Kira Uyarlama mı Kira Tespit mi

Kira Hukukuna ilişkin davalarda çok iyi olmadığım için yardımcı olan arkadşlarıma teşekkürü şimdiden borç bilirim.Müvekkil bir işyerini satın almıştır.İşyeri İktisap ve İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmıştır.Bu dava sürerken yeni bir dava açmak istemektedir bizden önceki malik ile aralarında yapılan yazılı kira sözleşmesinde yer alan hükümler şunlardır:Kira süresi8yıldır.4.yılın sonunda kiracı fesih hakkını kullanmaz ve kira söz.nin 4 yıl daha devam etmesi hususunda irade gösterirse son iki+1.ilk 2011-2012-2013 yılın üfe tüfe artış oranlarının ortalaması alınacaktır.Şimdi ne davası açılması daha uygun olur bu iki dava ile ilgili konuları anlayabileceğim yargıtay kararları gönderebilirmisiniz dilekçede neler vurgulanmalıdır

T.C. YARGITAY

3.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/11928
Karar: 2012/16705
Karar Tarihi: 03.07.2012


KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI - KİRA BEDELİNİN DOLAR ÜZERİNDEN KARARLAŞTIRILDIĞI - EMSAL KİRA PARALARI İLE VERGİ VE AMORTİSMAN GİDERLERİNDEKİ ARTIŞLARIN ARAŞTIRILMASI GEREĞİ - EKSİK İNCELEMEYLE HÜKÜM KURULDUĞU - HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, ilgili kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez. O halde mahkemece uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kira bedelinin Dolar üzerinden kararlaştırılmış olması, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece; aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

(4721 S. K. m. 1, 2, 4)

Dava: Dava dilekçesinde kira bedelinin yıllık 30.000 Dolar'dan 70.000 Dolar olarak uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 50.000 Dolar olarak uyarlanması cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı kiralayana ait mecurda davalının kiracı bulunduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının emsallere göre düşük kaldığını, dolarda beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler, vergi ve yıpranma payı giderlerindeki artışların sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira parasının yıllık 33.000 Dolar'dan 70.000 Dolar olarak uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı vekili cevabında, sözleşmede kiranın dolar olarak kararlaştırıldığını, dövize bağlı olarak kiranın da arttığını, mecurda ve çevresinde olağanüstü bir değişiklik olmadığını beyan etmiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 50.000 Dolar olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.06.2005 başlangıç tarihli olup, 7 yıl sürelidir. İlk beş yıl kira parasının yıllık 30.000 Dolar, 6. ve 7. yıllarda ise 33.000 Dolar olarak kararlaştırıldığı, uyarlama talep edilen 01.06.2010 döneminin ise sözleşmenin 6.yılı olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu mecur, Adana, Çukurova ilçesi, Yurt mahallesinde, toplam 1.255 m2 mobilya mağazasıdır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bölgede normalin üstünde ticari değişiklik olduğunu, büyük ve marka mobilya mağazaları, marketler ve işyerleri açıldığını, yakınında Hayal Park'ın hizmete açıldığını, bu nedenle kira sözleşmesinde çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu, işlem temelinin çöktüğünü belirtmiş, emsal olarak, dava konusu taşınmaz ile benzerlik göstermeyen 330 m2 işyeri kirası alınmıştır. Raporda sözleşmede kararlaştırılan kira parasının davacı yönünden katlanılmayacak şekilde düşük kaldığı somut nedenlerle belirtilmediği gibi, taşınmaz ile aynı özelliklere sahip (konumu, büyüklüğü, kullanım amacı, kira başlangıç tarihi ve süresi yönünden) emsal kira sözleşmeleri de incelenmeden mecurun yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının yıllık 61.230 Dolar olduğu açıklanmıştır.

Bu durumda rapor hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda <İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ> gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir (Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK. Md. 4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, çeşitli ekonomik değerlerdeki artışlardan hareketle sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez. O halde mahkemece yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kira bedelinin Dolar üzerinden kararlaştırılmış olması, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece; yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.07.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

halen yürürlükte olan bir sözleşmede düzenlenmiş bir hükmün değiştirilmesi ve kaldırılması talepli bir davca açacaksanız bu bir uyarlama davasıdar. sözleşmenin bu hükmüne hakimin müdahalesini talep etmektesiniz. ancak sözleşmede düzenlenmemiş bir husus örneğin 2013 yılı için belirlenmemiş kira bedilinin tesbiti için bir dava açacaksanız bu bir kira tesbit davasıdır. verğiniz bilgilere göre uyarlama davası açmanız gerekir kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan avdogan halen yürürlükte olan bir sözleşmede düzenlenmiş bir hükmün değiştirilmesi ve kaldırılması talepli bir davca açacaksanız bu bir uyarlama davasıdar. sözleşmenin bu hükmüne hakimin müdahalesini talep etmektesiniz. ancak sözleşmede düzenlenmemiş bir husus örneğin 2013 yılı için belirlenmemiş kira bedilinin tesbiti için bir dava açacaksanız bu bir kira tesbit davasıdır. verğiniz bilgilere göre uyarlama davası açmanız gerekir kanaatindeyim.

Sayın avdogan'ın bu cevabına katılıyorum.

Daha fazla yorum için sözleşmenin süresi ve artış şartına ilişkin maddenin TAM okunması ve DOĞRU yorumlanması gerekir. Ancak genel kural olarak söylemek gerekirse, sözleşme devam ederken bağlı bulunduğunuz artış maddesinin değişmesi için uyarlama davası, sözleşme sona erdikten sonra yenilenen dönemin kirasının belirlenmesi için kira tesbit davası açılacağının altını çizmek gerek.

Bu arada uyarlama davası açmanız gerekiyorsa, bu davayı iyice incelemenizi öneririm. Uyarlama davası çok istisnai durumlarda açılan ve daha da istisnai durumlarda kazanılan çok zor bir davadır. Kira bedelinin rayicin altında kalması tek başına davanın açılabileceği anlamına gelmez. Mesela olayınızdaki sözleşmeye bakıldığında ilk izlenim olarak bence uyarlama davasının şartları yoktur. Forumumuzda bu davanın şartları ilgili çok ayrıntılı konular var, incelemeniz yararlı olacaktır.

Meslektaşlarıma teşekkür ederim peki kira tespit davasında kira sözleşmesinin bitiminden önce ve 15 gün önceden kiracının eline geçecek şekilde ihtarname tebliğ etmem gerekir mi 2013 yılı kira dönemi tespit davası açabilmek için ne zaman dava açma sürem başlar ben yeni malik olduğum için kira sözleşmesinin tarafı da değilim

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme Kira Hukukuna ilişkin davalarda çok iyi olmadığım için yardımcı olan arkadşlarıma teşekkürü şimdiden borç bilirim.Müvekkil bir işyerini satın almıştır.İşyeri İktisap ve İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmıştır.Bu dava sürerken yeni bir dava açmak istemektedir bizden önceki malik ile aralarında yapılan yazılı kira sözleşmesinde yer alan hükümler şunlardır:Kira süresi8yıldır.4.yılın sonunda kiracı fesih hakkını kullanmaz ve kira söz.nin 4 yıl daha devam etmesi hususunda irade gösterirse son iki+1.ilk 2011-2012-2013 yılın üfe tüfe artış oranlarının ortalaması alınacaktır.Şimdi ne davası açılması daha uygun olur bu iki dava ile ilgili konuları anlayabileceğim yargıtay kararları gönderebilirmisiniz dilekçede neler vurgulanmalıdır

Soruda müphem ve önemli bir husus var. "4 üncü yılın sonu" ne zamana denk gelmektedir.

Kira başlangıç tarihi 1şubat2009bitiş tarihi ise1 şubat2019,ilk4yılın sona erdiği 1 şubat 2012tarihinde kiracı isterse mecuru tahliye edebilir hükmü de yer almaktadır

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme Kira başlangıç tarihi 1şubat2009bitiş tarihi ise1 şubat2019,ilk4yılın sona erdiği 1 şubat 2012tarihinde kiracı isterse mecuru tahliye edebilir hükmü de yer almaktadır

Bu verdiğiniz bilgiler kendi içinde çeliştiği gibi, ilk mesajınızdaki bilgilerle de çelişmektedir.

Kendi içinde çelişmektedir. Çünkü kira başlangıcı 01.02.2009 ise ve kiracı 4 yılın sonunda boşaltabilecekse 31.01.2013 tarihinde boşaltma hakkı var. Sizin yukarıda verdiğiniz tarihlere bakarsak, 1 şubat 2012(Doğrusu 31.01.2012)tarihinde henüz 3 yıl dolmuş olmaktadır.

İlk mesajınızda kira süresi 8 yıl diyorsunuz.

Alıntı: Kira süresi8yıldır

Şimdiki mesajınızda ise

Alıntı: Kira başlangıç tarihi 1şubat2009bitiş tarihi ise1 şubat2019

kira süresi 10 yıla çıkmış görünüyor. Kontrat elinizde değil mi?

valla avukat bey sözleşmede yazılı olanı kopyala yapıştırdım yaptım yanlış yazmadım sözleşmede ne yazılıysa onu yazdım

her bişeyide doğru yazmışım avukat bey tekrar tekrar baktım sözleşmeyi yanlış yapmışlarsa bilemem isterseniz mail adresinize ilgili maddeleri mail atayım

avukat bey kira başlangıcı 01.02.2009 ise ve kiracı 4 yılın sonunda boşaltabilecekse 31.01.2013 tarihinden önce kiracının eline geçecek on beşgünlük sürede ihtarname keşide etmeliyim değil mi yeni malik olsam bile tespit davası için gerekli değil mi bu birde her satırını doğru yazdım dediğim gibi mailde atabilirim eminim doğru yazdığıma

YBKMd.345 6570sayılı Kanun’da düzenlenmemiş bir hükme yer vererek konut ve işyeri kira ücretlerinin belirlenmesi için dava açma imkanının herzaman mevcut olduğunu hükme bağlamış ve belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminden
itibaren geçerli olacağını belirtmiştir.birde yeni kanunda ki bu hüküm bizim sözleşmeye uyarlanamaz değilmi uygulanamaz

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme avukat bey kira başlangıcı 01.02.2009 ise ve kiracı 4 yılın sonunda boşaltabilecekse 31.01.2013 tarihinden önce kiracının eline geçecek on beşgünlük sürede ihtarname keşide etmeliyim değil mi yeni malik olsam bile tespit davası için gerekli değil mi bu birde her satırını doğru yazdım dediğim gibi mailde atabilirim eminim doğru yazdığıma

Ben sadece çelişkilere dikkat çekmek istedim. Kira kontratı da öyleyse, doğru cevabı bulmanız zor. En azından benim yanıt verme şansım yok.

VALLA üstad aldığınız teşekkürlere bakınca siz bile bulamadıysanız ben hiç bulamam

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme VALLA üstad aldığınız teşekkürlere bakınca siz bile bulamadıysanız ben hiç bulamam

Ben "cevabım yok" demedim ki, "bu haliyle cevap veremem" dedim.

Sayın Meslektaşlarım;

Belki size garip gelecek ancak benim anlayamadığım bir husus var, kira bedelinin uyarlanması ile kira tespitinin arasında ne fark vardır?

Misal, ben şimdi müvekkilin 10 yıl süre ile TL bazında kiraya verdiği dükkanın kira bedelinin piyasadan çok düşük kaldığı gerekçesi ile dava açacağım.İhtarnamemi de çektim, bir cevap gelmedi ve dava açmak zorundayım.

Ancak açacağım davanın adını tam olarak koyamıyorum, kira tespiti mi olacak kira bedelinin uyarlaması mı?

Alıntı: Yazan siloos Sayın Meslektaşlarım; Belki size garip gelecek ancak benim anlayamadığım bir husus var, kira bedelinin uyarlanması ile kira tespitinin arasında ne fark vardır? Misal, ben şimdi müvekkilin 10 yıl süre ile TL bazında kiraya verdiği dükkanın kira bedelinin piyasadan çok düşük kaldığı gerekçesi ile dava açacağım.İhtarnamemi de çektim, bir cevap gelmedi ve dava açmak zorundayım. Ancak açacağım davanın adını tam olarak koyamıyorum, kira tespiti mi olacak kira bedelinin uyarlaması mı?

Aşağıdaki linkte yer alan, 7.mesajda "kira tespiti" "kira artırımı" ve "uyarlama" davalarını ayrıntılı bir şekilde açıklamışım.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=11475

Soru: Kira kontratındaki "kira süresi" 10 yıl mı? Ne zaman başladı? İhtarnamede ne talep ettiniz?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Aşağıdaki linkte yer alan, 7.mesajda "kira tespiti" "kira artırımı" ve "uyarlama" davalarını ayrıntılı bir şekilde açıklamışım. http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=11475 Soru: Kira kontratındaki "kira süresi" 10 yıl mı? Ne zaman başladı? İhtarnamede ne talep ettiniz?

Sayın Ergin;
Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim.

Devamla benim elimdeki olay şu : Kira başlangıç tarihi 20.10.2010, kira süresi de 10.

Ancak her yıl sözleşmede belirtilen oranlarda artış yapılmışsa da artık mevcut kira mecurun bulunduğu konuma göre çok düşük kalıyor.

Bende bu sebeple 10.09.2015 tebliğ tarihli bir ihtarname yollayarak bedelin çok düşük kaldığını, kira bedelinin ..TL olması gerektiğini, kabul edilmez veya artış kadar kira yatırılmazsa dava açacağımı ihtar ettim.

Benim talebim yeni kira yılından itibaren yani 20.10.2015 den itibaren ihtarnamede belirtilen rakamın yatırılmasını sağlamak. İhtarname cevap vermediler, kiracıyı aradım (büyük bir market zinciri) geri dönüş yapmadılar. Yani dava açmak zorundayım.

Sizin gönderdiğiniz linkteki açıklamaları okudum. "5-10 yıllık kira sözleşmelerinde kira döneminden söz edilemeyeceği için kira tespiti yoluna gidilemez." diyor.

O zaman somut olaya göre, uyarlama davası açacağım sanki?
Sabrınız ve cevabınız için şimdiden tekrar teşekkür ederim. Sanıyorum aslında çok basit olan bir konu bana nedense pek karışık geliyor. :S

Sayın meslektaşlarım;
Konuya ilişkin farklı bir açıdan görünüşünüzü almak istiyorum. Olayımızda kısa süreli(1 yıllık) kira sözleşmesi söz konusu. İkinci kira yılında da kiracı aynen oturmaya devam ediyor. Ancak bu 2 yıl içerisinde taşınmazın bulunduğu yer ticaret alanı imarı alıyor ve etrafında bir çok gelişme oluyor. Kira fiyatları iki katı kadar artıyor. Sözleşmenin henüz 2 yıl önce yapılmış ve kısa süreli olması uyarlama davası açmamıza engel midir? Aksi yönde Yargıtay Kararı bulamadım ancak ulaşabilirsem çok yararlı olucaktır. Şimdiden teşekkürler.