ön alım hakkının kötüye kullanılması

müvekkilim 2011 yılında milli emlak tarafından ihale ile satışa çıkarılan taşınmazı satın alıyor.müvekkilim taşınmaza 1/2 oranında malik.ihale diğer paydaşa da duyuruluyor ve hatta diğer paydaş ihaleye katılıp pey sürüyor.ihaleye başka bu iki paydaş dışında giren kimse yok.ihale sonucu taşınmazı müvekkilim alıyor.ihaleden 1 ay sonra diğer paydaş müvekkilime ön alım davası açıyor.
bu durumda diğer paydaşın ön alım hakkı var mıdır yoksa hakkın kötüye kullanılması söz konusu mudur.malesef Yargıtay ın ne hikmetse bu durumda kötü niyetten söz edilemeyeceğini ve ön alım hakkının kullanılması gerektiği yönünde kararları var.acaba müvekkilim lehine de Yargıtay kararı var mı.Varsa paylaşırsanız sevinirim.( bu arada dava yasal süresi içinde açılmış ancak müvekkile tebligat 1 sene sonra yapılabilmiş.1 yıllık süre içinde taşınmaz bedelinde artış söz konusu ve bu durumda davacı 1 yıl önceki taşınmaz bedelinden mi sorumlu,müvekkilin bu değer artışını talep etme hakkı var mıdır)

1- müvekkilim 2011 yılında milli emlak tarafından ihale ile satışa çıkarılan taşınmazı satın alıyor.müvekkilim taşınmaza 1/2 oranında malik. Bu nasıl oluyor?

2- İhale, açık artırma ile yapılan herkese açık bir ihale değil midir? Böyle ise, bu tür ihalelerde önalım hakkı ileri sürülemez.

3- Davacı, tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masraflarından sorumludur.

4- Andığınız Yargıtay kararını eklerseniz, sevinirim. Kolay gelsin...

Alıntı: milli emlak tarafından ihale ile satışa çıkarılan taşınmazı

İhale cebri arttırmayla satış kapsamında mı? Değil mi?

Türk Medeni Kanunu
MADDE 733.- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Saygılarımla

Sayın meslektaşım, aşağıdaki Yargıtay Kararı belki yol gösterebilir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ihaleye katılmış olması enteresan. Mahkemenin vereceği kararı doğrusu ben de çok merak ediyorum, karar sonucunu burada bildirirseniz biz de öğrenmiş oluruz. Şimdiden teşekkürler...

http://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBan...YARGITAYKARARI
Erişim TARİHİ: 18.10.2012

6. HUKUK DAİRESİ 2008/10311 E., 2008/12681 K.

"İçtihat Metni"
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan onalım davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, onalım hakkına dayalı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, istemin süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, 18 ada 2 parselde hissedar olduğunu, davalının diğer hissedardan pay satın aldığını, aynı bedelle kendisinin satın almak istediğini ileri sürerek davalı adına oluşan payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, dava konusu payı müvekkilinin ihale ile Belediye'den 20.11.2003 tarihinde satın aldığını, hak düşürücü süre geçtikten sonra dava açıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Onalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Onalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

BK'nın 225/2. maddesi "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakit olur" hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere, aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmada satım sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu'nun 231. maddesi hükmü uyarınca ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın belediye tarafından 20.11.2003 tarihinde ihtiyari müzayede ile davalıya usulüne uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

TMK'nın 705. maddesi hükmü uyarınca, kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı Yasa'nın 1022. maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Onalım davalarında hak düşürücü süreyi düzenleyen TMK'nın 733. maddesinde; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiş ve hakkın, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür. Maddedeki "satıştan" tapu memuru önünde yapılan ve tapu kütüğüne tescil edilen satış kastedilmektedir. Çünkü ayni hak tapu kütüğüne tescil ile doğar. Onalım hakkının kullanılması için hak düşürücü sürenin ihalenin kesinleştiği tarihten itibaren başlatılması düşünülemez. Dava açma tasarrufi bir işlem olduğuna göre, üçüncü kişiler yönünden mülkiyet, iktisabın tapu kütüğüne tescil edilmesi ile doğacağından ve ancak bundan sonra tapu sicilinin aleniyetinden söz edilebileceğinden bildirim yapılmayan hallerde iki yıllık hak düşürücü sürenin bu tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.

Olayımıza gelince; onalım hakkının ilişkin bulunduğu 2 parsel no'lu taşınmazdaki 469/2400 pay önceki paydaş M... Belediye Başkanlığı tarafından ihale ile 20.11.2003 tarihinde 9.624.975.620 TL bedelle davalı şirkete satılmıştır. Yapılan pay satışı tapu siciline 05.10.2006 tarihinde tescil edilmiştir. Bu durumda davacının onalım hakkını kullanması için hak düşürücü süre bu tarihten itibaren başlamıştır. Yapılan satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden dava da 09.05.2007 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığına göre süresindedir. Mahkemece, işin esasının incelenerek oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nın 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA) ve bozma sebebine göre davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.11.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

BK'nın 225/2. maddesi "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakit olur" hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere, aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmada satım sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu'nun 231. maddesi hükmü uyarınca ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın belediye tarafından 20.11.2003 tarihinde ihtiyari müzayede ile davalıya usulüne uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.


Olayımıza gelince; onalım hakkının ilişkin bulunduğu 2 parsel no'lu taşınmazdaki 469/2400 pay önceki paydaş M... Belediye Başkanlığı tarafından ihale ile 20.11.2003 tarihinde 9.624.975.620 TL bedelle davalı şirkete satılmıştır.

Bu kararı ile Yüksek Yargıtay, bu ihaleyi, cebri ihale olarak, görmemektedir.

Verdiğiniz yanıtlar için hepinize ayrı ayrı teşekkür ederim.Buradaki asıl sorun ihaleye yalnızca müvekkilim ve diğer paydaş katılıyor.İhale 200 bin tl den açılıyor ,diğer paydaşın(sonradan önalım davası açan)sürekli pey sürmesiyle rekabet nedeniyle taşınmaz 350 bin tl müvekkilimde kalıyor.Kanaatimce pey süren diğer paydaş nasılsa ön alım hakkım var düşüncesi ile açık artırmayı sonlandırmak ve bedeli daha fazla artırmamak amacı ile ihalenin müvekkilimde kalmasını sağlıyor.Bu apaçık hakkın kötüye kullanılmasından başka bir şey değildir.Ancak Yargıtay 2012 ocak ayında verdiği bir kararda"ihaleye giren hatta pey süren davacının ön alım hakkını kullanmasında usulsüzlük görmemesi,bu durumda davacının kötü niyetinden söz edilemeyeği"ne ilişkin kararı mevcut.
1- Satış tarihindeki taşınmaz bedeli ile şimdiki taşınmaz bedeli arasında neredeyse 200 bin tl fark var.Davacının davasının kabulü halinde bu bedel farkı ne olacak.Fiili kullanımın söz konusu olması halinde dahi iyi niyetten ödün vermeyen Yargıtay ın hakkın açıkça kötüye kullanılmasına razı olması çok ilginç

"Bir hissedarın (1/2 pay sahibi olan müvekkiliniz - davalı), diğer paydaştan ( ihtiyari ihaleyi yapan mili emlaktan) satın aldığı pay nedeniyle başka bir paydaş (ihaleden önce de paydaş bulunan davacı) şufa hakkına sahip değildir" diye biliyorum.

Alıntı: Yazan Hak Hukuk "Bir hissedarın (1/2 pay sahibi olan müvekkiliniz - davalı), diğer paydaştan ( ihtiyari ihaleyi yapan mili emlaktan) satın aldığı pay nedeniyle başka bir paydaş (ihaleden önce de paydaş bulunan davacı) şufa hakkına sahip değildir" diye biliyorum.

Ben de öyle biliyordum: ne varki, yukarıdaki
6. HUKUK DAİRESİ 2008/10311 E., 2008/12681 K.sayılı karar karşısında durakladım.

Sayın melektaşım merhaba,

Müvekkilinizin "2011 yılında milli emlak tarafından ihale ile satışa çıkarılan taşınmazı satın al"masından sonra elyhine açılan şufa davasının Yargıtay aşaması sonuçlandı mı?
Sonuç nedir?
Konu hakkında paylaşabileceğiniz bilgi var mı?
Teşekkürler