Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

harici gayrimenkul satış sözleşmesi ticari faiz

Yanıt
Konuyu Değerlendirin Konu İçinde Arama Konu Araçları  
Old 27-02-2012, 17:38   #1
limpid

 
Varsayılan harici gayrimenkul satış sözleşmesi ticari faiz

merhabalar,
müvekkil şirket ile gayrimenkul yatırım ortaklığı olan diğer şirket arasında yaptıkları yeni ve büyük bir proje için 2 dükkan için harici satış sözleşmesi imzalanıyor. belirtilen bedel müvekkilce yatırılmış olmakla beraber teslim süresi geçmesine rağmen dükkanlar tamamlanmıyor. bu tür sözleşmelerin noterde yapılması esastır. dolayısıyla satıcıyı teslime zorlamanın tek yolu ancak sebepsiz zenginleşmeye göre verilenin iadesi için dava açmak gibi görünüyor. benim sormak istediğim iki taraf da şirket. verilen paranın iadesi için dava açıldığında paranın verildiği tarihten itibaren ticari faiz istenebilir mi? ayrıca şirketin uğramış olduğu zararlar için örneğin teslim yapılmadığı için şirket adına gayrimenkulün tescil edilememesi nedeniyle uğranılan özellikle vergisel yönden zararlar istenebilir mi yoksa sadece ticari faizle mi sınırlı kalınır?
Old 28-02-2012, 12:47   #2
yılmazkan

 
Varsayılan

Her iki tarafta tacir, sözleşmenin konusu da ticari faaliyetleri ile ilgili olduğundan ticari faiz istenebilir. Karşı taraf satıcı kendi mülkü üzerine mi bina yapıp bunlardan müvekkilinize dükkan satacaktı?
Old 28-02-2012, 15:31   #3
advocateso

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan limpid
merhabalar,
müvekkil şirket ile gayrimenkul yatırım ortaklığı olan diğer şirket arasında yaptıkları yeni ve büyük bir proje için 2 dükkan için harici satış sözleşmesi imzalanıyor. belirtilen bedel müvekkilce yatırılmış olmakla beraber teslim süresi geçmesine rağmen dükkanlar tamamlanmıyor. bu tür sözleşmelerin noterde yapılması esastır. dolayısıyla satıcıyı teslime zorlamanın tek yolu ancak sebepsiz zenginleşmeye göre verilenin iadesi için dava açmak gibi görünüyor. benim sormak istediğim iki taraf da şirket. verilen paranın iadesi için dava açıldığında paranın verildiği tarihten itibaren ticari faiz istenebilir mi? ayrıca şirketin uğramış olduğu zararlar için örneğin teslim yapılmadığı için şirket adına gayrimenkulün tescil edilememesi nedeniyle uğranılan özellikle vergisel yönden zararlar istenebilir mi yoksa sadece ticari faizle mi sınırlı kalınır?
TTK m3 gereği iki taraftan birinin bu kanun hükümlerine göre tacir olması halinde, yapılan iş ticari iştir.
3095 sayılı Kanuna göre de ticari işlerde ticari faiz uygulanmaktadır.
Yukarıdaki maddeler gereğince, bir hesap bilirkişisi olarak ben dosyalardaki faiz hesaplamasını, taraflardan birinin şirket olması halinde ticari faize göre yapıyorum.
Old 29-02-2012, 11:48   #4
limpid

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan yılmazkan
Her iki tarafta tacir, sözleşmenin konusu da ticari faaliyetleri ile ilgili olduğundan ticari faiz istenebilir. Karşı taraf satıcı kendi mülkü üzerine mi bina yapıp bunlardan müvekkilinize dükkan satacaktı?
cevabınız için teşekkürler. satıcı istanbulda yapılan büyük bir projenin sahibi. içinde alışveriş merkezi de dahil olmak üzere yapılacak büyük bir site yapıyor. inşaat başlayınca harici sözleşme ile müvekklile iki dükkan satılıyor. sözleşmede yazan teslim tarihinden neredeyse 1 yıl kadar geçmiş ancak hala teslim yok. birde sözleşmede satılan dükkandan bir tanesi projeye aykırı yapılmış. sözleşmede 200 m2 olarak satılan yer hali hazır projede 100 m2. bunun için proje tadiline gideceklerini söylüyorlar. aslında satıcı müvekkilime olmayan bir yeri de satmış durumda. ceza hukuku kapsamında her ne kadar gayrimenkul satış sözleşmelerinin noterde yapılmış olması esas olsa da aslında ortada dolandırıcılık suçundan da bahsedilebilinilir mi?
Old 29-02-2012, 13:19   #5
yılmazkan

 
Varsayılan

İleride yapılacak bir taşınmazınn satışının vaad edilmesi mümkün olduğundan sırf bu nedenle dolandırıcılık suçu oluşmayacaktır. Projenin iş sahibi ile dükkan satın alınan yüklenici farklı ise, yükleniciden satın alınacak taşınmazlar alacağın temliki hükümlerine tabii olacaktır. Alacağın temliki adi yazılı şekilde yapılabilir. Eğer olayınızda böyle bir durum varsa satış vaadi sözleşmesinin noterden yapılmasına gerek olmaksızın satıcıyı tescile zorlamak mümkün olabilir.
Old 29-02-2012, 18:00   #6
limpid

 
Varsayılan

şimdi daha detaylı bilgi veriyorum. sözleşmenin başlığı dükkan satım sözleşmesi.alıcı ve satının ünvanları mevcut. tanımlar kısmında dükkan tanımı şöyle: satıcı tarafından hazırlanarak yetkili mercilerce tasdik edilen plan ve projeler ile bu sözleşmenin ekindeki mahal listesi ve teknik şartnamesine uygun olarak arsa üzerinde yapılarak alıcıya teslim edilecek ekli vaziyet planında yeri belirlenmiş olan aşağıdaki dükkan niteliğindeki bağıösız bölümdür diyor.
sözleşme tanımı ise şöyle : satıcı ve alıcı arasında akdedilen ve satıcı ile arsa maliki arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilecek bir adet dükkanın alıcıya satış ve teslimi ile devir ve temliki niteliğindeki işbu sözleşmesi ve ekleridir.

sanırım sizin bahsettiğiniz temlik hükmünü ilgilendiren madde sözleşmenin tarif edildiği kısımdır. o halde bu sözleşmenin noterde yapılmasına gerek yok alacağın temliki hükümlerine tabi olacak ve satıcıyı tescile zorlamak mümkün olabilecek. buna ilişkin yargıtay kararı varsa elinizde gönderirseniz çok sevinirim.
benim olayda cezai boyutla ilgili olarak söylemek istediğim husus dükkanın tanımında yer alan "yetkili mercilerce tasdik edilen" kavramı idi. yani edilecek demediği için yetkili mercilerce tasdik edilmiş bir projeden ve ve vaziyet planından bahsediliyor. ancak şuan onaylı projeye uygun olmadığından bahisle tapuyu veremiyor. şimdi satıcı burda olmayan birşeyi olmuş gibi alıcıyı yanıltarak satmış olmuyormu?
Old 01-03-2012, 11:38   #7
yılmazkan

 
Varsayılan

Evet söylediğiniz gibi sözleşme tanımında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bahsedildiğinden satış vaadi sözleşmesi hükümlerine tabii değilsiniz. Müvekkilinizin yapmış olduğu adi yazılı sözleşme alacağın temliki hükmünde olup tescile olanak vermektedir. Aşağıdaki HGK kararı da bu yöndedir.

T.C. YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas :2010/14-290
Karar:2010/328
Tarih:16.06.2010
-YARGITAY İLAMI-
Taraflar arasındaki “tapu iptali, tescil ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 2.Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.03.2009 gün ve 2008/396 E., 2009/96 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 15.06.2009 gün ve 2009/6662 E.-7527 K. sayılı ilamı ile;
(“…Dava, yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.
Davalı, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.
Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki istek olan 30.770,60 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 519 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada (F) bloktaki (2) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ettiği anlaşılmaktadır. Davalı hükmü temyiz etmeyerek, satış bedelinin davacının iddia ettiği kadar yani 24.750,00 TL olduğunu kabul etmiştir.
Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.
Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tescil etmek olmalıdır. Bütün bu yönler bir yana bırakılarak, davacının tescil talebi reddedildiğinden karar bozulmalıdır…”)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi uyarınca kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde ödenenlerin tazmini istemine ilişkindir.
Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, davalı taahhüdünün konusunu oluşturan daireyi teslim aldığını ve eksikliklerin kendisi tarafından tamamlandığını beyanla yapı ortaklığı üyesi olarak oturduğu dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini olmadığı takdirde ödediklerinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin harici gayrimenkul satış vaadi olduğu, ancak resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil isteyemeyeceğini ancak tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle davacının tescil talebinin reddine tazminat talebinin ise bilirkişi raporu doğrultusunda kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, yerel mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ilk kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde yapılması gerekip gerekmediği, sözleşmenin hayata geçirilmiş olmasının varılacak sonuca etkili olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 Sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.
Öte yandan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.
Ne var ki, [b][i][u]geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.
Hemen belirtmelidir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği inşaatının finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olay değerlendirildiğinde:
Tarafların alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerli olup; bu sözleşme gereğince dairenin kararlaştırılan bedeli ödenmiş ve daire teslim edilmiştir. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olup; davacı alıcı taraf bedele ilişkin edimini de yerine getirdiğinden tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir.
Ayrıca belirtilmelidir ki, taşınmazın aynı zamanda üçüncü kişileri de satıldığı savunulmuş ise de bu iddia davanın taraflarını ilgilendirmemekte, ayrı bir davanın konusunu teşkil etmektedir. Zira, taşınmazın birden fazla kişiye satımı arsa sahibi-yüklenici ile diğer satın alanlar arasındaki iç ilişki olup, davalı arsa sahibi/yüklenici ile satın alan/davacı arasındaki iş bu davanın görülmesine engel değildir.
O halde, mahkemece, davacının tescil talebinin reddi doğru değildir.
Mahkemece yapılacak iş; yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplattırmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır.
Açıklanan bu nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, aksine ve somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 16.06.2010 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Harici G.menkul Satış Sözleşmesi SAKE Meslektaşların Soruları 1 21-05-2010 07:58
harici gayrimenkul satış sözleşmesi uzun Medeni Usul, İcra ve İflas Hukuku Çalışma Grubu 0 12-02-2010 15:47
Harici satış sözleşmesi-müdahalenin men'i erk42 Meslektaşların Soruları 0 15-04-2009 15:58
taşınmaz harici satış sözleşmesi advocati Meslektaşların Soruları 1 01-02-2009 01:40


THS Sunucusu bu sayfayı 0,06048489 saniyede 16 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.