Kira tespit davası, emsal kira ücreti araştırması ve diğer sorunsallar

Merhaba Sayın Meslektaşlarım,


Müvekkilim ile kiracısı arasında 20.04.2018 tarihinde ve 20.04.2022 tarihinde düzenlenen 2 ayrı kira sözleşmesi bulunmakta. İlk düzenlenen kira sözleşmesinde kira artış oranı sözleşme de belirlenmiş. 2. Kira sözleşmesinde ise kira artış oranı sözleşmede belirtilmemiş. Ancak 2. Düzenlenenen kira sözleşmesinde de kira ücreti konusunda esaslı bir değişiklik rayiç bedele uyarlama yapılmamış.


1. Sorum kira tespit davası açmak için gerekli 5 yıllık süre ilk düzenlenen kira sözleşmesinden itibaren mi hesaplanmaya başlanır?


Kiracı rayiç bedeli 22.000,00 TL olan kiralanan da 2.500,00 TL kira ödeyerek oturmakta.


1 kasımda zorunlu arabulucuya başvurduk ve uyuşmazlık konusunun 20.04.2018 başlangıçlı, 1 yıl süreli kira sözleşmesiyle ilgili kira tespit davası olduğunu belirttim. Ancak başvuru formunda 20.04.2023 tarihinden itibaren mi yeni kira ücretinin tespitini talep edeceğimizi ya da 20.04.2024 tarihinden itibaren mi tespit isteyeceğimizi belirtmedik.


Şimdi açacağımız kira tespit davasında 20.04.2023 başlangıçlı dönem için yeni kira ücretinin tespitini talep etmemiz bizim açımızdan çok avantajlı gözükmüyor. Çünkü esaslı kira artışları bu tarihlerden sonra meydana geldi. Bu sebeple kira tespit davamızın 20.04.2024 tarihindeki yenileme dönemi içerisinde geçerli olmasını isteyerek bugün itibariyle herhangi bir ihtar göndermeden, uzlaşmama tutanağını dava dilekçemize ekleyerek dava açabilir miyiz? Açacağımız dava dilekçesinde 20.04.2024 tarihinden sonra emsal kira sözleşmesi örnekleri sunabilir miyiz?

20.04.2024 tarihi itibariyle geçerli olmasını isteyeceğimiz kira bedelini şimdiki rayiç bedellerin 2-3 bin üstünde talep etmeyi düşünüyorum.


Dava değeri olarak mevcut kira sözleşmesi ile talep edilen kira sözleşmesi farkının 12 katını mı belirtmem gerekiyor?


Değerli görüşleriniz için çok teşekkür ederim. Saygılarımla.

Genel kural olarak son yaptığınız sözleşmeden itibaren 5 yıl endeks uygulanır, hak ve nısfet talepli kira tespit açamazsınız. Ancak bu genel kurala istisna getiren şu içtihat var:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17249

Dolayısıyla son sözleşmenizin rakamı o tarihteki rayici yansıtmıyorsa, bunu belirterek ve bu içtihada dayanarak davanızı açıp şansınızı deneyebilirsiniz diye düşünüyorum. Şansınızı deneyebilirsiniz diyorum çünkü bu içtihatı bilen az ve hakimler genel olarak son sözleşmenin tarihine bakıp, davayı reddetme eğiliminde oluyor. Bu nedenle her iki sözleşmeyi de açık açık dava dilekçenize yazmanızı ve ikinci sözleşmenin rayiç olmadığının altını çizmenizi ve bu konuda bilirkişi incelemesi talep etmenizi öneririm. Bunları yapmazsanız davanın reddedilme (daha doğrusu tüfeye göre belirlenme) ihtimali bence artar.

İkinci kira sözleşmenizde artış maddesi olmadığından zaten içinde bulunulan dönem için dava açamazsınız çünkü ihtar göndermemişsiniz. Bu nedenle 20.4.2024 için açmaktan başka şansınız yok. Dediğiniz gibi mevcut rayicin biraz üstünde hesap yapıp davayı buna göre açabilirsiniz. İleriki tarihli bir dava açtığınızı delil listenizde özellikle belirterek, emsal sözleşme sunmak için de bu tarihe kadar hakimden süre istemenizi öneririm. Zira hakimler tensip zaptıyla delillerin sunulması için kesin süre vermeyi otomatiğe bağlamış durumdalar, oysa bu örnekte emsal sözleşme sunulması ancak 4 ay sonra söz konusu olabilir.

Kira tespit davalarında dava değeri (talep edilen aylık kira - halen ödenen aylık kira) x 12'dir.