yeniden inşa nedeniyle tahliyede tercih hakkı

Bir işhanında 5 dükkan bulunmaktadır. Yeniden inşa ve imar nedeniyle açılan davalar sonucu 5 kiracı 6570 sk 7/ç maddesine göre tahliye edilmiştir. Yeniden inşa edilen binada eski küçük 5 dükkan yerine 2 büyük dükkan yapılmıştır.

Bilindiği gibi 6570 sk 15.maddesine göre “ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar plânına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır. Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.”

Yeni haliyle 2 büyük dükkan için 5 eski kiracıya tercih hakkı nasıl kullandırılacaktır? 2 yeni dükkanı 5 eski kiracı birden isterse hangisi ile kira sözleşmesi yapılabilir?

Saygılarımla

Sayın Konyalı,
Ben olsam kiralayan olarak kanunda yazdığı şekilde kiracılara sözkonusu tercih haklarını kullanmaları için tebligat yapar ve sonucu beklerdim.Bakarsınız beş kiracıdan sadece ikisi veyahut daha azı bu teklifi değerlendirmeye alırlar. Sonuçta kararlarını bir ay içerisinde vermek durumundalar, belki bir aylık yasal süre içerisinde bu öncelik haklarını kullanmayarak süreyi kaçırırlar. Yok beşide yasal süre içerisinde öncelik haklarını kullanmak için kiralayana başvurur ise en iyi teklif veren iki tanesi ile kira sözleşmesi yapardım..

Sayın nephilis

Kanuna göre eski kiracıların kiralananı yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile kiralamaya hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle yeni kirayı kiralayanın belirlemesi ve eski kiracıya bu bedel ile birlikte teklifte bulunması gerekir.

Bir başka deyişle, eski kiracılar arasında açık arttırma yapmak mümkün değildir. Tercih hakkını kullandırmak için kira bedelinin belirli olması gerekir.

Saygılarımla

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1999/13-862
K. 1999/830
T. 13.10.1999
• TAHLİYE EDİLEN TAŞINMAZIN TEKRAR KİRALANMASI ( Açık Artırma Üstünde Kalan Kişinin Sözleşme Yapmaktan Kaçınması )
• ÇÖKME TEHLİKESİ BULUNAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ ( Yeniden İnşadan Sonra Kiraya Verilmesinde Açık Artırma Üzerinde Kalan Kişinin Sözleşme Yapmaktan Kaçınması )
• KİRA BEDELİNİN TESBİTİ ( Tahliye Edilip Yeniden İnşa Edilen Taşınmazın Kiralanmasında Artırma Üzerinde Kalan Kişinin Sözleşmeden Kaçınması )
6570/m.7,15
ÖZET : Davacının daha önce mülkiyeti davalı idareye ait dükkanda kiracı olduğu ve aleyhine 6570 sayılı yasanın 7/ç maddesi uyarınca açılan dava sonucu tahliyesine karar verilerek bu kararın infaz edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. İdarenin bu yere yeniden inşaat yaptığı ve davacının kiralamak istediği dükkanı açık artırma suretiyle kiraya vermek istediği ve bu ihalenin kira bedeli teklif eden davacının oğlu üzerinde kaldığı saptanmıştır. Ancak davacının oğlu sonradan sözleşme yapmaya yanaşmamış ve davalı idare tespit edilen kira bedeli üzerinden bu yeri davacıya teklif etmiş ve böylece tercih hakkını kullanma olanağını sağlamıştır. Teklif edilen bu kira parasının münhasıran tercih hakkını bertaraf edecek nitelikte bulunduğu ya da davalı idarenin bu eyleminin iyiniyet kurallarına aykırı olduğu kabul edilemez. Davacı bu bedel üzerinden tercih hakkını kullanmadığına göre davalı idareyi kira sözleşmesi yapmaya zorlayamaz.

DAVA : Taraflar arasındaki "muarazanın giderilmesi, taşınmazın teslimi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; 'Sivas Asliye 3. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 5.5.1998 gün ve 1998/230-456 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 3.11.1998 gün ve 1998/8151-8552 sayılı ilamı ile; ( ...Davacı, davalı kurumun kiracısı iken, yıkılma tehlikesi olduğundan icra marifetiyle tahliye edildiğini yeni bina yapıldıktan sonra ihale suretiyle dükkanları kiraya vermek için ihale yapıldığını ihale üzerinde kalan kişinin kira sözleşmesi yapmaktan vazgeçtiğini komisyonca belirlenen muhammen bedel olan 60.000.000 TL. üzerinden dükkanın kendisine kiralanmasını ve teslim edilmesini talep etmiştir.

Davalı idare, taşınmazı ihalede belirlenen bedel olan 300.000.000 TL.na davacıya kiralamaya hazır olduklarını savunup davanın reddini dilemiştir.

Davacının daha önce mülkiyeti davalı idareye ait dükkanda kiracı olduğu ve aleyhine 6570 sayılı yasanın 7/ç maddesi uyarınca açılan dava sonucu tahliyesine karar verilerek bu kararın infaz edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Ne var ki dava idarenin bu yere yeniden inşaat yaptığı ve davacının kiralamak istediği dükkanı açık artırma suretiyle kiraya vermek istediği ve bu ihalenin 300.000.000 TL. kira bedeli teklif eden davacının oğlu üzerinde kaldığı saptanmıştır. Ancak davacının oğlu sonradan sözleşme yapmaya yanaşmamış ve davalı idare 6570 sayılı yasanın 15. maddesi uyarınca ihalede tespit edilen 300.000.000 TL. kira bedeli üzerinden bu yeri davacıya teklif etmiş ve böylece tercih hakkını kullanma olanağını sağlamıştır. Teklif edilen bu kira parasının münhasıran tercih hakkını bertaraf edecek nitelikte bulunduğu ya da davalı idarenin bu eyleminin iyiniyet kurallarına aykırı olduğu kabul edilemez. Zira açık artırma sonucu yapılan ihalede anılan bu bedelin bizzat davacının oğlu tarafından teklif edildiği az yukarıda belirtildiği şeklinde saptanmıştır.

Davacı bu bedel üzerinden tercih hakkını kullanmadığına göre davalı idareyi kira sözleşmesi yapmaya zorlayamaz. Mahkemece bu yön gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Bozmayı gerektirir... )gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara, temyiz dilekçesinde ileri sürülen hükme etkili itirazların Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 3.11.1998 gün ve 8151-8552 sayılı ilamında ayrı ayrı ele alınıp cevaplandırılmış bulunmasına ve özellikle MK.nun 2. maddesine aykırı bir hak kullanımı söz konusu olmasına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 13.10.1999 gününde, oybirliği ile karar verildi.

Sayın Av.Suat Ergin

Ben bu kararla bana ne önerdiğinizi anlayamadım?

Önce açık arttırma ile en çok arttırana kiraya verilmesi ve daha sonra eski kiracıya tercih hakkı sunulması bana ters geldi.

Bu kararda bizim konumuz dışında başka bir şey var: İdare açık arttırma yoluna gitmekle yanlış yapmış ama daha sonra eski kiracıya tercih hakkını sunmakla yanlışını düzeltmiş.

Ne var ki eski kiracı daha büyük yanlışlık yapmış: Açık arttırmaya oğlunu sokarak kirayı olmadık rakamlara yükselterek başkalarının kiralamasını engellemiş. Sonra da muhammen bedel üzerinden kiralamak istemiş. Bu nedenle iyi niyetli olmadığından davayı kaybetmiş. Eski kiracı iyi niyetli olsaydı idarenin yanlışı yüzünden davasını kazanırdı.

Gönderdiğiniz karar doğru olsa bile tarafların yanlışlarını emsal almamalı diye düşünüyorum.

Özetle açık arttırma ile kiraya verilmeden önce eski kiracılara tercih hakkı kullandırılmalı. Kanun tercih hakkı kullandırılmadan başkasına kiraya verilemeyeceğine hükmetmiş. (Yoksa ayrıca açık arttırmayı kazanan yeni kiracının uğradığı zararları ödeme yükümlülüğü de doğar.)

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Sayın nephilis Kanuna göre eski kiracıların kiralananı yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile kiralamaya hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle yeni kirayı kiralayanın belirlemesi ve eski kiracıya bu bedel ile birlikte teklifte bulunması gerekir. Bir başka deyişle, eski kiracılar arasında açık arttırma yapmak mümkün değildir. Tercih hakkını kullandırmak için kira bedelinin belirli olması gerekir. Saygılarımla

Sayın Av. Armağan Konyalı,

Yukarıdaki mesajda "eski kiracılar arasında açık arttırma yapmak mümkün değildir" dediğiniz için kararı yayınladım. HGK kararda ihale yapılabileceğini belirlemiştir. Üstelik ihale herkese açık yapılmıştır. Sizin olayınızda ise, sadece eski kiracılar arasında ihale yapılacaktır. Hakkaniyete en uygun çözüm bu olmalıdır. Yargıtay’ın diğer kararlarından da anladığım kadarıyla, esas olan idarenin “iyiniyetli” olup olmadığıdır. İdare 2 işyerini 5 kişiye bölemeyeceğine göre, en makul ve iyiniyetli çözüm aralarında ihale yapmaktır. Açık artırmanın neden herkese açık olmadığı yolunda gelecek olan eleştirilere(Veya davalara )de, 6570 S.K.nun 15 inci maddesindeki zorunluluktan bahsedilecektir.

Kazancı’da konuyla ilgili az sayıda karar bulunmaktadır. Eğer konuyla doğrudan ilgili bir karar bulabilseydim, onu yayınlayacaktım. Bulamadığım için “Yol Gösterecek Karar” başlığı altında bunu yayınladım. Sayın adnan koray’ın yayınladığı ve sonradan sildiği kararı da okumuştum. Bence o karar da ihale yapılabileceğini göstermektedir.

Ben de öncelikle; yeni hali, şartları ve kira bedeli ile 5 kiracı arasında ihale yapılmasını ve eğer sonuç alınamazsa herkese açık bir ikinci ihalenin yapılmasını en adaletli çözüm olarak görmekteyim.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin HGK kararda ihale yapılabileceğini belirlemiştir.

Sayın Av.Suat Ergin

Ben kararda böyle bir belirleme göremediğimden soruyorum:

İdarenin açık arttırma yapması kanuna aykırıdır. "Kiralanan başkasına kiraya verilemez." Fakat karardaki olayda idare tarafından sonradan eski kiracıya tercih hakkı sunulmuştur. Bu nedenle HGK kararında sonuca etkili olmayan önceki açık arttırma aykırılığına değinilmemiştir. Ama değinilmemiş olması idarenin herkese açık arttırma yapabileceğini göstermez.

Sayın adnan koray'ın gönderdiği karardaki olayda idare önce eski kiracıya teklifte bulunmuş ve eski kiracı teklifi kabul etmeyince açık arttırmaya gidilmiştir ki bu durum kanuna uygundur. Karardan ''öncelikle açık arttırma yapılabileği'' sonucu çıkmamaktadır.

Alıntı: İdare 2 işyerini 5 kişiye bölemeyeceğine göre, en makul ve iyiniyetli çözüm aralarında ihale yapmaktır.

Bir başkası ihale yolunun makul ve iyiniyetli olmadığını iddia edebilir. İhale yoluyla olursa kiracılar arasındaki rekabet nedeniyle dükkanlar rayiç bedellerinin üzerinde kiraya verilecektir. Yüksek kiralara ulaşacak bu ihaleden idare kazançlı çıkacaktır; eski kiracılar zarar görecektir. Bu durumda idarenin iyiniyeti tartışılır olacaktır.

Diğer yöntemin birinci basamağı idare tarafından rayiç bedellerin belirlenmesi ve eski kiracılara tercih hakkı sunulmasıdır. Eğer dükkan sayısından fazla sayıda eski kiracı bu bedeli kabul ederse ikinci basamak işlem yapılır: istekli kiracılar arasında kura çekilir. Böylelikle kiracılar yarışa sokulmaz; kiralar zirveye yükselmez.
***

Yukarıdaki mesajlardaki önerilerden başka önerisi olan üye olursa hepimizi sevindirir.

Saygılarımla

Sayın Armağan Konyalı'ya hak verip ihale yapılamıyacağını düşündüğümden yazıyı sildim.

Tercih hakkı denilen şey, icabın sadece eski kiracılara yöneltilmesi gerektiği anlamına gelir. İhale de ise, icapta bulunan her zaman peyi ileri sürenlerdir.

Burada icabın kimin tarafından yöneltilmesi gerektiği kanun tarafından belirlenmiştir. Bu durumda idare tercih hakkı olanlar arasında bir tercih yapacaktır.

Tercihin nasıl yapılacağı ise, idarenin hakkaniyet ilkeleri kullanacağı bir takdirdir, diye düşünüyorum.

Sürdürdüğüm araştırmalar sonucunda bir yanlışımı belirledim ama henüz doğruyu belirleyemedim:

Konuyu ikiye ayırmakta yarar var:
1- Devlet İhale Kanununa tabi idarelerin yeniden kiraya vermesi
2- Özel kişilerin yeniden kiraya vermesi


1- Devlet İhale Kanununa tabi idareler için ihale yapılması şarttır. Eski kiracıların tercih hakkı bulunduğu ihale şartnamesine yazılır. Örneğin: " Taşınmazın eski kiracılarının rüçhan hakkı olup, ihalede oluşan bedel üzerinden rüçhan hakkı kullandırılacaktır. Rüçhan haklı bu hakkını kullanmaz ise ihalesi üzerinde kalana kiralanacaktır. "

Yukarıdaki kararlarda ihalelerden söz edilmesinin nedeni bu davalar resmi dairelerin kiraladıkları yerler hakkındadır.

2- Özel kişilerin ihale yapmaları yerine kira bedelini belirlemeleri ve teklifte bulunmaları yeterli olacaktır.


Kararlardaki ihale konusunu böylece çözdüm ama tercih hakkını kullanacak birden fazla eski kiracının nasıl sıraya sokulacağını henüz çözemedim.

İhale yapılsa bile eski kiracı sayısı fazla olunca yine çözüm olmuyor.

Saygılarımla

Bu konu vesilesi ile yeni rastladığım bir kararı da buraya eklemek istiyorum.

Yargıtay kararları dergisinin ekim 2008 sayısında 6. Hukuk Dairesinin 10.06.2008 tarih ve 5745/7437 sayılı kararına göre, "tahliyesi istenilen dükkan ile bitişiğindeki dükkanın ara duvarlarının yıkılarak tek dükkan haline getirilmesi durumunda, 6570 sayılı kanun 7/ç maddesi anlamında esaslı tamir değildir" demektedir.


Ayrıca Danıştay'ın bir kararını da eklemek istiyorum:

T.C.
DANIŞTAY
10. DAİRE
E. 1982/4729
K. 1983/1170
T. 17.5.1983
DAVA : Dava, valilikçe yaptırılmış olan çarşının 2490 sayılı Yasaya göre yapı lan kira ihalesine ilişkin şartnamenin iptali istemiyle açılmıştır.

Dava dosyasının incelenmesinden; mülkiyeti özel idareye ait Eski Şehir Çarşısında kiracı olan davacının, bu çarşının yıkılması kararı üzerine tahliye olduğu ve yerine yapılacak çarşıda kiracı olmak için 6570 sayılı Yasanın 15.maddesine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile "Rüçhan Hakkı" belgesi aldığı, yapımı biten çarşının, düzenlenen şartnamesi uyarınca 2490 sayılı Yasaya göre kapalı zarf usulü ile kira iha lesinin yapıldığı, davacının bu ihaleye katıldığı ve bu dükkanlardan birini kiraladığı anlaşılmaktadır.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 15.maddesi; taşınmazın, yeniden inşası maksadıyla yapılacak iş esnasında içinde ikamet veya iştigali mümkün olmadığından dolayı tahliye edilmesinden sonra imar planına göre yeniden inşa edilmesi üzerine yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamaya tercih hakkının bulunduğu hükme bağlanmıştır.

2490 sayılı Artırma Eksiltme ve İhale Kanununun 1.maddesinde Yasanın kapsamı belirtilmiştir. Bu maddenin ilk fıkrası "Genel, katma ve özel bütçelerle idare edilen daireler namına alma, satma, yaptırma, keşfettirme, kiraya verme, kiralama ve bunlara benzer diğer işler bu kanunda yazılı hükümlere göre yapılır" hükmünü taşımaktadır.

Bu yasa metnine göre özel bütçeli bir kuruluş olan İl Özel İdaresi 2490 sayılı Yasa kapsamında bulunmakta ve bu yasada belirlenen esas, ve usullere göre ihale yapması gerekmektedir.

Davalı idare, 2490 sayılı Yasanın 31.maddesine göre, çarşının kira iha lesini kapalı zarf usulü ve artırmayla ihaleye çıkarmış, rüçhan hakkı belgesi olanların ise; bu haklarını tek bir yer için kullanabilecekleri, arttırmaya girecekleri, o yer hakkında verilen tekliften daha fazla vermeleri halinde ihaleyi alabilecekleri konusunu düzenlemiştir.

Bu durumda, 6570 sayılı Yasanın 15.maddesinde öngörülen yeni kira bedeli, ihalenin kiralama için kullanabileceği tek seçenek olan 2490 sayılı Yasa hükümlerine göre yapılan ihale sonucunda oluşacak fiyattır.

Nitekim davacı da ihaleye katılmış ve bir dükkanı kiralamıştır.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle, kamu yararına ve hizmet gereklerine uygun bulunan davalı idare işlemine karşı açılmış olan davanın reddine karar verildi.

Benim bir başka sorum var, yeniden inşaat sebebi ile tahliye davası açılıyor ve kazanılıyor ancak kiracı temyiz ediyor. Kiracının tahliyesi için temyizin sonucunu beklemek gerekir mi?

Alıntı: Yazan nzlistnbl Benim bir başka sorum var, yeniden inşaat sebebi ile tahliye davası açılıyor ve kazanılıyor ancak kiracı temyiz ediyor. Kiracının tahliyesi için temyizin sonucunu beklemek gerekir mi?

İlamlı takip yapabilirsiniz.Ancak kiracı tehir-i icra talepli olarak temyiz ettiyse(tehir-i icra kararı getirirse) ve 3 aylık kira parasını teminat olarak dosyaya yatırırsa, kararın kesinleşmesini bekleyeceksiniz.

merhabalar, konuya benzer bir olayımız var. A ve B kira kontratı ile işyerini C ye kiralarlar. A hisselerini D ye devreder ve C kiraları, oranı oranında D ye yıllarca gönderir. Bu arada D nin B ye karşı açmış olduğu yıkım davası kesinleşir. Yıkımın yapılacağı yer C nin işyerinin en önemli kısmıdır. D kira kontratına imza atmamış olsa da, yeniden iktisapla kiraya verendir. (parseller farklı, işyeri bir bütün olarak kiralanmıştır) D, yıkım kararını icraya koyar, icrada borçlu B olarak gösterir ancak yıkılacak yerde C olduğundan olayı böylece öğrenir. Tebligat yapılmamıştır. Şimdi D yıkım tehdidiyle C ye gelmiştir. İcra dosyasına gelen raporda 25 günde yıkım yapılır deniliyor bu süre çok yetersiz, büyük bir işyeri, tonlar ağırlığındaki ağır sanayi makinaları zemine monteli. İİK 276 md. göre haklarımız etkilendiğinden takibin iptalini istedim. Ancak bu madde temerrüt nedeniyle tahliyeyi düzenlemektedir, zaman yok ve başkaca icrayı ertelemek, süre kazanmak adına ne yapılabilir?