apartman yönetim kurulunun dava ehliyeti

Merhaba,
Öncelikle kolay gelsin.
Bina altında bulunan börek, pasta imalathanesinin kat maliklerine verdiği is, koku ,duman gibi rahatsızlıkların giderilmesi,giderilmediği takdirde faaliyetin durdurulması için komşuluk hukukuna dayanan, kat mülkiyeti kanununa dayanan bir dava açmayı düşünmekteyim.
1-)Bu davayı açmak için bina yönetim kurulunu temsilen verilen bir vekaletname ile dava açsam dava ehliyeti yönünden davanın reddi ile karşılaşırmıyım. Yoksa tüm kat maliklerinin veya bazı kat maliklerinin vekaleti ile açmak mı gerekir? Bazı yargıtay kararlarında bina yönetiminin tüzel kişiliği olmadığından dava ehliyeti yoktur şeklindedir. Ben de bina yönetininin vekaleti var.

2-)Ayrıca hem dükkan sahibine hem de dükkanı kullanan imalathane sahibi kiracıya davamı yöneltebilir miyim?

3-)Fiili durumun ve hukuka aykırılıkların tespiti için tespit davası açmak da fayda var mıdır?
yoksa direk davaya mı yönelmem gerekir.tespitten sonra da ihtar çekmeyi gerekli tedbirleri almaz iseler dava açmayı düşünüyorum.
Bilgi ve yardımlarınızı rica edirim.
Saygılarımla , iyi çalışmalar

apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı için kat maliklerinin dava açması gerekmektedir. Rahatsızlık veren önemli işlerden sayılan bir durum olduğu için tek kat maliki bile dava açabilir.Davalı olarak kiracıyı göstermeniz gerekmektedir. Tespit davası açılabilir ancak çok caydırıcı olmamakla birlikte esas davada yine keşif yapılacağı için tespit davası ek masraf oluyor ama bu durumun takdiri sizde ve müvekkilinizde

aşağıdaki bilgiler işinize yarayacaktır...iyi çalışmalar

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

2011/18-633 E. 2011/620 K. 12.10.2011 Tarih

...
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde on (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.-yüzde beş-) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
...
Aynı Kanunun 35. maddesinde sayılan yöneticinin görevleri arasında -maddenin (i) bendinde
<Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması> da bulunmaktadır.
...
Öte yandan, davacı yönetici ana taşınmazda aynı zamanda kat maliki olup, bu sıfatı dahi Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü çerçevesinde icra takibi ve davada aktif husumet ehliyetinin varlığının kabulü yönünden yeterlidir.

Bu bakımdan, yukarıda açıklanan hükümler karşısında, Kat irtifakı kurulmuş olan 4 nolu parsel üzerinde yer alan blokların kat maliklerince anılan Yasanın 34. maddesi uyarınca atanmış olan yöneticinin veya bu parseldeki her bir kat irtifakı hakkı sahibinin ana taşınmazın genel gider payını ödemeyen kat malikine karşı icra takibi yapmak ve dava açmak hak ve yetkisi vardır.

Davaya konu bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yöneticinin; o bloğa ilişkin ortak gider alacağına yönelik icra takibinde bulunma ve dava açma hak ve ehliyetine sahip olduğu, dolayısıyla aktif husumet ehliyetinin bulunduğu açıktır.

Mahkemece, işin esasına girilip, tarafların delilleri toplanmak suretiyle oluşacak sonuca göre hüküm kurulmak gerekirken, aksine gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...

Yargıtay 1. H.D. 2010/7374 E. 2010/7816 K. 01.07.2010 Tarih
...
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 152 ada 1 parsel sayılı kat mülkiyeti kurulu taşınmazdaki Akın Apartmanının yöneticisi olan davacının, taşınmazdaki kapıcı dairesinin davalılar tarafından haksız biçimde kullanıldığını ileri sürüp, eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği ve 634 Sayılı Yasanın 35. maddesinde düzenlendiği üzere, apartman yöneticisinin görevleri arasında <kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi> de yer almakta olup, buna göre, tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunlukla olurlarının alınması halinde yöneticinin dava açabileceğinde kuşku yoktur.

Somut olayda, eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen belgelerden; Akın Apartmanı genel kurulunun 09.06.2007 günlü kararı ile yönetici davacı S...'ya davalıların taşınmaza müdahalelerine son verilmesi amacı ile dava açma yetkisi verildiği görülmektedir.

Öte yandan, davacı S.'nın davalılar aleyhine aynı taşınmazla ilgili Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesine açtığı tahliye ve kira bedelinin tahsili istekli 06.3.2008 tarih, 2007/2305, 2008/403 sayılı davanın, davalıların kiracı oldukları yönündeki savunmalarının kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddedildiği ve kararın kesinleştiği görülmektedir.

Hal böyle olunca, tüm kat maliklerince 09.6.2007 tarihli karar ile yöneticinin dava açmasına izin verdikleri gözetilerek işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.
...

http://www.turkhukuksitesi.com/showt...1719&highlight

Bağımsız bölümün K.M.K. 24/2 md.sine aykırı kullanımı söz konusu ise kat maliklerinden her biri eski hale getirme ve tahliye davası açılabilir.

Öncelikle değerli bilgilerinizi paylaştığınız için teşekür ediyorum. K.M.K. madde 18 'den TMK 737 ye dayalı dava açacağım. yöneticinin genel giderler konusunda dava ve takip yetkisinde kuşku yok. Komşuluk hukukuna dayanan davamızda yöneticinin dava ehliyeti olacak mı?Yönetici kat maliki ama vekaletname yönetim kurulu başkanlığını temsilen verilmiş.Asaleten verdiği bir vekaletname de yok.Bu nedenle dava reddedilerse sonuçları ağır olur diye düşünüyorum.Bilgileriniz için şimdiden teşekürler
iyi çalışmalar

Apartman Yönetiminin tüzel kişiliği yok ,kat maliklerinden her birisi açabilir...

Esas No : 1998 / 4556
Karar No : 1998 / 6461
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Tarih : 02/06/1998
Özü : MAHKEMECE YAPILACAK ARAŞTIRMA SONUCUNDA, PROJE DEĞİŞİKLİĞİ
GEREKTİREN BİR TADİLATA GİDİLMEDEN ANAGAYRİMENKULÜN DİĞER MALİKLERİNİ
RAHATSIZ ETTİĞİ SABİT OLAN PASTA-BÖREK İMALATINDAN KAYNAKLANAN KOKUNUN
GİDERİLMESİNİ SAĞLAYACAK ÖNLEMLER BELİRLENEREK BUNLARIN YAPIMININ
EMREDİLMESİ, PROJE DEĞİŞİKLİĞİ OLMADAN BU ÖNLEMLERİN ALINMASI MÜMKÜN DEĞİL
İSE, PASTA-BÖREK İMALİ ÖNGÖRÜLEREK PROJELENDİRİLMEMİŞ OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜMDE
BU FAALİYETLERİN YASAKLANMASI GEREKİR.








APARTMAN YÖNETİMİNİN TARAF EHLİYETİ - YÖNETİCİLERİN TARAF OLDUĞU ESER
SÖZLEÇMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ - KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ - SAVUNMA
HAKKININ KISITLANMASI - HUSUMET - YAZILI BİR ESER SÖZLEŞMESİNİN
BULUNMAMASI
KAYIT NO : 65578
**************
Esas Yılı : 2004
Esas No
: 4511
Karar Yılı : 2005
Karar No : 1092
Karar Tarihi :
28.02.2005
Daire No : 15
Daire : HD
**************
ÖZET : HUMK.nun
73. maddesine göre hakim, usulen tarafları duruşmaya davet etmeden hükmünü
veremez. Bu madde hükmüne aykırı olarak taraflar duruşmaya davet edilmeden evrak
üzerinde yapılan inceleme ile davanın reddi yerinde değildir. Davalılar ile
davacı apartman yönetimi arasında yazılı eser sözleşmesi varsa davacı yönetimin
bu sözleşmeye dayalı olarak dava açabileceği kabul edilmeli, yazılı sözleşme
yoksa yönetici, diğer maliklerin kişisel hakları için dava açamayacağından
davayı açan avukata diğer maliklerden alınma vekaletnameleri ibraz etmesi için
süre verilmeli, bu şekilde işin esası incelenerek, vekalet verenler ile sınırlı
olarak sonuca gidilmelidir. Tüm bu yönler gözetilmeden Kat Mülkiyeti Kanununa
göre kat malikleri kurulunun taraf ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın
reddedilmesi usul ve kanuna aykırıdır.
**************
(818 S. K. m. 355,
358) (1086 S. K. m. 73)
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün
temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi
içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup
düşünüldü:
KARAR : HUMK.nun 73. maddesine göre hakim, usulen tarafları
duruşmaya davet etmeden hükmünü veremez. Bu madde hükmüne aykırı olarak taraflar
duruşmaya davet edilmeden evrak üzerinde yapılan inceleme ile davanın reddi
doğru olmamıştır. Dava, kat malikleri adına yöneticinin vekalet verdiği avukat
tarafından açılmıştır. Öncelikle dava konusu taşınmaza ait tapu kayıtları ve kat
malikleri kurulu kararları ile varsa sözleşmelerin dosyaya ibrazı sağlanmalı,
tarafların ana taşınmazda kat maliki olup olmadıkları ve sıfatları açığa
kavuşturulmalı, davalılar ile davacı apartman yönetimi arasında yazılı eser
sözleşmesi varsa davacı yönetimin bu sözleşmeye dayalı olarak dava açabileceği
kabul edilmeli, yazılı sözleşme yoksa yönetici diğer maliklerin kişisel
hakları için dava açamayacağından davayı açan avukata diğer maliklerden alınma
vekaletnameleri ibraz etmesi için süre verilmeli, bu şekilde işin esası
incelenerek, vekalet verenler ile sınırlı olarak sonuca gidilmelidir. Tüm bu
yönler gözetilmeden Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulunun taraf
ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın reddedilmesi doğru olmamış, kararın
bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün temyiz
eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde
temyiz eden davacıya geri verilmesine, 28.2.2005 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

Merhabalar herkese,

Site yönetimini üstlenmiş ve kat maliki olmayan profesyonel yönetici, site yakınlarında bulunan mekanları gürültülü müzik yayınından dolayı şikayet edebilir mi? Bunun için hangi yolu izlemesi gerekir?

Teşekkür ederim.