Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Kira Kaybı

Değerli üstadlarım,

Çiçeği burnunda bir meslektaşınızı olarak soracağım soruya cevaplarınız/yorumlarınız için şimdiden teşekkürler..

Müvekkil A firmasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor.Sözleşmede anahtar teslim tarihi 1.1.2017 olarak belirtiliyor. Ayrıca 1.1.2017 de teslim edilemeyecekse bu durum A firması tarafından noter aracılığıyla bildirilecek ayrıca teslim yapılmayan her ay için 2.000 TL kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılıyor. 10 ay geçiyor ve ne daire teslim ediliyor ne kira ödenir. sadece bu dönemde 5.000 TL bir ödeme yapılıyor. Ben ise bu durumda firmaya karşı 10 ay x 2.000 TL = 20.000 TL - 5000 TL 'sonuç olarak 15.000 TL'lik icra takibi başlattım. Ancak itiraz ettiler. Bu durumda itirazın iptali davası açmamda sakınca var mı? İlk davam olacak ve kaybedeceğim diye çok çekiniyorum

Düzeltme: Maddi hata.

Alıntı: Yazan yusufhatay Değerli üstadlarım, Çiçeği burnunda bir meslektaşınızı olarak soracağım soruya cevaplarınız/yorumlarınız için şimdiden teşekkürler.. Müvekkil A firmasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor.Sözleşmede anahtar teslim tarihi 1.1.2018 olarak belirtiliyor. Ayrıca 1.1.2018de teslim edilemeyecekse bu durum A firması tarafından noter aracılığıyla bildirilecek ayrıca teslim yapılmayan her ay için 2.000 TL kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılıyor. 10 ay geçiyor ve ne daire teslim ediliyor ne kira ödenir. sadece bu dönemde 5.000 TL bir ödeme yapılıyor. Ben ise bu durumda firmaya karşı 10 ay x 2.000 TL = 20.000 TL - 5000 TL 'sonuç olarak 15.000 TL'lik icra takibi başlattım. Ancak itiraz ettiler. Bu durumda itirazın iptali davası açmamda sakınca var mı? İlk davam olacak ve kaybedeceğim diye çok çekiniyorum

Davayı da bu soru gibi dikkatsiz hazırlarsanız kaybedersiniz. 01.01.2018'den bu yana hiç ay geçmemiştir.

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Davayı da bu soru gibi dikkatsiz hazırlarsanız kaybedersiniz. 01.01.2018'den bu yana hiç ay geçmemiştir.

Uyarınız için teşekkürler üstadım. Düzelttim

Somut olayla ilgili biraz daha bilgi verebilir misiniz?

Sözleşmenin inşaat teslim süresine ilişkin hükümlerinin detayında neler var?
Gecikmenin sebepleri nelerdir?
Gecikmede arsa sahibine atfı kabil bir kusur mevcut mudur?
Gecikmede müteahhide atfı kabil bir kusur mevcut mudur?
Gecikme idareden ya da başka sebeplerden kaynaklı ise bu tip gecikmelerin sorumluluğunun kime ait olacağı konusunda sözleşmede hüküm mevcut mudur?
Yapılan 5.000TL'lik ödemenin niteliği nedir ve ne zaman, hangi vasıtayla(banka-elden-makbuz karşılığı vs) yapılmıştır?
İnşaatın geldiği seviye nedir?

Sözleşmenin inşaat teslim süresine ilişkin hükümlerinde detaylı bir durum yok. 1.1.2016'da başlama tarihi teslim tarihi 1.1.2017'dir.

Gecikmenin hiç bir sebebi yok. Daha doğrusu müteahit şirketin hukuken ne müvekkile ne tarafımıza geçerli bir hukuki sebep bildirmemiştir. Kendi kusurundan kaynaklanan gecikme söz konusu.

Arsa sahibi (müvekkil) üstüne düşen bütün yükümlülükleri tam zamanında yerine getirmiştir.

Gecikmede müteahhide atfı kabil bir kusur olduğunu düşünüyoruz.

Sözleşmede "herhangi bir sebepten ötürü gecikme söz konusu olursa 2.000 TL aylık kira bedeli/cezai şart ödeyeceği" hükmü var. Elimizdeki belgelere ve bu süreçteki görüşmelerden çıkarttığım sonuç idareden veyahut kusuru başkasına yükleyebilecek bir durumdan kaynaklanan bir gecikme yok.

Yapılan 5.000TL'lik ödeme bankayla yapılmış. Dairenin geç teslim edilmesinden dolayı gibi bir açıklama var.

İnşaat. 05.11.2017 tarihinde tarafımıza teslim edildi.

Meslektaşım,

Sözleşme metni incelenmeden, sorunuza verilecek yanıtların doğru olması mümkün değil. (Engin Bey'in sorduğu soruları mutlaka değerlendirmelisiniz.)

Ayrıca;

Ek Soru 1: Borca itiraz metninde tam olarak hangi gerekçe ile itiraz sunulmuş? (Metnin içeriği önemli; takibe mi itiraz ettiler, borca mı itiraz ettiler, borcu ödedik mi dediler, böyle bir borcumuz hiç yoktur mu dediler, vs.vs. )

Ek Soru 2: *Bahsettiğiniz 5.000-TL'lik ödeme banka kanalı ile mi yapıldı, öyle ise açıklaması neydi?

*Bu ödeme karşılığında müvekkilinizden herhangi bir ibraname ya da başkaca bir belgeye imza alınmış mı? Alındı ise içeriği nedir?

Detayları bildirmediğiniz sürece, doğru yanıta ulaşmanız mümkün değil.

Alıntı: Yazan Av.Duygu Işık Behrem Meslektaşım, Sözleşme metni incelenmeden, sorunuza verilecek yanıtların doğru olması mümkün değil. (Engin Bey'in sorduğu soruları mutlaka değerlendirmelisiniz.) Ayrıca; Ek Soru 1: Borca itiraz metninde tam olarak hangi gerekçe ile itiraz sunulmuş? (Metnin içeriği önemli; takibe mi itiraz ettiler, borca mı itiraz ettiler, borcu ödedik mi dediler, böyle bir borcumuz hiç yoktur mu dediler, vs.vs. ) Ek Soru 2: *Bahsettiğiniz 5.000-TL'lik ödeme banka kanalı ile mi yapıldı, öyle ise açıklaması neydi? *Bu ödeme karşılığında müvekkilinizden herhangi bir ibraname ya da başkaca bir belgeye imza alınmış mı? Alındı ise içeriği nedir? Detayları bildirmediğiniz sürece, doğru yanıta ulaşmanız mümkün değil.

Duygu Hanım öncelikle yanıtınız ve ilginiz için teşekkürler. Sözleşme metni 20-30 sayfa isterseniz göndereyim. Ayrıntı vermekten kaçmıyorum, olabildiğince ayrıntılı anlatmaya ve Engin bey'in sorularına da cevap vermeye çalıştım.

Ek cevap 1: Matbu bir itiraz dilekçesi ile borca itiraz ettiler.

Ek cevap 2 : bu sorunun cevabını yukarıda vermiştim. "Bankayla yapılmış. Dairenin geç teslim edilmesinden dolayı gibi bir açıklama var." şeklinde

* Bu ödeme karşılığında herhangi bir ibraname, belge alınmamış.

Mesajıma verdiğiniz cevaplar alıntı içinde kalmış. Bu nedenle cevaplarınız görünmüyordu. Açıkçası ben de soruları yanıtladığınızı fark etmemiştim. Son mesajınız üzerine görebildim. Bu nedenle affınıza sığınarak yanıtları içerir mesajınızı düzenledim.

Genelde bu tip sözleşmelerde "1.1.2017 tarihinde tamamlanacaktır" gibi ibareler yerine "12 aylık sürede tamamlanacaktır" gibi hükümler mevcut olur. Fakat bahsettiğiniz şekilde net ve açık bir hüküm varsa ve de yine aktardığınız üzere tüm gecikmelerin sorumluluğu müteahhide yüklenmişse ve de izah ettiğiniz şekilde arsa sahibi veya idareye atfı mümkün bir kusur da yoksa kira bedeli/cezai şart talep etmenize engel bir durum görünmüyor. Zaten 5000TL'lik ödeme açıklamasında da geç teslim olgusu müteahhit tarafından kabul edilmiş görünüyor.

Şu halde verdiğiniz bilgilerle değerlendirecek olursak itirazın iptali yoluna gitmekte bir sakınca görünmüyor.

Sayın yusufhatay,

Her ne kadar hakim, hukuku re’sen uygulamakla (HMK m.33) yükümlü ise de –doğru kavramları- kullanmamızda fayda var diye düşünüyorum ve:

Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı farklıdır:

İfaya Ekli “Cezai Şart”: (Müspet zarar niteliğindedir)
TBK m.179/2: Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Neden? Çünkü cezai şart asıl borcun fer’idir ve:

TBK m.131/1: Asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erdiği takdirde, … ceza koşulu gibi buna bağlı hak ve borçlar da sona ermiş olur.

P.S 1: Sözleşmede aksi kararlaştırılabilir.

Yani sözleşmenizdeki “cezai şart”tır dersek müvekkiliniz, teslimi, çekincesiz kabul ettiğinde artık –teslimden sonraki tarihte dava açarak veya takip başlatarak- “cezai şart”ı talep edemez de demeliyiz.

Gecikme Tazminatı: (Müspet zarar niteliğindedir)
TBK m.112: “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

(Gecikme Tazminatı) TBK m.118: Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Gecikme tazminatı, borcun fer’i olmadığından –ve kanundan doğan bir hak olmakla- müvekkiliniz, teslimi, çekincesiz de kabul etse –ve hatta sözleşmesinde maktu bir miktar kararlaştırılmış olmasaydı dahi- gecikme tazminatını (örn: geç teslimden dolayı mahrum kaldığı kira bedelini) talep edebilir.

P.S 2: Sözleşmede aksi kararlaştırılabilir.

Sayın yusufhatay,

Cevaplarınız görünmüyordu, Engin Bey'in düzenlemesinden sonra görebildim, kusura bakmayın. Hatta bir an kendimden şüphe ettim, bu cevaplar buradaydı da ben nasıl görmedim diye.

Anlaşıldığı kadarı ile konu sözleşmede, geç ifa nedenine dayandırılan gecikme tazminatı kapsamında bir aylık bedel kararlaştırılmış. Sözleşmenin karşı tarafı da buna ilişkin bir kısmi ödeme yapmış.

Açıkladığınız hususlar değerlendirildiğinde, itirazın iptali davası açmanıza bir engel görünmüyor. Özellikle de banka ödeme belgesinde "geç teslimden kaynaklanan ödeme" gibi bir açıklama varsa bu sizin için güzel bir yazılı delil olacaktır; karşı yanın açık bir ikrarını içeriyor... [Ancak bu noktada da ihtirazi kayıt koymadan ödeme tutarını tahsil etmeniz karşı yanca gündeme getirilebilir. Ancak gündeme getirilse dahi dikkate alınmamalı diye düşünüyorum. ]

İtirazın iptali davası ile talep edebileceğiniz diğer istemleri dilekçenizin sonuç istem kısmına yazmayı unutmayınız.

İyi çalışmalar, ilk davanızda başarılar dilerim.