İhale Yolu İle Satış Yapılan Taşınmazın Tapuda Devri

Herkese selam,
Davacı müvekkilim, belediyeye ait taşınmazı 1996 yılında yapılan ihale yolu ile satın alıyor. Taşınmaz o tarihten bu yana müvekkilimin zilyetindedir. İhale yolu ile satın alınan taşınmaz tapuda halen belediyenin üzerinde kayıtlıdır. Müvekkilim 14 yıl sonra, zilyedinde olan taşınmazın kaydını üzerine almak istemektedir.

1) Belediye tapu devir işlemine yanaşmamaktadır. Belediyeye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir miyiz?

2) İhale yapıldıktan sonra belediyenin borçlarına karşı 3. kişiler taşınmazı haciz etmişlerdir. Tapu müvekkilimin adına tescil edilirse hacizlerin durumu ne olur?

3) Önerebileceğiniz başka bir yol var mıdır? Ferağa icbar davası yolu ile devri mümkün mü?

Kolay Gelsin...

Sayın Gamze DÜLGER'in emeği ve mücadelesi için teşekkür ediyorum.

Sayın Balku,

Sorunuza yanıt hazırladım ancak sitede ikide bir üye olmadığıma dair yazıyla birlikte cevaplarım devamlı silinince mesaj yazıyorum.

Ortada resmi senede raptedilmiş satış vaadi olmadığından fefağa icbar advası açılamaz.

Tapu iptali tescilinde açılmasının hek bir manası yok.Çünkü ihtiyari ihalelerde mülkiyet tapuya tescille birlikte kazanılır.Bu durumda hacizleri kaldıramayacak ve tapu iptali davası kazanılsa dahi bu hacibzler sebebiyle tapuda devir sağlanamayacak.

Bana göre denkleştirici adalet kuralı gereği hem ödenilen para için hemde ihale tarihi ile bu tarihteki gayrımenkuldeki değer artışı için (olumsuz ve olumlu zarar ) dava açılmalıdır.

Kazancı yayınlarından bir iki karar var.

Saygılarımla
T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 1989/7866

K. 1990/382

T. 29.1.1990

• HACZEDİLMEZLİK ŞİKAYETİ ( Tapu Sicilinde Malik Görünen Kişinin Yapabileceği )

• İSTİHKAK İDDİA VE DAVALARI ( Şikayet Yoluyla Çözülemeyeceği )

• HACİZ ( Satılan Malın Mülkiyeti Geçirilmeden )

818/m.231

2004/m.82,16

ÖZET : Belediyeye ait bir taşınmaz açık artırma ile satılmış, ancak mülkiyet alıcıya geçmeden belediyenin bir borcundan dolayı haczedilmişse, haczedilmezlik şikayeti belediye tarafından ileri sürülebilir.
DAVA: Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 10.7.1989 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :
KARAR: Belediyenin, özel ihalesi suretiyle kendisine satılmış gayrimenkul üzerine ve henüz tescil işlemi vukuu bulmadan önce satıcının borcundan ötürü alacaklının bu gayrimenkul üzerine koyduğu haczin, kamuya tahsisli mal olması sebebiyle kaldırılması istenmektedir.
B.K.`nun 231. maddesine göre, müzayededen alınan gayrimenkulun mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya intikal eder. Olayda tescil işlemi henüz gerçekleşmediğine göre mülkiyet borçlu belediye üzerindedir. Hal böyle olunca üçüncü kişi şikayetçinin belediye yerine geçerek haczedilemezlik şikayetinde bulunmaya yetkisi yoktur. Belediyenin şikayeti tespit edilmediğine nazaran, isteğin reddi gerekirken ve esasen istihkak iddia ve davalarının da şikayet yolu ile çözümlenemeyeceği düşünülmeden yazılı şekilde karar tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklı vekilinin temyiz itirazının yukarıda yazılı nedenle kabulü ile merci kararının İİK`nun 366. ve HUMK`nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA 29.1.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.
yarx

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2001/6-278

K. 2001/270

T. 21.3.2001

• MÜLKİYETİN İNTİKALİ ( İhtiyari ihale )

• İHALE ( Mülkiyetin intikali )

• CEBRİ/İHTİYARİ İHALE ( Mülkiyetin intikali )

• GAYRIMENKUL MÜLKİYETİNİN İKTİSABI ( İhtiyari ihale )

• SATIM ZABITNAMESİ ( İhtiyari ihale )

6570/m.7/a

743/m.633, 634

818/m.231, 225

ÖZET :Taşınmaz malların, ihtiyari açık artırma usulü ile satımında; mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil, artırma memurunun satıma dayanak olan "satım zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır.
DAVA VE KARAR :Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Uşak Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 6.7.2000 gün ve 2000/261-1339 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20.11.2000 gün ve 2000/9786 - 9953 sayılı ilamı;
( ... Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı vekili, evvelce Belediye'ye ait olan kiralananı davacının 4.2.1997 tarihinde ihale ile satın aldığını, ancak henüz tapuda adına intikal etmediğini, davacının kiralanana irtibat bürosu olarak ihtiyacı bulunduğunu bildirerek Belediye ile davalı arasında evvelce yapılan akde dayanarak kiralanandan tahliyesini istemiştir.
Davalı, davanın husumetten reddi gerektiğini, zira kiralanan ihale ile davacıya satılmış ise de tapuda intikalinin yapılmamış olması nedeniyle henüz malik sıfatı kazanmadığını, ibraz edilen sözleşmede de kiralayan olmadığını belirterek davanın hem husumetten hem de haksız açıldığından esastan reddini savunmuştur.
Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Belediye'ye ait iken davacıya ihale ile satılan taşınmazın tapu kaydında maliki halen davacı bulunmadığına göre malik sıfatıyla 6570 sayılı Yasaya dayanarak dava açamayacaktır. Her ne kadar kararda tapu kaydının davacı adına olduğundan söz edilmiş ise de son celsedeki davacı vekilinin beyanından dahi tapu kaydının halen belediye adına olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyari ihale ile yapılan satış mülkiyeti intikal ettiren bir işlem niteliğinde değildir. Ayrıca davanın dayanağı olan 1.1.1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi Belediye ile davalı arasında düzenlenmiş olduğundan davacı kiralayan da değildir. Bu durumda dava hakkı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması icap etmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava konusu taşınmaz davacının bayii Belediye tarafından ihtiyari açık artırma suretiyle satılmıştır. Buna ilişkin hükümler Borçlar Kanununda müzayede ana başlığı altında 225 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanununun satımın inikadi başlıklı 225. maddesinin 2. fıkrasında; "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satım, satıcının ihalesiyle münakit olur. Satıcı buna muhalif bir arzu beyan etmemiş ise, müzayedeyi idare eden kimsenin, müzayede edilen malı en çok verene ihale etmeğe hakkı vardır." Denilmektedir.
Borçlar Kanununun mülkiyetin intikali başlıklı 231. maddesinde ise; "müzayede ile menkul bir mal alan kimse onun mülkiyetini ihale anında iktisap eder. Müzayededen alınan gayrimenkulun mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya intikal eder. Müzayede memuru ihalesi satım zabıtnamesinde gösterilen gayrimenkulun alıcı namına tescil edilmesini derhal tapu memuruna tebliğ eder... cebri müzayedelerin cereyanı sırasındaki ihalelere müteallik hükümler bakidir." Hükmü yer almaktadır.
Sözü edilen 231. madde ile Borçlar Kanunu, eşya hukukundaki esaslardan ayrılmamış; ancak işlemin basitleştirilmesi için bir kısım düzenlemeler getirmiştir.
Diğer taraftan Medeni Kanunun Gayrimenkul Mülkiyetinin İktisabı-I. Tescil başlıklı 633. maddesinde; "gayrimenkul mülkiyetini iktisap için tapu siciline kayıt şarttır. Bununla beraber işgal, miras, istimlak, cebri icra tarikleriyle veya mahkeme ilamıyla bir gayrimenkulu iktisap eden kimse tescilden evvel dahi ona malik olur.
Fakat tescil merasimi ikmal edilmedikçe temliki tasarrufta bulunamaz." Hükmüne yer verilmiş, 634. maddesinde de; "mülkiyeti nakleden akitlerin resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmayacakları ifade edilmiştir.
Görüldüğü üzere; taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımından, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "satım Zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır.
Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri artırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse ancak mülkiyetin kendisine geçmesinden sonra kullanabileceği hakları, tescil muamelesi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz. Sav savunma toplanan delillerden davacı az yukarda açıklanan hukuki ilkelere uygun malik sıfatını kazanamadığı açıktır. O nedenle 6570 sayılı Yasanın 7/a maddesine dayanarak iş bu davaya açmakda aktif husumet ehliyetine sahip bulunmamaktadır. Mahkemece hukuki nitelendirmede hataya düşülerek yazılı biçimde direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ), oyçokluğu ile karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Gamze Dülger Sorunuza yanıt hazırladım ancak sitede ikide bir üye olmadığıma dair yazıyla birlikte cevaplarım devamlı silinince mesaj yazıyorum.

Sayın Av.Gamze Dülger ve aynı dertten muzdarip olan üyelerimize:

Siteye giriş yaparken adınızı yazdığınız yerin sağında “Bilgileriniz Hatırlansın Mı?” sorusunun küçük kutucuğunu lütfen işaretleyiniz. Böylelikle umarım internetteki kısa kesintiler sonucu üyelik bağlantınız kesilmez.

Saygılarımla