Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hakların yarışması

yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi istinaden yüklenici müteahhit firma sözleşmeye göre kendine düşecek olan bağımsız bölümleri kimini noterden kimini de adi yazılı belge ile 3.şahıslara satmış .Yüklenici firma işini zamanında bitirmediğinden arsa sahipleri tapuları vermemekte.Bu nedenle bizde 3.şahıs olarak Tüketici Mahkemesinde tapu iptal tescil davası açtık hem yüklenici hem de arsa sahipleri aleyhine.Bu arada arsa sahipleri inşaatın zamanında bitirilmediği gerekçesi ile tespit yaptırıp dava açtı ve kira kaybı istemekte.Bir diğer husus yüklenici i firmanın sigorta borcundan dolayı bu bağımsız bölümlere SSk tarafından haciz konuldu.Bu bilgiler ışığında hangi alacak önceliklidir.Yüklenici firma ile arsa sahipleri arasında aktolunan sözleşmede iskan şarı olmamasına rağmen mahkeme iskanı şart koşabilirmi?Hukuki ayıp olarak görebilirmi?Sonuç olarak arkadaşlar bağımsız bölümlerkim hak kazanır? arsa sahiplerimi ,iyiniyetli satın alan 3.sahışlar mı yoksa ssk haczi ile cebri satış mı?

T.C. YARGITAY

1.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/4290
Karar: 2005/5988
Karar Tarihi: 12.05.2005


TAPU İPTAL VE TESCİL İSTEMİ - YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMESİ HALİ - YÜKLENİCİNİN HALEF OLARAK HAK SAHİBİ OLACAĞI - DAVANIN KISMEN KABUL KISMEN REDDİ

ÖZET: Davalıların yükleniciden daire aldıkları, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde onun halefi olarak hak sahibi olacakları, MK. nun 1023. maddesinde ön görülen hükümden yararlanamayacakları gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

(4721 S. K. m. 1023)

Dava ve Karar: Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, müştereken maliki bulundukları 11 parsel s. taşınmazla ilgili olarak dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme gereği paylarını yükleniciye devrettiklerini, ancak yüklenicinin edimini yerine getirmeyerek üzerindeki paylarını üçüncü kişilere devrettiğini, daireleri satın alan kişilere karşı tapu iptal ve tescil davaları açtıklarını, bu kişilerin açılan davaları sonuçsuz bırakmak amacıyla, muvazaalı olarak dava konusu taşınmazları davalılara temlik ettiklerini ileri sürerek tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.

Davalılar, iyiniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davalıların yükleniciden daire aldıkları, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde onun halefi olarak hak sahibi olacakları, MK. nun 1023. maddesinde ön görülen hükümden yararlanamayacakları gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

Karar, davalılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Uğur Şentürk'ün raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

Sonuç: Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı kanuni ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle davalıların edimini yerine getirmeyen yükleniciden pay alan kişilerden pay satın aldıkları, böylece yüklenicinin halefi (ardılı) oldukları anlaşıldığına göre davalıların temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 356,29 YTL bakiye onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, 12.05.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/5975
Karar: 2005/8193
Karar Tarihi: 22.09.2005


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - ESER SÖZLEŞMESİ SEBEBİYLE YÜKLENİCİYE BIRAKILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONDAN TEMLİK ALINMASI SEBEBİYLE KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - YÜKLENİCİNİN EDİM BORCUNU TAM OLARAK YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ

ÖZET: Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

(818 S. K. m. 355)

Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarda tarih ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 17.3.2004 tarih ve 2004/6018-2005/2074 s. ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içerisinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacı, 19.11.1996 günlü dilekçe ile 46 parsel s. taşınmaz üzerinde yapılmakta olan binada 6. kat 10 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını, yüklenicinin işi yarım bırakması sebebiyle ondan bağımsız bölüm satın alanların onun adına inşaatı tamamladıklarını ileri sürerek anılan bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen 15.2.2002 günlü ilk hüküm Dairemizce 24.11.2000 gününde eksik inceleme sebebiyle bozulmuş, bu bozma kararına karşı karar düzeltme isteminde bulunan davalı arsa sahibinin istemi 9.7.2001 gününde reddedilmiştir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda bu kez mahkeme 23.10.2001 gününde davanın kabulüne, çekişmeli bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar vermiştir. Bu karar da taraf vekillerinin temyizi üzerine 25.3.2002 günlü ilamımızda yazılı gerekçelerle bozulmuştur. Mahkemece, bozmadan sonra yapılan inceleme sonunda davanın reddine dair verilen 25.5.2004 günlü karar davacının temyizi üzerine 17.3.2004 gününde onanmıştır.

Karar: Davacının bu kez karar düzeltme isteminde bulunması üzerine yeniden yapılan incelemede;

Dava, eser sözleşmesi sebebiyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması sebebiyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında önce 25.5.1989 gününde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenerek inşaatın zemin+4.kat olarak projelendiği, ancak binada sonradan bir kat daha yapılması sebebiyle bu ilave 6. katın Aydın Belediye Meclisinin 17.6.1991 günlü ve 139 s. kararı ile arsa sahibinin başvurusu üzerine izin verilerek kanuni hale dönüştüğü, bu ilave kat sebebiyle arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen ek sözleşmelerde binadaki bağımsız bölümlerin paylaşım şeklinin gösterildiği, önceki anlaşmaya göre zemin katta yükleniciye bırakılan bir dükkanın arsa sahibine ilişkin olacağı, buna karşılık 6. katta yer alan 2 adet bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Eldeki davada, dava konusu olan daire de 6. katta yer alan 10 numaralı bağımsız bölümdür. Bu bağımsız bölüm 6.8.1990 günlü haricen düzenlenen sözleşme ile yüklenici tarafından davacıya satılmıştır. Ancak, yapılmakta olan binada 6. katın ilavesinden önceki hali ile yani zemin+4 katlı iken 17.1.1990 gününde kat irtifakı kurularak mevcut bağımsız bölümlere arsa payı verilmiştir. Bu dava açıldığında ve halen de binada bu biçimde kat irtifakı mevcut olup, 6. kattaki 2 adet bağımsız bölüm kat irtifakı dışındadır ve arsa payları bulunmamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan sözleşmelerde 6. katın ilavesi sebebiyle binadaki bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının değiştirilmesi gerektiği gerek arsa sahibi ve gerekse yüklenici tarafından kabul edilmekle birlikte o tarihte bağımsız bölüm malikleri olan dava dışı kişiler tarafından da binadaki bütün bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının değiştirilerek 6. kattaki iki adet bağımsız bölüme de arsa payı verilmesi yönünde noterden muvafakatname ve taahhütname dahi verildiği incelenen bütün dosyaların kapsamına göre açıklıkla görülmektedir.

Kaldı ki, incelenen Sulh Hukuk Mahkemesinin 1995/182-548 s. kararında da binadaki sair bağımsız bölüm malikleri tarafından arsa sahibi aleyhine kat irtifakının değiştirilmesi ve bir kat ilavesinin tapuda gösterilmesi istemli bir davanın da açıldığı, ancak dava dışı 3. kişi yararına dava açılmasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği de sabittir.

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Dairemiz incelemesinden geçerek kesinleşen Aydın 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/881-1999/10 Esas ve Karar s. dosyasında, yüklenici edimini tam olarak yerine getirmemişse de, arsa sahibinin bilgisi dahilinde hatta onun da ilgilenmesiyle yüklenicinin halefi olan kişiler (ki bunlar arasında davacı da yer almaktadır) tarafından arsa sahibinin bağımsız bölümlerindeki noksanlıkların giderildiği, ortak yerlerdeki %4.10 oranındaki eksiklik bedelinin de yükleniciden daire satın alanlarca birlikte mahkeme veznesine depo edildiği açıkça belirlenmiş ve kabul edilmiştir. Eldeki somut olaya ait bozma kararlarımızda da bu husus defaten belirtilmiş ve davacı adına tescil isteme koşullarının gerçekleştiği açıklanmıştır. Ne var ki, dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu taşınmaza ilişkin tapu kaydına göre beş kat için kat irtifakı kurulmuş, çekişmeli bağımsız bölüm ise tapuya bağlanmamıştır ve arsa payı da yoktur. Mahkeme daha önce davanın kabulüne karar verilmiş ise de, belirtilen sebeple bu karar infazı kabil olmayan bir karar olarak kalmıştır.

Yine Dairemiz incelemesinden geçen Aydın 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/78-203 s. dosyasında da davacı aynı ilave 6. katta 11 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın alan kişidir ve 11 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. 11 numaralı bağımsız bölüm de 10 numaralı bağımsız bölüm gibi tapu dışıdır ve arsa payı yoktur. O dosyada, 1.10.2004 günlü bozma kararımızda davacının tapu iptali ve tescile ait davasının içinde tespit isteminin de bulunduğunun kabulünün zorunlu olduğu belirtilmiştir.

Gerçekten, tapu dışı bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili olanaklı bulunmadığından, davacının da aralarında bulunduğu yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar tarafından arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin tamamlandığı, ortak yerlerdeki eksik işlerin bedellerinin de bu kişilerce depo edildiğinin anlaşılmasına, bu yön bütün bozma kararlarımızda açıklanmış olup mahkemece de uyulmakla artık davacı yararına usuli kazanılmış hak doğduğuna göre az yukarda da açıklandığı gibi davacının Kat Mülkiyeti Yasasına ait bir talepte bulunabilmesi için o taşınmazda mülkiyet hakkı sahibi olduğunun kanıtlanması gerekir ve davacının hukuki yararının da artık bu yönde olduğu kabul edilmelidir. Öyleyse, tapu iptali ve tescile ait eda istemli bu davanın çoğun içerisinde azın da bulunduğu kuralı uyarınca tespit talebini de içerdiğinin kabulü zorunlu olup, davacının dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümde mülkiyet hakkı sahibi olduğunun tesbitine dair karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekirken onandığı anlaşıldığından karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarda yazılı sebeplerle davacının karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 17.3.2005 gün ve 2004/6018 Esas 2005/2074 Karar s. onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının açıklanan gerekçeyle BOZULMASINA, peşin alınan harcın istem halinde yatırana geri verilmesine, 22.09.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

SSK HACİZ KONUSUNA GELİNCE;
T.C. YARGITAY

12.Hukuk Dairesi
Esas: 2001/11757
Karar: 2001/12472
Karar Tarihi: 06.07.2001


ŞİKAYET DAVASI -HACİZ TARİHİNDE TAŞINMAZ BORÇLU ADINA KAYITLI OLDUĞU - İHTİYATİ TEDBİR KARARININ RIZAİ DEVİR VE TEMLİKLERİ ÖNLEYİCİ NİTELİKTE OLMASI - ŞİKAYETÇİNİN HACZİN FEKKİ YÖNÜNDEN GENEL MAHKEMEDE MÜLKİYET HAKKINA DAYALI OLARAK DAVA AÇMASI GEREĞİ

ÖZET: Haciz tarihinde taşınmaz borçlu adına kayıtlı olduğundan icra müdürünün haciz işleminde usulsüzlük bulunmamaktadır. Taşınmazın sonradan maliki olan şikayetçinin haczin fekki yönünden genel mahkemede mülkiyet hakkına dayalı olarak dava açması gerekir. Mercice taşınmazın mülkiyetinin aidiyeti hususunda değerlendirme yapılarak yazılı şekilde haczin kaldırılmasına karar vermesi isabetsizdir.

(2004 S. K. m. 16) (YHGK. 13.06.2001 T. 2001/12-461 E. 2001/516 K.)

Yukarıda tarih ve numarası yazılı merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

İcra müdürlüğünce şikayete konu taşınmaz üzerine 24.5.1999 tarihinde haciz konulmuş olup, bu tarihte taşınmaz borçlu adına tapuda kayıtlıdır. Gaziosmanpaşa Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.11.1997 tarih 1997/140 sayılı ihtiyati tedbir kararı rızai devir ve temlikleri önleyici nitelikte olup, haciz konulmasına engel teşkil etmez. Gaziosmanpaşa Asliye Hukuk Mahkemesinin 1997/140 esas 1999/28 karar sayılı 2.2.1999 tarihli kararıyla şikayetçi adına hükmen tescil kararı verilmiş ve bu karar 8.5.2000 tarihinde kesinleşmiştir. Haciz tarihinde taşınmaz borçlu adına kayıtlı olduğundan icra müdürünün haciz işleminde usulsüzlük bulunmamaktadır. Taşınmazın sonradan maliki olan şikayetçinin haczin fekki yönünden genel mahkemede mülkiyet hakkına dayalı olarak dava açması gerekir. Mercice taşınmazın mülkiyetinin aidiyeti hususunda değerlendirme yapılarak yazılı şekilde haczin kaldırılmasına karar vermesi isabetsizdir. (Hukuk Genel Kurulunun 13.6.2001 tarih 2001/12-461 E. -2001/516 K.sayılı kararı da bu doğrultudadır.)

Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukanda yazılı nedenlerle İİK. 366. ve HUMK. 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 06.07.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/7809
Karar: 2005/9961
Karar Tarihi: 16.11.2005


HACZİN KALDIRILMASI İSTEMİ - MÜLKİYET YÜKÜMÜ BİÇİMİNDE YAZILI OLDUĞU ANLAŞILAN HACİZ ŞERHİNİN SİCİLDEN SİLİNMESİNİN İSTENDİĞİ - MAHKEMENİN GÖREVLİ OLDUĞUNUN GÖZETİLEREK İŞİN ESASINA GİRİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Mülkiyet yükümü biçiminde yazılı olduğu anlaşılan haciz şerhinin sicilden silinmesi istendiğine göre uyuşmazlığın çözümü mahkemece bakılıp, sonucuna göre bir hüküm verilmelidir.

(4721 S. K. m. 704, 705, 706) (1086 S. K. m. 1)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.5.2004 gününde verilen dilekçe ile haczin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; mahkemenin görevsizliği nedeni ile davanın reddine dair verilen 8.3.2005 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Davacı, dava konusu parsellerde davalı tarafından vergi borcu nedeniyle 12.8.1985 tarihinde konulan haciz şerhlerinin kaldırılmasını istemiş, davalı vekili davanın reddini savunmuş, Mahkemece kaldırılması istenen haczin 6183 sayılı amme alacaklarının tahsili usuli hakkındaki kanun gereğince konulduğunu, haczin idare tarafından kendi mevzuatı gereği konulmuş olup, idarenin işlem ve eylemleri hakkında görevli mahkemenin idare veya vergi mahkemeleri olduğundan bahisle mahkemenin görevsizliği nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinde eşyanın mülkiyetini nakledecek biçimde ileriye sürülen istemler ile taşınmazı takyit eden (yükümlü kılan) bir kaydın kaldırılması istemleri, olumlu hükme bağlandığında sicilde değişiklikler yapılmasını zorunlu kıldığından, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren bu tür istemlerin çözüm yeri adli yargıdır. Somut olayda da; mülkiyet yükümü biçiminde yazılı olduğu anlaşılan haciz şerhinin sicilden silinmesi istendiğine göre uyuşmazlığın çözümü mahkemece bakılıp, sonucuna göre bir hüküm verilecek yerde, yanılgılı takdirde yazılı olduğu biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 16.11.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Yüklenicinin kendine isabet eden bağımsız bölümlerin bir kısmını 3. kişilere devretmesi alacağın temliki hükümlerine tabidir. İnşaat bitirilmiş ise tapuya hak kazanılacaktır. Sözleşmede iskan şartı yoksa mahkemece iskan şart koşulamayacaktır.
T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2007/2499
Karar: 2007/6455
Karar Tarihi: 29.05.2007


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - KİŞİSEL HAKKA DAYALI İSTEM - ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ - ALACAĞIN TEMLİKİ - YÜKLENİCİNİN EKSİK BIRAKTIĞI TÜM EDİMLERİNİN PARASAL KARŞILIĞININ SAPTANMASI GEREĞİ

ÖZET: Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenicinin eksik bıraktığı tüm edimlerinin parasal karşılığının saptanması, bunlardan yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların tamamladıkları kısımların bedelinin mahsubu ile kalan edim yükümlülüğünün parasal karşılığının belirlenerek yüklenicinin halefi olan davacıya depo ettirilmesinin sağlanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.


(818 S. K m. 162, 163, 167, 364)

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.11.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı Mehmet vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, arsa sahibi ve yükleniciler arasında biçimine uygun düzenlenen 26.12.1997 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 14 numaralı bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yapının bütünüyle tamamlanmadığını, eksiklikleri kendisinin tamamladığını, teslimde gecikme olduğunu, gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan tazminat ve yapıdaki eksikliklerin parasal karşılığının davacı tarafından kendilerine ödenmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından davacıların arsa payına karşılık gelen 2.082 YTL'nin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla dava konusu bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz, yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonra da ayıba karşı tekeffül borcu devam eder.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (BK m. 364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.

Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse, bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir (BK m. 167). Aksinin düşünülmesi halinde, arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak, arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi, temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa, yükleniciyle var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdadını ancak yükleniciden isteyebilir.

Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

Yukarıdan beri yapılan açıklamalar karşısında somut olaya gelince;

Mahkeme hükmüne dayanak yapılan 22.07.2005 tarihli bilirkişi raporuna göre, yapıdaki eksik bırakılan ve arsa sahibince tamamlandığı ileri sürülen işlerin parasal karşılığı 52.054,50 YTL tutarında olduğu saptanmış, mahkemece anılan rapor hükme esas tutulmuşsa da eksik ve ayıplı işlerin tüm bedelinden davacıların sorumlu tutulması yerine, arsa payları oranında sorumlu kılınarak 20.082 YTL tahsiline karar verilmesi doğru olmamıştır. Diğer taraftan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 10. maddesinde inşaatın geç tesliminden dolayı günlük 350 USD gecikme tazminatı ödeneceği kararlaştırıldığı halde, davalı arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılan gecikme nedeniyle kira alacağı toplamının belirlenmemesi, bunların tutarı da arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeden davanın yazılı olduğu şekilde kabulü de doğru değildir. Mahkemece tüm bu yönler gözetilerek yeniden tarafların iddiaları doğrultusunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak alınacak gerekçeli ve denetime uygun bilirkişi raporu (HUMK m. 275) doğrultusunda arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenicinin eksik bıraktığı tüm edimlerinin parasal karşılığının saptanması, bunlardan yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların tamamladıkları kısımların bedelinin mahsubu ile kalan edim yükümlülüğünün parasal karşılığının belirlenerek yüklenicinin halefi olan davacıya depo ettirilmesinin sağlanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Karar, açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 29.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

SonuÇ: Geç teslimden kaynaklanan kira kaybı tutarını arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi karşılığında yükleniciden daire satın alan ücüncü kişi davasını kazanacaktır. Tapu iptal kararının kesinleşmesi ve tapunun ücüncü kişiye geçmesinden sonra SGK'na karşı haciz şerhinin sicilden silinmesi için dava açmanız halinde haciz şerhi sicilden terkin edilecektir. KOLAY GELSİN

Yanıtlarınız ve kararlar için teşekkürler.Ancak inşaatın bittiği ancak süresinde bitirilmediği ve de sözleşmede iskan şartı bulunmamasına rağmen iskanının alınmadığı gerekçesi ile mahkemenin tescil kararı vermeyeceği gibi bir kanıya sahip oldum yargılama sırasında .Bizim açtığımız tascil konulu mahkeme arsa sahiplerinin açtığı kira kaybı nedeni ile tazminat davasını bekletici mesele yaptı.
SSk haczi ise Yüklenici firmanın borcundan dolayı oysa tapu arsa sahipleri adına .Ve SSK'nın bu hacizlerden dolayı bizim tedbirli dosyalarımıza rağmen satış hazırlığında olduğunu öğrendik.

Yapı kullanma izni alınması yükümlülüğü 3194 sayılı İmar Kanununun 30. maddesi gereğince, mal sahibince (arsa sahibi) yerine getirilir. Ancak sözleşme ile taraflar yapı kullanma izninin yüklenici tarafından alınmasını kararlaştırabilirler.

Sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından alınacağı ya da işin anahtar teslim şeklinde yapılacağı öngörülmüşse bu durumda iskan şartı kabullenilmiş olduğundan, yapı kullanma izin belgesinini alınması yüklenici tarafından yerine getirilecek ve yapılacak tüm harcamalarda yükleniciye ait olacaktır.

Bu durumda yüklenicinin yapı kullanma izni almaması hukuki ayıp teşkil edecektir.

15.HD.nin 25.5.1988 T. 4421-2513 E-K sayılı kararı; "Müteahhidin yükümlendiği oturma raporunun alınmamış olması hukuki bir ayıptır."

Bu ayıbın giderilmesi yükleniciden istenebilir. Bu durumda ayıbın giderilmesi masrafları yükleniciye ait olacaktır.

Yapının fiili durumu ve sözleşme hakkında detaylı bilgi verilmediğinden bu genel bilgilere göre değerlendirme yapılabilir.

Saygılarımla.

Bilindiği üzere, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere yazılı ya da resmi yolla satması gibi işlemleri alacağın temliki hükmündedir. Yüklenici, ne zaman ki sözleşmede kendisine yüklenen edimlerini yerine getirirse bu kişiler arsa sahibine karşı hak iddia edebilecektir.

Olayınızda da üçüncü kişiler, yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını temlik almışlardır.

Bu alacağın temlikinde borçlu olan arsa sahipleri, TBK m.188 vd gereğince yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları (itiraz, defiler vb) devralana karşı ileri sürebilecektir.

Arsa sahipleri, yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri savunmaları üçüncü kişilerin açtığı davalarda savunma olarak ileri sürmüşlerdir. Bu savunmaları doğru ise mahkemece itibar görecektir. Ancak üçüncü kişilerin arsa sahiplerinin sözleşmedeki haklarını (örneğin iskan harcı ile giderler ile kira kaybı vs) vererek tapu iptal ve tescil isteme hakları vardır.

İlgili Yargıtay kararları;

Yüklenici kendi payına düşen bağımsız bölümün satışını vaat etmiştir. Temlik alacaklısının bu hakkını kullanabilmesi edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Diğer blokların teslim tarihleri geçmesine rağmen teslim edilmediği gibi, oturma izni de alınmamıştır. O bakımdan yüklenicinin yararlanamayacağı bir durumdan temlik alacaklısı da yararlananamaz. 14. HD 5.3.2009 T. 1786-2803 EK

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak bağımsız bölüm satın almış olan kimsenin tapu iptal ve tescil isteminde bulunabilmesi için, öncelikle yüklenicinin sözleşmedeki edimini tamamen yerine getirmiş olması lazımdır. 14.HD. 26.3.2009 2280-3839

Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibinden doğrudan doğruya talepte bulunabileceği gibi, kazandığı şahsi hakkı yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişiye temlik etmişse üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak kazanılmamış hak temlik konusu olamayacağından pay temliki de geçerli olamaz. Davaya konu somut olayda inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %77 olup, arsa sahiplerinden bunun kabulü beklenemez. O bakımdan buna ilişkin üçüncü kişinin iptal ve tescil isteminin reddinde bir yanılgı yoktur. 15.HD. 12.02.2006 T. 8825-10878 E-K

Yüklenici edimini tamamen yerine getirmiş ve bağımsız bölümlerin mülkiyetini istemeğe hak kazanmışsa, üçüncü kişi bu kişisel hakkına dayanarak ferağ isteyebilir. 14. HD 23.3.1999 T. 632-2221 EK

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Asuman Yanıtlarınız ve kararlar için teşekkürler.Ancak inşaatın bittiği ancak süresinde bitirilmediği ve de sözleşmede iskan şartı bulunmamasına rağmen iskanının alınmadığı gerekçesi ile mahkemenin tescil kararı vermeyeceği gibi bir kanıya sahip oldum yargılama sırasında .Bizim açtığımız tascil konulu mahkeme arsa sahiplerinin açtığı kira kaybı nedeni ile tazminat davasını bekletici mesele yaptı. SSk haczi ise Yüklenici firmanın borcundan dolayı oysa tapu arsa sahipleri adına .Ve SSK'nın bu hacizlerden dolayı bizim tedbirli dosyalarımıza rağmen satış hazırlığında olduğunu öğrendik.

Bu durumda hemen ihtiyati haciz talep edin. Zira ihtiyati tedbir sıra cetvelinde yer almayacağından ihtiyati haciz istenmelidir kanaatindeyim.

müvekkil yüklenici, 5 adet arsa maliki ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor, sözleşme gereği inşaatı iskan ve imar mevzuatına uygun tamamlayarak, oturma ruhsatları alınarak teslim ediyor.yüklenici kendisine kalacak taşınmazların 1'i haricinde hepsini 3.kişilere satıyor. kalan bir taşınmazı satacağı zaman, arsa sahiplerinden birinin kişisel borçları nedeni ile yükleniciye düşecek bu taşınmaza hacizlerin konulduğunu tapuda öğreniyor. yüklenici olarak, sözleşme muhatabı 5 adet arsa malikine, hacizlerin temizlenerek tapunun tarafımıza teslim edilmesi için ihtar çekiyoruz.yüklenici olarak, sözleşmeye dayalı açacağımız tapu iptali tescil davasında hangi hususlara dikkat etmeliyiz? davada aynı zamanda hacizlerin fekkini de talep etmeli miyiz? dava süresince tapunun tarafımıza tesciline kadar oluşacak kira kaybı için nasıl yol izlemeliyiz? görüşlerini paylaşacak değerli meslektaşlara şimdiden teşekkür ederim.