Harici sözleşme ile gayrimenkul alımı

Merhabalar
Harici bir sözleşme ile (noter ve tapu dışında ) şahıs anahtar teslimi 140.000- YTL'ye iki tane daire alıyor. ( daireler halen inşaat halinde olup inşaatın %50 si bitmiştir ) taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre dairelerin tapusu 2007 mart ve 2007 mayısta teslim edilecektir. sözleşmenin imzalandığı tarihte ( 2007 şubat ) şahıs müteahhite 80.000- YTL veriyor ve bakiye borc da ( 140-80=60.000 ) ikinci daire tapuda teslim ( 2007 mayıs ) edilirken ödenecektir. Ancak müteahhit 1. dairenin tapusunu geç teslim ediyor 2007 temmuzda teslim ediyor. 2. daireyide teslim etmiyor ve edemeyeceğini söylüyor.
( not 1 daireleri şahıs kaba inşaat halinde iken anahtar teslimi olarak 140.000 ytl 'ye alıyor ancak dairelerin şu anda bitmiş hali ile fiatı 200.000 YTL yani daireler zamanında teslim edilse idi şahıs 60.000 ytl kar edecekti ! )
( Not 2 : müteahhit inşaatı bitiremeyeceğini anlayınca-maddi sıkıntıda olduğundan- başka bir müteahhit ile anlaşıp başka bir müteahhite inşaatı bitirtmek istiyor, bu anlaşma sonucunda bizim şahısa verilecek 2. daireyi diğer müteahhite vermeyi düşünüyor )
soru 1: 2. daireyi tapudan teslim almamız için sözlşemeye dayanarak tedbir talepli tapu tescil davası açabilirmiyiz ?
soru 2: tapu tescil davası açılmazsa 2. daireyi teslim almak için nasıl bir yol takip ederiz.
bana göre : resmi şekle dayalı geçerli bir sözleşme olmadığı için önce tespit davası ile her iki dairenin bitmiş hallerinin-anahtar teslim halinin-bedelinin ne kadar edeceğini tespit ettirmek gerekir . tespit sonucunda çıkan rakam ve dairelerin geç tesliminden doğan menfi ve müspet zararlar için tedbir talepli alacak davası açılsa ne olur ? şahısın 2. daireyi teslim alacağı zaman ödeyeceği bakiye 60.000 ytl parayı da düşünerek mahkeme tedbir kararı verirmi ? teşekkürler.

sayın meslektaşım harici sözleşme ile taşınmazın tescilini isteyemezsiniz.Sadece müvekkilinizin ödediği parayı faizi ile geri alabilirsiniz.bu yönde pek çok içtihat da
bulabilirsiniz.saygılar
T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1996/11376

K. 1996/11818

T. 27.12.1996

• TAZMİNAT DAVASI ( Tapulu Taşınmazın Haricen Satın Alınmasına Rağmen Tescil Edilmemesi Nedeniyle )

• TAPULU TAŞINMAZIN SATIŞI ( Satışa İlişkin Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Satışın Geçersiz Olması )

• MUNZAM ZARAR ( Tapulu Taşınmazın Resmi Şekilde Satılmaması Nedeniyle Tarafların Ancak Verdiklerini İsteyebilmeleri )

743/m.634

818/m.213


ÖZET : Taraflar arasında yapılmış bulunan tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde düzenlenmediği için mk 634, bk 213 maddesi hükmü uyarınca geçersizdir.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacılar 30.7.1991 tarihli harici satış sözleşmesi ile davalının tapulu taşınmazını satın aldıklarını, 100.000.000 TL. arsa bedeli ödendiğini, ancak tapu devrinin yapılmadığını belirterek 543.300.000 munzam zarar 100.000.000 cezai şart ve inşaat giderlerinin dava tarihinden işleyecek % 95 faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı dava konusu yeri davacılara sattığını tapu devrinin henüz yapılmadığını belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuş; mahkemece, 543.000.000 lira munzam zarar ile 100.000.000 lira cezai şartın müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara, 200.000.000 inşaat bedelinin ise davacı S.A.V'ye dava tarihinden işleyecek % 95 faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasında yapılmış bulunan tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmî şekilde düzenlenmediği için MK. 634, BK. 213 maddesi hükmü uyarınca geçersizdir. Bu durumda taraflar ancak verdiklerini geri isteyebilirler. Bu durumda mahkemece münhasıran davacıların satış sözleşmesi nedeniyle ödedikleri 100.000.000 liranın geri alınmasına karar verilmesiyle yetinilmesi gerekirken munzam zarar ve ceza koşuluna hükmedilmiş olması bozmayı gerektirir.
3- Tarafların tacir oldukları ve işin ticari nitelikte bulunduğu iddia ve ispat edilmediğine göre mahkemece % 30 oranında yasal faiz yerine, % 95 oranında reeskont faizine hükmedilmemiş olması da bozmayı gerektirir.
SONUÇ : 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 ve 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen mahkeme kararının davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 27.12.1996 gününde oybirliğiyle karar verildi. yar