Arsa Karşılığı Kat Maliki İle Yapılan Satış Sözleşmesi ve Süresinde Teslim Edilmeyen Daire

Değerli meslektaşlarım,

Müvekkilim, arsa karşılığı kat maliki olan S. isimli şahıs ile "adi yazılı şekilde" bir satış sözleşmesi akdediyor ve sözleşmede dairenin teslim tarihini 31.01.2012 olarak belirliyorlar. Bu süreye ek olarak satıcıya (S), cezasız üç aylık mehil daha veriliyor. Sözleşmede cezai şart bulunmamakta.

Müvekkilim daireyi satın almak için 180 bin TL elden ödeme, 135 bin TL banka havalesi gerçekleştiriyor. Tapu ise kat mülkiyetli değil, kat irtifaklı.

İhtilaf ise günümüze kadar dairenin teslim edilmemiş olmasından kaynaklanıyor zira yeni yapılan bir site inşaatı söz konusu ve inşaat tamamlanmadığı için daireler teslim edilmemekte, inşaatın devam etmemesi ise herhangi bir mücbir sebepten kaynaklanmamaktadır.

Müvekkilim daireyi teslim alamadığı süreden beri aylık 930 TL kira ödüyor ve bu ay başka bir yere taşınmak durumunda kaldığı için kira bedeli 1800 TL'ye yükseldi.

Birçok hukukçuya danıştığımda bambaşka yanıtlar aldığım için aklım ziyadesiyle karıştı.

Müvekkilim dairenin teslimini istemekle beraber;

1- İnşaatın teslim edilmemesinden kaynaklanan zararı tazmin için husumeti kime yönlendireceğim? Müvekkilim ile yüklenici inşaat firması arasında doğrudan bir sözleşme yok. Satın alma gerçekleştikten sonra bu hukukî durum ne oldu?

2- Satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olması bir geçersizlik sebebi olarak addedilir mi?

3- Müvekkilimin uğramış olduğu zarar miktarını tespit için nasıl bir hesaplama yapmam gerekir ve ikame edilecek olan davanın adı ne olur?

Meslekte yeni olduğum ve kendisi ilk müvekkilim olduğu için tecrübesizliğimi lütfen hoş görün, iyi çalışmalar dilerim.

Saygılarımla.

Sayın Burcu S.,

Müvekkiliniz, bir inşaat firmasının inşa ettiği binadan, inşaat firmasından taşınmazı satın alandan/inşaat firması ile KKİS ilişkisi olan arsa sahibinden (hangisi olduğu anlaşılmıyor) tapuda kat irtifaklı olan taşınmazı, adi yazılı sözleşme ile satın alıyor? Durum bu şekilde ise; müvekkiliniz ile S. arasındaki sözleşme resmî şekle uyulmadığından geçersizdir (TMK m.706-TBK m.237). Taraflar, geçersiz sözleşmeye mesnetle aldıklarını "sebepsiz zenginleşme" hükümleri muvacehesinde iade ile mükelleftir.

Saygılar...

Sn. Öksüz,

Evet, müvekkilim daireyi inşaat firması ile KKİS akdetmiş bir arsa sahibinden satın alıyor. Müvekkilim ile bu arsa sahibi S. arasındaki ise evvelden belirtmiş olduğum üzere maalesef adi yazılı bir sözleşme.

Sebepsiz zenginleşme yoluna gittiğimiz zaman, müvekkilimin S'ye elden ödeme yaptığı 180 bin TL'nin akıbeti ne olacaktır zira buna dair elinde hiçbir belge bulunmamakta. (Bunun dışında havale yoluyla ödediği 135 bin TL daha mevcut.)Satışa aracı olan emlak firması, satış bedeli üzerinden aldıkları sabit komisyona dair bir belge verebileceklerini söylüyor, bunun dışında rayiç bedel üzerinden tespit yapılabilir diye düşünmekteyim.

Saygılarımla.

Sayın Burcu S.,

Alıntı: Yazan Burcu S. ...müvekkilim daireyi inşaat firması ile KKİS akdetmiş bir arsa sahibinden satın alıyor. Müvekkilim ile bu arsa sahibi S. arasındaki ise evvelden belirtmiş olduğum üzere maalesef adi yazılı bir sözleşme...

Belirttiğim üzere; arsa sahibinin KKİS uyarınca kendisine düşen tapulu taşınmazını adi yazılı sözleşme ile satışı, resmi şekil şartı yerine getirilmediğinden geçersizdir ve taraflar geçersiz sözleşmeye istinaden aldıklarını iade ile mükelleftir.

Alıntı: ...müvekkilimin S'ye elden ödeme yaptığı 180 bin TL'nin akıbeti ne olacaktır zira buna dair elinde hiçbir belge bulunmamakta. (Bunun dışında havale yoluyla ödediği 135 bin TL daha mevcut.)Satışa aracı olan emlak firması, satış bedeli üzerinden aldıkları sabit komisyona dair bir belge verebileceklerini söylüyor, bunun dışında rayiç bedel üzerinden tespit yapılabilir diye düşünmekteyim...

Müvekkilinizin ödediğini ispatladığı bedelin iadesi mümkündür. İadede "denkleştirici adalet ilkesi" gözönünde bulundurulmakta ise de
( http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14518 ) müvekkilinizin ödeme tarihi itibariyle bu husus, somut olayınızda pek önem arz etmiyor.

Rayiç bedel konusu; geçerli sözleşmede ifanın imkansız hâle gelmesi veya taraflar arasındaki geçerli sözleşmede örneğin: "taşınmazın tüm bedeli ödenmiştir" gibi bir ibare olması gibi durumlarda önem arz eder.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Burcu S. Değerli meslektaşlarım, Müvekkilim, arsa karşılığı kat maliki olan S. isimli şahıs ile "adi yazılı şekilde" bir satış sözleşmesi akdediyor ve sözleşmede dairenin teslim tarihini 31.01.2012 olarak belirliyorlar. Bu süreye ek olarak satıcıya (S), cezasız üç aylık mehil daha veriliyor. Sözleşmede cezai şart bulunmamakta. Müvekkilim daireyi satın almak için 180 bin TL elden ödeme, 135 bin TL banka havalesi gerçekleştiriyor. Tapu ise kat mülkiyetli değil, kat irtifaklı. İhtilaf ise günümüze kadar dairenin teslim edilmemiş olmasından kaynaklanıyor zira yeni yapılan bir site inşaatı söz konusu ve inşaat tamamlanmadığı için daireler teslim edilmemekte, inşaatın devam etmemesi ise herhangi bir mücbir sebepten kaynaklanmamaktadır. Müvekkilim daireyi teslim alamadığı süreden beri aylık 930 TL kira ödüyor ve bu ay başka bir yere taşınmak durumunda kaldığı için kira bedeli 1800 TL'ye yükseldi. Birçok hukukçuya danıştığımda bambaşka yanıtlar aldığım için aklım ziyadesiyle karıştı. Müvekkilim dairenin teslimini istemekle beraber; 1- İnşaatın teslim edilmemesinden kaynaklanan zararı tazmin için husumeti kime yönlendireceğim? Müvekkilim ile yüklenici inşaat firması arasında doğrudan bir sözleşme yok. Satın alma gerçekleştikten sonra bu hukukî durum ne oldu? 2- Satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olması bir geçersizlik sebebi olarak addedilir mi? 3- Müvekkilimin uğramış olduğu zarar miktarını tespit için nasıl bir hesaplama yapmam gerekir ve ikame edilecek olan davanın adı ne olur? Meslekte yeni olduğum ve kendisi ilk müvekkilim olduğu için tecrübesizliğimi lütfen hoş görün, iyi çalışmalar dilerim. Saygılarımla.

Sevgili Meslektaşım,
Öncelikle şunu belirtmek isterim ki; taşınmaz satış sözleşmesinin şekil kurallarına uygun olarak yapılmaması halinde geçersiz olacağına ilişkin kuralın bir kaç istisnası vardır: Bunlardan birisi de sizin olayınızda olduğu gibidir. "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine..." (Bknz. YİBBGK. 1987/2 E. 1988/2 K.)

Diğer sorunuz için şunu söyleyebilirim:
Malum olduğuüzere; “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi“nde, sözleşmeye taraf olan arsa sahibi veya yükleniciden daire satın alan taraf, BK. Madde 162 vd. maddeleri gereğince onun haklarına halef olur. Böylece kendi payına düşen daireyi satantaraf, bu sözleşme gereğince sahip olduğu “şahsi hak” kını bir 3.Kişiye temlik etmiş sayılır. Bu temlik, BK. 162. Madde hükümleri gereğince “alacağın temliki” hükmündedir.
“Alacağın temliki ( BK. M. 162 vd. ) ile yüklenicinin satılan bölüme ilişkin alacakve ona bağlı fer’i hakları 3. Kişiye geçer. Dolayısıyla o ana kadar temlik işleminin dışında kalanarsa sahibi de, işlem anından itibaren temlik işleminin tarafı halinegeldiğinden, satılan bölüme ilişkineser sözleşmesinden doğan haklarını, 3. Kişiye karşı kullanabilir”

“Arsa payı devri karşılığı inşaat yapımsözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslimborcunu ( BK. M. 364 ) yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişiselhakkını ( BAĞIMSIZ BÖLÜM TAPUSUNUN DEVRİ) doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. Maddesihükmünden yararlanarak, yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızasıgerekmeden 3. Kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. M163 ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden 3. Kişi de alacağıntemliki hükümlerinden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı ilerisürebilir. Zira alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer.Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onunhakkı olur. " (Bknz. Yargıtay 14.HD. 29.05.2007 gün ve 2499-6455 Sayılı Kararı)
Tüm bunları açıkladıktan sonra şunu söyleyebiliriz ki: kanaatimce siz hem arsa sahibine ve hem de müteahhide karşı edimlerini yerine getirmelerinin temini bakımından zarar ziyan davası açabilirsiniz. Dairenin teslimi için de yukarıda belirttiğim Yargı kararları yol gösterici olacaktır. Saygılarımla...

Sayın avrecepefe,

1-
Eklediğiniz İBGK kararının uygulanabilmesi için:

Alıntı: Yazan avrecepefe ...Bunlardan birisi de sizin olayınızda olduğu gibidir. "...Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine..." (Bknz. YİBBGK. 1987/2 E. 1988/2 K.) ...

gerekli; oysa Sayın Burcu S.

Alıntı: Yazan Burcu S. ...İhtilaf ise günümüze kadar dairenin teslim edilmemiş olmasından kaynaklanıyor zira yeni yapılan bir site inşaatı söz konusu ve inşaat tamamlanmadığı için daireler teslim edilmemekte,...Müvekkilim daireyi teslim alamadığı ...

diyor.

2-
Alacağın temliki değerlendirmesi yapabilmeniz için; KKİS'nin bedeli olarak belirlenen yükleniciye düşecek dairelerden biri söz konusu olmalı:

Alıntı: Yazan avrecepefe ...“Arsa payı devri karşılığı inşaat yapımsözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslimborcunu ( BK. M. 364 ) yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişiselhakkını ( BAĞIMSIZ BÖLÜM TAPUSUNUN DEVRİ) doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. Maddesihükmünden yararlanarak, yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızasıgerekmeden 3. Kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. M163 ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden 3. Kişi de alacağıntemliki hükümlerinden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı ilerisürebilir. Zira alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer.Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onunhakkı olur. " (Bknz. Yargıtay 14.HD. 29.05.2007 gün ve 2499-6455 Sayılı Kararı)

oysa Sayın Burcu S.

Alıntı: ...müvekkilim daireyi inşaat firması ile KKİS akdetmiş bir arsa sahibinden satın alıyor...

diyor...

Yani yazdıklarınız ve somut olay örtüşmüyor...

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın avrecepefe, 1- Eklediğiniz İBGK kararının uygulanabilmesi için: gerekli; oysa Sayın Burcu S. diyor. 2- Alacağın temliki değerlendirmesi yapabilmeniz için; KKİS'nin bedeli olarak belirlenen yükleniciye düşecek dairelerden biri söz konusu olmalı: oysa Sayın Burcu S. diyor... Yani yazdıklarınız ve somut olay örtüşmüyor... Saygılar...

Sayın Nevra Öksüz,
Eklediğim Yargıtay İlamı her ne kadar müteahhitten daire satın alınmış olması haline ilişkin olsa da Borçlar Kanunundaki halefiyet ilkesinin arsa sahibinden daire satın alınmış olması halinde de uygulanabileceğinde kuşku olmasa gerektir.
Zira arsa sahibi ile yüklenici arasında tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme yapılmıştır. Bu sözleşme ile yüklenici arsa sahibinin arsasına daire yapacak, aralarındaki sözleşme gereğince de arsa sahibi tapuyu devredecektir. Hal böyle olunca daire satın alanın kimden aldığı halefiyet ilkesinin uygulanması bakımından bir önem arz etmeyecektir. Nasıl ki arsa sahibinin süresinde işin teslimini isteme hakkı varsa, ondan daire satın alanın da hem arsa sahibine ve hem de yükleniciye karşı dava açma hakkı vardır. Yükleniciye halefiyet ilkesi gereğince, arsa sahibine ise şahsi hakkına dayalı dava açmasına bir engel olmadığı kanaatindeyim. Sorunun çözümü açısından sizce yapılması gerekenleri paylaşırsanız istifade etmiş oluruz. İyi Çalışmalar.

Sayın avrecepefe,

Alıntı: Yazan avrecepefe ...Eklediğim Yargıtay İlamı her ne kadar müteahhitten daire satın alınmış olması haline ilişkin olsa da Borçlar Kanunundaki halefiyet ilkesinin arsa sahibinden daire satın alınmış olması halinde de uygulanabileceğinde kuşku olmasa gerektir. Zira arsa sahibi ile yüklenici arasında tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme yapılmıştır. Bu sözleşme ile yüklenici arsa sahibinin arsasına daire yapacak, aralarındaki sözleşme gereğince de arsa sahibi tapuyu devredecektir. Hal böyle olunca daire satın alanın kimden aldığı halefiyet ilkesinin uygulanması bakımından bir önem arz etmeyecektir. Nasıl ki arsa sahibinin süresinde işin teslimini isteme hakkı varsa, ondan daire satın alanın da hem arsa sahibine ve hem de yükleniciye karşı dava açma hakkı vardır. Yükleniciye halefiyet ilkesi gereğince, arsa sahibine ise şahsi hakkına dayalı dava açmasına bir engel olmadığı kanaatindeyim. Sorunun çözümü açısından sizce yapılması gerekenleri paylaşırsanız istifade etmiş oluruz...

Sayın Burcu S.nin aktardığı somut olayda arsa sahibinden daire satın ala(bile)n biri yok. Çünkü aradaki sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığı için geçersiz (+istisnai durumlardan birine de girmiyor).

Arsa sahibinden daire "satın alabilen" biri olsa idi ve yükleniciye karşı "KKİS'ne mesnetle" dava ikame etmek istese idi(ki sorunun/forumun/konunun bu durumla alakası yok) bu durumdaki halefiyet de:
Yargıtay 15 HD, 30.05.2005 T., E: 2004/4852, K: 2005/3251: "...Arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan şahısların dava hakları ise sözleşmeden doğan hakların kendilerine temlik edilmesi halinde mümkündür. Dairemizce arsa sahipleri ve sattıkları kişilerin birlikte dava açmaları halinde satın alan kişilere satılan bölüme hasren dava haklarının temlik edildiği kabul edilmektedir. Bu nedenle arsa sahibinden satın alan kişilerin dava hakları bu çerçevede incelenerek karara bağlanmalıdır..."
şeklinde değerlendirilirdi...

Somut olaya ilişkin görüşümü önceki mesajlarımda belirtmiştim...

Saygılar...