Şufa Davası Hakkında

Merhabalar,
Açmış olduğum şufa davası ile ilgili paylaşımlarınızı rica ederim.
Bir parsel üzerinde üzerinde birden çok kişinin hissesi var. Bu parsel üzerinde yapılaşmalar var, aynı zamanda fiili taksim de mevcut. Bu yapılardan birini ve o yapıya denk gelen hisse oranını paydaşlardan birinden 3 kişi satın alıyor. Daha sonra satın alanlardan 2'si hissesini paydaş olamayan başka bir kişiye satıyor. Bunun üzerine dava açtık.
Davada haklılık payımız nedir. (Not: Yanılmıyorsam müvekkil dahil 3 kişinin satın aldığı hisse dışında parsel üzerindeki diğer yerlerin tapusu yok. Yani diğerleri işgalci konumunda)

Alıntı: Yazan Av.mehmet.av Merhabalar, Açmış olduğum şufa davası ile ilgili paylaşımlarınızı rica ederim. Bir parsel üzerinde üzerinde birden çok kişinin hissesi var. Bu parsel üzerinde yapılaşmalar var, aynı zamanda fiili taksim de mevcut. Bu yapılardan birini ve o yapıya denk gelen hisse oranını paydaşlardan birinden 3 kişi satın alıyor. Daha sonra satın alanlardan 2'si hissesini paydaş olamayan başka bir kişiye satıyor. Bunun üzerine dava açtık. Davada haklılık payımız nedir. (Not: Yanılmıyorsam müvekkil dahil 3 kişinin satın aldığı hisse dışında parsel üzerindeki diğer yerlerin tapusu yok. Yani diğerleri işgalci konumunda)

Mehmet Bey,

Sorunuz yeterince açık değil zira şufa hakkını kullanabilmek için satışın bildirilmediği paydaş olmak yeterli değildir. Aşağıda ki durumlarda şufa hakkı kullanılamaz:

1-Bağışlama halinde,
2-Trampa halinde,
3-Ölüme bağlı tasarruflar halinde,
4-Paydaşlar arası yapılan satışlarda,
5-Tapusuz taşınmazların satılması halinde,
6-Bağımsız bölüm veya kat irtifak payının satılması halinde,
7-Menkul satışlarda,
8-Elbirliği mülkiyetine bağlı taşınmazlarda,
9-Cebri artırmayla satışlarda,
10-MK Mad.2 dürüstlük kuralına aykırı olarak,
11-Ölüme bağlı tasarruflar halinde,
12-Taşınmaz satış vaadi söz konusu ise,
13-Tapuda Paydaş olmayan,
14-Önalım hakkında feragat edilmiş ise(Noterde-tapuya şerhli),

Önalım(şufa) hakkı kullanılamaz.

Olayınız bakımından bu durumlar söz konusu değil ise şufa hakkını kullanabilir ve olumlu sonuç alabilirsiniz.

İyi çalışmalar.

Üstadım,
Bizim davamızda yukarıda saydığınız hususlar yok diye düşünüyorum. En azından bana verilen bilgiler bu yönde. Ancak benim cevabını merak ettiğim, bir parsel üzerinde fiili taksim söz konusu iken hissedarlardan birisi fiilen kullandığı yeri ve hissesini 3 kişiye satıyor. Bu 3 kişiden 2 si bu hisselerini paydaş olmayan başka bir kişiye satıyor. 3 kişinin satın aldığı yer bu kişiler arasında fiilen taksim edilmemiş. Bu noktada bir sıkıntı olur mu acaba

Sayın Av.Mehmet Bey sorunuzdan anlayabildiğim kadarıyla müekkiliniz ile dava dışı bir kişi daha taşınmazda eylemli olarak ayrı yerleri kullanmakta iken şu an davadışı olan kişi eylemli olarak ayrı kullandığı yeri 3 kişiye birlikte satıyor. Yani ilk satıştan sonra müvekkilinizin ve taşınmazdan pay alan 3 kişinin yerleri hala eylemli olarak ayrı halde. Sonrasında ise taşınmazdan pay alan bu 3 kişiden 2'si paylarını davalıya satıyorlar. Şayet anlayabildiğim kadarı ile olay böyle ise aşağıda kısmen aktardığım kararlarda da görebileceğiniz üzere müvekkiliniz ile davalıya payını satmış olan 2 kişi arasında eylemli bir taksimin mevcut olup olmadığı yönünde bir değerlendirme yapmak gerekecektir. Ancak tüm bu satışlar gerçekleşirken müvekkilinizin eylemli olarak kullandığı taşınmaz kısmının aynı kalmasının, taşınmazın diğer kısımları üzerinde hak iddia etmemesinin eylemli taksimin mevcudiyetinin kabul edilmesini gerektirecek bir sebep olduğunu ve bu anlamda şufa hakkının kullanılmasının T.M.K 2. maddede belirtilen dürüstlük kuralına aykırılık olarak değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Zira müvekkilinizin taşınmaz üzerinde ayrı olarak kullandığı bir yer mevcut olup taşınmazı sonradan satın alan 3 kişinin kendi aralarında taksim yapmamış olmasından yararlanmanız kanaatimce mümkün olmayacaktır.
Kolay gelsin.

-----------
(Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 2013/12843-15765 )

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 05.11.2008 ve birleştirilen davada 25.02.2009 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 28.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 17.12.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. N. S. ile karşı taraftan davacı Ayten ...vekili Av. M. H. ve davacı Murat ... vekili Av. H. Y. geldi. Açık Duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R
Davacı Ayten, paydaş olduğu 566 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşı Aybars’ın payını 14.09.2007 tarihinde satış yoluyla davalı Ü. A. O.’a devrettiğini, kendisine bildirim yapılmadığını, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın adına tescilini istemiştir.
Birleştirilen Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/69 Esas sayılı davasında davacı Murat, 566 parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaş Aybars’ın payını 14.09.2007 tarihinde satış yoluyla davalı Ü. A. O.’a devrettiğini, kendilerine bildirim yapılmadığını belirterek davalı adına kayıtlı payın adına tescilini istemiştir.
Davalı, taşınmazda fiili paylaşım bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı Ayten’in dava konusu taşınmazda paydaş olmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, pay devri yapan Aybars’ın 18.01.1990 günlü sözleşmede taraf olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut uyuşmazlıkta, tapu kayıtlarına göre çekişme konusu taşınmazda davacıların paydaş olduğu, davalının da 14.09.2007 tarihinde dava dışı paydaş Aybars’tan satış yoluyla pay edinerek paydaş olduğu görülmektedir. Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 19.12.2011 günü kesinleşen 2009/44 esas 2010/422 karar sayılı ilamı ile davacı Ayten’in tüm payının dava dışı Arif adına tesciline karar verilmiştir. Davacı Ayten taşınmazda paydaş olmadığından isteminin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.
Dava konusu taşınmazı 18.01.1990 günlü ihale sonucunda davacı Murat, dava dışı Ayhan ve Arif birlikte edinerek krokiye bağlanan aynı tarihli fiili taksim sözleşmesiyle kullanım şekli belirlenmiştir. Paydaş Arif sahip olduğu payın bir bölümünü dava dışı Satılmış’a devretmiş, Satılmış da bu payın belirli bir oranını dava dışı Aybars’a nakletmiş, Aybars da 14.09.2007 günü satış yoluyla davalıya geçirmiştir. Aynı günlü Aybars’la davalı arasındaki adi yazılı sözleşme ile de 18.01.1990 tarihli anlaşmanın koşullarının kabul edildiği hükme bağlanmıştır. Görülüyor ki, davalı taşınmazın ilk malikleri arasındaki 18.01.1990 günlü fiili taksimi kabul etmiştir. Dolayısıyla, dava dışı Arif fiili taksim sonucu tarafına bırakılan bölümün bir kısmına denk gelen payın davalıya nakledilmesini sağlamış olup payın Arif’in kullanımında iken bu bölümde hak iddia etmeyen davacı Murat’ın tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmamaktadır. Bu nedenle, taşınmazda eylemli paylaşım bulunduğu gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 990TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacı Murat ....’dan alınarak davalıya verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 17.12.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.


----------------

(Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 2013/14236-15781)

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması T.M.K'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince, davalı tarafın paylaşım iddiası doğrultusunda taraf delilleri toplanmalı, mahallinde yeniden keşif yapılmalı davacı ve davalıya yer satan paydaşın taşınmazda yer kullanıp kullanmadığı, kullanıyorlarsa nereyi kullandığı belirlenmeli ve taşınmazlarda eylemli paylaşım var ise dava reddedilmelidir.

--------------------
Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 2014/6407-8470)

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Taşınmazı kullanan paydaşların paylarının tamamına karşılık gelen bir alanı kullanmaları da gerekmemekte olup, davacının ve davalılara pay satan eski paydaşın hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli paylaşmasının söz konusu olup olmadığının tespiti önem taşır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafça ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Somut olaya gelince; davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 1719 parsel sayılı taşınmazda davalıların paydaşlardan A. A.’dan 7225/199072’er payları 31.01.2012 tarihinde satın aldığını belirterek, davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini istemiştir. Davalılar taşınmazın fiilen taksim edildiğini, bu durumda önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davalıların satın aldığı yerin sınırları itibariyle belli olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmişse de, yapılan keşif esnasında dinlenilen mahalli bilirkişi beyanlarından davalılara pay satan A. A. ile davacının taşınmazda yer kullanıp kullanmadığı anlaşılamamaktadır. Yine ibraz edilen fen bilirkişi raporunda da davalıların taşınmazda kullandıkları yerler gösterilmiş ise de davalıların kullandıkları yerler dışında davacı tarafından kullanılan yer gösterilmemiştir. Başka bir deyişle taşınmazda davacı ile davalılara pay satan A. A. arasında eylemli bir paylaşmanın söz konusu olup olmadığı açıklığa kavuşturulmamıştır. Hal böyle olunca, mahkemece dava konusu 1719 parsel sayılı taşınmazda uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak, taşınmazda paydaş olanların hisselerine karşılık kullandıkları kısımlar kroki üzerinde gösterilecek şekilde bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, davalıların cevap dilekçelerinde isimlerini belirtikleri tanıkların da keşif mahallinde dinlenilerek taşınmazın kullanımına yönelik ayrıntılı bilgi ve görgüleri ile davacı ve davalıların veya bayilerinin satıştan önce taşınmazı fiili kullanım biçimleri de değerlendirilmek suretiyle davalıların eylemli paylaşma savunması üzerinde durularak oluşan sonuca göre bir karar vermek gerekir.