site yönetiminin taraf ehliyeti, asliye hukuk-tüketici mah.-görev alanı, satım-eser sözleşmesi

Selam, Tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar, Sorumu olabildiğince kısaltıp aşağıda aktarıyorum. Çözüme Katkısı olan tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim. İki farklı ada, parsel üzerinde kurulu 70 bağımsız bölümlü bir site'de oturuyorum. (Ben de dahil) Kat malikleri bu bağımsız bölümleri, 2007 ve 2008 yıllarında, 35'i arsa sahibinden, 35'i de müteahhit'in hesabına para yatırarak yine arsa sahibinin vekilinden tapu'da satın almıştır. Konutlar o tarihte yeni bitmişti. Arsa maliki, kendi hissesine düşen konutların 2’si dışında kalan tümünü satmıtır. Bu satımdan elde ettiği gelir ile bir ilköğretim okulu yaptırdıktan sonra, Şubat 2008 tarihinde vefat etmiştir. Söz konusu site henüz yeni olmasına rağmen ortak kullanım yerlerinde (havuz, çatı ve dış cephe, atık su giderlerindeki rögarlar ’da) meydana gelen inşaat-imalat sorunlarının neden kaynaklandığının öğrenilmesi ve varsa gizli ayıplar için sorumlularının belirlenmesi için Hukuk Mahkemesinde bir delil tespiti yaptırılmıştır. Yaptırılan tespit neticesi dosyaya sunulan bilirkişi raporu (havuzlar için: hatalı imalat, çatı ve dış cephe için: ayıplı imalat, atık su için; ayıplı imalat şeklinde rapor verilmiştir) müteahhit ve mülk sahibinin mirasçılarına tebliğ edilmiş, ayıplı imalat ve inşaat kusurlarının giderilmesi için süre verilmiş, ancak karşı taraf sorumluluklarını kabul etmemişlerdir. Arz edilen eksiklik ve kusurlardan bir kısmı geçici olarak giderilmiş buna ait giderler zorunlu olarak şimdilik kat maliklerince karşılanmıştır. Site Kat malikleri yıllık olağan toplantısında söz konusu sorunlar için tespit yaptırılmasını, bilirkişi raporuna göre sorumluları hakkında yasal takibat yapılması için yönetim kuruluna (vekalet verilmesi de dahil) yetki verilmiştir.
Bu yetki ve bilirkişi raporu doğrultusunda müteahhit'e dava açmak istiyorum. Dava açmadan önce bu konudaki mevzuatı ve aşağıdaki yargıtay kararlarını taradım. Site'de bu konuda geçmiş konuları taradım. Cevaplayamadığım sorular için, bu konuda tecrübesi ve bilgisi olan meslektaşlarımın katkısına ihtiyacım var.

Site'de oturan 35 kat maliki konutlarını müteahhit'den almıştır. [Tapu'da devri her ne kadar arsa malikinin vekili yapmış ise'de (arsa maliki ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşıma göre ve tapu devir günü ve hemen sonrasında müteahhit'in hesabına yatırılan konut bedeli ile) bu konuda yargılama aşamasında ispat açısından sorun çıkacağını sanmıyorum.] Buna göre aradaki sözleşme satış sözleşmesi olduğundan ve Tüketici Mahkemesinin görev alanına girdiğinden davayı Tüketici Mahkemesinde açacağım. Bu kişiler konutlarını müteahhit'ten aldıklarından, husumeti davalı olarak müteahhit'e yönelteceğiz. Ancak Vekaletname Site yönetimi tarafından verilmiştir. Site yönetiminin kat maliklerini bu davada temsil etme yetkisi var mıdır? Taraf ehliyeti bulunmadığından bahisle dava ret edilebilir mi?

Konutunu arsa sahibinden alan diğer 33 kat maliki yine davalı olarak Müteahhit'e davasını yöneltebilir mi? Yoksa müteahhit ile bu kat malikleri arasında sözleşme bulunmadığından, husumet arsa sahibinin mirasçılarına mı açılmalıdır? Bu durumda da eser sözleşmesine mi yoksa satış sözleşmesine mi dayanılmalıdır? Daha doğrusu arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme eser sözleşmesidir. Arsa sahibi ile kat malikleri arasındaki sözleşme ise satış sözleşmesidir. Arsa sahibi 2008 yılında sadece 2 konutu dışındaki tüm konutlarını sattıktan sonra hayatını kaybetmiştir. 33 konut sahibi bu satış sözleşmesinden dolayı arsa sahibinin halefi olarak müteahhit'e dava açabilir mi? Tüketici Mahkemesinde mi? yoksa Asliye Hukuk mahkemesinde mi dava açılmalıdır? Yine bu kat malikleri açısından Site yönetiminin aktif dava ehliyeti var mıdır? Teşekkürler.

Not: Yargıtay “13. HD: E. 2004/10229 K. 2004/18815 T. 23.12.2004, Yargıtay 15. HD: E.2008/875 K. 2008/2843 T. 29.4.2008, Yargıtay 13. HD: E:2002/644 K: 2002/2725 T: 18.03.2002, Yargıtay 4. HD. E:2009/4943 K: 2009/6642 T: 11.05.2009, Yargıtay 13. HD: E:2008/3555 K:2008/4870 T: 07.04.2008, Yargıtay 13 HD: E:2007/7614 K: 2007/12695 T: 01.11.2007, Yargıtay 13. HD. E: 2005/9666 K: 2005/15450 T: 18.10.2005, Yargıtay 15. HD. E:2002/3627 K: 2002/4107 T:23.09.2002 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas:2008/3-531 Karar:2008/531 T: 17.09.2008, Yargıtay 4 HD: E:2001/12049 K: 2002/3177 T: 18.03.2002” kararlarını okudum. Ancak yine de cevaplar konusunda kesin bir sonuca ulaşamadım. Yardımlarınız için teşekkür ederim.

sayın meslektaşım benzer bir konuda tüketici mahkemesinde dava açmış bulunmaktayım. Sizin meselesiniz ile ilgili bilgi paylaşımı her ikimizin dolayısıyla da site üyelerinin işine yarayacaktır.

benim elimdeki işte, müteahhit firma inşaatı yapmış ve maliklere satmıştır. ortak yerlerde gizli ayıplar zaman içerisinde ortaya çıkmış olup; bu durum mahkemece tespit edilmiştir. müteahhit firmaya durum defaetle bildirilmiş,ihtar çekilmiş sonuç alınamamıştır. Hasarlar kat maliklerince karşılanmış, tespit dosyasında onarım maliyeti de hesaplanmıştır. hesaplanan bedel üzerinden ayıba akrşı tekeffüle dayalı tazminat davası açılmıştır.

davacı site yönetimine vekaleten davayı açmış bulunmaktayım. ancak davalı yan husumet yokluğu itirazında bulunmuştur. ben yönetim kurulunca açıkca alınmış bir karar doğrultusunda kabul edilecek bir yetki bulunduğuna dair yargıtay kararı bulmuş olsam da, site yönetiminin ehliyeti olmadığına dair kararlar da mevcut. Bu durumda her ne kadar site yönetiminin aktif dava ehliyeti bulunduğunda ısrar edeceksem de, B planı olarak tüm malikle davaya katılmaları gerekeceğini bildirdim. husumet yokluğuna karar verdiği takdirde mahkeme diğer malikleri davaya davet edecektir.

dava, davaya katılanlar yönünden devam edecektir.

şimdilik içtihatlardan edindiğim fikir bu şekilde, siz de geldiğiniz aşamayı paylaşırsanız birbirimize faydamız dokunabilir.

iyi çalışmalar dilerim.

Kanımca; taraf ve aktif husumet ehliyetiniz kesinlikle bulunmaktadır. Zira kat malikleri olağan toplantısında yönetime bu konuda yetki verilmiştir. Sözkonusu toplantının iptali, yokluğu yada mutlak butlan ile geçersizliği mahkemece karara bağlanmadıkça toplantı ve verilen yetki geçerlidir.
Ola ki taraf ehliyetinin olmadığına karar verilse bile okuduğum yargıtay kararlardan hatırladığım kadarıyla bu eksikliğin giderilmesi için süre verilmesi gerekir.

Değerli meslektaşım aşağıda linkini verdiğim makalede sorularınızın yanıtının büyük bir kısmını bulacaksınız.
http://webdeyim.net/tr/e_dergi/bursa...dergisi/87/130

Alıntı: Site yönetiminin kat maliklerini bu davada temsil etme yetkisi var mıdır?

Aşağıda verdiğim likte yer alan Av.Nevra Öksüz'ün sunduğu yargıtay kararı sorunuza cevap olur umarım....

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=62058