bedelde muvazaa iddiasının ispatı

herkese selamlar;

karşı taraf, şufa hakkının kullanılmasını engellemek için tapuda satış bedelini çok fahiş bir rakam üzerinden gösteriyor.

şüfa hakkının kullanımı için dava açacağım ve muvazaa iddiasında bulunacağım. konuyla ilgili yaptığım araştırma sonucunda yargıtay'ın yerleşmiş görüşüne göre sadece keşif ve bilirkişi incelemeleri tek başına muvazaanın ispatı için yeterli görülmüyor.

bu durumda keşif ve bilirkişi incelemesi haricinde, muvazaanın ispatı için hangi delillere başvurabilirim? tanık delili düşünüyorum ancak muvazaanın ispatı için kimleri tanık olarak gösterebilirim?

yardımınız için şimdiden teşekkürler, herkese iyi çalışmalar...

Esas No: 2007 / 192 Karar No: 2007 / 2265
Merci : Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Tarih : 06/03/2007

Özü : UYUŞMAZLIK ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİLİ İSTEMİNE İLİŞKİNDİR.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR : Uyuşmazlık önalım hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu ... ili, ... ilçesinde bulunan 5 ada 22 parselde hissedar olduğunu, hissedarlardan Ö'nün 3/9 hissesinin davalıya gerçekte 1.000.000.000.TL'ye satılmasına rağmen şufa hakkım ortadan kaldırmak amacıyla satış bedelinin tapuda 8.000.000.000.- TL olarak gösterdiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedeli olan 1.000.000.000.- TL üzerinden belirlenecek önalım bedeli ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, bedelde muvazaa bunmadığını, taşınmazın gerçek satış bedelinin 8.000.000.000.-TL olduğunu savunmuştur. Mahkemece keşifte belirlenen değer üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.

Olayımıza gelince; davacı, taşınmazın gerçekte 1.000.000.000.-TL bedelle satıldığını, önalım hakkını engellemek amacıyla davalının satış bedelini muvazaalı olarak yüksek gösterdiğini iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür.

Ancak dinlenilen davacı tanıkları bedelde muvazaa iddiası konusunda görgüye dayalı bir beyanda bulunmamışlardır. Yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın satış tarihi itibariyle değerinin 1.676.020.000.- TL olduğu bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Davacı muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu durumda mahkemece davacıdan tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından yapılan harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak, kabul etmesi halinde önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.


SONUÇ : Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Ancak dinlenilen davacı tanıkları bedelde muvazaa iddiası konusunda görgüye dayalı bir beyanda bulunmamışlardır.

Yargıtay kararı bence hatalıdır.Tanıklar görgüye dayalı nasıl beyanda bulunabilir.(neyi görmeleri gerekir)Tapuda satış sırasında orada olup, bilerek yüksek bedel gösterildiğini görmesi mi gerekir.
Aynı yerde mülkü olan ya da emlakçılık yapan insanların gayrimenkulün gerçek değerini bilmesi mahkemede söylemesi yetmez mi?

kesinlikle yargıtayın konu hakkındaki uygulaması yanlış.. bu durumda tanık olarak hissesini satanları göstermekten başka bir çare kalmıyor...

cevap veren meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Sayın Göztepeli, hissesini satanlarla diyalogunuz yok ise ne kadar işinize yarayacaklardır. Kaldı ki alıcı davalı ile söz birliği yapmayacaklarını bilemezsiniz. Ancak gösterdiğiniz başka tanıklar görgüye dayalı olmamakla birlikte birinci ağızdan duyduklarını söylemeleri işinize yarayabilir. ancak duyumlar doğrudan muvazaanın taraflarından olması gerekir diye düşünüyorum.

Keşif ve özellikle bilirkişi incelemesiyle taşınmazın rayiç değerinin tespiti muvazaa nın belirlenmesinde yeterli olur diye düşünüyorum. 3. kişiler muvazaayı her türlü delille ispatlayabilir(kesin ve takdiri deliller).

Bence yargıtayın kararı yanlış.Satış bedeli ile gerçek değer arasında fahiş fark olması hayatın olağan akışına aykırıdır.Üstelik taşınmazın bir payıdır satışa konu olan ve alıcı paylı malik durumuna gelmektedir.Taşınmaz üzerinde tüm hukuki işlemleri tek başına yapması mümkün değildir.Hal böyleyken paya değerinden çok daha fazlasını satışın muvazaalı olduğuna dair önemli bir karinedir.Davanın reddine karar verilebilmesi için en azından alıcının bu payı ne maksatla satın aldığı,beklentilerinin planlarının ne olduğu kendisine sorulmalıydı.

Bir de alıcının ekonomik durumu,malvarlığıyla pay için ödedeği ücret arasındaki oran da araştırılmalıdır kanaatimce.

Alıntı: Yazan Av. Göztepeli herkese selamlar; karşı taraf, şufa hakkının kullanılmasını engellemek için tapuda satış bedelini çok fahiş bir rakam üzerinden gösteriyor. şüfa hakkının kullanımı için dava açacağım ve muvazaa iddiasında bulunacağım. konuyla ilgili yaptığım araştırma sonucunda yargıtay'ın yerleşmiş görüşüne göre sadece keşif ve bilirkişi incelemeleri tek başına muvazaanın ispatı için yeterli görülmüyor. bu durumda keşif ve bilirkişi incelemesi haricinde, muvazaanın ispatı için hangi delillere başvurabilirim? tanık delili düşünüyorum ancak muvazaanın ispatı için kimleri tanık olarak gösterebilirim? yardımınız için şimdiden teşekkürler, herkese iyi çalışmalar...

Sayın Av. Göztepeli,
Evet, sizin belirttiğiniz ve 2 no.lu mesajdaki içtihatta görüldüğü gibi Yargıtay, bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanması için sadece keşif ve bilirkişi incelemesini yeterli görmemektedir. Müvekkiliniz işlemin tarafı olmadığı için muvazaa iddiasını her tür delille kanıtlayabilirsiniz. Yardımcı olmak amacı ile şu delillerden hangileri somut olaya uygun ise kullanmanızı öneririm:
- Satışa aracılık edenlerin tanıklığı,
- Gerçek satış bedeli konusunda alıcı ve satıcıdan doğrudan duyum alan kişilerin tanıklığı ("şu bedelle sattım" ya da "şu bedelle aldım" dediklerini duyan kişiler),
- Satış tarihinin hemen öncesi ve sonrası satıcı ve alıcının banka hesap hareketleri,
- Son olasılık olarak, yemin.

yargıtay uygulamasına göre tanık haricinde diğer takdiri delillere pek fazla itibar edilmiyor. Tanığın da muvazaa konusunda tahmini değil kesin bilgiler vermesi isteniyor.

şu aşamada önalım davası açma fikrinden vazgeçtim zaten. karşı taraf ortaklığın giderilmesi açmıştı. muhdesatın da bize ait olduğunu kabul ediyorlar. taşınmazdaki hisseleri de çok küçük. ortaklığın giderilmesi sonucunda ihalede karşı tarafı deyim yerindeyse öttürmek daha mantıklı geldi.

tekrardan cevap veren meslektaşlarıma teşekkür ediyorum.

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Sayın Av. Göztepeli, Evet, sizin belirttiğiniz ve 2 no.lu mesajdaki içtihatta görüldüğü gibi Yargıtay, bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanması için sadece keşif ve bilirkişi incelemesini yeterli görmemektedir. Müvekkiliniz işlemin tarafı olmadığı için muvazaa iddiasını her tür delille kanıtlayabilirsiniz. Yardımcı olmak amacı ile şu delillerden hangileri somut olaya uygun ise kullanmanızı öneririm: - Satışa aracılık edenlerin tanıklığı, - Gerçek satış bedeli konusunda alıcı ve satıcıdan doğrudan duyum alan kişilerin tanıklığı ("şu bedelle sattım" ya da "şu bedelle aldım" dediklerini duyan kişiler), - Satış tarihinin hemen öncesi ve sonrası satıcı ve alıcının banka hesap hareketleri, - Son olasılık olarak, yemin.

ustam izninle delil olarak araştırılması gereken hususa bende ufak birşey eklemek isterim..
-Karşı tarafın bu meblağları ödeyebilecek alım gücünün tespiti (sosyal ve ekonomik durum araştırması)

benim müvekkilime kaşı şufa davası açılmış.dava dilekçesinde gercek satım bedelinin 25.000 olduğu yolunda muvaazaa iddiasında bulunulmuş,tapuda gösterilen 70.000 tl nin gercek bedel olmadıgını soylemıs davacı vekili,davayı actıktan 2 gun sonra ek bir dilekçe vermıs demıskı(herhalde karşı 45.000 nın vekalet ucreti cıkacaıgnı ogrenınce muhtemelen) muvazaa iddiamızı 40000 TL yukseltıyoruz.Ben de iddanın genısletılmesı olarak yorumladım kabul etmedıgımızı belırten bır cevap dilekçesi yazdım.baska aklıma bısey de gelmedı.Bu konuda goruslerini paylaşmak istyen meslektaslarımdan haber beklıyorum.

bana göre esasen şufa hakkı denilen şey yanlış , mal benim değilmi istediğim kişiye istediğim bedelle satarım !!!

Alıntı: Yazan Avukat Ramazan bana göre esasen şufa hakkı denilen şey yanlış , mal benim değilmi istediğim kişiye istediğim bedelle satarım !!!

Çok ilginç bir yorum, yorumu ilginç kılan bir hukukçunun bu yorumu yapması.