apartman yöneticisinin sorumluluğu

Merhabalar. Diktatör bir apartman yöneticisine ilişkin ilginç bir olayı sizlerle paylaşmak ve çözüm için fikrinizi almak istedim. Kat maliki olan ve 10 yıldan uzun zamandır apartman yöneticiliği yapan bir kişi söz konusudur. Bu kişi kat maliklerinin bir kısmından aldığı vekaletnamelerle (vekaletnameler noterden alınmış değildir ve uzun zamandır bu vekaletlere istinaden karar alınmaktadır) çoğunluk oluşturmakta ve dilediği gibi karar alabilmektedir. Yine bu şekilde yönetici, gsm operatörleri ile kira sözleşmesi yapmış ve kat iyelerinden birinin balkonunun dış cephesine söz konusu operatörlerin cihazları monte edilmiştir. Bu işlem yapılırken balkonunun dış cephesi kullanılan kat maliki ne haberdar edilmiş ne de rızası alınmıştır. Kat maliki bu gayrimenkulünü uzun zamandır kiraya veremediğinden ve şehir dışında ikamet ettiğinden evini kontrol etmeye gittiğinde bu durumdan haberdar olmuştur. Haberdar olmasının ardından yöneticiye ihtarname göndermiştir. Kısaca Gsm operatörleri ile yapılan kira sözleşmesi ile ilgili her tür belgenin onaylı suretlerinin kendisine tebliğ edilmesini,söz konusu kira sözleşmesi kapsamında elde edilen gelirin miktarını ve bu gelirin ne şekilde harcandığının bildirilmesini, sağlığa aykırı bir durum tespiti halinde cihazların kaldırılmasını ihtar etmiştir. Yönetici ihtara yanıt vermemiştir.
Olağan genel kurul toplantısı düzenlenmiştir. Genel Kurul, yöneticinin hakaret ve küfür içerikli söylemleri nedeniyle karar alamadan dağılmış, toplantıyı terk eden kat iyeleri kendi aralarında tutanak tutmuşlardır. Yönetici söz konusu kiraya ilişkin hiçbir belge sunmamış (ihtarnamede GK toplantısı sırasında hazır edilmesi de ihtar edilmiş olmasına rağmen) ve ihtarı keşide eden kat malikinin 1996 yılında kendisine vekalet verdiğini ileri sürmüştür. Vekaleti ise arşivde olduğundan bulmasının zor olacağını iddia etmiş, göstermemiştir. Kat maliki ise böyle bir vekalet verdiğini hatırlamamaktadır. Vermiş olsa dahi kira sözleşmelerinin tarihleri bu tarihten seneler sonradır.
Sorularım şunlardır:
1. Bu yöneticinin görevden alınması için nasıl bir yol izlemek gerekir?
2. GSM operatörleri ile kira sözleşmesi yapılabilmesi için KMK'na göre oybirliği ile karar alınması gerekmektedir. Farzedelim ki tüm vekaletleri tam olan yönetici oybirliği ile bu kararı kimseye haber vermeden aldı, kararı daha sonra duyan ve kesinlikle rızası olmayan kat malikleri ne yapabilir? Burada vekillik görevinin kötüye kullanılması durumu yok mudur?
3. Elde edilen kira gelirlerinin kat maliklerinin payları nispetinde dağıtılması gerekmez mi? Balkonun bulunduğu katın malikinin ayrıca hakkı olmaz mı?

Aşama olarak ben öncelikle delil tespiti yapılarak tüm belgeleri incelemeyi ardından da dava açmayı düşünüyorum. Yöneticinin denetçi ile birlikte anlaşarak kira gelirlerini haksız olarak harcadıklarından şüpheleniliyor. Cezai sorumluluklarına da gidilebilir... Ama sene sonunda harcama göstererek kendilerini ibra etmiş de olabilirler... Ayrıntılı inceleme gerekiyor!

Görüş ve önerilerinizi bekliyorum. </I>

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1983/5-99

K. 1983/260

T. 18.3.1983

• TEMSİLCİLİK GÖREVİNİ KÖTÜYE KULLANMA ( Yönetici Olduğu Sırada Topladığı Yönetim Gideri Paralarını Yöneticilik Görevi Çerçevesinde Kullanmayan Davalı )

• ALACAK DAVASI ( Yönetim Gideri İstenmesi )

• YÖNETİM GİDERİ ( Görevli Mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi Olması )

• GÖREVLİ MAHKEME ( Bina Yöneticisi İle Kat Malikleri Arasında Yönetim Giderinden Doğan Davada Sulh Hukuk Mahkemesinin Görevli Olması )

• KAT MALİKLERİ İLE BİNA YÖNETİCİSİ ARASINDAKİ DAVA ( Davanın Yönetim Giderinden Kaynaklanması Nedeniyle Görevli Mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi Olması )

• YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU ( Kat Maliklerine Karşı Aynen Vekil Gibi Sorumlu Olması )

634/m.33,38,39

ÖZET : Davalının yönetici bulunduğu sırada topladığı yönetim gideri paralarını yöneticilik görevi çerçevesinde kullanmadığı ve temsilcilik görevini kötüye kullandığı nedeniyle hesabı verilmeyen paranın kendisinden alınması kat malikleri tarafından dava edilmektedir. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici kat malikleri kuruluna ana taşınmaz mal dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bina yöneticisi ile kat malikleri arasında yönetim giderinden doğan davada sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
DAVA : Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 13. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 8.3.1982 gün ve 548-117 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 5. hukuk dairesinin 26.10.1982 gün ve 7277-9328 sayılı ilamı ile "... Davalının yönetici bulunduğu sırada topladığı yönetim gideri paralarını yöneticilik görevi çerçevesinde kullanmadığı ve temsilcilik görevini kötüye kullandığı nedeniyle hesabı verilmeyen ( 71010 ) liranın kendisinden alınması kat malikleri tarafından dava edilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti yasasının 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ve anılan yasanın 39. maddesi uyarınca da yönetici kat malikleri kuruluna ana taşınmaz mal dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Gene anılan yasanın 39. maddesi uyarınca borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Durum böyle olunca yönetici ile kat malikleri arasından yönetim giderinden doğan bu davada özel yasa gereğince görevli mahkemenin sulh mahkemesi olduğu düşünülmeden Asliye Hukuk Mahkemesine açılan davanın görülmesi ve görev yönünün düşünülmemesi doğru bulunmamıştır..." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden : Davalı vekili
KARAR : Tarafların iddia ve savunmalarına dosyadaki belgelere bozma kararında gösterilen gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen sebeplerden dolayı bozulmasına 11.3.1983 günü yapılan görüşmede yeterli çoğunluk sağlanamadığından 18.3.1983 gününde yapılan ikinci müzakerede oyçokluğu ile karar verildi.