Eski Malikten Ecrimisil Talebi

Sayın Meslektaşlar,


Müvekkil 2010 yılında tapuda arsa olarak kayıtlı bir gayrimenkul satın alıyor. Bu gayrimenkulün üzerinde eski malik döneminde yapılmış ve yine eski malik tarafından bizzat depo olarak kullanılan bir yapı mevcut. Müvekkil gayrimenkulü satın aldıktan sonra eski malike arsayı (ve depoyu) boşaltmasını birkaç kez şifahen bildiriyor ancak yazılı herhangi bir ihtar söz konusu değil. Aradan geçen zaman zarfında eski malik gayrimenkulü boşaltmıyor.


Bu durumda müvekkil geçmişe dönük olarak eski malikten ecrimisil talep edebilir mi, yoksa intifadan men koşulu mu aranır? Şifahi uyarıların intifadan men olarak kabulü için tanık beyanı yeterli olur mu?


Şimdiden değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Herhangi bir ihtar eklemeniz şart, değil ayni hak sahibine vekaleten men'i müdahale ve ecri misil talepli davayı aynı anda açabilirsiniz. Sonuçta arsayı işgal edip kira bedeli de ödemiyor.

Durumun İntifadan men ile ilgisini anlamadım. Muris ten veya özel bir yolla sahip olunmuş bir yer mi burası?

Ecrimisil için intifadan men şartı nedir ?
BY TEVRATDURAN · 28 OCAK 2014

Kural olarak, müşterek veya iştirak halindeki mülkiyet durumunda taşınmazı kullanan paydaşın diğer paydaşından ecrimisil isteyebilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmesi şartına bağlıdır. İntifadan men bir paydaşın hakkından fazlasını işgal eden, kullanan diğer paydaşını, ortağını hakkı olmayan kadarki kısmını işgalden kullanımdan men etmesi demektir. Genelde mirasçılar arasında ya da ifrazı yapılmamış paylı mülkiyette söz konusudur.

Bu koşul dava şartı niteliğinde olduğundan gerçekleşip gerçekleşmediği hakim tarafından dikkate alınacaktır. Davayı kaybetmeniz içten bile değildir. Ancak, bu kuralın bir takım istisnaları vardır ki, ortak taşınmazın kiraya verilerek hukuksal gelir elde edilmesi hali bu istisnalardan biridir. Diğer istisnalar için avukat yardımını almanız gerekir.

alınıtıdır.

Alıntı: Yazan spartacüs Herhangi bir ihtar eklemeniz şart, değil ayni hak sahibine vekaleten men'i müdahale ve ecri misil talepli davayı aynı anda açabilirsiniz. Sonuçta arsayı işgal edip kira bedeli de ödemiyor. Durumun İntifadan men ile ilgisini anlamadım. Muris ten veya özel bir yolla sahip olunmuş bir yer mi burası?

Sayın spartacüs öncelikle ilginiz için teşekkürler.
Eski malike evvelce ihtar çekilmemesi, zımni muvafakat olarak değerlendirilebilir mi diye kafamda soru işareti oluştuğundan sorma gereği hissettim.
Muristen intikal eden bir gayrimenkul değil.

Alıntı: Yazan Av. Öznur Aktürk Sayın spartacüs öncelikle ilginiz için teşekkürler. Eski malike evvelce ihtar çekilmemesi, zımni muvafakat olarak değerlendirilebilir mi diye kafamda soru işareti oluştuğundan sorma gereği hissettim. Muristen intikal eden bir gayrimenkul değil.

Artık her şeye ihtar veya uzlaşma başvuru şartı getirildiğinden işimiz zor hakikaten.

Ama ayni hakka dayalı bir durumda zımni kabul olması çok istisnai bir haldir herhalde. Siz işinizi her durumda garantiye almak için yine ihtar çekebilirsiniz.

İhtar artık her şeye istendiğinden tekrar bir kontrol ettim, müdahalenin men'i için değil ancak geriye dönük 5 yıllık ecri misil talebi için ihtarın gerekli olduğu görüşünde bulunan meslektaşlarda olmuş, ben hala gerekmediğini ve belirleyici olmadığını düşünsem de, kira hesabı ve temerrüt hali bakımından bir sıkıntı yaşamamak adına usulen bir ihtar çekmenizi, fikrimi değiştirerek tavsiye ediyorum.

Alıntı: Yazan spartacüs Artık her şeye ihtar veya uzlaşma başvuru şartı getirildiğinden işimiz zor hakikaten. Ama ayni hakka dayalı bir durumda zımni kabul olması çok istisnai bir haldir herhalde. Siz işinizi her durumda garantiye almak için yine ihtar çekebilirsiniz. İhtar artık her şeye istendiğinden tekrar bir kontrol ettim, müdahalenin men'i için değil ancak geriye dönük 5 yıllık ecri misil talebi için ihtarın gerekli olduğu görüşünde bulunan meslektaşlarda olmuş, ben hala gerekmediğini ve belirleyici olmadığını düşünsem de, kira hesabı ve temerrüt hali bakımından bir sıkıntı yaşamamak adına usulen bir ihtar çekmenizi, fikrimi değiştirerek tavsiye ediyorum.

Böyle bir ihtar ancak ihtar tarihinden sonrası için anlam ifade eder diye düşünüyorum.
Geçmişe dönük 5 yıllık ecrimisili talep edebilmem zor görünüyor sanırım

Değerli meslektaşım,
Bildiğiniz gibi menkul mal satımında satıcının iki tane borcu vardır.Birincisi menkul malın mülkiyetini alıcıya nakletmek ikincisi de teslim (zilyetliği devretmek) borcudur.6098 sayılı Bçk uyarınca menkul mal satımına ilişkin kurallar niteliğine elverdiği ölçüde kıyasen taşınmaz mal satımına da uygulanır.Bu hükümlerden hareketle olayınızı değerlendirirsek satıcı,taşınmazın tapusunu alıcıya devretmiş yani mülkiyeti nakil borcunu yerine getirmiş ancak teslim (taşınmazın zilyetliğini ) devir borcunu yerine getirmemiştir.Yine menkul mal satımına ilişkin hükümler uyarınca aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça alıcı ile satıcı aynı anda borçlarını ifa etmekle yükümlüdürler.Taşınmazın mülkiyetinin müvekkilinize devrini ve tescil talebini içeren resmi akit tablolarında satıcı satış bedelini aldığını kabul ettiği gibi taşınmazın mülkiyetini de alıcı müvekkilinize devretmektedir.Yani sonuç olarak satıcı satmış olduğu taşınmazın teslimini de aynı gün alıcı müvekkilinize ifa etmek zorundadır.Oysa olayınızda olduğu gibi satıcı halen teslim borcunu yerine getirmemiştir.Satıcının teslim borcundan kaçınması halinde alıcı müvekkiliniz adına satıcının satış konusu taşınmazı teslim etmesi talebini içeren bir dava açabilirsiniz.Teslime ilişkin mahkeme kararını kesinleşmesini beklemeden derhal icraya da koyabilirsiniz.(uygulamada bazı meslektaşlarımın müdahalenin önlenmesi davası açtığını ve kararın davalı tarafından temyiz edilmesi nedeniyle el atmanın önlenmesi davalarının temelinin ayni hakka ilişkin olması dolayısıyla uzun bir süre yargıtay kesinleşmesini beklediğini görmekteyim ki bu, davacı alıcının zararını gereksiz yere artırmaktadır.)Satıcı teslim borcunu yerine getirmediği için aynen ifadan (teslim borcundan) sorumlu olduğu gibi gecikmeden doğan ifadan da sorumludur.(tbçk.m.125-eski Bçk m.106)öyleyse satıcı-borçlu tapudaki devir tarihinden mahkemenin vereceği teslim hükmünün icra dairesinde infazına kadar gecikmiş teslimden doğan alıcı-müvekkilinizin bütün zararlarını kanunen karşılamak -ödemek zorundadır. Gecikmeden doğan müvekkilinizin zararları için satıcıya ihtarname göndermenize hiçbir şekilde gerek yoktur.Satıcı-borçluya karşı taşınmazın teslimi ve taşınmazın tapuda müvekkiliniz-alıcıya devrinden mahkemenin teslim kararının icra dairesi tarafından müvekkilinize teslimine kadar geçeçek süre için ecrimisil başta olmak üzere müvekkilinizin gecikmeden doğan bütün zararlarını davalı-satıcıdan rahatlıkla isteyebilirsiniz.Saygılarımla..Av.şükrü söğüt

Sayın Şükrü Söğüt'ün değerli görüşleri yol gösterici olmakla birlikte maalesef somut olayda müvekkil de birkaç gün önce söz konusu gayrimenkulü satmış ve tapudan devrini gerçekleştirmiştir.
Bu durumda yine başa dönerek şu soruyu sormak istiyorum; müvekkilin evvelce yapmış olduğu tahliye talepli şifahi uyarıların tanıkla ispatı mümkün müdür? Eğer bu uyarıları tanıkla ispat edebilirsek olası bir zımni muvafakat savunması da ortadan kalkacak ve ecrimisil talebimiz için sorun kalmayacaktır görüşündeyim.