Devir parası ile devralınan bir İşyerinin Satılması-Kira Bedeli

Sayın Meslektaşlarım;

Hatrı sayılı bir devir parası ödemek suretiyle işletme hakkı devralınan ve kiralanan bir işyeri, devralındıktan 2 sonra hiçbir bilgi verilmeksizin yeni malikçe satın alınıyor. Hali hazırda 1 yıllık kira sözleşmesi daha var.

Sorularım şunlar;

1- Yeni maliğin 1-6 aylık ve sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aylık süreleri kullanmak suretiyle tahliye talep etmesi yalnızca ihtiyaç durumunda mı mümkündür? Yani bunun dışında yeni maliğin tahliye hakkı yok mudur?

2- İlk sorunun devamı olarak; eğer yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmazsa, yeni dönemin kira bedeli sözleşmeye göre mi belirlenir? Yeni maliğin örneğin tefe-tüfe oranları dışında sözleşmede de belirtilen oranın dışında bir kira artışı talep etmesi mümkün müdür?

3- Müvekkiller dediğim gibi ilgili işletmeyi oldukça yüklü bir meblağ ödeyerek satın alıyorlar-daha doğrusu işletmeyi devralıyorlar- bu nedenle müvekkilllerin ödedikleri bu bedele istinaden eski maliğe ya da devredene tazminat talepli bir dava yöneltmesi mümkün müdür?

İlgilenen meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av. Çıldır Sayın Meslektaşlarım; Hatrı sayılı bir devir parası ödemek suretiyle işletme hakkı devralınan ve kiralanan bir işyeri, devralındıktan 2 sonra hiçbir bilgi verilmeksizin yeni malikçe satın alınıyor. Hali hazırda 1 yıllık kira sözleşmesi daha var. Sorularım şunlar; 1- Yeni maliğin 1-6 aylık ve sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aylık süreleri kullanmak suretiyle tahliye talep etmesi yalnızca ihtiyaç durumunda mı mümkündür? Yani bunun dışında yeni maliğin tahliye hakkı yok mudur? 2- İlk sorunun devamı olarak; eğer yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmazsa, yeni dönemin kira bedeli sözleşmeye göre mi belirlenir? Yeni maliğin örneğin tefe-tüfe oranları dışında sözleşmede de belirtilen oranın dışında bir kira artışı talep etmesi mümkün müdür? 3- Müvekkiller dediğim gibi ilgili işletmeyi oldukça yüklü bir meblağ ödeyerek satın alıyorlar-daha doğrusu işletmeyi devralıyorlar- bu nedenle müvekkilllerin ödedikleri bu bedele istinaden eski maliğe ya da devredene tazminat talepli bir dava yöneltmesi mümkün müdür? İlgilenen meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

1- Yeni malik, eski malike halef olduğundan eski malikin sahip olduğu tüm dava haklarını kullanabilir."İhtiyaç nedeniyle" dava açabileceği gibi, temerrüd oluşursa "temerrüd nedeniyle" de dava açabilir. Yin koşulları varsa, diğer davaları da açabilir.

2- Yeni malik halef olduğu için tabii ki, kira sözleşmesi kendisini bağlar. Ancak yine koşulları varsa "kira tespit"davası da açabilir.

3- Tazminat talep edebilmesi için, diğer kişilerle arasında sözleşme olması gerekir. Ancak salt "hava parası" adı altınd dava açarsa, redde mahkum olacağını düşünüyorum. Çünkü "hava parası" alıp-vermek yasal değildir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin 1- Yeni malik, eski malike halef olduğundan eski malikin sahip olduğu tüm dava haklarını kullanabilir."İhtiyaç nedeniyle" dava açabileceği gibi, temerrüd oluşursa "temerrüd nedeniyle" de dava açabilir. Yin koşulları varsa, diğer davaları da açabilir. 2- Yeni malik halef olduğu için tabii ki, kira sözleşmesi kendisini bağlar. Ancak yine koşulları varsa "kira tespit"davası da açabilir. 3- Tazminat talep edebilmesi için, diğer kişilerle arasında sözleşme olması gerekir. Ancak salt "hava parası" adı altınd dava açarsa, redde mahkum olacağını düşünüyorum. Çünkü "hava parası" alıp-vermek yasal değildir.

Sn Ergin cevabınız için teşekkür ederim; Peki yeni malik sözleşme süresi ile bağlı mıdır? yani bu sözleşme 5 yıllık olsaydı yeni malik bu sürenin bitmesinden önce ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi mümkün müdür?

Alıntı: Yazan Av. Çıldır Sn Ergin cevabınız için teşekkür ederim; Peki yeni malik sözleşme süresi ile bağlı mıdır? yani bu sözleşme 5 yıllık olsaydı yeni malik bu sürenin bitmesinden önce ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi mümkün müdür?

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, süre bitmeden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz. Şerh verilmemişse, taşınmazı satın aldığını 1 ay içinde kiracıya bildirmek ve 6 aylık süre tanımak koşuluyla; 6. ayın sonunda dava açabilir. Aksi takdirde 5 yıllık sürenin sonunda açabilir.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/14151

K. 2010/8581

T. 14.6.2010

• HUKUKA VE AHLAKA AYKIRI OLARAK VERİLEN ŞEYİN İADESİ TALEBİ ( Davalı Karşı Davacının Asıl Davanın Konusu Paranın Hava Parası Olduğunu ve Geri İstenemeyeceğini Savunduğu - Kendisinin Vermiş Olduğu Parayı da Geri İsteyemeyeceği )

• HAVA PARASI OLARAK VERİLEN BEDELİN İADESİ İSTEMİ ( Davalı Karşı Davacının Asıl Davanın Konusu Paranın Hava Parası Olduğunu ve Geri İstenemeyeceğini Savunduğu - Kendisinin Vermiş Olduğu Parayı da Geri İsteyemeyeceği )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Davalı Karşı Davacının Asıl Davanın Konusu Paranın Hava Parası Olduğunu ve Geri İstenemeyeceğini Savunduğu - Kendisinin Vermiş Olduğu Parayı da Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Kapsamında Talep Edemeyeceği )

818/m. 65

ÖZET : İtirazın iptali davasında; hukuka ve ahlaka aykırı bir amaca ulaşmak için verilen şeyin iadesinin istenemez. Davalı-karşı davacı da asıl davada dava konusu edilen paranın siz konusu büfe için alınan hava parası olduğunu ve geri istenemeyeceğini savunmuş, diğer yandan da davacıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödemiş olduğu bedelin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece asıl davada sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle reddolunmuştur. Davalı-karşı davacı ödemiş olduğu bedelin hava parası olduğunu ileri sürerek karşı dava açtığına göre vermiş olduğu parayı davacıdan isteyemez. Öyle olunca Mahkemece karşı davanın da reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı-karşı davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılardan Mehmet ve vekili geldi, davacı adına gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, Bileyciler sok. Eminönü/ İstanbul adresinde bulunan "Sebil Büfe" isimli büfenin %50 hissesinin adi ortağı olduğunu, büfeyi 24.06.2007 tarihine kadar işlettiğini bu tarihte ise davalı Mehmet'e hissesini protokol ile 60.000.-TL. bedel üzerinden sattığını, bedelin 20.000.-TL'sinin peşin olmak üzere kalan kısmın ise taksitle ödenmesinin kararlaştığını, davalı Mehmet'in Belediyede memur olduğu için hissenin eşi olan diğer davalı Suzan üzerine devredildiğini, davalıların 02.07.2007 tarihinde ödemeleri gereken 15.000.-TL'yi ödemediklerini, bu bedelin tahsili için takip başlattığını ancak takibe itiraz edildiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar cevap ve karşı dava dilekçelerinde; Davaya konu Sebil Büfe'nin kiracısının aslında 11.11.2004 başlangıç ve 31.12.2005 tarihli bitiş tarihli kira kontratı ile dava dışı Hayrettin olduğunu, bu tarihten sonra ise kontratın Hayrettin'in üzerinde kalarak, büfenin, muhtelif şahıslarca ve hava parası ödenmek suretiyle kaçak olarak işletildiğini, davacının istediği bedelin hava parası olduğunu, büfe üzerinde bir hakkı bulunmadığını, 6570 Sayılı Yasa'nın amir hükümleri gereğince hava parasının alınmasının hukuka aykırı olduğunu, Vakıflar Müdürlüğü'ne burayı devralma noktasında yaptıkları başvuruyu geri çektiklerini, davacının burası üzerinde resmi hak sahibi olmadığını belirterek, davanın reddi ile kötüniyet tazminatına hükmedilmesine, kendileri tarafından açılan davanın ise kabulü ile davacıya haksız yere ödenen 20.000.-TL'nin davacı-karşı davalıdan tahsiline, karar verilmesini istemiştir. Mahkemece asıl davanın reddine karşı davanın ise kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı-karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin taktirine bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dosya içerisinde mevcut İstanbul Vakıflar Bölge Müdürlüğünden gelen cevabı yazı içeriklerine ve tüm dosya kapsamına göre; davacı tarafından, davaya konu Sebil Büfe üzerindeki %50 ortaklık payının davalılara devredildiği ileri sürülmüş ise de; davaya konu büfe üzerinde davacının resmi olarak bir sıfatının bulunmadığı, bu alanın Koruma Kurulu'nun 10.03.2006 tarihli karan ile sebil fonksiyonu dışında bir amaçla kullanılmayacağı ve yalnızca kontratlı kiracı sıfatı bulunduğu belirtilmiş olmakla, davalı-karşı davacının da açık kabulünde olduğu üzere, davaya konu büfenin "hava parası" olarak tabir edilebilecek bir bedel karşılığında davalı-karşı davacılara devredilmek istendiği bu amaçla taraflar arasında 24.06.2007 tarihli protokolün tanzim edildiği anlaşılmaktadır.
BK'nın 65. maddesinde, Hukuka ve ahlaka aykırı bir amaca ulaşmak için verilen şeyin iadesinin istenemeyeceği yönünde açık düzenleme mevcuttur. BK'nın 65. maddesinde, haksız veya hukuken bir maksat elde edebilmek için verilmiş olan şeyin geri alınmasına yer olmadığı açıklanmıştır. Davalı-karşı davacı da asıl davada dava konusu edilen paranın hava parası olduğunu ve geri istenemeyeceğini savunmuş, diğer yandan da davacıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödemiş olduğu 20.000TL.nin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece asıl davada sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle reddolunmuştur. Davalı-karşı davacı ödemiş olduğu bedelin hava parası olduğunu ileri sürerek karşı dava açtığına göre bu durumda BK'nın 65. maddesi uyarınca vermiş olduğu parayı davacıdan isteyemez. Öyle olunca Mahkemece karşı davanın da reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykın olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan neden ile davacının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenler ile davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 270,00.-TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, 14.06.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/4735
K. 2005/12388
T. 15.7.2005
• MENFİ TESPİT TALEBİ ( Kiralanan Yerin Devrinde Hava Parası Alınması Yasaklanmış Olup Buna İlişkin Düzenlenen Sözleşme Ve Senetler de Yasaya Aykırı Ve Geçersiz Olduğu )
• KİRALANAN YERİN DEVRİ ( Hava Parası Alınması Yasaklanmış Olup Buna İlişkin Düzenlenen Sözleşme Ve Senetler de Yasaya Aykırı Ve Geçersiz Olduğu )
• HAVA PARASI ( Kiralanan Yerin Devrinde Hava Parası Alınması Yasaklanmış Olup Buna İlişkin Düzenlenen Sözleşme Ve Senetler de Yasaya Aykırı Ve Geçersiz Olduğu )
6570/m. 16
2004/m. 72
818/m. 19,20,65

ÖZET : Dava, menfi tespit talebine ilişkindir. 6570 SK'ya göre hava parası alınması yasaklanmıştır. Kiralanan yerin devrinde hava parası alınmasına ilişkin olarak düzenlenen senet ve sözleşmeler geçersizdir. Ihtilaf konusu senetler hava parası karşılığı düzenlendiğinden geçersizdir. Bu durum karşısında icra takibi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti talebine ilişkin davanın kabulü gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, dava dışı şahsa mülkiyeti ait olan dükkanın kiracısı olan davalı tarafından kendisine, aralarında düzenlenen 16.07.2003 tarihli sözleşme ile 5.0oo.oo0.000.-TL'ya devir edildiğini, 1.000.000.000.- TL peşin ödeyip, kalan miktar için 4 senet verdiğini ve bu senetlerden 1.500.000.000.- TL miktarında olanı da ödediğini, ancak dükkan sahibinin davalının yetkisi olmadığından devire izin vermediğini bildirmesi üzerine kalan senetleri ödemediğini, aralarındaki sözleşmenin 6. maddesine göre davalının aldıklarını iade etmesi gerektiğini bildirip, ödediği 2.5oo.oo0.oo0.-TL'nın davalıdan tahsiline, davalıda kalan senetler ve davalının yaptığı icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, devir sözleşmesi ile ödemesi kararlaştırılan paranın hava parası olup yasaya aykırı olduğu, yapılan ödeme ile verilen senetlerin geri istenemiyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazının reddi gerekir.

2- Tarafların beyanları ile tüm dosya kapsamından, davalının kiracısı olduğu dükkanın kiracı lığını davacıya devir edilmesi karşılığı sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan para hava parasıdır. Mahkemenin kabulü de bu doğrultudadır. Hava parası alınması buyurucu hukuk kuralı niteliğindeki 6570 Sayılı Yasanın 16. maddesi ile yasaklanmıştır. Sözleşme bu haliyle yasaya ve hukuka aykırı olduğundan B.K.'nun 19 ve 20. maddeleri hükmü gereği geçersizdir. Dava konusu senetler de hava parası karşılığı düzenlendiğine göre, bu senetler de geçersizdir. Halen ödenmeyen bu senetler B.K.'nun 65. maddesi kapsamında kalmaz. O nedenle davacının henüz ödenmeyen senetler ve hakkında yapılan İcra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine ilişkin talebi haklıdır. Mahkemece, ödenmeyen senetler ile yapılan icra takibi nedeniyle davacının davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Birinci bent gereği davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bent gereği kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.07.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.