müteahhidin 3. kişiye karşı sorumluluğu

Herkeze iyi çalışmalar.Müteahhit binayı bitiriyor ve arsa sahiplerine teslim ediyor. Daha sonra arsa sahipleri dairelerin bir kısmını 3. kişilere satıyorlar. Daha sonra dairelerde ve ortak alanlarda sorunlar yaşanıyor. Bu durumda 3. kişiler bu kusurlardan dolaya müteahhide karşı dava açabilirler mi? Dairelerde bittikten sonra satın almışlar. Müteahhit ile aralarında bir sözleşme yok. Temlik hükümleri bu durumda da uygulanabilir mi? Yardımcı olan herkeze şimdiden teşekürlür.

Alıntı: Av. Fatma A. Ş.

Alıntı: Herkeze iyi çalışmalar.Müteahhit binayı bitiriyor ve arsa sahiplerine teslim ediyor. Daha sonra arsa sahipleri dairelerin bir kısmını 3. kişilere satıyorlar. Daha sonra dairelerde ve ortak alanlarda sorunlar yaşanıyor. Bu durumda 3. kişiler bu kusurlardan dolaya müteahhide karşı dava açabilirler mi? Dairelerde bittikten sonra satın almışlar. Müteahhit ile aralarında bir sözleşme yok. Temlik hükümleri bu durumda da uygulanabilir mi? Yardımcı olan herkeze şimdiden teşekürlür.

Sayın Av. Fatma A. Ş.

A)Taraflar:
1)Arsa sahipleri (A1+A2+A3...)
2)Yüklenici (Y)(Gerçek / Tüzel kişi ?)
3)Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (hükümleri-ayıp)?
4.Üçüncü kişiler (B1+B2+B3...)
5.Zarar tespiti ?

B)Hukuksal denklem ( Olay ve Hukuk):

Kahve molası

Sayın Fatma A.Ş. Bu konu ile ilgili dava açtınız mı ? Neticesini merak ettim. Şu anda benim de ilgilendiğim bir konu ancak sitedeki cevaplar ile net bir sonuca ulaşamadım. Aslında çözmek istediğim konu sizin sorunuzda var. Müteahhide karşı ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanması yönünde. BK daki taşınır satışı hükümlerinin, taşınmaz satışına uygulanması durumunda müteahhide karşı dava açamıyorum. Syg.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/4852
K. 2005/3251
T. 30.5.2005
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsa Sahibi Daire Sattığı Kişilerle Birlikte Alacak Talebi İle Dava Açarsa Bu Kişilere Satılan Bölüme Hasren Dava Hakkını Temlik Ettiğinin Kabul Edileceği )
• ARSA SAHİBİNDEN DAİRE SATIN ALANLAR ( Arsa Sahibi Daire Sattığı Kişilerle Birlikte Alacak Talebi İle Dava Açarsa Bu Kişilere Satılan Bölüme Hasren Dava Hakkını Temlik Ettiğinin Kabul Edileceği )
• DAVA HAKKININ TEMLİK EDİLMESİ ( Arsa Sahibi Daire Sattığı Kişilerle Birlikte Alacak Talebi İle Dava Açarsa Bu Kişilere Satılan Bölüme Hasren Dava Hakkını Temlik Ettiğinin Kabul Edileceği )
818/m. 355, 358
1086/m. 38
ÖZET : Kural olarak sözleşmenin tarafları birbirlerinden talepte bulunabilir. Dava hakkı sözleşmenin taraflarına aittir. Arsa sahipleri inşaat sözleşmesinden doğan alacak talebi ile daire sattığı kişilerle birlikte dava açarsa bu kişilere satılan bölüme hasren dava hakkının temlik edildiğinin kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle arsa sahibinden daire satın alanların dava hakkı bu çerçevede incelenerek sonuca göre karar verilmelidir.

DAVA : Hükmün temyizen tetkiki davacılar ve davalı vekillerince istenmiş ise de davalı vekilinin temyiz dilekçesinin süresi dışında, davacılar vekilinin temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1- Davalı Ö'nün temyiz dilekçesi harçlandırılmamış ve temyiz defterine de kaydedilmemiş ve böylece süresi geçirilmiş olduğundan temyiz talebinin reddi gerekmiştir.

2- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle yükleniciden daire satın alanların satış şartları ile ilgili sözleşme ibraz etmemiş, dairelerin hangi tarihte teslim edileceği yolundaki iddialarını ispat edememiş ve dairelerin ne şekilde teslim edileceğini de kanıtlayamamış olmalarına, arsa sahiplerinden daire satın alan M. dışındaki davacıların satın alma tarihleri sırasıyla, 07.04.1999,25.08.1999 ve 16.12.1999 olup bu tarihten önce iskan ruhsatı alınmış olmakla gecikmeden söz edilemeyeceğine göre sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

3- Davacıların sair temyiz itirazlarına gelince;

Sözleşme ilişkilerinden doğan alacak iddialarının muhatabı kural olarak sözleşmenin tarafı olan kişilerdir. Dava hakları da onlara aittir. Dava konusu olayda arsa sahibi olan ve sözleşmenin tarafı olan davacıların dava haklarının bulunduğunda kuşku yoktur. Arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan şahısların dava hakları ise sözleşmeden doğan hakların kendilerine temlik edilmesi halinde mümkündür. Dairemizce arsa sahipleri ve sattıkları kişilerin birlikte dava açmaları halinde satın alan kişilere satılan bölüme hasren dava haklarının temlik edildiği kabul edilmektedir. Bu nedenle arsa sahibinden satın alan kişilerin dava hakları bu çerçevede incelenerek karara bağlanmalıdır. Dava konusu olayda 16 nolu daireyi satın alan davacı M., satan davacı arsa sahipleri H. ve S. ile birlikte dava açtıklarından mahkemece davacı M. yönünden 16.10.1998 ile 19.02.1999 tarihleri arasındaki gecikme ve eksik ve kusurlu işlerin bedeli ile ilgili dava karara bağlanmalıdır.

Diğer davacılar B., D., N. ve H'nin itirazlarına gelince; bu kişilerin de arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın aldıkları anlaşılmakta ise de satın aldıkları arsa sahiplerinin davada yer alıp almadıkları anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece bu kişiler açısından araştırma yapılarak satın aldıkları arsa sahipleri bu davada davacı durumunda iseler satın aldıkları tarih itibariyle inşaatın iskan ruhsatı alındığından gecikme ile ilgili taleplerinin reddine, eksik ve kusurlu işler ile ilgili taleplerinin değerlendirilmesine, satın aldıkları kişiler davada taraf değil iseler ve temlik belgesi de getiremiyorlarsa şimdiki gibi açtıkları davaların reddine karar verilmelidir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde istemin reddi doğru olmamış kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalı Ö'nün süresinde bulunmayan temyiz isteminin reddine, 2. bent uyarınca davacıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 3. bent gereğince hükmün temyiz eden davacılardan M., B., D., N. ve H. yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye l,10.-YTL temyiz ilam harcının temyiz eden davacılar M., B., D., N., H. dışındaki davacılardan alınmasına, 30.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Fırat Bilbay forum içerisindeki yanıtlardan ve yargıtay kararlarından anladığım kadarı ile ev sahibinden aldığınız taşınmazda bir ayıp olması halinde ayıba karşı tekeffül hükümlerini uyguluyor ve bk gereği davamızı açıyoruz. Peki satıcı olan ev sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile evin sahibi olan babasından bu evi miras olarak aldı ise davanın niteliğini değiştirip tüketici mahkemesinde davamızı açarak müteahhidi de sorumlu tutabilir miyiz ? İlçemdeki meslektaşlarımla yaptığım istişarede tüketici mahkemesi sıfatına pek kanaat edemedik ancak gizli bir ayıp var ve d.iş dosyası ile bu ayıbın müteahhidin hatasından kaynaklandığını tespit ettik. Siz nasıl yorumlardınız ?

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüketici hukukuna tabi değildir. Yargıtay'ın bir çok içtihadında kat karşılığı inşaat akdi, "eser sözleşmesinin bir türü" olarak değerlendiriliyor. Dolayısıyla arsa sahibi sözleşmeye aykırılıktan doğan hak ve alacakları için genel mahkemelere başvurmalıdır.

Arsa sahibinin mirasçısı olan kimsenin hukuki konumunun da murisiyle aynı olacağı izahtan vareste olduğuna göre, davanızın tüketici mahkemesinde açılmasına olanak yoktur.

Sayın Fırat Bilbay ilginiz için teşekkür ederim. Konu ile ilgili bir link paylaşıyorum. İlgilenenler için faydalı olur umarım. Saygılar.

http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2012-102-1221