yeni malik şirketin işyeri ihtiyacı-tahliye

müvekkil şirket birden fazla şubesi olan bir market,müvekkil şirket adına yeni satın aldığı gayrimenkulün kiracısına tahliye etmesi hususunu ihtarname keşide ederek bildirdik,bu yer market olmaya uygun vasıfta olup yeni malik müvekkil şirketin ,ticaretini genişleteceğinden şube açma ihtiyacı vardır diyerek açacağımız tahliye davasında iddiamız sizce samimi bulunur mu?(Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2000/6-33E. 2000/40k. sayılı kararında ''ticaretin genişletilmesi olgusu işyeri bakımından zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmeli'' denilmiş ancak Yargıtayın başka kararlarında da şube açmak zorunlu ihtiyaç değildir diyor.)

Yargıtay'ın şube açmak zorunlu ihtiyaç değildir dediği kararlar da var. Ancak somut olayın özellikleri dikkate alındığında, bir marketin şube açması günümüz alışveriş anlayışı bakımından zorunluluk arzetmektedir. Zira insanlar kendilerine en yakın yeri tercih etmekte ve çoğu kez marka bile dikkate alınmamaktadır. Kaldı ki; içtihatlar da yerleşik değildir. Birbirine benzer durumlarda Yargıtay farklı kararlar verebilemektedir.

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:1987/13642
K:1988/1412
T:03.02.1988

DAVA : Mahalli mahkemesinben yerilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla ğereği görüşülüP düşünüldü :

KARAR : Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi isteminden ibarettir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili müvekkilinin mali müşavirlik işi ile iştigal ettiğini, karşıyaka'da esnaf kesiminden oldukça fazla sayılabilecek mükellefi bulunduğununu, halen iş yapığı Alsancak'daki yazıhanesinin ihtiyacına yetmediğini, Karşıyaka'daki mükelleflerine daha iyi hizmek verebilmek amacıyla dava konusu yeri satın aldığını, burayı İzmir'deki burosuna bağlı şube olarak kullanacağını iddia etmiştir. Davalı vekili savunmasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını, davanın ticareti tevsi etmek amacına yönelik olarak acıldıgını belirtmistir.

Toplanan delıllere gore, davacının halen İzmir Alsancak semtinde Kıbrıs Şehitleri caddesinde bir bürosunun bulunduğu anlaşılmaktadır. 6570 sayılı yasa zorunlu ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmiştir. Halen çalışılan yerin ihtiyaca yeterli olmadığı kanıtlanmamıştır. Karşıyaka'daki mükelleflere daha iyi hizmet verebilme amacının ileri sürulmesi yasanın anlamdaki zorunlu ihtiyacın mevcudiyetini gostermez. Mevcut bir işyeri olan kimsenin ayrıca ikinci bir is yapma isteginin zorunlu ihtıyac olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dosyadaki tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde ihtiyacın zorunlu olmadığı, gerçek ve samimi bulunmadığının kabulü ile davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde kiralarının tahliyesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.(Kaynak: Meşe İçtihat Programı)

Yargıtayın aynı dairesi benzer konularda farklı içtihatlar çıkarma özelliğine sahip olduğundan,maalesef hepimiz benzer tereddütleri yaşıyoruz.Samimiyet iddiası da somut olarak her olaya göre ayrı ayrı değerlendiriliyor.Ancak ben de bu konuda bikaç içtihatı inceledim ve bana kalırsa şube olayı samimi bir gerekçe değil.
Yani ya malik iş yaptığı yerde tahliye tehdidi altında olmalı ya da mecurun müvekkilinizin işi için daha üstün nitelikte olduğu bilirkişi, v.s ile kanıtlanmalı.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 6


Esas No.
2002/8254
Karar No.
2003/30
Tarihi
13.01.2003


6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/7


TAHLİYE DAVASI
İKTİSAP VE İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
İHTİYAÇ İDDİASININ İSPATI


ÖZET
DAVA, İKTİSAP VE İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ TALEBİNE İLİŞKİNDİR. BU NEVİ DAVALARDA İHTİYAÇLININ KİRADA OLMASI HALİNDE, İHTİYACIN SAMİMİ KABUL EDİLEBİLMESİ İÇİN İHTİYAÇLININ YA TAHLİYE TEHDİDİ ALTINDA BULUNMASI YA DA KİRALANANIN YAPILACAK İŞ İÇİN DAHA ÜSTÜN NİTELİKTE, HİÇ OLMAZSA ÇALIŞILAN YERLE EŞDEĞERDE OLMASI GEREKİR. TAHLİYE TEHDİDİ İLERİ SÜRÜLMEMİŞSE, MAHKEMECE BU CİHET RESEN İNCELENEMEZ. ANCAK AÇIKÇA KİRALANANIN ÜSTÜN VASIFTA OLDUĞU BELİRTİLMESE DAHİ İHTİYAÇ İDDİASININ İÇİNDE BU İSTEĞİN DE BULUNDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR.


DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davalı vekilleri tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili, dava dilekçesinde müvekkilinin, su istasyonu işletmekte olduğunu, kiradaki işyerine ait kira sözleşmesinin 15.7.2002 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin kiralayanca yenilenmeyeceğiden icra tehdidi ile karşı karşıya bulunulduğunu bu nedenle, 11.9.2001 tarihinde iktisap edilen dava konusu kiralanana, işyeri olarak ihtiyaçları olduğundan bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

İşyerine ilişkin tahliye davalarında, ihtiyaçlının kirada olması halinde, ihtiyacın samimi kabul edilebilmesi için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte, hiç olmazsa çalışılan yerle eşdeğer vasıfta bulunması gerekir. Eşdeğerlilik halinde mülkiyet hakkının üstünlüğü nazara alınarak aynı işin kiralananda yapılmasında ihtiyaçlının tercihi esas alınır. Tehdit ve üstünlük koşullarından birinin varlığı, ihtiyacın kabulü için yeterlidir. İkisinin bir arada bulunması gerekmez.

Tahliye tehdidinin varlığı ileri sürülmemişse, mahkemece bu cihet resen araştırılamaz. Çünkü mahkemenin, ileri sürülmeyen bir husus hakkında inceleme yapması mümkün değildir. Ancak açıkca kiralanının üstün vasıfta olduğu belirtilmese dahi ihtiyaç iddiasının içinde bu isteğin varlığını kabul etmek gerekir. Üstünlük vasfı uzman bilirkişi aracılığıyla, halen ihtiyaçlının çalıştığı yer ve kiralananda keşif yapılarak, ya pılacak iş yönünden her iki işyerinin kıyaslaması suretiyle saptanır.

Olayımızda, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözünü ettiği, tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafça ispat edilememiştir. Bu durumda mahkemece, yapılacak iş yukarıdaki esaslar doğrultusunda, kirada iş yapan davacının çalıştırdığı işyeri ile yeni iktisap edilen kiralananın, uzman bilirkişiler aracılığıyla mukayesesinin yaptırılması, üstünlük ya da eşdeğerlik vasfının belirlenmesi gerekir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 13.1.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İçtihat programında arattım ama tam duruma uygun içtihat bulamadım. Bir merkez ve üç şubeli pastane işleten malikin yeni bir şube için satın aldığı taşınmazdaki ihtiyacı zorunlu ihtiyaç sayılır mı ? Sayın Av. Feridun Yurtsever'in belirttiği şekilde şube açmanın zorunlu ihtiyaç sayılmayacağı yönünde içtihat paylaşabilirseniz sevinirim.