Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Tüketici Mahkemesi

Herkese iyi akşamlar. Yargıtay'ın son içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak müteahhitin temerrütü sebebiyle açacağımız davamızı tüketici mahkemesinde açabilmemiz mümkün müdür?

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/4424
K. 2003/4772
T. 15.10.2003
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinin Borçlar Yasasında Tanımlanan ve Karşılıklı Haklar ve Borçlar İçeren İki Taraflı Sözleşmelerden Olan Esez Sözleşmelerinin Bir Türü Olması )
• ESER SÖZLEŞMESİ ( Bu Sözleşmelerde Yüklenicinin Yapacağı İşin Yani İnşaatın Bedelinin Arsa Üzerinden Arsa Sahibince Verilecek Pay ile Ayni Olarak Ödenmesi )
• İŞ BEDELİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Yapacağı İşin Yani İnşaatın Bedeli Arsa Üzerinden Arsa Sahibince Verilecek Pay ile Ayni Olarak Ödenmesi-İnşaat Bedelinin Yükleniciye Arsa Payı Olarak Ödenmesinin Sözleşmede Kararlaştırılması Halinde İş Bedelinin Götürü Olması )
• YÜKLENİCİNİN ÖZEN BORCU ( Bunun Gereği Olarak Yapımını Yüklendiği İnşaatı İş Sahibi ile Yaptığı Sözleşme Hükümleriyle Sözleşmenin Eki Olan Onaylı Projesine Fen ve Sanat Kurallarına ve Kendisine Duyulan Güvene ve Öngörülen Amaca Uygun Olarak Tamamlayıp Temsil Etmekle Yükümlü Olması )
• GÖTÜRÜ BEDEL ( İnşaat Bedelinin Yükleniciye Arsa Payı Olarak Ödenmesinin Sözleşmede Kararlaştırılması Halinde İş Bedelinin Götürü Olması )
• FAZLA İŞ BEDELİ ( İnşaatın Büyütülmesi Proje Dışı Genişletilmesi Arsa Sahibi Yahut Sahipleri ile Yükleniciye Verilen Bağımsız Bölümlere Aynı Oranda Yansımış ise Yüklenicinin Fazla İş Yaptığının Kabul Edilememesi ve Bu Sebeple de İlave İş Bedeli İsteyememesi )
818/m.126,356,365,366,413
ÖZET : Borçlar Yasasının 366.maddesi sözleşmede iş bedelinin hiç kararlaştırılmaması veya yaklaşık olarak kararlaştırılmış olması durumlarında uygulanır. Hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporu, yukarıda özetle açıklanan hukuksal olgular gözetilmeden yanlar arasındaki sözleşme hükümleri ve sözleşmenin eki projesi değerlendirilmeden düzenlenmiş olup, hüküm vermeye yeterli değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek, gerekirse yerinde keşif yapılıp üç kişilik uzman bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılarak, yüklenicinin yaptığını ileri sürdüğü işlerin sözleşme kapsamında kalıp kalmadığının saptanması ve sözleşme dışı yapılan işlerin belirlenmesi durumunda ise Borçlar Kanununun 413 ve devamı maddeleri uygulanarak bu yararlı işlerin bedelinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yapıldıkları tarihteki rayiç fiyatlarla tesbit olunup bu bedelin ödetilmesine hüküm vermekten ibaret olmalıdır. Yetersiz bilirkişi kurulu raporuna dayalı olarak hüküm verilmesi bozma nedenidir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili ile davalılar vekili geldiler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-a )Yanlar arasında yapılan ve İ 25.Noterliğince doğrudan düzenlenen 24.8.1992 tarihli ve 39257 yevmiye numaralı "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" kapsamının doğruluğunda uyuşmazlık yoktur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, Borçlar Yasasının 355.maddesinde tanımlanan ve karşılıklı haklar ve borçlar içeren iki taraflı sözleşmelerden olan eser sözleşmelerinin bir türüdür. Bu sözleşmelerde, yüklenicinin yapacağı işin yani inşaatın bedeli, arsa üzerinden, arsa sahibince verilecek pay ile ayni olarak ödenmektedir. İnşaat bedelinin yükleniciye arsa payı olarak ödenmesinin sözleşmede kararlaştırılması halinde ise iş bedeli, "götürü" olur. İşin yapımı, götürü ( kesin ) bedelle yüklenildiği durumlarda; Borçlar Yasasının 365/2.maddesinde belirtilen yasal nedenlerle bedelin artırılmasını gerektiren koşulların oluştuğu yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça, yüklenici eseri götürü bedelle yapmak zorundadır ve eser yani bu kapsamda inşaat daha çok çalışmayı ve gideri gerektirmiş olsa bile, yüklenici iş bedelinin artırılmasını isteyemez.

Yüklenici, özen borcu gereği olarak, yapımını yüklendiği inşaatı, iş sahibi ile yaptığı sözleşme hükümleriyle, sözleşmenin eki olan onaylı projesine; fen ve sanat kurallarına ve kendisine duyulan güvene ve öngörülen amaca uygun olarak tamamlayıp temsil etmekle yükümlüdür. ( B.K.md.356 ) Yüklenicinin özen borcu, hazırlık çalışmalarından eserin tamamlanıp teslim edilmesine kadar devam eder. Yasal olması koşuluyla, inşaatın büyütülmesi proje dışı genişletilmesi, arsa sahibi yahut sahipleri ile yükleniciye verilen bağımsız bölümlere aynı oranda yansımış ise yüklenicinin fazla iş yaptığı kabul edilemez ve bu sebeple de ilave iş bedeli isteyemez. Yüklenici, yanlar arasındaki sözleşmede kabul edilen nitelik ve özellikteki malzemeleri kullanarak inşaatı imal etmek zorundadır. Sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı durumlarda; yüklenici kendi iradesiyle inşaatın tamamına ve bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması sonucu fazla bedel isteminde bulunamaz.

Yüklenicinin, sözleşme ile yapımını yüklendiği işin dışında, iş sahibinin yararına fazla iş yapması halinde de; bu işin bedelini, Borçlar Yasasının 413.maddesi hükmü doğrultusunda işin yapıldığı tarihteki rayiç fiyatı üzerinden istemde bulunmaya hakkı vardır. Mahkemece hükme dayanak alınan 29.7.1999 günlü bilirkişi kurulu raporunda açıklanan görüşün aksine, sözleşme dışı yapılan işlerin bedeli, Borçlar Yasasının 366.maddesi hükmüne göre belirlenemez. Çünkü, Borçlar Yasasının 366.maddesi sözleşmede iş bedelinin hiç kararlaştırılmaması veya yaklaşık olarak kararlaştırılmış olması durumlarında uygulanır. Hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporu, yukarıda özetle açıklanan hukuksal olgular gözetilmeden yanlar arasındaki sözleşme hükümleri ve sözleşmenin eki projesi değerlendirilmeden düzenlenmiş olup, hüküm vermeye yeterli değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek, gerekirse yerinde keşif yapılıp üç kişilik uzman bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılarak, yüklenicinin yaptığını ileri sürdüğü işlerin sözleşme kapsamında kalıp kalmadığının saptanması ve sözleşme dışı yapılan işlerin belirlenmesi durumunda ise Borçlar Kanununun 413 ve devamı maddeleri uygulanarak bu yararlı işlerin bedelinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yapıldıkları tarihteki rayiç fiyatlarla tesbit olunup bu bedelin ödetilmesine hüküm vermekten ibaret olmalıdır. Yetersiz bilirkişi kurulu raporuna dayalı olarak hüküm verilmesi bozma nedenidir.

2-b )Borçlar Yasasının 126/4. maddesi gereğince, eser bedelinden kaynaklanan davalar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Kural olarak zamanaşımı, alacağın istenebilir olduğu andan itibaren başlar. ( B.K.md.128 ) Davacı, davalılardan Ali 'ye ait "Devren Apartman"ın çatısını 1992 yılında yaptığını ileri sürerek bu işin bedelinin ödetilmesini istemiş ve mahkemece de ( 1.119.000.000 ) TL iş bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Oysa, davalı vekili cevap süresi içinde zamanaşımı def'inde bulunmuştur. Uyuşmazlık konusu bu alacak, en geç 1992 yılının sonu itibariyle istenebilir ve davada 19.2.1998 tarihinde açılmış olduğuna göre, Borçlar Yasasının 126/4.maddesi gereğince beş yıllık zamanaşımı süresi dolmuştur. Belirtilen bu yasal nedenle, çatı işi yapımı bedeli hakkındaki davanın zamanaşımı yönünden mahkemece reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi de doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte belirtilen nedenle davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, ( 2.a ve b ) bentlerinde açıklanan sebeplerle, temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, 275.000.000 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 15.10.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/2303
K. 2005/2367
T. 24.3.2005
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Talebi - Konut Ve Tatil Amaçlı Taşınmaz Alımı Tüketici Yasası Kapsamında Olması Nedeniyle Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu )
• KONUT VE TATİL AMAÇLI TAŞINMAZ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali Ve Tescil Talebi - Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu )
• YÜKLENİCİYE BIRAKILMASI KARARLAŞTIRILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Konut Ve Tatil Amaçlı Taşınmaz - Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu )
• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ TESCİL TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Konut Ve Tatil Amaçlı Taşınmaz - Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu )
• GÖREV ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Konut Ve Tatil Amaçlı Taşınmaz - Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu )
4077/m. 3, 23
1086/m. 7
ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Konut ve tatil amaçlı taşınmaz mal alımı 4077 Sayılı Kanun kapsamındadır. Açıklanan nedenlerle bu nevi davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.

DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.02.1998 - 11.11.1998 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine, yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.05.2003 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı N. vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

İddia şekline göre; davacının konut olan bu yeri oturmak amacıyla satın aldığı anlaşılmaktadır.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da değişiklik yapan 4822 Sayılı Kanunun 3/c maddesi ile "...konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar..." da kanun kapsamına alınmıştır. Ayrıca 4822 Sayılı Kanun'un 30. maddesi ile değişik 23. maddesinde de Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'dan kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların "tüketici mahkemelerinde" çözümleneceği belirtilmiştir. Açıklanan bu olgu karşısında, dava tüketici mahkemesinde görülmesi gerekirken Asliye Hukuk Mahkemesi'nde sonuçlandırıldığından karar bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 24.03.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Bu Yargıtay kararı karşısında açılabilceği düşüncesindeyim.

Sayın Yıldızoğlu ilginize teşekkür ederim. Ancak eklediğiniz karar bizim olayımıza uymuyor. Eklediğiniz kararda müteahittten 3.kişilerin daire alması söz konusu.

Temerrüt sebebiyle fesih, kira alacacağı, ceza-i şart davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Ama Yargıtay'ın içtihat değişikliğinden haberim yok. Böyle bir değişikliğin olma ihtimali bana zayıf geliyor..

Sayın Av.Kaan'ın da belirttiği gibi, müteahhidin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi davası Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülür. Sizin bahsettiğiniz müteahhitten daire alan 3.kişilerin tapu-iptal davaları ki, bu davalar Tüketici Mahkemeleri'nde görülür.
Saygılar...