|
|
|
|
|||||||
| Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun] |
|
06-04-2012, 22:37
|
#1 |
|
|
Satış vaadi sözleşmesinin iptali talebi ..
Somut olayda müvekkil adayı 76 yaşında düzenleme şeklinde vekaletname tanzim ediyor ve oğlunu, murislerinden kalacak taşınmazları satmaya, satış vaadi sözleşmesi yapmaya vs. yetkilendiriyor. Oğlu bu vekaletnameye dayanarak bir hafta sonra kendi oğlu ile, intikal edecek taşınmazların miras hisselerini devredeceğine dair 50.000-TL bedelli bir satış vaadi sözleşmesi yapıyor (Noter’den-düzenleme şeklinde).
Müvekkil adayı verdiği vekaletten bir ay sonra vekili azlediyor ancak azilname vekile tebliğ edilemiyor. Azilnamenin bir suretini de tapu sicil müdürlüğüne göndertiyor Noter’den. Torun (satış vaad edilen) satış vaadi sözleşmesini, tanzim tarihinden ve doğal olarak azil tarihinden takriben 2 yıl sonra tapudaki müvekkil adayına miras olarak intikal eden taşınmazlardan 5 tanesi üzerine şerh ettiriyor (Varsayalım 10 taşınmaz varken). Bu arada Tapu’daki dosyada azilname mevcut iken (Yani satış vaad edilen iyiniyet savunmasında bulunamaz). Şerh tarihinden bugüne kadar 5 yıldan, satış vaadi sözleşmesinden bugüne kadar 10 yıldan fazla süre geçmiştir. Sözleşmenin üzerinden 7 yıl (şerh tarihinden 5 yıl) sonra, müvekkil adayı tarafından satış vaadi sözleşmesinin iptali ve şerhin terkini talepli dava Sulh Hukuk’da açılıyor. Mahkeme şerh konulan taşınmazların gerçek değeri yüksek diye görevsizlik veriyor. Asliye Hukuk’da sözleşmedeki bedel düşük diye görevsizlik verince, Yargıtay Asliye Hukuk mahkemesini görev yeri olarak belirliyor (Sözleşmede tapu bilgisi bulunmamaktadır!!). Bu aşamada mahkeme keşif yapmak ve gerekirse harcı tamamlatmak üzere olup davacıdan keşif yapılacak tapu bilgilerini istemiş, davacı da esasen 10 tapuda hisse var ve 5 tapuda şerh varken, 4 tapunun bilgilerini mahkemeye bildirmiştir. Bana göre sözleşmede taşınmaz bilgisi bulunmazken, zamanaşımı ve hak düşürücü süre problemleri varken, davalı sözleşme bedeli ödemediğini ikrar etmişken, taşınmazdaki mülkiyet iştirak halinde iken ve sözleşmenin iptali talep edilip de bedel üzerinden harç ödenmişken ne keşfe, ne harca ne de başkaca delile gerek bulunmamaktadır düşüncesindeyim. Düşüncenizi öğrenmek istiyorum. Saygılar. |
|
07-04-2012, 10:50
|
#2 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Şerhin 5. yıl dolunca tapu müdürlüğü tarafından re'sen kaldırılması gerekiyor, neden kaldırmamışlar ki? Şerhin terkinini Tapu müdürlüğünden talep ettiniz mi? |
|
07-04-2012, 10:58
|
#3 |
|
|
Bilindiği üzere, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, "tapu kütüğüne" şerh edilmiş olsa dahi, bu kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi uyarınca siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, (5) yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. HGK.nun 1.11.2000 tarih ve 2000/1-1331 sayılı kararında da benimsendiği üzere, Noterlik Kanunu'nun 44 üncü maddesinin B bendi mucibinde, noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifa hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, iş bu şerh, tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re'sen terkin olunur. Bu süre hak düşürücü SÜRE NİTELİĞİNDEDİR. (Y.12. HD 2010/22115 E)
|
|
07-04-2012, 14:53
|
#4 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Evet üstad. Bu bilgilerden haberdar olduğum için soruda bu konuları da belirttim. Ancak sicile şerh, vaad alacaklısına, mülkiyetin değişmesi halinde 3. kişilere karşı hak talebinde bulunma imkanı sağlar. Diğer bir söyleyişle şerh verilmemiş olması, satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescil davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Şerh konusunu geçerek özellikle satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, delillerin yeterliliği, iptali talepli davadaki gelinen aşamada mahkemenin hareket tarzı ve hatta giderek Yargıtay'ın bu konudaki gerekçesinin de eleştri noktasına ulaşılarak değerlendirilmesini ve somut olayda yol gösterici yaklaşımlarınızı öğrenmek istiyorum. Saygılar. |
|
07-04-2012, 15:36
|
#5 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Katkı
Oğul davanın dışında değil diye düşünüyorum, öncesinde vekalet akdinin kötüye kullanılması var.
Harç açısından yukarıdaki yargıtay kararı gibi düşünüyorum. Elinizdeki davada da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde geçen satış rakamı değil, taşınmazların asıl değerleri görevli mahkemeyi belirler. Davanın esası bakımından, lehinize bitmesi gereken bir dava olarak görüyorum.. Saygılar, |
|
07-04-2012, 16:32
|
#6 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Hangi taşınmaz  Satış vaadi sözleşmesinde belirgin bir taşınmaz bilgisi bulunmayıp, murislerimden intikal edecek İstanbul ve Tekirdağ sınırlarındaki taşınmazlar denmektedir. İntikal eden 10 taşınmaz var, şerhin işlendiği taşınmaz sayısı 6, davada mahkemeye bildirilen taşınmaz sayısı 4 Zamanaşımı ve davanın esası konularında sizin gibi düşünsem de, sözleşmenin geçerliliği ve keşif/harç konusunda şüphelerim var  |
|
07-04-2012, 16:40
|
#7 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Dava konusu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, davacıya intikal edecek tüm miras payının davalıya satışı.. Bu halde değeri belirlenmesi gereken taşınmaz sayısı 10; belirlenmesi gerken değer; bu 10 parça taşınmazda davacıya düşecek pay değeri..(taşınmazların tüm değeri üzerinden değil.) Düşüncesindeyim. Saygılarımla, |
|
07-04-2012, 17:42
|
#8 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Ben olsaydım 1) Tapu müdürlüğüne dilekçeyle başvurup, şerhin terkinini isterdim. 2) Sonra da müvekkile taşınmazın senin adına ister al ister sat derdim.  Ben dava açacağıma, kendine güveniyorsa torun dava açsın diye beklerdim. 3) Vekaleti kötüye kullanan kişi ve muhatabı olan oğlu (torun) bu kötü niyetli halleri ile müvekkilinize hangi davayı açabilirdi?  Gelinen noktada da bu yapılabilir... 1) Tapudan şerh kaldırılır, 2) Dava müracaata bırakılır... Kendine güveniyorsa torun dava açsın. |
|
07-04-2012, 21:34
|
#9 | |||||||||||||||||||||||
|
|
 Şu aşamada önerinizi yapabileceğimi sanmıyorum üstadım. Zira; 1- Henüz dosyayı alamadım, çabalıyorum 2- Taşınmazlar İstanbul'un çok değerli bir mevkiinde ve tamamına kurumlar tarafından kamulaştırmasız olarak elatılmış ve birçoğu hakkında hissedarlar tazminat talepli davalar açmışlar ve vaad alacaklısı bu dosyalara dilekçe ile müdahil olmuş 3- Henüz tazminat davası açılmamış şerhli ve şerhsiz taşınmazlar var 4- Müvekkil adayı çok yaşlı olup, azledilmiş vekil oğlu ve vaad alacaklısı torunu olarak hissedar olduğundan, müvekkil adayının vefatı halinde uyuşmazlık daha da içinden çıkılmaz hale gelebilir  5- Bir de ben işini kendi görmeyi tercih eden birisi olarak, başkasının hareketine göre hareket tarzı için bekleyen bir yapıya sahip değilim  |
|
08-04-2012, 00:10
|
#10 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Sayın YİĞİT,
Müvekkil adayı=M Vekaletname verilen oğul=O Müvekkil adayının torunu/vaad alacaklısı=T Vekil O (henüz azledilmemişken), T'ye, M'nin murislerinden intikal edecek taşınmazların satışını vaad ediyor. İşbu satış vaadi sözleşmesi geçerli olarak kurulduktan/akdedildikten sonraki bir tarihte M, O'yu azlediyor (somut olay açısından bu azlin bir önemi yok?)
T, geçerli satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettiriyor. O'nun azledilmiş olmasının, satış vaadi sözleşmesi açısından bir önemi yok. Neticede T ile akdedilen sözleşme azilden önce...
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu andan itibaren işlemeye başlar. Vaade konu taşınmazlar M'nin murislerinden intikal eden taşınmazlar olduğuna göre M'nin vaad ettiği taşınmazlarda iştirak halinde mülkiyeti söz konusu; başka bir deyişle, M, T'ye iştirak halinde malik olduğu payların satışını vaad etmiş. T ise (M henüz vefat etmediğine ve T'nin dedesi olduğuna göre ve anlatımınızda da M'nin murislerinden bahsettiğinize göre) 3. kişi? Dolayısıyla M'nin payı iştirakten müştereğe çevrilmediği sürece ifa olanağı olmadığından zamanaşımı süresi de işlemeye başlamaz.
Yargıtay 2006 öncesinde sizinle; 2006 sonrası Sayın av-ufuk'la hemfikirdir İptal talebi sanırım muvazaaya dayanıyordur; veya mesnedi ne ise, bu konu davanın esasına ve ispata ilişkin olmakla en iyi değerlendirmeyi (dosyayı incelediğinizde) siz yapabilirsiniz (diye düşünüyorum )Saygılar... |
|
09-04-2012, 14:40
|
#11 | |||||||||||||||||||||||
|
|
Teşekkürler sayın Öksüz, Bana göre problem zaten yukarıdaki alıntınızda; çünkü sözleşmede vaad edilen yer belirlenebilir nitelikte olmadığından ifa olanağı bulunmayan satış vaadi sözleşmesinin iptali gerekir diye düşünüyorum. Somut örnek birebir probleme misal oluşturuyor: -İl belirtilmiş olsa da intikal etmiş taşınmaz niteliği ve sayısı belli değil, (her gün yeni bir taşınmaz çıkıyor muris adına mesela) -Şu ana kadar bulunmuş 12 taşınmaz var diyelim. Bunlardan 5 tanesi davanın açılmasından sonra tespit edilmiş mesela, yine bunlardan 5 tanesinin üzerine şerh işlenmiş (ki şerh işlenip işlenmemesinin sözleşmenin sıhati açısından önemi yok) diğerlerine işlenmemiş, ayrıca mahkeme " keşif yapacam ey davacı, bana taşınmazları bildir " demiş, davacı vekili 4 taşınmaz bilgisi vermiş: -Bu noktada harç da, görev de taraf insiyatifine bırakılamayacak diğer bir ifade ile kamu düzenine ilişkin hususlar. Şimdi davacı vekili 4 taşınmaz bildirdi diye harcı veya görevi buna göre belirlersek de davanın neticesinde aynı karar (sözleşmenin iptaline veya davanın reddine) çıkacak, 10 taşınmaz bilgisi belirtsek de aynı karar çıkacak. Burada bir çelikşi var diyorum ve başa dönüyorum: İfa olanağı bulunmayan sözleşmenin geçersizliğine karar verilmelidir |
|
09-04-2012, 16:46
|
#12 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Durum değerlendirmesi açısından bir karar ekleyelim  :Yargıtay 14. HD, 13.10.2008 T., Esas: 2008/8767, Karar: 2008/11491: "Dava, 12.04.1985 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, 541, 542, 543, 546 ve 548 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin istek hüküm altına alınmış, 552 parselle ilgili dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı ve davalılardan K____, H____, A____, F____ ve S____ temyiz edilmiş, karar dairemizin 11.12.2003 günlü ilamı ile bozulmuştur. Mahkemece, dairemizin bozma ilamına uyularak aynı taşınmazlar hakkındaki dava kabul edilmiş, 552, 823 ve 827 parsellere ilişkin davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalılar F____, H____, A____ ve K____ temyiz etmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle satım akdi icrası kararlaştırıldığından satış vaadi sözleşmesinin ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmesi gerekir. Doğru olanı satış vaadi sözleşmesine ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olduğu yerin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, şayet çapa bağlı bir taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaat olunuyorsa bunun çap üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesidir. Sözleşmede satışı vaad olunan taşınmazla ilgili yeterli açıklık yoksa sözleşmenin ifa kabiliyeti olmayacağından bu gibi sözleşmeler geçerli sayılmaz. Zira, "sözleşme konusunun belirli olması" unsuru da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinde aranan temel unsurlardandır. Ancak Yargıtay, bu unsurun kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmesini zorunlu görmemektedir. Yargıtay uygulamasına göre, bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir. Değişik söyleyişle bu konuda belirtilebilir olmak yeterlidir. Diğer taraftan belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil, ifa anıdır. Somut olaya gelince; dayanılan 12.04.1985 günlü satış vaadi sözleşmesin de sözleşmenin konusu "muris H____'den intikal etmiş, Tapulama Mahkemesinin 1970/104 sayılı dosyasında kayıtları bulunan H ... T .... Köyü K... Mevkiinde kain, ... Çiftliği namı ile maruf gayrimenkuldeki hak ve hisselerin tamamı"dır. Satış vaadi sözleşmesindeki "belirlenebilirlik" unsurunun varlığını bu sözcüklerde aramak gerekir. Buna göre, 12.04.1985 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusu iki unsurun bir araya gelmesiyle tayin edilebilir. Bunlardan ilki dava konusu taşınmazların Tapulama Mahkemesinin 1970/104 esasında kayıtları bulunması, ikincisi ise bu taşınmazların H... T... Köyü K... Mevkiinde kain, Çiftliği namıyla maruf mevkide olmasıdır. O yüzden mahkemece, Tapulama Mahkemesinin 1970/104 Esas sayılı dosyası eksiksiz getirtilmeli, bu dosyada bulunan kayıtlardan H...T... Köyü K... Mevkiinde kain, ... Çiftliği namıyla maruf taşınmazların hangileri olduğunun belirlenmesi, bunların dava konusu yapılan 541, 542, 543, 546 ve 548 parseller olduğu saptanırsa davanın şimdiki gibi hüküm altına alınması, aksi takdirde sözleşmenin ifa olanağı bulunmayacağından davanın reddi gerekeceğinin düşünülmesi gerekir..." Somut olayınızda: ifa anının gelip gelmediği oldukça önem arz ediyor:
İntikal etmiş mi? Etmişse:
(gibi gibi )Yine de deliller sizde; umarım istediğiniz şekilde sonuç alabilirsiniz... P.S: Somut durum açısından pacta sunt servanda'nın karşısındaki "akde tahammül süresi" yönünden de bir araştırma yapmanızı öneririm. Bu konuda YHGK kararı vardı; bulunca sizin için şerhlerimize eklerim... Sonradan eklenen not: http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=13428 Saygılar... |
|
10-04-2012, 11:52
|
#13 |
|
|
Belirli veya belirlenebilir olma hususunda; eldeki örnekte eğer İstanbul sınırları içindeki tarafıma intikal edecek üç parça taşınmaz deseydi bunda belirlenebilirlik - somutluk yok. Dolayısıyla sözleşmenin tapu iptal tescil anlamında geçerliliği de yoktur.Düşüncesindeyim.
Ancak, Tekirdağ ve İstanbul il sınırları içinde murislerimden intikal edecek taşınmazlar ve payları dendiğinde sözleşmenin belirlenebilirliği mevcuttur. Ne kadarını belirleyebilirsen o kadar tescil istersin. Yine belirttiğim gibi burada esasen vekil vekalet akdini ve yetkisini kötüye kullanarak bu satış vaadlerini gerçekleştirmiş. Torun üçüncü kişi değildir, iyiniyet iddasında bulunamaz. Bana göre vekalet akdinin kötüye kullanılmasına dayalı satış vaadi sözleşmesinin iptali davası vardır. Davanın iki davalısı olmalıdır. 1- Baba 2- Oğul. Evet, taşınmazlardan 4'ünün veya 5'inin değerine göre harç yatırılacak belki ama sonuç tüm satış vaadi sözleşmesinin iptaline yönelik olacaktır. Değer yönünden itiraz varsa tekrar değer belirlemesi ve harç tamamlatılması yoluna da gidilebilir elbette. Bu arada 5 parça taşınmaz üzerinde bulunan gereksiz şerhin de kaldırılmasının tapudan talep edilmesi yerinde olacaktır. Saygılarımla, |
|
| Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk) | |
|
Benzer Konular
|
||||
| Konu | Konuyu Başlatan | Forum | Yanıt | Son Mesaj |
| G.Menkul Satış Vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilirken malikin izni gereklimi ? | alperyldrm | Meslektaşların Soruları | 15 | 05-10-2012 14:02 |
| satış vaadi sözleşmesinin hükümsüzlüğü | taylan | Meslektaşların Soruları | 2 | 25-04-2011 15:44 |
| Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği | BOSMAN | Meslektaşların Soruları | 1 | 30-04-2010 19:25 |
| gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmamış olması | avukat erdoğan | Meslektaşların Soruları | 8 | 14-04-2010 20:33 |
| Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir. |
