düşük bedelle elden çıkarmış olacaklarından satılan bu bağımsız bölümler yönünden de eksik ve kusurlu işler bedeline hükmedilmesi gerekirken, dava tarihindeki mülkiyet durumu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış - 15.HD. 2006/1639...

Sizin sorunuzda arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davada; üçüncü kişi (veya müteahhit) "arsa sahipleri lehine (üçüncü kişiye devredilen daireye ait) eksik ve kusurlu işler bedelinin ödenmesine hükmedilemez; çünkü, arsa sahibi işbu eksik ve kusurlu işleri talep hakkını ve alacağını üçüncü kişiye devretmiştir ve bu devir sebebiyle üçüncü kişinin ikame ettiği dava ile üçüncü kişi lehine eksik ve kusurlu işlerin bedelinin ödenmesine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiştir..." diyebilir. Müteahhit, üçüncü kişinin kesinleşen davası ile hükmedilen miktarın arsa sahibi ile olan davası bedelinden mahsubunu da talep edebilir (diye düşünüyorum )

P.S 2: Borçlu müteahhit, üçüncü kişinin ikame ettiği dava ile alacağın temlikinden haberdar olduğuna göre iyiniyetle, alacağı devredene yaptığı ödeme de kendisini borçtan kurtarmayacak.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Aladağ, Arsa sahiplerinin, müteahhitten, 20 dairenin tamamlanması konusunda bir alacağı vardır; işbu alacak için ipotek kurulmuştur. Alacağın kısmen temliki mümkün olduğuna göre; arsa sahibi, noter sözleşmesinde "satışını vaadettiği daireye ilişkin olarak, müteahhitle yaptığı sözleşmedeki haklarını da üçüncü kişiye devrettiği"ni yazmakla müteahhitten olan "sözleşmeye konu dairelerin eksiksiz tamamlanması" konusundaki alacağının bir kısmını, daireyi satın alan 3. kişiye temlik etmiştir. Alacağın devredilmesiyle alacağı teminat altına alan ipotek de kendiliğinden alacağı devralana geçer. Ayrıca 4721 S.K. m.891 (İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir.) mucibince ipotekle temin edilmiş alacakların devri konusunda özel bir geçerlik şekli de öngörülmemiştir. Bu çerçevede elimizde üçüncü kişinin, arsa sahibinden alacağın temliki ile elde ettiği ve işbu alacağın fer'i niteliğinde ipotek hakkı vardır diyebiliriz (diye düşünüyorum ).

Sayın Öksüz,

Öncelikle teşekkür ederim.

Yukarıdaki hususlarda aynı düşüncedeyiz. Sorun, işi pratiğe dökmekte: İpotek tapuda arsa sahibi adına görünüyor; bunun (kısmi olarak) iptali ile ipoteğin müvekkil adına tescilini nasıl sağlayacağız? Böyle bir talep içeren davaya hiç rastlamadım.

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sizin sorunuzda arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davada; üçüncü kişi (veya müteahhit) "arsa sahipleri lehine (üçüncü kişiye devredilen daireye ait) eksik ve kusurlu işler bedelinin ödenmesine hükmedilemez; çünkü, arsa sahibi işbu eksik ve kusurlu işleri talep hakkını ve alacağını üçüncü kişiye devretmiştir ve bu devir sebebiyle üçüncü kişinin ikame ettiği dava ile üçüncü kişi lehine eksik ve kusurlu işlerin bedelinin ödenmesine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiştir..." diyebilir. Müteahhit, üçüncü kişinin kesinleşen davası ile hükmedilen miktarın arsa sahibi ile olan davası bedelinden mahsubunu da talep edebilir (diye düşünüyorum ) P.S 2: Borçlu müteahhit, üçüncü kişinin ikame ettiği dava ile alacağın temlikinden haberdar olduğuna göre iyiniyetle, alacağı devredene yaptığı ödeme de kendisini borçtan kurtarmayacak. Saygılar...

Bu hususlarda sorunumuz yok; arsa sahibi kendisinde kalan dairelerin eksikliklerinin tazmini için dava açmış, davası müvekkil üçüncü kişinin dairesini kapsamıyor.

Sayın Aladağ,

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ ...Sorun, işi pratiğe dökmekte: İpotek tapuda arsa sahibi adına görünüyor; bunun (kısmi olarak) iptali ile ipoteğin müvekkil adına tescilini nasıl sağlayacağız? Böyle bir talep içeren davaya hiç rastlamadım...

http://www.turkhukuksitesi.com/makale_761.htm

adresindeki Sayın Av.Kezban Yılmaz'a ait makaleden konuyla ilgili kısmı aktarıyorum:

Alıntı: Yazan Av.Kezban Yılmaz ...b) Tapu Sicilinde Yapılacak İşlem. Rehinli alacağın temlikinin geçerli olması için temlik işleminin tapu siciline tescil edilmesi gerekmez[63]. Yani temlik işleminin tamamlanmasına rağmen, eski rehinli alacaklının ismi sicilde kalır. Yeni rehinli alacaklının adı, soyadı ve ikametgah adresi alacaklılar siciline kaydedilir. Sicile kayıt işlemi zorunlu değildir. Kayıt ancak, ipotekli alacağı temlik eden* yeni alacaklının talep ve başvurusu üzerine yapılır. Kaydın yapılması, önemlidir. Çünkü kayıt, sicil memuru tarafından gönderilecek tebligatın gerçek rehinli alacaklıya ulaşmasını sağlar. Ancak kaydın alacaklılar siciline yapılmaması rehinli alacağın geçerli olarak temlikini engellemez. Kayıt işleminin yapılabilmesi için yeni alacaklının temlik sözleşmesi ile hakkını belgelemesi gerekir. Bunu takiben sicil memuru eski rehinli alacaklının ismini kırmızı mürekkep ile çizer ve yeni malikin ismini kaydeder. Kayıt tarihinden itibaren kanunen yapılması gereken tebligatlar sicile yeni kaydedilen rehinli alacaklıya yapılır[64].

* bu kısmın kuvvetle muhtemel "temellük eden" olması gerektiği kanaatindeyim.

Tapu Sicili Tüzüğü m.31: "...Rehin hakkının tesisindeki şartlarda yapılan değişikliğe ait sözleşmelerle alacağın kısmen ödenmesine ilişkin istemler ve Borçlar Kanununun 162 nci maddesi uyarınca yapılacak alacağın temliki sözleşmeleri ve benzerleri, düşünceler sütununda belirtilir.
Serbest dereceden yararlanma hakkı veren sözleşmeler şerhler sütununda gösterilir."


Yukarıdaki bilgiler ışığında tapuya başvuru yapılabileceğini; tapunun işlemi yapmaması halinde tapuyu işleme zorlamak için mahkemeye başvurulabileceğini düşünüyorum.

Saygılar...

Sayın Aladağ,

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ ... İpotek tapuda arsa sahibi adına görünüyor; bunun (kısmi olarak) iptali ile ipoteğin müvekkil adına tescilini nasıl sağlayacağız?...

BK m.168: "Alacağın temlikinde, ... ve diğer müteferri haklar dâhil olur.

Temlik eden kimse, temellük edene alacak senedini teslim ve mevcut esbabı sübutiyeyi ve haklarının izhar için lüzumlu olan malumatı ita ile mükelleftir..."

düzenlemesine mesnetle iptal ve müvekkiliniz adına tescili sağlayabilirsiniz (gibi gibi )

P.S: Konu eski gerçi ama uyku tutmayınca hangi konunun neden aklıma geldiğini pek anlamıyorum... ; bence denenebilir... İyi geceler...

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Aladağ, BK m.168: "Alacağın temlikinde, ... ve diğer müteferri haklar dâhil olur. Temlik eden kimse, temellük edene alacak senedini teslim ve mevcut esbabı sübutiyeyi ve haklarının izhar için lüzumlu olan malumatı ita ile mükelleftir..." düzenlemesine mesnetle iptal ve müvekkiliniz adına tescili sağlayabilirsiniz (gibi gibi ) P.S: Konu eski gerçi ama uyku tutmayınca hangi konunun neden aklıma geldiğini pek anlamıyorum... ; bence denenebilir... İyi geceler... Saygılar...

Arsa sahibi ipoteği paraya çevirmek yerine ne diye tazminat davası açmış o da ayrı bir olay gerçi...

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ İpotek tapuda arsa sahibi adına görünüyor; bunun (kısmi olarak) iptali ile ipoteğin müvekkil adına tescilini nasıl sağlayacağız? Böyle bir talep içeren davaya hiç rastlamadım.

Sn. Aladağ, acaba hangi yolu seçtiniz. İşlemin seyrinden ya da sonucundan bilgi verebilir misiniz?

Alıntı: Yazan Av.Kaan Sn. Aladağ, acaba hangi yolu seçtiniz. İşlemin seyrinden ya da sonucundan bilgi verebilir misiniz?

Arsa sahiplerinin müteahhide karşı açtığı davaya müdahale talebinde bulunduk; dosya bilirkişide olduğu için talebimizle ilgili henüz bir karar verilmedi. Gelişmeleri daha sonra yazacağım.