Kira sözleşmesi cezai şartın muacceliyeti

Herkese merhabalar. Müvekkil şirketin, kiracısı olduğu bir mecuru kira sözleşmesini feshederek tahliye etmesi sonucunda mülk sahibi haksız ve erken fesih yapıldığı iddiasıyla fesih sonrası ayların kira bedelleri için icra takibi başlatmış olup tarafımızca takibe itiraz edilmesi sonucunda itirazın iptali davası açılmıştır. Dava derdesttir.

Bu esnada yukarıdaki takipten yaklaşık 3 yıl sonra sözleşmedeki cezai şarta istinaden cezai şart bedelinin tahsili amacıyla müvekkil aleyhine icra takibi başlatılmıştır. Bu takibe de itirazımız sonucunda itirazın iptali davası açılmış ve yukarıdaki davayla birleştirilmiştir.

Taraflar arasındaki feshin geçerliliği ve o döneme ilişkin kira alacaklarının muacceliyeti tartışmalı iken ve bu konuda devam eden bir dava varken kira bedelinin fer'i niteliğinde olan cezai bedeller için takip/dava açılabilir mi?

Merhaba meslektaşım, kolay gelsin. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan alacaklardaki 5 yıllık zamanaşımını göz önüne aldığımızda, bence cezai bedellere ilişkin yapılacak taleplerde de bu sürenin dikkate alınması gerekir. Dolayısıyla taip/dava açılabileceğini düşünüyorum.

Merhaba sayın meslektaşım

1.Kira sözleşmesi (TBK.m.299 vd.)

2.Kira süresi (m.300)

3.Haksız fesih ve Erken tahliye

a.Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (m.325)

b.“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

c.Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”

4.Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi (m.347)

5.Fesih sonrası ayların kira bedelleri için icra takibi
a.Takibe itiraz
b.İtirazın iptali davası
6.Cezai şart bedelinin tahsili konulu takip
a.Takibe itiraz
b.İtirazın iptali davası
7.(3.b.) ve (4.b.) davaları birleştirilmiş

8.Asıl borca bağlı hak ve borçların sona ermesi (TBK.m.131)

9.YARGITAY: 6098/m.325,347
6. HD.E. 2013/9792, K. 2014/4045, T. 31.3.2014

http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=6hd-2013-9792.htm&kw=`kira+s%C3%B6zle%C5%9Fmesinin+s%C3%BCr esinden+%C3%B6nce+feshi`#fm

ÖZET : Dava, ödenmeyen bakiye kira bedeli ile erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davalı kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair yazılı bildirimde bulunmadığından sözleşme kendiliğinden aynı koşullarda bir yıl uzamıştır.
Ancak, kira sözleşmesi yenilendikten sonra davalı yenilenen kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiralananı erken tahliye edip, kiralanana ait anahtarları teslim etmiştir. Davacı anahtarın usule uygun teslim edilmediğini belirtse de anahtarı teslim aldığını kabul etmektedir. Bu durumda taşınmazın anahtarlarının teslim edildiğinin kabulü gerekir.

Anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte ise davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır.
Konu, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun 325.maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. O nedenle mahkemece, mahallinde keşif yapılarak kabul edilen teslim tarihinden itibaren kiralanan taşınmazın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği ile tadilat süresi tespit edilerek, belirlenecek makul süre ve tadilat süresi kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, keşif yapılmadan düzenlenen bilirkişi raporu dikkate alınarak yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

Alıntı: Kira bedelinin fer'i niteliğinde olan cezai bedeller için takip/dava açılabilir mi?

Asıl borç, ifa ya da diğer bir sebeple sona ermemiş olduğuna göre (Bkz. TBK.m.131)... Siz ne dersiniz ?

Mola…