Eskİ Kanuna GÖre KurulmuŞ İŞyerİ Kİra SÖzleŞmesİnde Yenİ Kanun HÜkÜmlerİ ÇerÇevesİnde Uyarlama Davasi AÇilabİlİrmİ?

Sayın meslektaşlarım selamlar..Müvekkilime ait iş yeri 2002 yılında ( gkk hakındaki kanun zamanında) 15 yıllık bir sözleşme ile kiralanmıştır.Kiralananın bulunduğu bölge zaman içinde trafiğe kapatılmış,yaya yürüyüş yolu olarak düzenlenmiş olup bölgede ki emsal taşınmazlara ait değerler ve kira bedelleri oldukça artmış, müvekkili,me ait taşınmazın bedeli çok aşşağılarda kalmıştır.Şimdi fikrinizi öğrenmek istediği konu şu; sözleşme kurulalı 10 yıl oldu.kaldı 5 yıl.Burada uyarlama yani kira bedelinin tespiti davasını açıp açamayacağımız hususudur.GKHK kanunun yeni borçlar kanunu ile yürülükten kaldırılmış olması ve torba yasa hükümleri kafamı karıştırdı.Yorum ve tavsiyeleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Şükrü ÖZGÜR Sayın meslektaşlarım selamlar..Müvekkilime ait iş yeri 2002 yılında ( gkk hakındaki kanun zamanında) 15 yıllık bir sözleşme ile kiralanmıştır.Kiralananın bulunduğu bölge zaman içinde trafiğe kapatılmış,yaya yürüyüş yolu olarak düzenlenmiş olup bölgede ki emsal taşınmazlara ait değerler ve kira bedelleri oldukça artmış, müvekkili,me ait taşınmazın bedeli çok aşşağılarda kalmıştır.Şimdi fikrinizi öğrenmek istediği konu şu; sözleşme kurulalı 10 yıl oldu.kaldı 5 yıl.Burada uyarlama yani kira bedelinin tespiti davasını açıp açamayacağımız hususudur.GKHK kanunun yeni borçlar kanunu ile yürülükten kaldırılmış olması ve torba yasa hükümleri kafamı karıştırdı.Yorum ve tavsiyeleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Soru: GKHK yürürlükte olsaydı, "uyarlama" davası açabilecek miydiniz?

sormuş olduğum soruyu sormuşsunuz..bende açılıp açılamayacağı hususunda bilgi ve tavsiye gereksinimi duymuştum.

Alıntı: Yazan Av.Şükrü ÖZGÜR sormuş olduğum soruyu sormuşsunuz..bende açılıp açılamayacağı hususunda bilgi ve tavsiye gereksinimi duymuştum.

Siz,

Alıntı: GKHK kanunun yeni borçlar kanunu ile yürülükten kaldırılmış olması

şeklinde yazdığınız için, o soruyu sorma gereği duydum. Yeni TBK 344 üncü maddesi "uyarlama" davalarını hüküm altına almıştır. Yani yeni kanuna göre açılabiliyor. Ancak, bu madde de yürürlüğü ertelenen maddeler arasındadır.

O halde hangi kanun uygulanacaktır? Tabii ki, 6570 S. GKHK uygulanacaktır. Yine dava açabileceksiniz.

Çok Teşekkür ederim.Saygılar.

Sayın Meslektaşım,

Size yardımcı olmak açısından konunun daha net ifade edilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Öncelikle şunu belirtmek isterim ki, kira uyarlama davalarının 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki yasayla ilgisi yoktur. Yeni BK yürürlüğe girmeden önce açılan uyarlama davalarında Mahkemeler kanuni dayanak olarak MK 2. maddede yer alan Dürüstlük Kurallarını esas alarak hüküm veriyorlardı. Eski Yargıtay kararlarını incelerseniz bunu görebilirsiniz.

6098 sayılı yasada ise, 138. madde ile konuya ilişkin boşluğu dolduracak açık bir hükme yer verilmiştir. İlgili maddede aşırı ifa güçlüğü unsuru taşıyan sözleşmelerin uyarlama davası konusu yapılabileceği belirtilmiştir.

Sözkonusu 138. maddenin yürürlüğü ertelenmemiştir. Halihazırda uygulabilir bir maddedir.

Kaldı ki 6101 sayılı Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulanma Şekline İlişkin Yasanın 2. maddesinde ; "Kamu Düzeni ve genel ahlaka" İlişkin konularda 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun derhal uygulanacağı belirtilmiştir. Kanaatimce bu konu kamu düzenine giren bir husustur. Konuyu bu kapsamda da değerlendirebilirsiniz.

İyi Çalışmalar

Alıntı: Yazan Av.Şenol Saltık Sayın Meslektaşım, Size yardımcı olmak açısından konunun daha net ifade edilmesi gerektiği kanaatindeyim. Öncelikle şunu belirtmek isterim ki, kira uyarlama davalarının 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki yasayla ilgisi yoktur. Yeni BK yürürlüğe girmeden önce açılan uyarlama davalarında Mahkemeler kanuni dayanak olarak MK 2. maddede yer alan Dürüstlük Kurallarını esas alarak hüküm veriyorlardı. Eski Yargıtay kararlarını incelerseniz bunu görebilirsiniz. 6098 sayılı yasada ise, 138. madde ile konuya ilişkin boşluğu dolduracak açık bir hükme yer verilmiştir. İlgili maddede aşırı ifa güçlüğü unsuru taşıyan sözleşmelerin uyarlama davası konusu yapılabileceği belirtilmiştir. Sözkonusu 138. maddenin yürürlüğü ertelenmemiştir. Halihazırda uygulabilir bir maddedir. Kaldı ki 6101 sayılı Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulanma Şekline İlişkin Yasanın 2. maddesinde ; "Kamu Düzeni ve genel ahlaka" İlişkin konularda 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun derhal uygulanacağı belirtilmiştir. Kanaatimce bu konu kamu düzenine giren bir husustur. Konuyu bu kapsamda da değerlendirebilirsiniz. İyi Çalışmalar

Sayın Saltık, ben 6570 S.K. nu zikrederken soruyla bağlantılı olarak, eski dönemi kastetmiştim. Evet sözkonusu yasada açık bir hüküm yoktur. Yargıtay TMK 1,2 ve 4 üncü maddeleri gözeterek içtihatlar oluşturmuştur.

TBK 138 inci maddesinin olaya uygulanabileceği, şeklindeki görüşünüze de katılmıyorum. Öncelikle TBK'nun ilgili 344 üncü maddesini aktarayım:

Alıntı: MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(*)

Görüldüğü üzere 3 üncü fıkra soruya tam olarak yanıt vermektedir(Ancak yürürlük ertelenmiştir).Sizin zikrettiğiniz 138 inci madde ne zaman uygulanacaktır ?Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmiş ve 5 yıl geçmemişse uygulanacaktır.

Şimdi, 344 üncü maddenin yürürlüğünü erteleyen kanunkoyucu onun yerine 138 inci maddenin uygulanması gerektiğini amaçlamış olabilir mi, diye düşünmek lazım.

Sayın Meslektaşım,

Öncelikle, kira uyarlama davalarının 6570 sayılı yasayla ilgili olmadığı yönündeki düşüncemi kabul ettiğiniz için teşekkür ederim. Çünkü buradaki bazı arkadaşlar sırf haklı çıkmak için yanlışta ısrar ediyorlar. Önemli olan haklı çıkmak değil doğruyu bulmaktır.

Diğer konuya gelince; Bence yorumunuzda hukuk tekniği açısından çok ciddi bir hata var. İlgili Kanun maddelerini tekrar okumanızı tavsiye ediyorum.

BK 138. maddenin yürülüğünün ertelendiği konusundaki iddianız, hukuk ve kanun tekniği ile örtüşmeyen bir yorumdur. Eğer bir kanun maddesinin yürürlüğü yine aynı nitelikteki bir yasa ile ertelenmemişse o yasa maddesinin yürürlükten kalktığını nasıl söyleyebiliriz. Bence bu yorumunuz hukuk mantığı ve yasal geçerlilikten yoksundur.

Ortada bir yasa boşluğu var denilebilir. Ancak bu boşluk BK138. maddeyi yürürlükten kaldırmaz. Yani şuanda kira sözleşmeleri yönünden 138. madde yürürlüktedir. Yasa maddeleri kişilerin subjektif yorumlarına göre yürürlükten kalkacaksa ozaman hukuk güvenliğinden bahsedilemez.

BK. 344/4. fıkrayı da yanlış yorumluyorusunuz.

"Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak,bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(*)"

İlgili fıkranın Birinci cümlesinde 5 yıl şartı var, fakat ikinci cümledeki "ANCAK" kelimesine dikkat etmenizi istiyorum. Bu cümle Zıt Kavram ifade ediyor. İkinci cümle, birinci cümle ile paralel değil, zıt kavram seçeneği mevcut. 5 yıl şartı var ama AŞIRI ifa güçlüğü ile ilgili haklar saklıdır diyor. Bu ne demek, aşırı ifa güçlüğü 3. yılda oluşmuşsa 138. madde devreye girer deniyor.

Aslında konu gayet açık

İyi Çalışmalar

Alıntı: Yazan Av.Şenol Saltık Sayın Meslektaşım, Öncelikle, kira uyarlama davalarının 6570 sayılı yasayla ilgili olmadığı yönündeki düşüncemi kabul ettiğiniz için teşekkür ederim. Çünkü buradaki bazı arkadaşlar sırf haklı çıkmak için yanlışta ısrar ediyorlar. Önemli olan haklı çıkmak değil doğruyu bulmaktır. . . Aslında konu gayet açık İyi Çalışmalar

Koyulaştırdığım bölüme harfi harfine katılıyorum. Herkese de böyle davranmasını öneriyorum.

Alıntı: BK 138. maddenin yürülüğünün ertelendiği konusundaki iddianız, hukuk ve kanun tekniği ile örtüşmeyen bir yorumdur. Eğer bir kanun maddesinin yürürlüğü yine aynı nitelikteki bir yasa ile ertelenmemişse o yasa maddesinin yürürlükten kalktığını nasıl söyleyebiliriz. Bence bu yorumunuz hukuk mantığı ve yasal geçerlilikten yoksundur.

Benim mesajım az yukarıda duruyor. Ben 138 inci maddenin ertelendiği iddiasında bulunmadım. Ben de size benim mesajmı tekrar okumanızı tavsiye ediyorum.

Alıntı: BK. 344/4. fıkrayı da yanlış yorumluyorusunuz. İlgili fıkranın Birinci cümlesinde 5 yıl şartı var, fakat ikinci cümledeki "ANCAK" kelimesine dikkat etmenizi istiyorum. Bu cümle Zıt Kavram ifade ediyor. İkinci cümle, birinci cümle ile paralel değil, zıt kavram seçeneği mevcut. 5 yıl şartı var ama AŞIRI ifa güçlüğü ile ilgili haklar saklıdır diyor. Bu ne demek, aşırı ifa güçlüğü 3. yılda oluşmuşsa 138. madde devreye girer deniyor.

Sayın Meslektaşım benim yazdığımdan farklı birşey yazmamışsınız ki...O zaman siz de ilgili fıkrayı yanlış yorumluyorsunuz.

Size de iyi çalışmalar.