Sözleşmedeki Artış Şartına Uyulmaması Temerrüt Nedeni İle Tahliye Nedeni Sayılır Mı?

Merhabalar değerli Meslektaşlarım;

Sözleşmedeki artış şartlarına uyulmaması temerrüt nedeni ile tahliye nedeni sayılır mı ?

Teşekkürler...

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2008/6-551
Karar: 2008/562
Karar Tarihi: 24.09.2008

ÖZET: Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye isteğine ilişkindir. Davacı alacaklı icra talebinde kira bedelini göstererek ödeme emri düzenlettirmiş, davalı borçlu ise ödeme emrine itiraz ederken açıkça aylık kira bedelinin miktarına itiraz etmemiş, borcun tamamına yönelik itirazda bulunmuştur. Sonradan aylık kira bedelinin farklı olduğunu bildirmesi İİK' nın 63. maddesi karşısında hüküm ifade etmez.

(2004 S. K. m. 63)

Dava: Taraflar arasındaki <itirazın kaldırılması, tahliye> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Akhisar İcra Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 19.09.2007 gün ve 68-176 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin 31.01.2008 gün ve 2008/14152-759 sayılı ilamı ile;

(...Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira miktarı 20 milyon TL olarak belirlenmiş, hususi şartlar bölümünün 2. maddesinde ise, kira artışlarının her yıl %50 oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı kiralayan tarafından, yazılı sözleşmeye dayanılarak 09.01.2007 tarihinde başlatılan icra takibinde aylık 240,00 YTL üzerinden 2006/10, 11, 12. ayların kirası olarak toplam 720,00 YTL kira borcunun ödenmesi istenilmiştir. Davalı kiracı ise, yasal süresindeki itirazında ve savunmasında aylık kira miktarının 110,00 YTL olup, borcun yasal süresi içerisinde ödendiğini, kira borcunun bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece her ne kadar sözleşmedeki artış koşulunun hiç uygulanmadığından vazgeçilmiş sayılacağı, takibe konu ayların kirasının 110,00 YTL olup, yasal süre içerisinde ödendiğinden bahisle istemin reddine karar verilmiş ise de, bir önceki dönem olan 2005 döneminde kira aylık 100,00 YTL olarak davacının banka hesabına ödenmiş olup, ihtirazi kayıt konulmaksızın davacı tarafından kabul edilmiştir. Esasen 2005 dönemi kirasının 100,00 YTL olduğu taraflar arasında çekişmeli de değildir. Sözleşmedeki serbest irade ile kararlaştırılan %50 artış koşulunun daha önceki dönemlerde uygulanmamış olması artış koşulunu geçersiz kılmaz. Bu durumda önceki dönem kirası olan 100,00 YTL üzerinden sözleşmedeki %50 artış şartı uygulanınca takibe konu ayların kirasının 150,00 YTL olduğu anlaşılmaktadır. Davalı tarafından ise aylık 110,00 YTL olarak ödeme yapılmış olduğuna göre, eksik ödeme nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Mahkemece davalı tarafından yapılan ödemeler mahsup edilerek bakiye kısım üzerinden itirazın kaldırılarak takibin devamına ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesi ile dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davacı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine yönelik olarak verilen karar, Özel Daire'ce yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı, maliki olduğu taşınmazda davalının 01.03.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ve aylık 240 YTL bedelle kiracı olarak oturduğunu, davalının 2006 yılı Ekim, Kasım ve Aralık ayı kiralarını ödemediğini, bu nedenle Akhisar Birinci İcra Müdürlüğü'nün 2007/68 E sayılı dosyasından yapılan icra takibine de toplam 300 YTL borcu olduğu iddiası ile kısmi itirazda bulunduğunu, 720 YTL borcu olduğunu, haksız yere kısmi itiraz ettiğini ileri sürerek, davalı borçlunun yaptığı haksız itirazın kaldırılması ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini ve taşınmazdan tahliyesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, anılan icra dosyasında ödeme emrinin tebliği üzerine 15.01.2007 tarihli dilekçe ile <... Ödeme emrinde belirtilen borcun 330 YTL'sini kabul ediyorum, bakiye borcum yoktur, itiraz ediyorum...> şeklinde beyanda bulunarak yapılan takibe kısmi itirazda bulunmuş ve icra dosyasına kısmi ödemede bulunmuştur.

Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, davalı borçlunun temerrüde düşüp düşmediği noktasında toplanmaktadır.

İcra İflas Kanunu'nun 63. maddesi (Değişik madde: 17.07.2003 -4949 S.K./14. md.) <İtiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.> hükmünü içermektedir.

Davacı alacaklı icra talebinde kira bedelini aylık 240 YTL göstermek suretiyle ödeme emri düzenlettirmiş, davalı borçlu ise ödeme emrine itiraz ederken açıkça aylık kira bedelinin miktarına itiraz etmemiş, borcun tamamına yönelik itirazda bulunmuştur. Sonradan aylık kira bedelinin 110 YTL olduğunu bildirmesi İİK'nın 63. maddesi karşısında hüküm ifade etmez.

O halde, yukarıda açıklanan nedenlere göre Özel Daire'nin bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nın 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.09.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.

[quote=tiryakim]Merhabalar değerli Meslektaşlarım;

Sözleşmedeki artış şartlarına uyulmaması temerrüt nedeni ile tahliye nedeni sayılır mı ?
kira sözleşmelerinde taraflar arasında yapılan sözleşmeye yazılan artış ilk yıl için geçerlidir.Yani ikinci kira dönemi sözleşmedeki artış uygulanır buna uyulmaması taliye sebebi olur. fakat daha sonraki dönemlerdetaraflar arasında kararalaştırılan bu artış oranı uygulanmaz, yasal artış oranı uygulanır. ikinci dönemden sonra sözleşmedeki tarafların belirlediği artış aranınan uymamak tahliye sebebi olmaz, mahkeme buna bakar Bu sebeple kira sözlşemesinin tarihi sorunun cevaplanması açısından çok önemli

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/8344
K. 2003/8436
T. 17.11.2003
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Kiracının Sözleşmediki Artış Oranına Göre Ödemesi Gereken Kira Farkını Ödemeyerek Temerrüde Düşmüş Olması )
• TAHLİYE DAVASI ( Temerrüd Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi İstemi-Sözleşmedeki Artış Oranına Göre Ödenmesi Gereken Kira Farkını Ödemeyerek Temerrüde Düşmesi )
• TEMERRÜD NEDENİYLE TAHLİYE ( Davalı Kiracı Sözleşmediki Artış Oranına Göre Ödemesi Gereken Kira Farkını Ödemeyerek Temerrüde Düşmüş Olması )
6570/m.7
2004/m.67
ÖZET : Davalı kiracı sözleşmedeki artış oranına göre ödemesi gereken kira farkını ödemeyerek temerrüde düşmüştür. Bu durumda mahkemece davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde tahliye isteminin reddine karar verilmesi hatalı görüldüğündün hükmün davacı taraf lehine bozulması gerekmiştir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, icra takibine yapılan itirazın iptali, takibin devamı, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesi ve %40 icra inkar tazminatına ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile tahliye talebinin reddine, alacak yönünden itirazın iptaline, takibin devamına ve davalının %40 inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, sözleşmedeki artış oranında ödeme yapılmaması nedeniyle itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesinde, vekalet ücreti takdirinde bir usulsüzlük olmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin tüm ve davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda on yıldır kiracı olup, kira paralarını sözleşmedeki %40 artış oranına göre ödediğini, 2002 yılında ödenen kiranın 196.000.000.-TL olduğunu, davalıya ihtarname gönderilerek 1.1.2003 tarihinden itibaren de kiraların %40 artışla 274.400.000.-TL olarak ödemesinin istendiğini, ancak davalının Ocak-Nisan 2003 ayları kirasını 200.000.000.-TL olarak ödediğinden eksik ödenen kiralar hakkında icra takibi yapıldığını, davalının bu takibe kira borcu olmadığından bahisle itirazda bulunduğunu belirterek davalının itirazının iptalini, takibin devamını, temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesini ve %40 inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir. Davalı vekili kiralanandaki tüm demirbaşları ve sabit düzenlemeleri davalının yaptığını, kira parasının da %40'lık artışlarla son olarak 2002 yılında 196.000.000.-TL olarak ödendiğini, davacının 2003 yılı kirasının ne kadar olacağı konusunda ihtarname keşide edip, kira tespit davası açması gerektiğini, on yıllık sözleşmenin sona erdiğini, davalının eski sözleşme ile bağlı olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı, kiralayan Tahsin ile akdettiği 1.1.1993 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı olup, davacı taşınmazı 1.8.1996 tarihinde satın alarak kiralayanın halefi olmuştur. Sözleşmenin özel 2.maddesinde kira bedelinin her yıl %40 artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu belli ve muayyen artış şartı geçerli olup, tarafları bağlar.

Taraflar arasında 2002 yılı kirasının 196.000.000.-TL olduğu hususu uyuşmazlık konusu değildir. Davacı tarafından davalıya 11.4.2003 tarihinde keşide edilip 15.4.2003 tarihinde tebliğ edilen temerrüt ihtarnamesi ile Ocak-Nisan 2003 ayları eksik ödenen kirası 313.600.000.-TL'nin ödenmesi istenmiş, 17.4.2002 tarihinde de aynı taleple davalı hakkında icra takibi yapılmıştır. Davalı kiracı sözleşmedeki artış oranına göre ödemesi gereken kira farkını ödemeyerek temerrüde düşmüştür. Bu durumda mahkemece davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde tahliye isteminin reddine karar verilmesi hatalı görüldüğündün hükmün davacı taraf lehine bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda 1 No'lu bentte yazılı nedenlerle kira alacağına ilişkin hüküm kısmının ONANMASINA, yukarıda 2 No'lu bentte yazılı nedenlerle tahliye isteminin reddine ilişkin hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından davalıdan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.l1.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Üye

Yer: Antalya
Mesajlar: 280
Teşekkür: 271


2000- 2004 yıllarında daha önce karşılaştığım bir olayla karıştırdığım beyanlarımı özür dileyerek geri alıyorum. o Zira o dönemde kira artışı ile ilgili anayasa ve yasalarda çeşitli düzenlemeler yapılıp uygulanmaktaydı.